NL Países Bajos · Accesibilidad de la vivienda

¿Cuánta casa puedo permitirme en los Países Bajos?

Un hogar en los Países Bajos con ingresos brutos de EURal año, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...

Precio máximo de compra . Norma de accesibilidad NIBUD

EUR 268k

Limitado por tu ingresos (norma NIBUD) · EUR 248k hipoteca sobre EUR 20k entrada

Las dos reglas

Los Países Bajos tienen dos reglas. Ambas deben cumplirse.

Los bancos neerlandeses siguen las tablas de accesibilidad NIBUD supervisadas por la AFM. La norma de ingresos es la restricción dura — pero sin efectivo para el impuesto de transmisión y los gastos notariales, ni siquiera el 100% de financiación cierra el trato.

33%

Norma de ingresos NIBUD

Las tablas woonquote del NIBUD determinan el porcentaje máximo del ingreso bruto que se puede destinar a costes de vivienda. A los tipos actuales (~4%), esto equivale a aproximadamente 4,5-5 veces el ingreso bruto anual como hipoteca máxima.

hipoteca <= NIBUD(ingresos, tipo)

Costes de transmisión (kosten koper)

A diferencia de la mayoría de países, los Países Bajos permiten el 100% de financiación. Pero se necesita efectivo para el impuesto de transmisión (2%, o 0% para compradores primerizos menores de 35) y gastos notariales (~EUR 1.500).

efectivo >= 0,02 x precio + notario

¿Tienes un inmueble en mente?

Introduce un precio y ve donde falla.

Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La norma de ingresos NIBUD limita tu importe hipotecario; la regla de costes de transmisión asegura que tengas efectivo para el overdrachtsbelasting y los gastos notariales.

Precio objetivo de compra

EUR

EUR 100kEUR 5M

1 de 2 tests fallan.

✕Norma de ingresos NIBUDfaltan EUR 18k

Tienes EUR 55k/yrNecesitas EUR 73k/yr

✓2% costes de transmisiónaprobado

Tienes EUR 20kNecesitas EUR 7k

La palanca que puedes mover

Dos techos. El más bajo gana.

Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de costes de transmisión empieza a limitar.

Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)

Tu presupuesto mensual

Lo que realmente pagarías cada mes.

Los Países Bajos usan el tipo real — sin colchón de prueba de estrés. Tu pago mensual al 4,0% a 30 años es por lo que calificas y lo que pagas.

Holgura mensual

El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.

Donde te sitúa esto

Apartamento mediano, por ciudad.

Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento típico en las mayores ciudades de los Países Bajos.

Amsterdam

EUR 480k

Haarlem

EUR 430k

Utrecht

EUR 420k

Leiden

EUR 400k

The Hague

EUR 380k

Eindhoven

EUR 340k

Rotterdam

EUR 330k

Tilburg

EUR 310k

Groningen

EUR 280k

Maastricht

EUR 260k

Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 268k

Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.

Overdrachtsbelasting (impuesto de transmisión)

Tasa estándar del 2% del precio de compra para viviendas residenciales. Compradores primerizos menores de 35 años están exentos (startersvrijstelling) para propiedades hasta EUR 510.000.

~EUR 1.500

Gastos notariales

Se necesita notario para la escritura de transmisión y la escritura hipotecaria. Coste típico combinado: EUR 1.000-2.000.

0,6%

Tasa de garantía NHG

Si tu hipoteca es inferior a EUR 435.000, puedes solicitar NHG. La tasa única del 0,6% te da ~0,3% menos de tipo y protección contra deuda residual.

Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.

Para comparar

¿Qué más cuesta aproximadamente EUR 268k?

Una casa flotante (woonboot) usada en Groningen · EUR 120k2.23×
Un apartamento de dos habitaciones en Groningen · EUR 200k1.34×
EUR 700/mes invertidos al 6% real durante 20 años (valor final de la cartera) · EUR 330k0.81×
Un apartamento de tres habitaciones en Rotterdam-Sur · EUR 280k0.96×
Una casa adosada (rijtjeshuis) en Eindhoven · EUR 380k0.70×
Un apartamento de canal en Ámsterdam Jordaan (45m2) · EUR 450k0.59×
Una casa independiente en un pueblo de Brabante · EUR 550k0.49×
Una casa monumental de canal en Ámsterdam (grachtenpand, 120m2) · EUR 1.20M0.22×

