CH Suiza · Housing affordability

How much house can I afford in Suiza?

Un hogar en Suiza con ingresos de CHFal año, con CHFen efectivo y 3a más CHFen el Pilar 2 disponibles, puede permitirse …

Precio máximo de compra · Test de asequibilidad FINMA

CHF 1.02M

Limitado por tu ingreso · CHF 815k hipoteca sobre CHF 204k entrada

Las tres cerraduras

Suiza utiliza una sola fórmula. No se mueve.

Todos los bancos suizos aplican la misma autorregulación FINMA. El 5% es el famoso (los bancos dimensionan tu préstamo como si los tipos se hubieran triplicado), pero la regla de la entrada y la del tercio son las que limitan a la mayoría de compradores en la práctica.

20%

Entrada mínima

Al menos el 20% del precio de compra debe ser capital propio. La mitad, el primer 10%, debe ser «capital duro» de fuera del fondo de pensiones (Pilar 2).

0,20 × precio

33%

Coste máximo sobre ingresos

Los costes anuales de vivienda (interés imputado, amortización, mantenimiento) no pueden superar un tercio de los ingresos brutos del hogar.

vivienda ≤ ingresos ÷ 3

Tipo de interés imputado

El test se ejecuta al 5%, no al ~1,8% actual — un test de estrés para un futuro en el que los tipos vuelvan a su media a largo plazo. Castiga tu presupuesto más que tu cartera.

tipo = 5,00% (fijo)

¿Tienes una propiedad en mente?

Introduce un precio y mira dónde fallaría.

El techo de arriba te dice lo que puedes comprar. Esto te dice lo que haría falta para comprar un inmueble concreto. Cada test es independiente: necesitas pasar los tres.

Precio objetivo de compra

CHF

CHF 100kCHF 5M

Todavía no. 1 de 3 tests no superados.

✕Regla del 33% de ingresosfaltan CHF 41k

Tienes CHF 180k/yrNecesitas CHF 221k/yr

✓20% de entradaaprobado

Tienes CHF 300kNecesitas CHF 250k

✓10% efectivo no previsionalaprobado

Tienes CHF 200kNecesitas CHF 125k

La palanca que puedes mover

Tres techos. El más bajo determina tu casa.

Con tu efectivo y pensión fijos, el precio que puedes permitirte crece con los ingresos hasta que alguna regla de entrada empieza a limitar. Por encima del quiebre en la línea cian, más salario no te compra una casa más grande; más ahorro sí.

Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)Capital duro (10× efectivo)

La pesadilla del banco vs. tu domiciliación

Pasas el test de estrés. Pagas el tipo real.

Los bancos calculan la asequibilidad al 5%. Prestan al tipo actual, alrededor del 1,8% a 5 años fijo. La diferencia es donde el dolor de calificar se convierte en holgura en tu presupuesto mensual, por ahora.

Holgura mensual

2'427

El test de estrés te cobra 1.9× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.

Dónde te sitúa esto

Piso mediano de 4 habitaciones, por ciudad.

Tu techo de precio de compra (dibujado en cian) cruza el precio de un piso típico de 4 habitaciones en los nueve mercados urbanos más grandes de Suiza. Las ciudades por encima de la línea están fuera de alcance sin más ingresos, más efectivo u otra ciudad.

Zug

CHF 2.15M

Zurich

CHF 1.78M

Geneva

CHF 1.69M

Lausanne

CHF 1.27M

Lucerne

CHF 1.18M

Lugano

CHF 950k

Basel

CHF 1.06M

Bern

CHF 980k

St. Gallen

CHF 780k

Al alcanceFuera de alcanceTu techo · CHF 1.02M

Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

Comprar una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos además del precio de compra que no están incluidos en el test de asequibilidad anterior — y se acumulan rápido.

9–12%

Costes iniciales de transacción

Honorarios notariales, registro de la propiedad, impuesto cantonal de transmisión (Handänderungssteuer) y comisiones bancarias. Se pagan en efectivo además de la entrada y nunca se financian.

1–2%

Costes anuales recurrentes

Seguro del edificio, impuesto sobre bienes inmuebles (Liegenschaftssteuer), servicios, fondo de reserva del edificio y el valor locativo imputado (Eigenmietwert) que tributa como ingreso.

Alquilar podría convenir más

En ciudades suizas, alquilar e invertir la diferencia suele superar la compra en 10–15 años. La propiedad bloquea tu capital, reduce la diversificación y cuesta más de lo que la mayoría espera.

