AU Australia · Accesibilidad de la vivienda

¿Cuánta casa puedo permitirme en Australia?

Un hogar en Australia con ingresos brutos de AUDal año, con AUDen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio máximo de compra . Test de solvencia APRA
AUD 311k
Limitado por tu ingresos (30% a tasa con margen) · AUD 231k hipoteca sobre AUD 80k entrada
Las dos reglas

Australia tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.

El margen de solvencia de APRA significa que debe demostrar que puede manejar los pagos a una tasa muy superior a la que realmente paga. Y sin el 20% de depósito, el seguro hipotecario (LMI) consume su presupuesto.

+3%
Margen de solvencia APRA
Todos los prestamistas deben evaluar su capacidad de pago a la tasa variable actual más un margen de 3 puntos porcentuales. A 6% variable, eso significa calificar al 9%.
pago(tasa + 3%) <= ingresos x 0,30
20%
Depósito para evitar LMI
Un depósito del 20% evita el seguro hipotecario — un coste único significativo que protege al banco, no a usted.
depósito >= 0,20 x precio
¿Tienes un inmueble en mente?

Introduce un precio y ve donde falla.

Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. El margen APRA limita tu pago mensual; la regla del 20% de depósito asegura que evites el LMI.

AUD
AUD 100kAUD 5M
1 de 2 tests fallan.
✕Regla del 30% de ingresos (al 9%)faltan AUD 37k
Tienes AUD 95k/yrNecesitas AUD 132k/yr
✓20% depósitoaprobado
Tienes AUD 80kNecesitas AUD 80k
La palanca que puedes mover

Dos techos. El más bajo gana.

Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de depósito empieza a limitar.

00.3M0.5M0.8M1.0M50k100k150k200k250k300kingresos brutos del hogar (AUD / año)20% depósito . AUD 400kLímite de ingresos . 30% a tasa con margenTú · AUD 311k
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual

Lo que realmente pagarías cada mes.

APRA te evalúa al 9% (6% + 3% margen), pero tus pagos reales son al 6%. Esa brecha es tu margen de seguridad — y es intencional.

Pago de calificación (9%)2,375 / monthPago real (6%)1,797 / month
Holgura mensual
578
El test de estrés te cobra 1.3× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te sitúa esto

Precio mediano de casa, por ciudad.

Tu techo de precio (en cian) corta los precios medianos de casas en las ciudades capitales de Australia.

Sydney
AUD 1.50M
Canberra
AUD 1.05M
Gold Coast
AUD 1.10M
Melbourne
AUD 800k
Brisbane
AUD 1.01M
Adelaide
AUD 900k
Perth
AUD 950k
Hobart
AUD 650k
Darwin
AUD 650k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · AUD 311k
Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de solvencia.

3-5,5%
Stamp duty (varía por estado)
El impuesto de transferencia varía del 3% al 5,5% según el estado y el valor de la propiedad. Los compradores de primera vivienda pueden obtener exenciones o concesiones.
$2-5k
Tasas municipales + cuotas de strata
Las tasas municipales anuales van de $1.500 a $4.000+. Las cuotas de strata para apartamentos añaden $2.000-$8.000+ por año.
?
LMI si menos del 20% de depósito
El seguro hipotecario (LMI) puede costar $10.000-$40.000+. El programa First Home Guarantee puede eliminar el LMI para compradores elegibles con 5% de depósito.

Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.

Para comparar

¿Qué más cuesta aproximadamente AUD 311k?

