Calculadora de Hipoteca
Vea el pago que realmente hará, con impuestos, seguro y PMI incluidos, no solo capital e intereses. Luego observe cómo los pagos adicionales reducen años de intereses y terminan el PMI antes.
1La vivienda
20% del precio
% / año
Monto del préstamo360.00080% LTV
2Impuestos, seguro y cuotas
%
Sin PMI: su pago inicial del 20% o más evita el seguro hipotecario.
3Condiciones
años
Frecuencia de pago
4Pagos adicionalesOpcional
Su pago mensual totalMensual
2817 / mes
todo incluido (PITI) en un préstamo de 360.000 al 6.25%. Capital e intereses: 2217/mes.
Capital e intereses2217
Impuesto predial450
Seguro de vivienda150
Pago inicial
90.000
Interés total
437.969
Tiempo de liquidación
30 años
Costo total
1.013.969
A lo largo de la vida del préstamo
SaldoCapital pagadoIntereses pagados
374k
281k
187k
94k
0
ahora5a10a15a20a25a30a
En un préstamo de 360.000 al 6.25% a 30 años, su pago mensual total (PITI) es 2817. El interés total pagado es 437.969 y el costo total es 1.013.969.
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Cómo usar esta calculadora
Del precio de la vivienda a su costo mensual real.
1
Ingrese la vivienda
Agregue el precio de compra y su pago inicial (como monto o porcentaje). Calculamos el monto del préstamo y prellenamos el precio y la tasa desde su hipoteca cuando ha iniciado sesión.
2
Agregue los costos reales
Impuesto predial, seguro, HOA y, si su pago inicial es inferior al 20%, seguro hipotecario (PMI). Estos convierten una cifra de capital e intereses en el pago que realmente hará.
3
Establezca las condiciones
Elija el plazo del préstamo, la frecuencia de pago y, opcionalmente, una fecha de inicio para que la tabla muestre meses calendario reales.
4
Pague más rápido
Agregue un pago adicional, programado en años, y vea cuánto interés ahorra y cuántos años recorta, además de exactamente cuándo se elimina el PMI.
Conceptos clave
La mecánica de una hipoteca.
PITI: el pago real
Los prestamistas piensan en PITI: Principal (capital), Interest (intereses), Taxes (impuestos) e Insurance (seguro). Su costo mensual real es el pago del préstamo más impuesto predial, seguro de vivienda, cuotas de HOA y PMI. Presupuestar solo capital e intereses subestima lo que realmente paga.
Relación préstamo-valor (LTV)
El préstamo como porcentaje del valor de la vivienda. Un pago inicial del 20% significa un LTV del 80%. El LTV determina si paga PMI y afecta su tasa, por eso un pago inicial mayor puede reducir sus costos de más de una manera.
PMI y cuándo termina
El seguro hipotecario privado protege al prestamista cuando su pago inicial es inferior al 20%. Es un costo mensual adicional que no construye capital, pero se elimina automáticamente cuando ha reducido el saldo al 80% del valor de la vivienda.
Amortización
Cómo se paga un préstamo en cuotas iguales. Al principio, la mayor parte de cada pago es interés; con el tiempo el saldo baja y más se destina al capital. Los pagos adicionales van directamente al capital, eliminando todos los intereses futuros que ese capital habría generado.
Pagos adicionales
Cualquier monto por encima del pago programado reduce el capital directamente, eliminando intereses futuros y acortando el préstamo. Como las hipotecas se extienden por décadas, incluso un pago adicional modesto hecho temprano ahorra una cantidad sorprendente.
Costo total de propiedad
A lo largo del plazo completo, solo los intereses pueden igualar el precio de la vivienda, y los impuestos, el seguro y el PMI suman aún más. Mirar el costo total, no solo el pago mensual, es la forma honesta de comparar préstamos y evaluar si conviene pagar más.
La regla 28/36 de asequibilidad
Una prueba rápida de cuánta casa puedes pagar: el pago total de vivienda (PITI) debería quedar por debajo del 28% de tu ingreso bruto mensual, y todas las cuotas de deuda juntas por debajo del 36%. Con un ingreso bruto de $8.000 eso significa como máximo $2.240 para vivienda y $2.880 incluyendo auto, tarjetas y préstamos estudiantiles. Los bancos te evalúan con ratios parecidos, pero la regla también es un límite personal: un pago que pasa la prueba del 28% deja espacio para ahorrar, reparar y todo lo que una calculadora no ve.
Puntos de descuento y su punto de equilibrio
Un punto de descuento cuesta el 1% del préstamo por adelantado y suele bajar la tasa unos 0,25%. En un préstamo de $300.000 a 30 años, un punto cuesta $3.000 y reduce la cuota de unos $1.896 al 6,5% a $1.847 al 6,25%, unos $49 al mes. Divide costo entre ahorro: $3.000 / $49 son unos 61 meses, así que recuperas el punto en unos cinco años. Solo compensa si conservas el préstamo más tiempo; si planeas mudarte o refinanciar antes, no los pagues.
Consejos para pagar menos
Pequeños pasos, grandes ahorros.
Pague el 20% inicial para evitar el PMI
Un pago inicial del 20% evita por completo el seguro hipotecario. Si está cerca, encontrar el monto adicional puede eliminar un costo mensual que no le genera capital.
Presupueste el PITI completo
Los prestamistas lo evalúan con el pago completo incluyendo impuestos y seguro. Planifique con esa cifra, no con la de capital e intereses, para que el costo real nunca lo sorprenda.
