US Estados Unidos · Accesibilidad de la vivienda
¿Cuánta casa puedo permitirme en Estados Unidos?
Un hogar en Estados Unidos con ingresos brutos de USDal año, con USDen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio máximo de compra . Test de accesibilidad hipotecaria convencional
USD 250k
Limitado por tu pago inicial · USD 200k hipoteca sobre USD 50k entrada
Las dos reglas
EE.UU. tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Los prestamistas convencionales evalúan su hipoteca contra dos restricciones. El tope del 36% DTI limita cuánto puede pedir prestado; el 20% de entrada determina cuánto efectivo necesita por adelantado.
36%
Máximo endeudamiento
Los costes mensuales totales de vivienda — pago hipotecario más impuestos de propiedad — no pueden superar el 36% del ingreso bruto del hogar. Este es el ratio DTI frontal.
vivienda <= ingresos x 0,36
20%
Pago inicial
Los préstamos convencionales requieren 20% de entrada para evitar el seguro hipotecario privado (PMI). FHA permite 3,5%, pero el PMI añade un coste significativo.
entrada >= 0,20 x precio
¿Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 36% DTI limita tu pago mensual; la regla del 20% de entrada asegura que tienes suficiente efectivo.
USD
2 de 2 tests fallan.
Regla del 36% DTIfaltan USD 3k
Tienes USD 75k/yrNecesitas USD 78k/yr
20% pago inicialfaltan USD 10k
Tienes USD 50kNecesitas USD 60k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El más bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarías cada mes.
EE.UU. usa la tasa real — sin prueba de estrés. Tu pago mensual al 6,5% a 30 años es por lo que calificas y lo que pagas. El impuesto de propiedad añade aproximadamente un 1,2% del valor de la vivienda al año.
Holgura mensual
75
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te sitúa esto
Precio mediano de vivienda, por área metropolitana.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios medianos de vivienda en las mayores áreas metropolitanas de América.
San Francisco
USD 1.30M
Los Angeles
USD 900k
San Diego
USD 850k
New York
USD 750k
Seattle
USD 750k
Boston
USD 860k
Denver
USD 550k
Austin
USD 450k
Phoenix
USD 420k
Atlanta
USD 380k
Chicago
USD 320k
Houston
USD 310k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · USD 250k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
2-5%
Costes de cierre
Tarifas del prestamista, seguro de título, tasación, honorarios de abogados y impuestos/seguros prepagados representan típicamente el 2-5% del precio de compra.
1-2%
Impuesto de propiedad (anual)
El impuesto anual de propiedad varía ampliamente por estado, desde 0,3% en Hawaii hasta más del 2,2% en New Jersey. El promedio nacional es aproximadamente 1,1-1,2%.
?
Cuotas HOA y PMI
Los condominios y comunidades planificadas a menudo cobran $200-$800/mes en cuotas HOA. Si tu entrada es menor al 20%, el PMI añade 0,5-1,5% del préstamo anualmente.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
¿Qué más cuesta aproximadamente USD 250k?
- Cuatro años de matricula en una universidad estatal (no residente) · USD 180k1.39×
- Un Porsche 911 Carrera · USD 115k2.17×
- Cuatro años de matricula en una universidad Ivy League · USD 320k0.78×
- $1.500/mes invertidos al 7% nominal durante 15 años (valor de la cartera) · USD 475k0.53×
- Una casa unifamiliar en Houston (mediana) · USD 310k0.81×
- Un apartamento de dos habitaciones en el centro de Denver · USD 450k0.56×
- Una casa de entrada en los suburbios de Boston · USD 580k0.43×
- Un apartamento de una habitación en Manhattan (co-op) · USD 750k0.33×
- Una casa de tres habitaciones en el Eastside de Seattle · USD 950k0.26×
Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
USD 30k
USD 60k
USD 100k
USD 200k
30,000/yr
USD 125k
limitado por ingresos
USD 151k
limitado por ingresos
USD 187k
limitado por ingresos
USD 276k
limitado por ingresos
50,000/yr
USD 150k
limitado por ahorros
USD 217k
limitado por ingresos
USD 252k
limitado por ingresos
USD 341k
limitado por ingresos
80,000/yr
USD 150k
limitado por ahorros
USD 300k
limitado por ahorros
USD 350k
limitado por ingresos
USD 439k
limitado por ingresos
120,000/yr
USD 150k
limitado por ahorros
USD 300k
limitado por ahorros
USD 481k
limitado por ingresos
USD 570k
limitado por ingresos
180,000/yr
USD 150k
limitado por ahorros
USD 300k
limitado por ahorros
USD 500k
limitado por ahorros
USD 766k
limitado por ingresos
Ingresos brutos. Impuesto de propiedad al 1,2% incluido.
