Un hogar en Suiza con ingresos de CHFal año, con CHFen efectivo y 3a más CHFen el Pilar 2 disponibles, puede permitirse …
Precio máximo de compra · Test de asequibilidad FINMA
CHF 1.02M
Limitado por tu ingreso · CHF 815k hipoteca sobre CHF 204k entrada
Las tres cerraduras
Suiza utiliza una sola fórmula. No se mueve.
Todos los bancos suizos aplican la misma autorregulación FINMA. El 5% es el famoso (los bancos dimensionan tu préstamo como si los tipos se hubieran triplicado), pero la regla de la entrada y la del tercio son las que limitan a la mayoría de compradores en la práctica.
20%
Entrada mínima
Al menos el 20% del precio de compra debe ser capital propio. La mitad, el primer 10%, debe ser «capital duro» de fuera del fondo de pensiones (Pilar 2).
0,20 × precio
33%
Coste máximo sobre ingresos
Los costes anuales de vivienda (interés imputado, amortización, mantenimiento) no pueden superar un tercio de los ingresos brutos del hogar.
vivienda ≤ ingresos ÷ 3
5%
Tipo de interés imputado
El test se ejecuta al 5%, no al ~1,8% actual — un test de estrés para un futuro en el que los tipos vuelvan a su media a largo plazo. Castiga tu presupuesto más que tu cartera.
tipo = 5,00% (fijo)
¿Tienes una propiedad en mente?
Introduce un precio y mira dónde fallaría.
El techo de arriba te dice lo que puedes comprar. Esto te dice lo que haría falta para comprar un inmueble concreto. Cada test es independiente: necesitas pasar los tres.
CHF
CHF 100kCHF 5M
Todavía no. 1 de 3 tests no superados.
✕Regla del 33% de ingresosfaltan CHF 41k
Tienes CHF 180k/yrNecesitas CHF 221k/yr
✓20% de entradaaprobado
Tienes CHF 300kNecesitas CHF 250k
✓10% efectivo no previsionalaprobado
Tienes CHF 200kNecesitas CHF 125k
La palanca que puedes mover
Tres techos. El más bajo determina tu casa.
Con tu efectivo y pensión fijos, el precio que puedes permitirte crece con los ingresos hasta que alguna regla de entrada empieza a limitar. Por encima del quiebre en la línea cian, más salario no te compra una casa más grande; más ahorro sí.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)Capital duro (10× efectivo)
La pesadilla del banco vs. tu domiciliación
Pasas el test de estrés. Pagas el tipo real.
Los bancos calculan la asequibilidad al 5%. Prestan al tipo actual, alrededor del 1,8% a 5 años fijo. La diferencia es donde el dolor de calificar se convierte en holgura en tu presupuesto mensual, por ahora.
Holgura mensual
2'427
El test de estrés te cobra 1.9× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Dónde te sitúa esto
Piso mediano de 4 habitaciones, por ciudad.
Tu techo de precio de compra (dibujado en cian) cruza el precio de un piso típico de 4 habitaciones en los nueve mercados urbanos más grandes de Suiza. Las ciudades por encima de la línea están fuera de alcance sin más ingresos, más efectivo u otra ciudad.
Zug
CHF 2.15M
Zurich
CHF 1.78M
Geneva
CHF 1.69M
Lausanne
CHF 1.27M
Lucerne
CHF 1.18M
Lugano
CHF 950k
Basel
CHF 1.06M
Bern
CHF 980k
St. Gallen
CHF 780k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · CHF 1.02M
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
Comprar una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos además del precio de compra que no están incluidos en el test de asequibilidad anterior — y se acumulan rápido.
9–12%
Costes iniciales de transacción
Honorarios notariales, registro de la propiedad, impuesto cantonal de transmisión (Handänderungssteuer) y comisiones bancarias. Se pagan en efectivo además de la entrada y nunca se financian.
1–2%
Costes anuales recurrentes
Seguro del edificio, impuesto sobre bienes inmuebles (Liegenschaftssteuer), servicios, fondo de reserva del edificio y el valor locativo imputado (Eigenmietwert) que tributa como ingreso.
?
Alquilar podría convenir más
En ciudades suizas, alquilar e invertir la diferencia suele superar la compra en 10–15 años. La propiedad bloquea tu capital, reduce la diversificación y cuesta más de lo que la mayoría espera.
