IT Italia · Accesibilidad de la vivienda
Cuanta casa puedo permitirme en Italia?
Un hogar en Italia con ingresos netos de EURal ano, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Test rata/reddito
EUR 154k
Limitado por tu ingresos (regla del 33%) · EUR 123k hipoteca sobre EUR 31k entrada
Las dos reglas
Italia tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Los bancos italianos aplican la relacion rata/reddito y limites LTV estandar. El tope del 33% de ingresos es la restriccion vinculante para la mayoria de compradores — pero sin un 20% de pago inicial, la aprobacion es improbable a menos que califiques para el Fondo Prima Casa.
33%
Maximo rata/reddito
El servicio total de la deuda mensual — pago del prestamo mas deudas existentes — no puede superar el 33% de los ingresos netos del hogar.
rata <= reddito x 0,33
20%
Anticipo (pago inicial)
Los bancos financian hasta el 80% LTV, lo que significa al menos un 20% del precio como anticipo. El Fondo Prima Casa puede reducirlo al 5-10% para compradores primerizos elegibles menores de 36.
anticipo >= 0,20 x precio
Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 33% rata/reddito limita tu pago mensual; la regla del 20% anticipo asegura que tengas capital propio.
EUR
2 de 2 tests fallan.
Regla del 33% rata/redditofaltan EUR 8k
Tienes EUR 28k/yrNecesitas EUR 36k/yr
20% anticipofaltan EUR 5k
Tienes EUR 35kNecesitas EUR 40k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El mas bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de anticipo empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarias cada mes.
Italia usa la tasa real — sin prueba de estres. Tu pago mensual al 3,5% fijo a 25 anos es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto
Apartamento mediano, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento tipico en las mayores ciudades de Italia.
Milan
EUR 380k
Venice
EUR 350k
Florence
EUR 330k
Rome
EUR 270k
Bologna
EUR 300k
Verona
EUR 230k
Naples
EUR 200k
Turin
EUR 150k
Genoa
EUR 130k
Palermo
EUR 120k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 154k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
2-9%
Imposta di registro
El impuesto de registro es del 2% del valor catastral para la residencia principal (prima casa) o del 9% para segunda vivienda. El valor catastral es tipicamente un 60-70% menor que el precio de mercado.
2-3%
Notaio (gastos notariales)
El notario gestiona la transferencia legal y el registro de la hipoteca. Los gastos van del 2-3% del precio de compra.
0-1%
IMU + condominio
El IMU (impuesto predial) esta exento para la residencia principal. Para segundas viviendas, es del 0,76-1,06% del valor catastral anual. Las cuotas mensuales de condominio de 50-200 EUR aplican para apartamentos.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
Que mas cuesta aproximadamente EUR 154k?
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Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 165k
limitado por ingresos
EUR 165k
limitado por ingresos
EUR 165k
limitado por ingresos
50.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 275k
limitado por ingresos
EUR 275k
limitado por ingresos
EUR 275k
limitado por ingresos
80.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 440k
limitado por ingresos
EUR 440k
limitado por ingresos
120.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 660k
limitado por ingresos
180.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 990k
limitado por ingresos
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Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
Los bancos italianos usan la relacion rata/reddito (cuota/ingreso) para evaluar si puedes permitirte una hipoteca. El servicio total de la deuda mensual — incluyendo todas las deudas existentes — no debe superar el 30-33% de los ingresos netos del hogar. A diferencia del tope estricto del HCSF en Francia, esto es una directriz y no una regulacion, pero los bancos la aplican consistentemente. Superar el 33% hara que la aprobacion sea muy improbable.
El tasso fisso (tipo fijo) asegura tu pago mensual durante todo el plazo del prestamo — actualmente alrededor del 3,5%. El tasso variabile (tipo variable) esta vinculado al Euribor a 3 meses mas un diferencial bancario, actualmente alrededor del 4,5% pero fluctua con la politica del BCE. Tras el shock de tipos de 2022-2023, las hipotecas a tipo fijo se han convertido en la opcion dominante en Italia. Si eliges variable, tu cuota puede aumentar bruscamente — el banco te califica al tipo real, no a un tipo de estres.
El Fondo di Garanzia Prima Casa es una garantia respaldada por el estado que ayuda a los compradores primerizos — especialmente menores de 36 con un ISEE inferior a 40.000 EUR — a acceder a financiacion de hasta el 80% (o incluso 95% en algunos casos) LTV. El estado garantiza hasta el 80% del deficit entre el limite estandar del 80% LTV del banco y el LTV real. Esto significa que puede necesitar solo un 5-10% de pago inicial en lugar del 20%. El programa se renueva periodicamente por el gobierno.
El imposta di registro es el impuesto de registro pagado al comprar una propiedad. Para la residencia principal (prima casa), la tasa es del 2% del valor catastral (valore catastale), que tipicamente es un 60-70% menor que el precio de mercado. Para una segunda vivienda (seconda casa), la tasa es del 9% del valor catastral. Si se compra a un promotor (obra nueva), se paga IVA al 4% (prima casa) o 10% (seconda casa) del precio de compra, mas una tasa de registro fija de 200 EUR.
Si. La legislacion fiscal italiana permite una deduccion IRPEF del 19% (detrazione) sobre los intereses hipotecarios pagados por la residencia principal, hasta un maximo de 4.000 EUR por ano en intereses. Esto significa un beneficio fiscal maximo de 760 EUR por ano (19% de 4.000 EUR). La deduccion se aplica solo a la prima casa, no a segundas viviendas o propiedades de inversion. Debe residir en la propiedad dentro de los 12 meses posteriores a la compra.
Una perizia es la tasacion obligatoria de la propiedad ordenada por el banco antes de aprobar la hipoteca — un perito inspecciona la propiedad y confirma su valor. El coste (200-400 EUR) suele cargarse al prestatario. La surroga (tambien llamada portabilita) es el derecho a transferir tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones, sin coste alguno. La ley Bersani (2007) garantiza este derecho, y el nuevo banco paga todos los costes de transferencia. Es una herramienta poderosa si los tipos bajan despues de firmar.