Redondee el pago hacia arriba
Redondear su pago hacia arriba envía la diferencia directamente al capital cada mes. Es indoloro y recorta años del préstamo silenciosamente.
Elimine el PMI antes con pagos adicionales
Los pagos adicionales al capital lo llevan al 20% de capital más rápido, lo que puede terminar el PMI anticipadamente. Observe cómo el marcador de fin de PMI se mueve al aumentar el pago adicional.
Compare el interés total, no el pago
Un pago mensual menor a un plazo más largo suele costar mucho más en total. Al elegir un plazo, mire el interés total, no solo el pago mensual.
Recalcula la cuota tras un abono grande
Después de un pago único importante, algunos bancos recalculan el préstamo (recast): misma tasa y plazo, pero la cuota se rehace sobre el saldo menor, normalmente por una comisión pequeña. Los pagos extra acortan el préstamo; el recast baja la cuota mensual.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es PITI y por qué importa?+
PITI significa Principal (capital), Interest (intereses), Taxes (impuestos) e Insurance (seguro): las cuatro partes de un pago hipotecario típico, más HOA y PMI cuando aplican. Importa porque su costo mensual real es el PITI completo, que puede ser cientos de dólares más que la cifra de capital e intereses que muestran la mayoría de las calculadoras.
¿Cómo se calcula el monto del préstamo?+
Es el precio de la vivienda menos su pago inicial. Ingrese el pago inicial como monto o porcentaje y calculamos el préstamo, la relación préstamo-valor y si aplica PMI.
¿Cuándo tengo que pagar PMI?+
Generalmente cuando su pago inicial es inferior al 20% del valor de la vivienda. Esta calculadora agrega PMI automáticamente en ese caso y lo elimina cuando su saldo cae al 80% del precio. Un pago inicial mayor, o pagos adicionales, pueden evitarlo o terminarlo antes.
¿Los pagos adicionales realmente ahorran tanto?+
Sí. Cada dólar adicional va completamente al capital, eliminando permanentemente los intereses que ese dólar habría costado durante el resto del préstamo. Hechos temprano, cuando el saldo es mayor, el efecto es grande, y también pueden terminar el PMI antes.
¿Es mejor pagar quincenalmente que mensualmente?+
Generalmente sí. Pagar la mitad de su monto mensual cada dos semanas resulta en 26 medios pagos, o 13 pagos completos al año en lugar de 12. El pago adicional va al capital y puede acortar un préstamo de 30 años en varios años.
¿Son estimaciones el impuesto predial y el seguro?+
Sí. Varían ampliamente según la ubicación y la propiedad, así que ingrese sus propias cifras cuando las tenga. Los valores predeterminados son marcadores de posición para mostrar cómo los impuestos y el seguro afectan el pago total.
¿Cuánto más barato es un préstamo a 15 años que a 30?+
Muchísimo más barato en intereses, pero con cuota más alta. Con $300.000, un préstamo a 30 años al 6,5% cuesta unos $1.896 al mes y cerca de $382.600 en intereses totales. A 15 años al 6,0% (los plazos cortos suelen tener mejor tasa) la cuota es de unos $2.532, pero los intereses rondan los $155.700, unos $227.000 menos. Elige los 15 años solo si los $636 extra al mes no aprietan tu fondo de emergencia ni tu ahorro para el retiro.
¿Cuánto ahorran realmente $100 extra al mes?+
Más de lo que la mayoría imagina. En un préstamo de $300.000 al 6,5% a 30 años, sumar $100 al mes al capital ahorra unos $61.000 en intereses y termina el préstamo cuatro años antes. El efecto es mayor al principio, cuando el saldo y la parte de interés de cada cuota son más altos. Escribe tus propios números en la tarjeta de pagos extra para ver tu cifra exacta.
¿Pago la hipoteca antes o invierto?+
Pagar de más rinde un retorno garantizado igual a tu tasa; invertir ofrece un retorno esperado mayor pero incierto. Con una hipoteca al 3%, invertir a largo plazo suele ganar matemáticamente; al 7%, el ahorro garantizado es difícil de superar. Antes llena tu fondo de emergencia y aprovecha cualquier aporte de tu empleador al retiro, porque superan a ambas opciones. Mucha gente hace un poco de cada cosa, y es una respuesta perfectamente razonable.
¿Cuándo conviene refinanciar?+
Un umbral habitual es una tasa al menos 0,75 a 1 punto por debajo de la actual, pero la prueba real es el punto de equilibrio. Divide los costos de cierre entre el ahorro mensual: $4.500 de costos contra una cuota $150 más baja son 30 meses. Si conservarás la casa y el préstamo más tiempo, refinanciar compensa; si podrías mudarte antes, no. Cuidado con reiniciar el reloj a 30 años: puede aumentar los intereses totales incluso con una tasa menor.
Esta calculadora calcula el préstamo a partir del precio de la vivienda y el pago inicial, lo amortiza a una tasa fija del 6.25% y agrega impuesto predial, seguro, HOA y PMI para mostrar el pago mensual completo. El PMI aplica mientras el saldo supere el 80% del precio y se elimina automáticamente después. Ilustrativo, no es asesoramiento financiero.
Amortización a tasa fija con PITI y PMI. Ilustrativo, no es asesoramiento financiero.
Antes de planificar la amortización
¿Es normal tu deuda donde vives?
Esta calculadora averigua lo que te cuesta la deuda. Las páginas de insights responden a la otra pregunta: si el importe es corriente para un hogar de tu país, según la encuesta de hogares del BCE.