NL Paises Bajos · Accesibilidad de la vivienda
Cuanta casa puedo permitirme en los Paises Bajos?
Un hogar en los Paises Bajos con ingresos brutos de EURal ano, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Norma de accesibilidad NIBUD
EUR 253k
Limitado por tu ingresos (norma NIBUD) · EUR 248k hipoteca sobre EUR 5k entrada
Las dos reglas
Los Paises Bajos tienen dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Los bancos neerlandeses siguen las tablas de accesibilidad NIBUD supervisadas por la AFM. La norma de ingresos es la restriccion dura — pero sin efectivo para el impuesto de transmision y los gastos notariales, ni siquiera el 100% de financiacion cierra el trato.
33%
Norma de ingresos NIBUD
Las tablas woonquote del NIBUD determinan el porcentaje maximo del ingreso bruto que se puede destinar a costes de vivienda. A los tipos actuales (~4%), esto equivale a aproximadamente 4,5-5 veces el ingreso bruto anual como hipoteca maxima.
hipoteca <= NIBUD(ingresos, tipo)
2%
Costes de transmision (kosten koper)
A diferencia de la mayoria de paises, los Paises Bajos permiten el 100% de financiacion. Pero se necesita efectivo para el impuesto de transmision (2%, o 0% para compradores primerizos menores de 35) y gastos notariales (~EUR 1.500).
efectivo >= 0,02 x precio + notario
Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La norma de ingresos NIBUD limita tu importe hipotecario; la regla de costes de transmision asegura que tengas efectivo para el overdrachtsbelasting y los gastos notariales.
EUR
1 de 2 tests fallan.
Norma de ingresos NIBUDfaltan EUR 10k
Tienes EUR 55k/yrNecesitas EUR 65k/yr
2% costes de transmisionaprobado
Tienes EUR 20kNecesitas EUR 6k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El mas bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de costes de transmision empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarias cada mes.
Los Paises Bajos usan el tipo real — sin colchon de prueba de estres. Tu pago mensual al 4,0% a 30 anos es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto
Apartamento mediano, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento tipico en las mayores ciudades de los Paises Bajos.
Amsterdam
EUR 480k
Haarlem
EUR 430k
Utrecht
EUR 420k
Leiden
EUR 400k
The Hague
EUR 380k
Eindhoven
EUR 340k
Rotterdam
EUR 330k
Tilburg
EUR 310k
Groningen
EUR 280k
Maastricht
EUR 260k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 253k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
2%
Overdrachtsbelasting (impuesto de transmision)
Tasa estandar del 2% del precio de compra para viviendas residenciales. Compradores primerizos menores de 35 anos estan exentos (startersvrijstelling) para propiedades hasta EUR 510.000.
~EUR 1.500
Gastos notariales
Se necesita notario para la escritura de transmision y la escritura hipotecaria. Coste tipico combinado: EUR 1.000-2.000.
0,6%
Tasa de garantia NHG
Si tu hipoteca es inferior a EUR 435.000, puedes solicitar NHG. La tasa unica del 0,6% te da ~0,3% menos de tipo y proteccion contra deuda residual.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
Que mas cuesta aproximadamente EUR 253k?
- Una casa flotante (woonboot) usada en Groningen · EUR 120k2.10×
- Un apartamento de dos habitaciones en Groningen · EUR 200k1.26×
- EUR 700/mes invertidos al 6% real durante 20 anos (valor final de la cartera) · EUR 330k0.77×
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- Una casa monumental de canal en Amsterdam (grachtenpand, 120m2) · EUR 1.20M0.21×
Ver la matriz completa de ingresos x ahorros
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 138k
limitado por ingresos
EUR 138k
limitado por ingresos
EUR 138k
limitado por ingresos
EUR 138k
limitado por ingresos
50.000/yr
EUR 230k
limitado por ingresos
EUR 230k
limitado por ingresos
EUR 230k
limitado por ingresos
EUR 230k
limitado por ingresos
80.000/yr
EUR 367k
limitado por ingresos
EUR 367k
limitado por ingresos
EUR 367k
limitado por ingresos
EUR 367k
limitado por ingresos
120.000/yr
EUR 551k
limitado por ingresos
EUR 551k
limitado por ingresos
EUR 551k
limitado por ingresos
EUR 551k
limitado por ingresos
180.000/yr
EUR 827k
limitado por ingresos
EUR 827k
limitado por ingresos
EUR 827k
limitado por ingresos
EUR 827k
limitado por ingresos
Ingresos brutos. 100% financiacion, anualidad a 30 anos al 4,0%.
