ES Espana · Accesibilidad de la vivienda
Cuanta casa puedo permitirme en Espana?
Un hogar en Espana con ingresos netos de EURal ano, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Test de accesibilidad bancaria espanola
EUR 188k
Limitado por tu ingresos (regla del 35%) · EUR 150k hipoteca sobre EUR 38k entrada
Las dos reglas
Espana tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Los bancos espanoles siguen las directrices del Banco de Espana. El techo del 35% de endeudamiento es el limite practico — pero sin un 20% de entrada, ningun banco te aprobara.
35%
Tasa de endeudamiento maxima
El servicio total de la deuda mensual — todos los pagos de prestamos combinados — no puede superar aproximadamente el 35% de los ingresos netos del hogar. Es el umbral estandar aplicado por practicamente todos los bancos espanoles.
deuda <= ingresos x 0,35
20%
Entrada minima
Los bancos financian un maximo del 80% del valor de tasacion para vivienda habitual. Necesitas al menos el 20% del precio como entrada, mas un 8-12% adicional para gastos de compraventa (ITP, notario, registro).
entrada >= 0,20 x precio
Tienes un piso en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 35% de ingresos limita tu cuota mensual; la regla del 20% de entrada asegura que tienes fondos suficientes.
EUR
2 de 2 tests fallan.
Regla del 35% de ingresosfaltan EUR 10k
Tienes EUR 30k/yrNecesitas EUR 40k/yr
20% de entradafaltan EUR 10k
Tienes EUR 40kNecesitas EUR 50k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El mas bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de entrada empieza a limitar. Por encima del quiebre, mas sueldo no te compra un piso mas grande; mas ahorros si.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarias cada mes.
Espana usa el tipo real — sin prueba de estres. Tu cuota mensual al 3,0% a 25 anos es por lo que calificas y lo que pagas. No hay seguro de prestatario obligatorio en Espana.
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto
Piso mediano, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un piso tipico en las ciudades mas caras de Espana. Las ciudades por encima de la linea estan fuera de alcance sin mas ingresos o mas ahorros.
San Sebastian
EUR 380k
Barcelona
EUR 350k
Madrid
EUR 340k
Palma de Mallorca
EUR 320k
Bilbao
EUR 280k
Malaga
EUR 260k
Valencia
EUR 200k
Seville
EUR 150k
Alicante
EUR 170k
Zaragoza
EUR 150k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 188k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
6-10%
ITP (varia por comunidad autonoma)
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre vivienda de segunda mano oscila entre el 6% (Madrid, Navarra) y el 10% (Cataluna, Valencia, Andalucia). La obra nueva paga 10% de IVA. Es el mayor gasto de compraventa.
~0,8%
Notario + registro + gestoria
Gastos de notario (~0,5%), registro de la propiedad (~0,3%) y gestoria (tramitador administrativo) suman aproximadamente el 0,8% del precio de compra.
?
IBI + comunidad + seguros
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) anual varia por municipio (0,4-1,1% del valor catastral). Los gastos de comunidad para pisos anaden EUR 50-200/mes. El seguro del hogar lo exige el banco pero no la ley.
Nada de esto significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos. El test de accesibilidad te dice lo que puedes hacer. Si debes depende de cuanto tiempo planeas quedarte, tus inversiones alternativas y la dinamica del mercado local.
Para comparar
Que mas cuesta aproximadamente EUR 188k?