  • Un apartamento de dos habitaciones en Darwin · AUD 350k0.89×
  • AUD 1.500/mes invertidos al 7% real durante 20 años (valor final de la cartera) · AUD 780k0.40×
  • Una casa de tres habitaciones en el oeste interior de Adelaide · AUD 720k0.43×
  • Una casa de playa en Gold Coast (3 hab., frente al canal) · AUD 950k0.33×
  • Una renovación Queenslander en los suburbios interiores de Brisbane · AUD 600k0.52×
  • Un apartamento frente al mar en Sullivan Cove, Hobart · AUD 850k0.37×
  • Una casa familiar de cuatro habitaciones en los suburbios orientales de Melbourne · AUD 1.40M0.22×
Ver la matriz completa de ingresos x depósito
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
AUD 30k
AUD 60k
AUD 100k
AUD 200k
30,000/yr
AUD 103k
limitado por ingresos
AUD 133k
limitado por ingresos
AUD 173k
limitado por ingresos
AUD 273k
limitado por ingresos
50,000/yr
AUD 150k
limitado por ahorros
AUD 182k
limitado por ingresos
AUD 222k
limitado por ingresos
AUD 322k
limitado por ingresos
80,000/yr
AUD 150k
limitado por ahorros
AUD 255k
limitado por ingresos
AUD 295k
limitado por ingresos
AUD 395k
limitado por ingresos
120,000/yr
AUD 150k
limitado por ahorros
AUD 300k
limitado por ahorros
AUD 392k
limitado por ingresos
AUD 492k
limitado por ingresos
180,000/yr
AUD 150k
limitado por ahorros
AUD 300k
limitado por ahorros
AUD 500k
limitado por ahorros
AUD 638k
limitado por ingresos
Ingresos brutos. Margen APRA de +3% aplicado.
Próximos pasos

Herramientas y guías para llegar allí.

Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar¿Alquilar o comprar?Alquilar e invertir la entrada frente a comprar: el año de equilibrio para su país, precio y alquiler.CompararComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
La Australian Prudential Regulation Authority (APRA) exige que todos los prestamistas evalúen a los prestatarios con una tasa mínima de solvencia igual a la tasa variable actual más un margen de 3 puntos porcentuales. Si su tasa es del 6%, debe demostrar que puede afrontar los pagos al 9%. Este margen fue introducido para proteger a los prestatarios de subidas de tipos y está vigente desde octubre de 2021.
El LMI es un seguro que protege al prestamista (no a usted) si incumple su hipoteca. Se requiere cuando su depósito es inferior al 20% del valor de la propiedad. El LMI es una prima única que puede costar decenas de miles de dólares dependiendo del tamaño del préstamo y el LVR. Se puede pagar por adelantado o capitalizar en el préstamo. Evitar el LMI ahorrando un depósito del 20% es uno de los incentivos financieros más fuertes en el mercado inmobiliario australiano.
Si, pero varían según el estado. El First Home Owner Grant (FHOG) es típicamente de $10.000-$30.000 solo para viviendas nuevas y tiene topes de precio. La mayoría de los estados también ofrecen exenciones o concesiones de stamp duty para compradores de primera vivienda bajo ciertos umbrales de precio. El esquema federal First Home Super Saver Scheme (FHSSS) permite retirar hasta $50.000 de contribuciones voluntarias de superannuation para un depósito de primera vivienda. Estos incentivos pueden reducir significativamente el efectivo necesario.
El stamp duty (o transfer duty) es un impuesto estatal sobre las compras de propiedades y varía significativamente entre estados. Las tasas típicamente van del 3% al 5,5% del precio de compra, con tasas más altas para propiedades más caras y compradores extranjeros. NSW ha reemplazado el stamp duty con un impuesto territorial anual opcional para compradores de primera vivienda. Victoria, Queensland y otros estados ofrecen concesiones para compradores de primera vivienda bajo umbrales de precio. El stamp duty se paga en la liquidación y debe provenir de sus ahorros — no se puede financiar en el préstamo.
La mayoría de las hipotecas australianas son de tasa variable, a diferencia de EE.UU. donde la tasa fija a 30 años es estándar. Las tasas variables se mueven con la tasa de efectivo del RBA, por lo que sus pagos pueden cambiar en cada reunión. Las tasas fijas aseguran una tasa por 1-5 años (raramente más), después de lo cuál el préstamo vuelve a variable. Muchos prestatarios dividen su préstamo — parte fija, parte variable — para combinar certeza y flexibilidad. El margen APRA se aplica independientemente de si elige fija o variable.
El negative gearing es una política fiscal australiana que permite a los inversores inmobiliarios deducir las pérdidas de alquiler (cuando los intereses y gastos superan los ingresos por alquiler) contra sus otros ingresos, reduciendo su factura fiscal total. Combinado con un descuento del 50% en el impuesto sobre ganancias de capital para activos mantenidos más de 12 meses, esto hace que la propiedad de inversión sea muy eficiente fiscalmente. Los críticos argumentan que infla los precios de las casas al fomentar la demanda especulativa, dificultando la competencia para los compradores de primera vivienda. Sigue siendo una de las políticas más debatidas en la vivienda australiana.
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