DE Alemania · Accesibilidad de la vivienda
Cuanta casa puedo permitirme en Alemania?
Un hogar en Alemania con ingresos netos de EURal ano, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Test de accesibilidad bancaria alemana
EUR 200k
Limitado por tu pago inicial · EUR 160k hipoteca sobre EUR 40k entrada
Las dos reglas
Alemania tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
No existe una regulacion nacional unica como el HCSF frances o la formula FINMA suiza. Pero la practica bancaria alemana converge en dos barandillas: un limite de ingresos del 35% y un requisito de capital del 20% — ambos impuestos mediante el mandato de solvencia de BaFin.
35%
Ratio maximo de costes de vivienda (Belastungsgrenze)
Los costes totales mensuales de vivienda — pago de hipoteca (anualidad) mas costes operativos — no deben superar el 35% de los ingresos netos del hogar. Es practica bancaria, no ley estricta, pero practicamente universal.
costes <= ingresos x 0,35
20%
Pago inicial esperado (Eigenkapital)
Los bancos esperan al menos el 20% del precio de compra como capital propio. Los Kaufnebenkosten (9-12% para impuesto de transmisiones, notario, registro, corredor) deben pagarse adicionalmente de los ahorros — no son financiables.
capital >= 0,20 x precio
Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 35% de ingresos limita tu pago mensual; la regla del 20% de capital asegura que tienes suficiente efectivo para la entrada y los Kaufnebenkosten.
EUR
1 de 2 tests fallan.
Regla del 35% de ingresosaprobado
Tienes EUR 45k/yrNecesitas EUR 45k/yr
20% pago inicialfaltan EUR 10k
Tienes EUR 40kNecesitas EUR 50k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El mas bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarias cada mes.
Alemania usa la tasa real con un pequeno colchon — sin prueba de estres suiza al 5%. Tu pago mensual al 3,5% a 30 anos (2% de amortizacion inicial) es cercano a lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
133
El test de estrés te cobra 1.1× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto
Apartamento mediano de 3 habitaciones, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento tipico de 3 habitaciones (~75m2) en las mayores ciudades de Alemania. Las ciudades por encima de la linea estan fuera de alcance sin mas ingresos o mas ahorros.
Munich
EUR 580k
Frankfurt
EUR 420k
Hamburg
EUR 380k
Stuttgart
EUR 420k
Berlin
EUR 400k
Duesseldorf
EUR 380k
Cologne
EUR 350k
Hanover
EUR 230k
Leipzig
EUR 200k
Dresden
EUR 195k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 200k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
9-12%
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% segun Bundesland), costes notariales (~2%), registro (Grundbuch ~0,5%) y comision del corredor (Makler 3-7%). Se pagan en efectivo al cierre y no son financiables.
2-4 EUR/m2
Hausgeld + Grundsteuer
El Hausgeld mensual cubre la reserva de mantenimiento, seguro del edificio, administracion y servicios compartidos. El Grundsteuer (impuesto predial) esta en reforma y varia por municipio.
?
Alquilar podria ser mejor
Alemania tiene una fuerte cultura de alquiler y proteccion del inquilino (Mietpreisbremse). En Munich y otras ciudades caras, alquilar e invertir la diferencia suele ser mejor para estancias menores a 10 anos.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
Que mas cuesta aproximadamente EUR 200k?
- Un BMW M3 Competition, antes de opciones · EUR 88k2.27×
- Un nuevo VW ID.7 Pro S, completamente equipado · EUR 65k3.08×
- Un Porsche 911 Carrera (base, antes de opciones) · EUR 130k1.54×
- Un apartamento de 2 habitaciones en un edificio historico de Leipzig · EUR 150k1.33×
- EUR 800/mes invertidos al 6% real durante 20 anos (valor final de la cartera) · EUR 380k0.53×
- Un apartamento de 3 habitaciones en Colonia-Ehrenfeld · EUR 290k0.69×
- Una casa unifamiliar en una ciudad mediana como Hanover · EUR 400k0.50×
- Un apartamento familiar en Hamburgo-Eimsbuettel (90m2) · EUR 450k0.44×
- Un apartamento reformado en edificio historico en Berlin-Charlottenburg (100m2) · EUR 550k0.36×
Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 168k
limitado por ingresos
EUR 168k
limitado por ingresos
EUR 168k
limitado por ingresos
50.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 279k
limitado por ingresos
EUR 279k
limitado por ingresos
EUR 279k
limitado por ingresos
80.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 447k
limitado por ingresos
EUR 447k
limitado por ingresos
120.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 670k
limitado por ingresos
180.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 1M
limitado por ahorros
Ingresos netos. Sin seguro incluido.