- Cuatro anos de matricula en IE Business School · EUR 90k2.08×
- Un cortijo en la Andalucia rural con olivar · EUR 120k1.56×
- Un piso de dos habitaciones en Zaragoza · EUR 150k1.25×
- Un velero amarrado en Palma de Mallorca con 5 anos de tasas de amarre · EUR 180k1.04×
- EUR 600/mes invertidos al 6% real durante 20 anos (valor final de la cartera) · EUR 285k0.66×
- Un piso de tres habitaciones en el Eixample de Valencia · EUR 250k0.75×
- Un atico en Malaga con vistas al mar · EUR 350k0.54×
- Un adosado en el Pais Vasco (periferia de San Sebastian) · EUR 450k0.42×
- Un piso modernista en el Eixample de Barcelona (100 m2) · EUR 550k0.34×
Ver la matriz completa de ingresos x entrada
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 188k
limitado por ingresos
EUR 188k
limitado por ingresos
EUR 188k
limitado por ingresos
50.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 313k
limitado por ingresos
EUR 313k
limitado por ingresos
80.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ingresos
EUR 500k
limitado por ingresos
120.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 750k
limitado por ingresos
180.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 1M
limitado por ahorros
Ingresos netos. Sin seguro obligatorio.
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Proximos pasos
Herramientas y guias para llegar alli.
Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
El Banco de Espana recomienda que el servicio total de la deuda — todos los pagos de prestamos combinados — no supere aproximadamente el 35% de los ingresos netos del hogar. Aunque no es un limite legal estricto como en Francia, practicamente todos los bancos espanoles aplican este umbral en su scoring crediticio interno. Superarlo resultara en rechazo automatico por parte de la mayoria de entidades.
Espana ha sido tradicionalmente un mercado de tipo variable, con la mayoria de hipotecas indexadas al Euribor a 12 meses. Desde las subidas de tipos de 2022, las hipotecas a tipo fijo han ganado popularidad y representan ya mas de la mitad de las nuevas contrataciones. Los tipos variables (Euribor + diferencial, actualmente ~3%) son mas bajos al inicio pero conllevan riesgo de tipo de interes. Los tipos fijos (~3,0-3,5%) ofrecen previsibilidad. La ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019) tambien limito las comisiones de amortizacion anticipada.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto de transmision sobre viviendas de segunda mano. Lo fija cada comunidad autonoma y oscila entre el 6% (Madrid, Navarra) y el 10% (Cataluna, Valencia, Andalucia). Las viviendas de obra nueva pagan IVA (10%) mas AJD (0,5-1,5%). Esta variacion regional puede suponer una diferencia de EUR 10.000-15.000 en una compra tipica.
Los compradores no residentes se enfrentan a condiciones mas estrictas: los bancos financian tipicamente solo el 60-70% LTV (frente al 80% para residentes), lo que requiere una entrada del 30-40%. Los tipos de interes pueden ser 0,5-1% mas altos. Tambien necesitara un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) y una cuenta bancaria espanola. Las obligaciones fiscales difieren: los no residentes pagan IRNR (19-24%) sobre los ingresos por alquiler y estan sujetos a la retencion del 3% sobre el precio de venta al vender.
La tasacion es una valoracion oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasacion certificada y registrada en el Banco de Espana. Es legalmente obligatoria para cualquier compra con hipoteca. La tasacion suele costar entre EUR 300-500 y determina el importe maximo del prestamo — los bancos prestan sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasacion. Si la tasacion resulta inferior al precio acordado, debera cubrir la diferencia con ahorros adicionales.
Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), la mayoria de los gastos de constitucion de la hipoteca corren a cargo del banco, no del comprador. El banco paga notario, registro, gestoria e impuesto AJD sobre la escritura hipotecaria. El comprador sigue pagando la tasacion (EUR 300-500) y una posible comision de apertura (cada vez menos frecuente). Este fue un cambio significativo — antes de 2019, el comprador pagaba todos estos gastos, que podian anadir EUR 2.000-4.000 al total.
La deduccion por vivienda habitual fue eliminada para compras posteriores al 1 de enero de 2013. Si adquiriste tu vivienda habitual antes de esa fecha, aun puedes deducir hasta el 15% de las cantidades pagadas (capital + intereses) sobre una base maxima de EUR 9.040/ano, lo que da un beneficio maximo anual de EUR 1.356. Para compras posteriores a 2013, no hay deduccion de IRPF por compra de vivienda. Algunas comunidades autonomas ofrecen sus propias deducciones para compradores jovenes o primerizos, pero son reducidas.