MX México · Accesibilidad de la vivienda
¿Cuánta casa puedo comprar en México?
Un hogar en México con ingresos brutos de MXNal año, con MXNen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio máximo de compra . Evaluación de capacidad de pago
MXN 1.10M
Limitado por tu ingresos (regla del 30%) · MXN 800k hipoteca sobre MXN 300k entrada
Las dos reglas
México tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Los bancos mexicanos aplican un tope práctico del 30% en pagos hipotecarios respecto al ingreso bruto. Sin suficiente efectivo para el enganche y los gastos de escrituración, no pasaras el comité de crédito.
30%
Máxima capacidad de pago
El pago mensual total de la hipoteca no puede superar el 30% del ingreso bruto del hogar. Este es el estándar aplicado por virtualmente todos los bancos mexicanos.
pago <= ingreso x 0.30
15%
Enganche requerido
Los bancos típicamente requieren del 10-20% del precio de compra como enganche. Modelamos el 15% como el mínimo práctico para la mayoría de los créditos bancarios.
enganche >= 0.15 x precio
¿Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 30% de ingresos limita tu pago mensual; la regla del enganche asegura que tengas efectivo para el enganche y los gastos de cierre.
MXN
1 de 2 tests fallan.
Regla del 30% de ingresosfaltan MXN 125k
Tienes MXN 400k/yrNecesitas MXN 525k/yr
15% de engancheaprobado
Tienes MXN 300kNecesitas MXN 203k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El más bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla del enganche empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarías cada mes.
México usa la tasa real — sin prueba de estrés. Tu pago mensual al 10% a 20 años es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te sitúa esto
Precio mediano de departamento, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios medianos de departamentos en las principales ciudades de México. Las ciudades arriba de la línea están fuera de alcance sin más ingresos o más ahorro.
Ciudad de Mexico
MXN 4.50M
Monterrey
MXN 3.80M
Guadalajara
MXN 3.90M
Cancun
MXN 3M
Queretaro
MXN 2.80M
Tijuana
MXN 2.60M
Merida
MXN 2.50M
Puebla
MXN 2.20M
Leon
MXN 2M
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · MXN 1.10M
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costos significativos adicionales no incluidos en la evaluación de arriba.
2-5%
ISAI / impuesto de adquisición
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles varía por estado (2% en algunos, hasta 5% en otros). Se paga en la escrituración y no es financiable.
3-5%
Gastos notariales y de registro
Honorarios notariales, avaluo y derechos del Registro Publico de la Propiedad suman otro 3-5% del precio de compra al cierre.
?
Predial + mantenimiento
El predial anual es bajo en estándares internacionales (0.1-0.3% del valor catastral) pero las cuotas de mantenimiento para departamentos pueden agregar MXN 2,000-8,000/mes.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
¿Qué más cuesta aproximadamente MXN 1.10M?
- Un VW Jetta Comfortline nuevo · MXN 450k2.44×
- Una remodelación completa de cocina en un departamento de CDMX · MXN 350k3.14×
- Una Mazda CX-5 nueva, totalmente equipada · MXN 650k1.69×
- Una casa en una ciudad mediana como León o Aguascalientes · MXN 1.50M0.73×
- MXN 10,000/mes invertidos al 8% real por 15 años · MXN 3.50M0.31×
- Un departamento de dos recamaras en San Pedro Garza García, Monterrey · MXN 4M0.27×
- Un departamento de tres recamaras en Polanco, CDMX · MXN 6.50M0.17×
Ver la matriz completa de ingresos x enganche
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
MXN 30k
MXN 60k
MXN 100k
MXN 200k
30,000/yr
MXN 90k
limitado por ingresos
MXN 120k
limitado por ingresos
MXN 160k
limitado por ingresos
MXN 260k
limitado por ingresos
50,000/yr
MXN 130k
limitado por ingresos
MXN 160k
limitado por ingresos
MXN 200k
limitado por ingresos
MXN 300k
limitado por ingresos
80,000/yr
MXN 190k
limitado por ingresos
MXN 220k
limitado por ingresos
MXN 260k
limitado por ingresos
MXN 360k
limitado por ingresos
120,000/yr
MXN 200k
limitado por ahorros
MXN 300k
limitado por ingresos
MXN 340k
limitado por ingresos
MXN 440k
limitado por ingresos
180,000/yr
MXN 200k
limitado por ahorros
MXN 400k
limitado por ahorros
MXN 460k
limitado por ingresos
MXN 560k
limitado por ingresos
Ingreso bruto. Plazo de 20 años al 10%.
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Sin tarjeta de créditoCancela cuando quierasDatos alojados en SuizaConfiguración en 2 minutos
Próximos pasos
Herramientas y guías para llegar ahí.
Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar¿Alquilar o comprar?Alquilar e invertir la entrada frente a comprar: el año de equilibrio para su país, precio y alquiler.CompararComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
Los bancos mexicanos usan la directriz de que tu pago mensual total de hipoteca no debe superar el 30% de tu ingreso bruto del hogar. A diferencia de algunos países europeos, es un límite práctico aplicado por los bancos más que un tope regulatorio estricto, pero virtualmente ningún banco aprobará un crédito que lo rebase.
El Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) es un fondo de vivienda gubernamental. Todo empleador del sector formal aporta el 5% del salario de cada trabajador. Los trabajadores acumulan un saldo (subcuenta de vivienda) que pueden usar como enganche o combinar con su crédito Infonavit. Las tasas de Infonavit son menores (~9% vs ~10% en bancos), los plazos pueden extenderse hasta 30 años y los requisitos de enganche son más flexibles. Sin embargo, los montos máximos de crédito están topados y pueden no alcanzar para propiedades en ciudades caras.
El cofinavit es un producto hipotecario combinado en el que Infonavit y un banco aportan cada uno una parte del crédito. Esto permite a los trabajadores acceder a un monto total de crédito mayor del que Infonavit solo podría ofrecer, utilizando además su saldo acumulado de la subcuenta de vivienda como parte del enganche. La porción de Infonavit tiene típicamente una tasa menor, y la porción bancaria cubre el resto a tasa de mercado. Es popular para propiedades de rango medio en ciudades donde el tope de Infonavit no alcanza.
La gran mayoría de las hipotecas mexicanas — tanto bancarias como de Infonavit — son a tasa fija por todo el plazo. Esto es una ventaja significativa: en un país con inflación históricamente volátil, fijar al ~10% significa que tu pago nunca cambia en términos nominales. Algunos bancos ofrecen productos de tasa variable o mixta a tasas iniciales ligeramente menores, pero son poco comunes y generalmente no se recomiendan dado el entorno de tasas.
La escrituración es el proceso notarial y registral de transferencia del título de propiedad. Los gastos de cierre totales típicamente son del 5-10% del precio de compra e incluyen: ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, 2-5% según el estado), gastos notariales (1-3%), avaluo (MXN 5,000-15,000) y derechos de registro. Estos gastos no son financiables y deben salir de tus ahorros además del enganche.
La plusvalía se refiere a la ganancia de capital en bienes raíces. En México, cuando vendes una propiedad por más de lo que pagaste, la ganancia esta sujeta a ISR (impuesto sobre la renta). Sin embargo, la vivienda habitual esta exenta hasta aproximadamente 700,000 UDIs (~MXN 5.6 millones a valores actuales) si has vivido ahí al menos 3 años. Por encima de ese umbral, el notario retiene ISR al momento de la venta. Entender la plusvalía también importa para invertir: ciudades como Queretaro y Mérida han visto una apreciación rápida, mientras que algunos mercados establecidos se han estancado.
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