Nada de esto significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos. El test de asequibilidad anterior te dice lo que puedes hacer. Si debes hacerlo depende de cuánto tiempo piensas quedarte, tus inversiones alternativas y cuánta flexibilidad necesitas.

Para dar escala

¿Qué más cuesta alrededor de CHF 1.02M?

Un piso de cuatro habitaciones en Berna · CHF 980k1.04×
Un velero de 12 metros amarrado en el lago Lemán con 15 años de amarre · CHF 750k1.36×
Los ingresos profesionales de un panadero suizo medio (40 años, después de impuestos) · CHF 2.60M0.39×
Matrícula de un estudiante en la EHL Lausana, seis ciclos completos de BBA · CHF 912k1.12×
CHF 4'000 al mes invertidos al 6% real durante 20 años (valor final) · CHF 1.83M0.56×
Un piso mediano de cuatro habitaciones en Zúrich · CHF 1.78M0.57×
Un chalet en Verbier con vista al Grand Combin · CHF 2.40M0.42×
Un Porsche 911 GT3, reemplazado cada tres años durante 40 años · CHF 3.08M0.33×
Una villa a orillas del lago de Lugano con 800 m² de jardín · CHF 3.50M0.29×

Ver la matriz completa ingresos × entrada

ingresos ⬇ / efectivo ➡

CHF 30k

CHF 60k

CHF 100k

CHF 200k

30'000/yr

CHF 170k

limitado por ingresos

CHF 170k

limitado por ingresos

CHF 170k

limitado por ingresos

CHF 170k

limitado por ingresos

50'000/yr

CHF 283k

limitado por ingresos

CHF 283k

limitado por ingresos

CHF 283k

limitado por ingresos

CHF 283k

limitado por ingresos

80'000/yr

CHF 300k

limitado por capital

CHF 453k

limitado por ingresos

CHF 453k

limitado por ingresos

CHF 453k

limitado por ingresos

120'000/yr

CHF 300k

limitado por capital

CHF 600k

limitado por capital

CHF 679k

limitado por ingresos

CHF 679k

limitado por ingresos

180'000/yr

CHF 300k

limitado por capital

CHF 600k

limitado por capital

CHF 1M

limitado por efectivo

CHF 1.02M

limitado por ingresos

Tu Pilar 2 se mantiene fijo en CHF 100k para esta tabla.

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Próximos pasos

Herramientas y guías para llegar allí.

Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.Calcular Planificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar Interés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.Proyectar Comprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer

Preguntas frecuentes

Los bancos suizos aplican dos límites a la vez. Primero, debe aportar al menos el 20% del precio de compra, del cual al menos la mitad (10%) debe ser «capital propio duro» como efectivo, Pilar 3a o valores. Segundo, sus costes anuales de vivienda (calculados con una tasa hipotecaria teórica del 5%, más 1% de mantenimiento y amortización) no pueden superar un tercio del ingreso bruto del hogar. El menor de los dos topes es su presupuesto real.

La tasa imputada del 5% es una prueba de estrés impuesta por la autorregulación FINMA. Está diseñada para que usted pueda seguir pagando la hipoteca si los tipos se normalizan a su media a largo plazo. En la práctica, su pago mensual está más cerca del 2%, pero el banco (y su límite de endeudamiento) se calcula al 5%.

Sí, hasta la mitad del 20% del pago inicial. La otra mitad (10% de capital propio duro) debe provenir de fuera del segundo pilar. Retirar del Pilar 2 reduce sus futuras prestaciones de jubilación y cobertura de invalidez, y el monto se grava a una tasa separada y reducida al momento del retiro.

Tres partidas: intereses imputados al 5% sobre toda la hipoteca; amortización del 80% al 66,7% de LTV en 15 años; y costes de mantenimiento y gastos accesorios de aproximadamente el 1% del valor de la propiedad por año. El impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos corrientes se suman en la vida real pero no forman parte del test de accesibilidad en sí.

El test del 33%/5% es anterior a la era de tipos bajos y se mantuvo deliberadamente conservador tras 2008 para limitar el apalancamiento de los hogares. La contrapartida es el mercado hipotecario más estable del mundo: las tasas de morosidad hipotecaria suizas están por debajo del 0,1%, y esa estabilidad se refleja en los tipos a largo plazo más bajos de Europa.

Las reglas son nacionales. Todos los bancos suizos utilizan la misma autorregulación FINMA. Lo que cambia es el precio de las propiedades que puede encontrar con su presupuesto. En cantones económicos como Jura, Glarus o Solothurn, el mismo ingreso alcanza aproximadamente un 50–70% más que en Zúrich o Zug.

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