Nada de esto significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos. El test de asequibilidad anterior te dice lo que puedes hacer. Si debes hacerlo depende de cuánto tiempo piensas quedarte, tus inversiones alternativas y cuánta flexibilidad necesitas.
Para dar escala
¿Qué más cuesta alrededor de CHF 1.02M?
Un piso de cuatro habitaciones en Berna · CHF 980k1.04×
Un velero de 12 metros amarrado en el lago Lemán con 15 años de amarre · CHF 750k1.36×
Los ingresos profesionales de un panadero suizo medio (40 años, después de impuestos) · CHF 2.60M0.39×
Matrícula de un estudiante en la EHL Lausana, seis ciclos completos de BBA · CHF 912k1.12×
CHF 4'000 al mes invertidos al 6% real durante 20 años (valor final) · CHF 1.83M0.56×
Un piso mediano de cuatro habitaciones en Zúrich · CHF 1.78M0.57×
Un chalet en Verbier con vista al Grand Combin · CHF 2.40M0.42×
Un Porsche 911 GT3, reemplazado cada tres años durante 40 años · CHF 3.08M0.33×
Una villa a orillas del lago de Lugano con 800 m² de jardín · CHF 3.50M0.29×
Ver la matriz completa ingresos × entrada
ingresos ⬇ / efectivo ➡
CHF 30k
CHF 60k
CHF 100k
CHF 200k
30'000/yr
CHF 170k
limitado por ingresos
CHF 170k
limitado por ingresos
CHF 170k
limitado por ingresos
CHF 170k
limitado por ingresos
50'000/yr
CHF 283k
limitado por ingresos
CHF 283k
limitado por ingresos
CHF 283k
limitado por ingresos
CHF 283k
limitado por ingresos
80'000/yr
CHF 300k
limitado por capital
CHF 453k
limitado por ingresos
CHF 453k
limitado por ingresos
CHF 453k
limitado por ingresos
120'000/yr
CHF 300k
limitado por capital
CHF 600k
limitado por capital
CHF 679k
limitado por ingresos
CHF 679k
limitado por ingresos
180'000/yr
CHF 300k
limitado por capital
CHF 600k
limitado por capital
CHF 1M
limitado por efectivo
CHF 1.02M
limitado por ingresos
Tu Pilar 2 se mantiene fijo en CHF 100k para esta tabla.
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Los bancos suizos aplican dos límites a la vez. Primero, debe aportar al menos el 20% del precio de compra, del cual al menos la mitad (10%) debe ser «capital propio duro» como efectivo, Pilar 3a o valores. Segundo, sus costes anuales de vivienda (calculados con una tasa hipotecaria teórica del 5%, más 1% de mantenimiento y amortización) no pueden superar un tercio del ingreso bruto del hogar. El menor de los dos topes es su presupuesto real.
La tasa imputada del 5% es una prueba de estrés impuesta por la autorregulación FINMA. Está diseñada para que usted pueda seguir pagando la hipoteca si los tipos se normalizan a su media a largo plazo. En la práctica, su pago mensual está más cerca del 2%, pero el banco (y su límite de endeudamiento) se calcula al 5%.
Sí, hasta la mitad del 20% del pago inicial. La otra mitad (10% de capital propio duro) debe provenir de fuera del segundo pilar. Retirar del Pilar 2 reduce sus futuras prestaciones de jubilación y cobertura de invalidez, y el monto se grava a una tasa separada y reducida al momento del retiro.
Tres partidas: intereses imputados al 5% sobre toda la hipoteca; amortización del 80% al 66,7% de LTV en 15 años; y costes de mantenimiento y gastos accesorios de aproximadamente el 1% del valor de la propiedad por año. El impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos corrientes se suman en la vida real pero no forman parte del test de accesibilidad en sí.
El test del 33%/5% es anterior a la era de tipos bajos y se mantuvo deliberadamente conservador tras 2008 para limitar el apalancamiento de los hogares. La contrapartida es el mercado hipotecario más estable del mundo: las tasas de morosidad hipotecaria suizas están por debajo del 0,1%, y esa estabilidad se refleja en los tipos a largo plazo más bajos de Europa.
Las reglas son nacionales. Todos los bancos suizos utilizan la misma autorregulación FINMA. Lo que cambia es el precio de las propiedades que puede encontrar con su presupuesto. En cantones económicos como Jura, Glarus o Solothurn, el mismo ingreso alcanza aproximadamente un 50–70% más que en Zúrich o Zug.
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