ES España · Accesibilidad de la vivienda

¿Cuánta casa puedo permitirme en España?

Un hogar en España con ingresos netos de EURal año, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...

Precio máximo de compra . Test de accesibilidad bancaria española

EUR 190k

Limitado por tu ingresos (regla del 35%) · EUR 150k hipoteca sobre EUR 40k entrada

Las dos reglas

España tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.

Los bancos españoles siguen las directrices del Banco de España. El techo del 35% de endeudamiento es el límite práctico — pero sin un 20% de entrada, ningún banco te aprobará.

35%

Tasa de endeudamiento máxima

El servicio total de la deuda mensual — todos los pagos de préstamos combinados — no puede superar aproximadamente el 35% de los ingresos netos del hogar. Es el umbral estándar aplicado por prácticamente todos los bancos españoles.

deuda <= ingresos x 0,35

20%

Entrada mínima

Los bancos financian un máximo del 80% del valor de tasación para vivienda habitual. Necesitas al menos el 20% del precio como entrada, más un 8-12% adicional para gastos de compraventa (ITP, notario, registro).

entrada >= 0,20 x precio

¿Tienes un piso en mente?

Introduce un precio y ve donde falla.

Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 35% de ingresos limita tu cuota mensual; la regla del 20% de entrada asegura que tienes fondos suficientes.

Precio objetivo de compra

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 de 2 tests fallan.

✕Regla del 35% de ingresosfaltan EUR 12k

Tienes EUR 30k/yrNecesitas EUR 42k/yr

✕20% de entradafaltan EUR 10k

Tienes EUR 40kNecesitas EUR 50k

La palanca que puedes mover

Dos techos. El más bajo gana.

Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de entrada empieza a limitar. Por encima del quiebre, más sueldo no te compra un piso más grande; más ahorros si.

Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)

Tu presupuesto mensual

Lo que realmente pagarías cada mes.

España usa el tipo real — sin prueba de estrés. Tu cuota mensual al 3,0% a 25 años es por lo que calificas y lo que pagas. No hay seguro de prestatario obligatorio en España.

Holgura mensual

El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.

Donde te sitúa esto

Piso mediano, por ciudad.

Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un piso típico en las ciudades más caras de España. Las ciudades por encima de la línea están fuera de alcance sin más ingresos o más ahorros.

San Sebastian

EUR 380k

Barcelona

EUR 350k

Madrid

EUR 340k

Palma de Mallorca

EUR 320k

Bilbao

EUR 280k

Malaga

EUR 260k

Valencia

EUR 200k

Seville

EUR 150k

Alicante

EUR 170k

Zaragoza

EUR 150k

Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 190k

Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.

6-10%

ITP (varía por comunidad autónoma)

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre vivienda de segunda mano oscila entre el 6% (Madrid, Navarra) y el 10% (Cataluña, Valencia, Andalucía). La obra nueva paga 10% de IVA. Es el mayor gasto de compraventa.

~0,8%

Notario + registro + gestoría

Gastos de notario (~0,5%), registro de la propiedad (~0,3%) y gestoría (tramitador administrativo) suman aproximadamente el 0,8% del precio de compra.

IBI + comunidad + seguros

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual varía por municipio (0,4-1,1% del valor catastral). Los gastos de comunidad para pisos añaden EUR 50-200/mes. El seguro del hogar lo exige el banco pero no la ley.

Nada de esto significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos. El test de accesibilidad te dice lo que puedes hacer. Si debes depende de cuánto tiempo planeas quedarte, tus inversiones alternativas y la dinámica del mercado local.

Para comparar

¿Qué más cuesta aproximadamente EUR 190k?

Cuatro años de matricula en IE Business School · EUR 90k2.11×
Un cortijo en la Andalucía rural con olivar · EUR 120k1.58×
Un piso de dos habitaciones en Zaragoza · EUR 150k1.27×
Un velero amarrado en Palma de Mallorca con 5 años de tasas de amarre · EUR 180k1.06×
EUR 600/mes invertidos al 6% real durante 20 años (valor final de la cartera) · EUR 285k0.67×
Un piso de tres habitaciones en el Eixample de Valencia · EUR 250k0.76×
Un ático en Málaga con vistas al mar · EUR 350k0.54×
Un adosado en el País Vasco (periferia de San Sebastián) · EUR 450k0.42×
Un piso modernista en el Eixample de Barcelona (100 m2) · EUR 550k0.35×