Quartet . Rastreador de carteraCuenta gratuita
Tienes el Eigenkapital. Ahora hazlo crecer.
Rastrea cada cuenta que alimenta tu Eigenkapital: cuentas de ahorro, depositos, cartera ETF, Bausparvertrag — todo en un solo lugar.
Puntuacion diaria de preparacion hipotecaria
Multi-divisa, multi-banco
Alojado en Europa, solo lectura
Sin tarjeta de créditoCancela cuando quierasDatos alojados en SuizaConfiguración en 2 minutos
Proximos pasos
Herramientas y guias para llegar alli.
Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
A diferencia de Francia (limite estricto HCSF) o Suiza (33% con tasa de estres del 5%), Alemania no tiene una formula de accesibilidad unica legalmente obligatoria. Sin embargo, la mayoria de los bancos convergen en una directriz practica: los costes totales de vivienda — pago mensual de la hipoteca (anualidad) mas gastos operativos (Nebenkosten) — no deben superar aproximadamente el 35% de los ingresos netos del hogar. La directriz de credito inmobiliario de BaFin exige una evaluacion exhaustiva de solvencia, pero la ratio especifica queda a criterio del banco.
Eigenkapital (capital propio) es su pago inicial. Los bancos alemanes esperan tipicamente el 20-30% del precio de compra como Eigenkapital. Es crucial que esto solo cubre la porcion del precio de compra — los Kaufnebenkosten (9-12% para notario, registro, impuesto de transmisiones y corredor) deben pagarse aparte de los ahorros y no pueden financiarse. Asi, para una propiedad de EUR 300.000, necesita EUR 60.000-90.000 de pago inicial mas EUR 27.000-36.000 para Kaufnebenkosten — un total de EUR 87.000-126.000 en activos liquidos.
Zinsbindung es el periodo de tipo fijo de su hipoteca. En Alemania, no se fija la tasa para todo el plazo del prestamo. Los periodos tipicos de Zinsbindung son 10, 15 o 20 anos. Al vencer la Zinsbindung, se renegocia la tasa a condiciones de mercado — esto se llama Anschlussfinanzierung. Si las tasas han subido, su pago mensual aumenta. Una Zinsbindung de 10 anos ofrece actualmente la tasa mas baja (~3,5%), pero una de 15 o 20 anos da mas certidumbre a un tipo algo mayor. Tras 10 anos, siempre tiene derecho a cancelar anticipadamente con 6 meses de preaviso (BGB §489).
KfW (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau) es el banco de desarrollo estatal de Alemania. Ofrece prestamos subvencionados y subsidios para construccion y renovacion energeticamente eficiente. El programa KfW 297/298 (construccion climaticamente amigable) ofrece prestamos a bajo interes de hasta EUR 150.000 para nuevas viviendas energeticamente eficientes. El KfW 261/262 (credito de vivienda) ofrece hasta EUR 150.000 con un bonus de amortizacion para renovaciones energeticas profundas. Estos prestamos pueden reducir significativamente su tasa de interes efectiva, pero estan restringidos a propiedades que cumplen los requisitos y tienen exigencias estrictas de eficiencia energetica.
El Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones) es un impuesto estatal en Alemania. Cada Bundesland fija su propia tasa, actualmente del 3,5% (Baviera, Sajonia) al 6,5% (Brandemburgo, Renania del Norte-Westfalia, Schleswig-Holstein, Turingia). Esto crea una brecha enorme en los costes totales de adquisicion — comprar un apartamento de EUR 400.000 en Munich cuesta EUR 14.000 en impuesto, mientras que el mismo precio en Colonia cuesta EUR 26.000. Algunos estados han considerado recientemente reducciones para mejorar la accesibilidad, pero el impuesto sigue siendo una barrera significativa.
Tilgungsrate es la tasa de amortizacion anual inicial de su hipoteca. Los bancos alemanes exigen al menos un 2% (algunos insisten en un 3%). Una Tilgungsrate mas alta significa una amortizacion mas rapida pero pagos mensuales mas altos — al 3,5% de interes y 2% de Tilgung, un prestamo de EUR 300.000 cuesta EUR 1.375/mes; al 3% de Tilgung, cuesta EUR 1.625/mes pero queda libre de deuda 10 anos antes. Sondertilgung es un pago extraordinario — la mayoria de los contratos permiten un 5-10% anual sin penalizacion. Negocielo de antemano: es la flexibilidad mas barata en una hipoteca alemana.