Question 1

Que es la regla del 36% de DTI frontal?

Accepted Answer

El ratio de deuda-ingreso frontal limita sus costes mensuales totales de vivienda — pago hipotecario, impuestos de propiedad y seguro del propietario — al 36% de su ingreso bruto mensual. Este es el estandar de prestamos convencional utilizado por Fannie Mae y Freddie Mac. El DTI trasero (que incluye todas las deudas) normalmente se limita al 43%, pero aqui solo modelamos la porcion de vivienda.

Question 2

Cual es la diferencia entre prestamos FHA y convencionales?

Accepted Answer

Los prestamos FHA estan asegurados por el gobierno y permiten tan solo un 3,5% de entrada, pero requieren primas de seguro hipotecario (MIP) durante toda la vida del prestamo. Los prestamos convencionales respaldados por Fannie Mae/Freddie Mac requieren un 20% de entrada para evitar el seguro hipotecario privado (PMI), pero no tienen seguro continuo una vez que se alcanza el 20% de patrimonio. Modelamos la via convencional del 20% porque representa el menor coste a largo plazo para la mayoria de los prestatarios.

Question 3

Cuanto varian los impuestos de propiedad entre estados?

Accepted Answer

Los impuestos de propiedad varian desde aproximadamente el 0,3% del valor tasado en Hawaii hasta mas del 2,2% en New Jersey. El promedio nacional es aproximadamente 1,1-1,2%. Usamos el 1,2% como predeterminado del modelo, pero su carga fiscal real podria ser significativamente diferente. Estados como Texas e Illinois tienen altos impuestos de propiedad pero no impuesto estatal sobre la renta, mientras que California tiene impuestos de propiedad mas bajos gracias a la Proposicion 13 pero altos impuestos sobre la renta.

Question 4

Que es el PMI y cuando puedo evitarlo?

Accepted Answer

El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es requerido por los prestamistas convencionales cuando su pago inicial es inferior al 20%. Normalmente cuesta entre 0,5% y 1,5% del monto del prestamo anualmente y protege al prestamista (no a usted) si incumple. El PMI puede cancelarse una vez que alcance el 20% de patrimonio en la vivienda y se termina automaticamente al 22% de patrimonio segun la Ley de Proteccion al Propietario. Por eso la via convencional del 20% de entrada evita el PMI por completo.

Question 5

Deberia elegir una hipoteca a 15 o 30 anos?

Accepted Answer

Una hipoteca a 15 anos tiene tipicamente una tasa de interes 0,5-0,75% mas baja y ahorra decenas de miles en intereses totales, pero el pago mensual es aproximadamente un 40-50% mayor. Una hipoteca a 30 anos ofrece pagos mensuales mas bajos y mas flexibilidad de flujo de caja, que puede invertir en otro lugar. Modelamos la hipoteca fija a 30 anos porque es el producto dominante en el mercado estadounidense (~90% de las originaciones) y representa la linea base contra la que la mayoria de los compradores califican.

Question 6

Que son los costes de cierre y cuanto deberia presupuestar?

Accepted Answer

Los costes de cierre cubren tarifas del prestamista, seguro de titulo, tasacion, honorarios de abogados, impuestos y seguros prepagados, y tarifas de registro. Normalmente representan entre el 2% y el 5% del precio de compra, con un promedio nacional de alrededor del 3%. A diferencia del pago inicial, los costes de cierre no pueden incluirse en una hipoteca convencional — deben pagarse en efectivo al cierre. Algunos vendedores pueden aceptar contribuir a los costes de cierre, especialmente en un mercado de compradores.

Cuanta casa puedo permitirme en Estados Unidos?

EE.UU. tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.

Introduce un precio y ve donde falla.

Dos techos. El mas bajo gana.

Lo que realmente pagarias cada mes.

Precio mediano de vivienda, por area metropolitana.

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

Que mas cuesta aproximadamente USD 250k?

Herramientas y guias para llegar alli.