Ver la matriz completa de ingresos x entrada

ingresos (abajo) / ahorros (derecha)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limitado por ahorros

EUR 210k

limitado por ingresos

EUR 250k

limitado por ingresos

EUR 350k

limitado por ingresos

50.000/yr

EUR 150k

limitado por ahorros

EUR 300k

limitado por ahorros

EUR 350k

limitado por ingresos

EUR 450k

limitado por ingresos

80.000/yr

EUR 150k

limitado por ahorros

EUR 300k

limitado por ahorros

EUR 500k

limitado por ingresos

EUR 600k

limitado por ingresos

120.000/yr

EUR 150k

limitado por ahorros

EUR 300k

limitado por ahorros

EUR 500k

limitado por ahorros

EUR 800k

limitado por ingresos

180.000/yr

EUR 150k

limitado por ahorros

EUR 300k

limitado por ahorros

EUR 500k

limitado por ahorros

EUR 1M

limitado por ahorros

Ingresos netos. Sin seguro obligatorio.

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Próximos pasos

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Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.Calcular Planificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar ¿Alquilar o comprar?Alquilar e invertir la entrada frente a comprar: el año de equilibrio para su país, precio y alquiler.Comparar Comprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer

Preguntas frecuentes

El Banco de España recomienda que el servicio total de la deuda — todos los pagos de préstamos combinados — no supere aproximadamente el 35% de los ingresos netos del hogar. Aunque no es un límite legal estricto como en Francia, prácticamente todos los bancos españoles aplican este umbral en su scoring crediticio interno. Superarlo resultará en rechazo automático por parte de la mayoría de entidades.

España ha sido tradicionalmente un mercado de tipo variable, con la mayoría de hipotecas indexadas al Euríbor a 12 meses. Desde las subidas de tipos de 2022, las hipotecas a tipo fijo han ganado popularidad y representan ya más de la mitad de las nuevas contrataciones. Los tipos variables (Euríbor + diferencial, actualmente ~3%) son más bajos al inicio pero conllevan riesgo de tipo de interés. Los tipos fijos (~3,0-3,5%) ofrecen previsibilidad. La ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019) también limito las comisiones de amortización anticipada.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto de transmisión sobre viviendas de segunda mano. Lo fija cada comunidad autónoma y oscila entre el 6% (Madrid, Navarra) y el 10% (Cataluña, Valencia, Andalucía). Las viviendas de obra nueva pagan IVA (10%) más AJD (0,5-1,5%). Esta variación regional puede suponer una diferencia de EUR 10.000-15.000 en una compra típica.

Los compradores no residentes se enfrentan a condiciones más estrictas: los bancos financian típicamente solo el 60-70% LTV (frente al 80% para residentes), lo que requiere una entrada del 30-40%. Los tipos de interés pueden ser 0,5-1% más altos. También necesitará un NIE (Número de Identificación de Extranjero) y una cuenta bancaria española. Las obligaciones fiscales difieren: los no residentes pagan IRNR (19-24%) sobre los ingresos por alquiler y están sujetos a la retención del 3% sobre el precio de venta al vender.

La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación certificada y registrada en el Banco de España. Es legalmente obligatoria para cualquier compra con hipoteca. La tasación suele costar entre EUR 300-500 y determina el importe máximo del préstamo — los bancos prestan sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si la tasación resulta inferior al precio acordado, deberá cubrir la diferencia con ahorros adicionales.

Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), la mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca corren a cargo del banco, no del comprador. El banco paga notario, registro, gestoría e impuesto AJD sobre la escritura hipotecaria. El comprador sigue pagando la tasación (EUR 300-500) y una posible comisión de apertura (cada vez menos frecuente). Este fue un cambio significativo — antes de 2019, el comprador pagaba todos estos gastos, que podían añadir EUR 2.000-4.000 al total.

La deducción por vivienda habitual fue eliminada para compras posteriores al 1 de enero de 2013. Si adquiriste tu vivienda habitual antes de esa fecha, aun puedes deducir hasta el 15% de las cantidades pagadas (capital + intereses) sobre una base máxima de EUR 9.040/año, lo que da un beneficio máximo anual de EUR 1.356. Para compras posteriores a 2013, no hay deducción de IRPF por compra de vivienda. Algunas comunidades autónomas ofrecen sus propias deducciones para compradores jóvenes o primerizos, pero son reducidas.

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