FR Francia · Accesibilidad de la vivienda

Cuanta casa puedo permitirme en Francia?

Un hogar en Francia con ingresos netos de EURal ano, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Test de accesibilidad HCSF
EUR 223k
Limitado por tu ingresos (regla del 35%) · EUR 201k hipoteca sobre EUR 22k entrada
Las dos reglas

Francia tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.

Todos los bancos franceses estan vinculados por la regulacion HCSF desde 2022. El tope del 35% es el estricto — pero sin suficientes ahorros, solo los gastos notariales pueden bloquearte.

35%
Maximo endeudamiento
El servicio total de la deuda mensual — pago del prestamo mas seguro obligatorio del prestatario — no puede superar el 35% de los ingresos netos del hogar.
deuda <= ingresos x 0,35
10%
Pago inicial esperado
Los bancos esperan al menos el 10% del precio de compra como aporte personal para cubrir los gastos notariales (~8% para inmuebles existentes) y gastos de garantia.
aporte >= 0,10 x precio
Tienes un inmueble en mente?

Introduce un precio y ve donde falla.

Cada test es independiente: necesitas pasar ambos.

EUR
EUR 100kEUR 5M
1 de 2 tests fallan.
✕Regla del 35% de ingresosfaltan EUR 15k
Tienes EUR 45k/yrNecesitas EUR 60k/yr
✓10% pago inicialaprobado
Tienes EUR 40kNecesitas EUR 30k
La palanca que puedes mover

Dos techos. El mas bajo gana.

Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.

00.4M0.8M1.1M1.5M50k100k150k200k250k300kingresos netos del hogar (EUR / ano)10% pago inicial . EUR 400kLimite de ingresos . regla del 35%Tú · EUR 223k
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual

Lo que realmente pagarias cada mes.

Francia usa la tasa real — sin prueba de estres. Tu pago mensual al 3,5% a 25 anos es por lo que calificas y lo que pagas.

Pago mensual (3,5%)1 312 / monthPago + seguro1 296 / month
Holgura mensual
17
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto

Apartamento mediano de 3 habitaciones, por ciudad.

Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento tipico de 3 habitaciones (~65m2) en las mayores ciudades de Francia.

Paris
EUR 630k
Nice
EUR 343k
Bordeaux
EUR 302k
Aix-en-Provence
EUR 340k
Lyon
EUR 293k
Strasbourg
EUR 254k
Lille
EUR 220k
Nantes
EUR 215k
Toulouse
EUR 214k
Marseille
EUR 230k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 223k
Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.

~8%
Gastos notariales (existente)
Para inmuebles existentes, los gastos notariales son del 7-8% del precio de compra.
1-3%
Impuesto predial + cargas
El impuesto predial anual (taxe fonciere) varia por comuna pero promedia 1-2%.
?
Alquilar podria ser mejor
En Paris y otras ciudades caras, alquilar e invertir la diferencia suele ser mejor para estancias menores a 8-10 anos.

Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.

Para comparar

Que mas cuesta aproximadamente EUR 223k?

  • Llenar el PEA (Plan d'Épargne en Actions) hasta el tope de EUR 150.000 · EUR 150k1.49×
  • Un apartamento de dos habitaciones en Toulouse · EUR 180k1.24×
  • Un velero de 10 metros amarrado en La Rochelle con 10 años de tasas de amarre · EUR 220k1.02×
  • Un estudio en París (20 m², distrito 11) · EUR 250k0.89×
  • EUR 800/mes invertidos al 6 % real durante 20 años (valor final de la cartera) · EUR 380k0.59×
  • Un apartamento de tres habitaciones en la Presqu'île de Lyon · EUR 420k0.53×
  • Un apartamento haussmanniano en Niza (80 m², vistas al mar) · EUR 520k0.43×
  • Una granja de piedra en Provenza con 2 hectáreas de terreno · EUR 680k0.33×
  • Un gran apartamento familiar en el distrito 16 de París (100 m²) · EUR 1.10M0.20×
Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30 000/yr
EUR 149k
limitado por ingresos
EUR 149k
limitado por ingresos
EUR 149k
limitado por ingresos
EUR 149k
limitado por ingresos
50 000/yr
EUR 248k
limitado por ingresos
EUR 248k
limitado por ingresos
EUR 248k
limitado por ingresos
EUR 248k
limitado por ingresos
80 000/yr
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 397k
limitado por ingresos
EUR 397k
limitado por ingresos
EUR 397k
limitado por ingresos
120 000/yr
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 596k
limitado por ingresos
EUR 596k
limitado por ingresos
EUR 596k
limitado por ingresos
180 000/yr
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 600k
limitado por ahorros
EUR 894k
limitado por ingresos
EUR 894k
limitado por ingresos
Ingresos netos. Seguro al 0,3% incluido.
Proximos pasos

Herramientas y guias para llegar alli.

Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
El Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) exige que el servicio total de la deuda — incluyendo el reembolso del prestamo y el seguro obligatorio del prestatario — no supere el 35% de los ingresos netos del hogar. Es un limite estricto impuesto a todos los bancos franceses desde enero de 2022.
A diferencia de Suiza (tasa imputada del 5%) o del Reino Unido (prueba de estres a +3%), Francia considera que el tope del 35% en si mismo es proteccion suficiente. El razonamiento: al limitar el servicio de la deuda al 35% de los ingresos netos a la tasa real, hay margen suficiente para aumentos moderados de tasas en las partes variables. El plazo maximo de 25 anos limita aun mas la exposicion al riesgo.
Los frais de notaire son los costes de transaccion obligatorios pagados al notario en la compra. Para propiedades existentes (ancien), representan aproximadamente el 7-8% del precio de compra. Para obra nueva (neuf), son mucho menores, del 2-3%. Estos costes no son financiables — deben provenir de sus ahorros ademas del pago inicial que el banco exige.
Tecnicamente no es legalmente obligatorio, pero ningun banco frances concedera una hipoteca sin el. Es crucial que la prima del seguro cuenta para el limite del 35% de endeudamiento. Coste tipico: 0,20-0,40% del monto prestado por ano, dependiendo de la edad y la salud. Desde la ley Lemoine (2022), se puede cambiar de aseguradora en cualquier momento sin costes.
En teoria, si — a diferencia de Suiza, no hay un pago inicial minimo legal en Francia. En la practica, los bancos esperan al menos un 10% para cubrir los frais de notaire (~8% para inmuebles existentes) y los gastos de garantia. Algunos bancos financian el 110% (precio + gastos notariales) para prestatarios con altos ingresos y empleo estable, pero esto se ha vuelto raro desde que el HCSF endurecion las normas en 2022. El Pret a Taux Zero (PTZ) tambien puede ayudar a los compradores primerizos a reducir su desembolso en efectivo.
Francia es significativamente mas accesible. La regla del 35% utiliza la tasa real (no una prueba de estres del 5%), por lo que su capacidad de endeudamiento es mucho mayor en relacion con los ingresos. Las expectativas de pago inicial son menores (10% vs 20%), no hay division pension/no-pension, y los precios inmobiliarios fuera de Paris son una fraccion de los precios urbanos suizos. Sin embargo, los frais de notaire del 8% son un coste inicial significativo que Suiza no tiene al mismo nivel.

Calculo segun reglas HCSF: 35% maximo taux d'effort sobre ingresos netos, seguro de prestatario al 0,30%, prestamo a 25 anos al 3,5%. Aporte del 10%. Precios medianos indicativos. Solo informativo, no asesoramiento de inversion.

Fuente: HCSF — Haut Conseil de Stabilite Financiere (2022)
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