Ver la matriz completa de ingresos x ahorros

ingresos (abajo) / ahorros (derecha)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 165k

limitado por ingresos

EUR 195k

limitado por ingresos

EUR 235k

limitado por ingresos

EUR 335k

limitado por ingresos

50.000/yr

EUR 255k

limitado por ingresos

EUR 285k

limitado por ingresos

EUR 325k

limitado por ingresos

EUR 425k

limitado por ingresos

80.000/yr

EUR 390k

limitado por ingresos

EUR 420k

limitado por ingresos

EUR 460k

limitado por ingresos

EUR 560k

limitado por ingresos

120.000/yr

EUR 570k

limitado por ingresos

EUR 600k

limitado por ingresos

EUR 640k

limitado por ingresos

EUR 740k

limitado por ingresos

180.000/yr

EUR 840k

limitado por ingresos

EUR 870k

limitado por ingresos

EUR 910k

limitado por ingresos

EUR 1.01M

limitado por ingresos

Ingresos brutos. 100% financiación, anualidad a 30 años al 4,0%.

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Te faltan EUR 7k para cubrir los costes de transmisión.

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Próximos pasos

Herramientas y guías para llegar allí.

Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.Calcular Planificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar ¿Alquilar o comprar?Alquilar e invertir la entrada frente a comprar: el año de equilibrio para su país, precio y alquiler.Comparar Comprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer

Preguntas frecuentes

Los Países Bajos son uno de los pocos países del mundo donde se puede financiar el 100% del valor del inmueble — sin pago inicial sobre la vivienda. Antes de 2013, era posible financiar hasta el 106%. Sin embargo, se necesita efectivo para el impuesto de transmisiones (overdrachtsbelasting, 2% para no primerizos) y gastos notariales. Los compradores primerizos menores de 35 años están exentos del impuesto de transmisiones, reduciendo aún más la necesidad de efectivo.

El NHG es una garantía hipotecaria respaldada por el gobierno para propiedades de hasta EUR 435.000 (límite 2025). Por una tasa única del 0,6% del importe de la hipoteca, el NHG garantiza su hipoteca — si usted incumple (por divorcio, discapacidad o desempleo), el gobierno cubre la deuda restante. A cambio, los prestamistas ofrecen tipos ~0,3% más bajos. El NHG se usa ampliamente: aproximadamente 1 de cada 4 hipotecas neerlandesas tiene la garantía.

Los propietarios neerlandeses pueden deducir los intereses hipotecarios de sus ingresos imponibles — un subsidio significativo que reduce efectivamente el coste neto del endeudamiento. La tasa de deducción ha ido disminuyendo gradualmente (del 52% al 36,97% en 2025) y solo esta disponible para hipotecas de anualidad o lineales que se amortizan completamente en 30 años. Este beneficio fiscal es una razón importante por la que los Países Bajos permiten el 100% de financiación — el gobierno subsidia efectivamente la propiedad de vivienda a través del sistema fiscal.

El NIBUD pública tablas anuales (woonlastpercentages) que especifican el porcentaje máximo del ingreso bruto que un hogar puede destinar a costes de vivienda — la woonquote. Este porcentaje varía según el nivel de ingresos, el tipo de interés y si tiene pareja. A las tasas actuales (~4%), un hogar típico puede pedir prestado aproximadamente 4,5-5 veces el ingreso bruto. Los bancos están legalmente obligados a usar estas tablas (supervisado por la AFM). Las tablas tienen en cuenta impuestos, servicios y costes básicos de vida para asegurar que la hipoteca sea sostenible.

Desde 2013, solo las hipotecas de anualidad y lineales califican para la deducción de intereses hipotecarios. Una hipoteca de anualidad tiene pagos mensuales fijos (como en la mayoría de los países) — al principio se pagan principalmente intereses y gradualmente se pasa al capital. Una hipoteca lineal tiene pagos decrecientes — se amortiza una cantidad fija de capital cada mes, por lo que los intereses disminuyen con el tiempo. Las hipotecas lineales cuestan menos intereses en total pero tienen pagos iniciales más altos. Ambas deben amortizarse completamente en 30 años. Las hipotecas de solo intereses ya no califican para la deducción fiscal.

El overdrachtsbelasting es el impuesto de transmisión neerlandés que se paga al comprar una propiedad. La tasa estándar es del 2% para propiedades residenciales (aumentada del 2% al 10,4% para inversores/residencias no principales desde 2023). Los compradores primerizos menores de 35 años que adquieren una propiedad de hasta EUR 510.000 (2025) están totalmente exentos — un ahorro sustancial de EUR 7.000-10.000 en una compra típica. Esta exención (startersvrijstelling) solo puede usarse una vez en la vida.

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