MX Mexico · Accesibilidad de la vivienda
Cuanta casa puedo comprar en Mexico?
Un hogar en Mexico con ingresos brutos de MXNal ano, con MXNen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Evaluacion de capacidad de pago
MXN 941k
Limitado por tu ingresos (regla del 30%) · MXN 800k hipoteca sobre MXN 141k entrada
Las dos reglas
Mexico tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Los bancos mexicanos aplican un tope practico del 30% en pagos hipotecarios respecto al ingreso bruto. Sin suficiente efectivo para el enganche y los gastos de escrituracion, no pasaras el comite de credito.
30%
Maxima capacidad de pago
El pago mensual total de la hipoteca no puede superar el 30% del ingreso bruto del hogar. Este es el estandar aplicado por virtualmente todos los bancos mexicanos.
pago <= ingreso x 0.30
15%
Enganche requerido
Los bancos tipicamente requieren del 10-20% del precio de compra como enganche. Modelamos el 15% como el minimo practico para la mayoria de los creditos bancarios.
enganche >= 0.15 x precio
Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 30% de ingresos limita tu pago mensual; la regla del enganche asegura que tengas efectivo para el enganche y los gastos de cierre.
MXN
1 de 2 tests fallan.
Regla del 30% de ingresosfaltan MXN 110k
Tienes MXN 400k/yrNecesitas MXN 510k/yr
15% de engancheaprobado
Tienes MXN 300kNecesitas MXN 180k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El mas bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla del enganche empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarias cada mes.
Mexico usa la tasa real — sin prueba de estres. Tu pago mensual al 10% a 20 anos es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto
Precio mediano de departamento, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios medianos de departamentos en las principales ciudades de Mexico. Las ciudades arriba de la linea estan fuera de alcance sin mas ingresos o mas ahorro.
Ciudad de Mexico
MXN 4.50M
Monterrey
MXN 3.80M
Guadalajara
MXN 3.90M
Cancun
MXN 3M
Queretaro
MXN 2.80M
Tijuana
MXN 2.60M
Merida
MXN 2.50M
Puebla
MXN 2.20M
Leon
MXN 2M
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · MXN 941k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costos significativos adicionales no incluidos en la evaluacion de arriba.
2-5%
ISAI / impuesto de adquisicion
El Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles varia por estado (2% en algunos, hasta 5% en otros). Se paga en la escrituracion y no es financiable.
3-5%
Gastos notariales y de registro
Honorarios notariales, avaluo y derechos del Registro Publico de la Propiedad suman otro 3-5% del precio de compra al cierre.
?
Predial + mantenimiento
El predial anual es bajo en estandares internacionales (0.1-0.3% del valor catastral) pero las cuotas de mantenimiento para departamentos pueden agregar MXN 2,000-8,000/mes.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
Que mas cuesta aproximadamente MXN 941k?
- Un VW Jetta Comfortline nuevo · MXN 450k2.09×
- Una remodelacion completa de cocina en un departamento de CDMX · MXN 350k2.69×
- Una Mazda CX-5 nueva, totalmente equipada · MXN 650k1.45×
- Una casa en una ciudad mediana como Leon o Aguascalientes · MXN 1.50M0.63×
- MXN 10,000/mes invertidos al 8% real por 15 anos · MXN 3.50M0.27×
- Un departamento de dos recamaras en San Pedro Garza Garcia, Monterrey · MXN 4M0.24×
Ver la matriz completa de ingresos x enganche
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
MXN 30k
MXN 60k
MXN 100k
MXN 200k
30,000/yr
MXN 71k
limitado por ingresos
MXN 71k
limitado por ingresos
MXN 71k
limitado por ingresos
MXN 71k
limitado por ingresos
50,000/yr
MXN 118k
limitado por ingresos
MXN 118k
limitado por ingresos
MXN 118k
limitado por ingresos
MXN 118k
limitado por ingresos
80,000/yr
MXN 188k
limitado por ingresos
MXN 188k
limitado por ingresos
MXN 188k
limitado por ingresos
MXN 188k
limitado por ingresos
120,000/yr
MXN 200k
limitado por ahorros
MXN 282k
limitado por ingresos
MXN 282k
limitado por ingresos
MXN 282k
limitado por ingresos
180,000/yr
MXN 200k
limitado por ahorros
MXN 400k
limitado por ahorros
MXN 424k
limitado por ingresos
MXN 424k
limitado por ingresos
Ingreso bruto. Plazo de 20 anos al 10%.
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Proximos pasos
Herramientas y guias para llegar ahi.
Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
Los bancos mexicanos usan la directriz de que tu pago mensual total de hipoteca no debe superar el 30% de tu ingreso bruto del hogar. A diferencia de algunos paises europeos, es un limite practico aplicado por los bancos mas que un tope regulatorio estricto, pero virtualmente ningun banco aprobara un credito que lo rebase.
El Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) es un fondo de vivienda gubernamental. Todo empleador del sector formal aporta el 5% del salario de cada trabajador. Los trabajadores acumulan un saldo (subcuenta de vivienda) que pueden usar como enganche o combinar con su credito Infonavit. Las tasas de Infonavit son menores (~9% vs ~10% en bancos), los plazos pueden extenderse hasta 30 anos y los requisitos de enganche son mas flexibles. Sin embargo, los montos maximos de credito estan topados y pueden no alcanzar para propiedades en ciudades caras.
El cofinavit es un producto hipotecario combinado en el que Infonavit y un banco aportan cada uno una parte del credito. Esto permite a los trabajadores acceder a un monto total de credito mayor del que Infonavit solo podria ofrecer, utilizando ademas su saldo acumulado de la subcuenta de vivienda como parte del enganche. La porcion de Infonavit tiene tipicamente una tasa menor, y la porcion bancaria cubre el resto a tasa de mercado. Es popular para propiedades de rango medio en ciudades donde el tope de Infonavit no alcanza.
La gran mayoria de las hipotecas mexicanas — tanto bancarias como de Infonavit — son a tasa fija por todo el plazo. Esto es una ventaja significativa: en un pais con inflacion historicamente volatil, fijar al ~10% significa que tu pago nunca cambia en terminos nominales. Algunos bancos ofrecen productos de tasa variable o mixta a tasas iniciales ligeramente menores, pero son poco comunes y generalmente no se recomiendan dado el entorno de tasas.
La escrituracion es el proceso notarial y registral de transferencia del titulo de propiedad. Los gastos de cierre totales tipicamente son del 5-10% del precio de compra e incluyen: ISAI (Impuesto Sobre Adquisicion de Inmuebles, 2-5% segun el estado), gastos notariales (1-3%), avaluo (MXN 5,000-15,000) y derechos de registro. Estos gastos no son financiables y deben salir de tus ahorros ademas del enganche.
La plusvalia se refiere a la ganancia de capital en bienes raices. En Mexico, cuando vendes una propiedad por mas de lo que pagaste, la ganancia esta sujeta a ISR (impuesto sobre la renta). Sin embargo, la vivienda habitual esta exenta hasta aproximadamente 700,000 UDIs (~MXN 5.6 millones a valores actuales) si has vivido ahi al menos 3 anos. Por encima de ese umbral, el notario retiene ISR al momento de la venta. Entender la plusvalia tambien importa para invertir: ciudades como Queretaro y Merida han visto una apreciacion rapida, mientras que algunos mercados establecidos se han estancado.