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Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar¿Alquilar o comprar?Alquilar e invertir la entrada frente a comprar: el año de equilibrio para su país, precio y alquiler.CompararComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
El ratio de deuda-ingreso frontal limita sus costes mensuales totales de vivienda — pago hipotecario, impuestos de propiedad y seguro del propietario — al 36% de su ingreso bruto mensual. Este es el estándar de préstamos convencional utilizado por Fannie Mae y Freddie Mac. El DTI trasero (que incluye todas las deudas) normalmente se limita al 43%, pero aquí solo modelamos la porción de vivienda.
Los préstamos FHA están asegurados por el gobierno y permiten tan solo un 3,5% de entrada, pero requieren primas de seguro hipotecario (MIP) durante toda la vida del préstamo. Los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae/Freddie Mac requieren un 20% de entrada para evitar el seguro hipotecario privado (PMI), pero no tienen seguro continuo una vez que se alcanza el 20% de patrimonio. Modelamos la vía convencional del 20% porque representa el menor coste a largo plazo para la mayoría de los prestatarios.
Los impuestos de propiedad varían desde aproximadamente el 0,3% del valor tasado en Hawaii hasta más del 2,2% en New Jersey. El promedio nacional es aproximadamente 1,1-1,2%. Usamos el 1,2% como predeterminado del modelo, pero su carga fiscal real podría ser significativamente diferente. Estados como Texas e Illinois tienen altos impuestos de propiedad pero no impuesto estatal sobre la renta, mientras que California tiene impuestos de propiedad más bajos gracias a la Proposición 13 pero altos impuestos sobre la renta.
El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es requerido por los prestamistas convencionales cuando su pago inicial es inferior al 20%. Normalmente cuesta entre 0,5% y 1,5% del monto del préstamo anualmente y protege al prestamista (no a usted) si incumple. El PMI puede cancelarse una vez que alcance el 20% de patrimonio en la vivienda y se termina automáticamente al 22% de patrimonio según la Ley de Protección al Propietario. Por eso la vía convencional del 20% de entrada evita el PMI por completo.
Una hipoteca a 15 años tiene típicamente una tasa de interés 0,5-0,75% más baja y ahorra decenas de miles en intereses totales, pero el pago mensual es aproximadamente un 40-50% mayor. Una hipoteca a 30 años ofrece pagos mensuales más bajos y más flexibilidad de flujo de caja, que puede invertir en otro lugar. Modelamos la hipoteca fija a 30 años porque es el producto dominante en el mercado estadounidense (~90% de las originaciones) y representa la línea base contra la que la mayoría de los compradores califican.
Los costes de cierre cubren tarifas del prestamista, seguro de título, tasación, honorarios de abogados, impuestos y seguros prepagados, y tarifas de registro. Normalmente representan entre el 2% y el 5% del precio de compra, con un promedio nacional de alrededor del 3%. A diferencia del pago inicial, los costes de cierre no pueden incluirse en una hipoteca convencional — deben pagarse en efectivo al cierre. Algunos vendedores pueden aceptar contribuir a los costes de cierre, especialmente en un mercado de compradores.
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