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Te faltan EUR 5k para cubrir los costes de transmision.
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Proximos pasos
Herramientas y guias para llegar alli.
Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
Los Paises Bajos son uno de los pocos paises del mundo donde se puede financiar el 100% del valor del inmueble — sin pago inicial sobre la vivienda. Antes de 2013, era posible financiar hasta el 106%. Sin embargo, se necesita efectivo para el impuesto de transmisiones (overdrachtsbelasting, 2% para no primerizos) y gastos notariales. Los compradores primerizos menores de 35 anos estan exentos del impuesto de transmisiones, reduciendo aun mas la necesidad de efectivo.
El NHG es una garantia hipotecaria respaldada por el gobierno para propiedades de hasta EUR 435.000 (limite 2025). Por una tasa unica del 0,6% del importe de la hipoteca, el NHG garantiza su hipoteca — si usted incumple (por divorcio, discapacidad o desempleo), el gobierno cubre la deuda restante. A cambio, los prestamistas ofrecen tipos ~0,3% mas bajos. El NHG se usa ampliamente: aproximadamente 1 de cada 4 hipotecas neerlandesas tiene la garantia.
Los propietarios neerlandeses pueden deducir los intereses hipotecarios de sus ingresos imponibles — un subsidio significativo que reduce efectivamente el coste neto del endeudamiento. La tasa de deduccion ha ido disminuyendo gradualmente (del 52% al 36,97% en 2025) y solo esta disponible para hipotecas de anualidad o lineales que se amortizan completamente en 30 anos. Este beneficio fiscal es una razon importante por la que los Paises Bajos permiten el 100% de financiacion — el gobierno subsidia efectivamente la propiedad de vivienda a traves del sistema fiscal.
El NIBUD publica tablas anuales (woonlastpercentages) que especifican el porcentaje maximo del ingreso bruto que un hogar puede destinar a costes de vivienda — la woonquote. Este porcentaje varia segun el nivel de ingresos, el tipo de interes y si tiene pareja. A las tasas actuales (~4%), un hogar tipico puede pedir prestado aproximadamente 4,5-5 veces el ingreso bruto. Los bancos estan legalmente obligados a usar estas tablas (supervisado por la AFM). Las tablas tienen en cuenta impuestos, servicios y costes basicos de vida para asegurar que la hipoteca sea sostenible.
Desde 2013, solo las hipotecas de anualidad y lineales califican para la deduccion de intereses hipotecarios. Una hipoteca de anualidad tiene pagos mensuales fijos (como en la mayoria de los paises) — al principio se pagan principalmente intereses y gradualmente se pasa al capital. Una hipoteca lineal tiene pagos decrecientes — se amortiza una cantidad fija de capital cada mes, por lo que los intereses disminuyen con el tiempo. Las hipotecas lineales cuestan menos intereses en total pero tienen pagos iniciales mas altos. Ambas deben amortizarse completamente en 30 anos. Las hipotecas de solo intereses ya no califican para la deduccion fiscal.
El overdrachtsbelasting es el impuesto de transmision neerlandes que se paga al comprar una propiedad. La tasa estandar es del 2% para propiedades residenciales (aumentada del 2% al 10,4% para inversores/residencias no principales desde 2023). Los compradores primerizos menores de 35 anos que adquieren una propiedad de hasta EUR 510.000 (2025) estan totalmente exentos — un ahorro sustancial de EUR 7.000-10.000 en una compra tipica. Esta exencion (startersvrijstelling) solo puede usarse una vez en la vida.