IT Italia · Accesibilidad de la vivienda

¿Cuánta casa puedo permitirme en Italia?

Un hogar en Italia con ingresos netos de EURal año, con EURen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio máximo de compra . Test rata/reddito
EUR 158k
Limitado por tu ingresos (regla del 33%) · EUR 123k hipoteca sobre EUR 35k entrada
Las dos reglas

Italia tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.

Los bancos italianos aplican la relación rata/reddito y límites LTV estándar. El tope del 33% de ingresos es la restricción vinculante para la mayoría de compradores — pero sin un 20% de pago inicial, la aprobación es improbable a menos que califiques para el Fondo Prima Casa.

33%
Máximo rata/reddito
El servicio total de la deuda mensual — pago del préstamo más deudas existentes — no puede superar el 33% de los ingresos netos del hogar.
rata <= reddito x 0,33
20%
Anticipo (pago inicial)
Los bancos financian hasta el 80% LTV, lo que significa al menos un 20% del precio como anticipo. El Fondo Prima Casa puede reducirlo al 5-10% para compradores primerizos elegibles menores de 36.
anticipo >= 0,20 x precio
¿Tienes un inmueble en mente?

Introduce un precio y ve donde falla.

Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 33% rata/reddito limita tu pago mensual; la regla del 20% anticipo asegura que tengas capital propio.

EUR
EUR 100kEUR 5M
2 de 2 tests fallan.
✕Regla del 33% rata/redditofaltan EUR 10k
Tienes EUR 28k/yrNecesitas EUR 38k/yr
✕20% anticipofaltan EUR 5k
Tienes EUR 35kNecesitas EUR 40k
La palanca que puedes mover

Dos techos. El más bajo gana.

Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de anticipo empieza a limitar.

00.4M0.8M1.1M1.5M50k100k150k200k250k300kingresos netos del hogar (EUR / año)Límite de ingresos . regla del 33%Tú · EUR 158k
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual

Lo que realmente pagarías cada mes.

Italia usa la tasa real — sin prueba de estrés. Tu pago mensual al 3,5% fijo a 25 años es por lo que calificas y lo que pagas.

Pago mensual (3,5%)770 / monthPago mensual real770 / month
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te sitúa esto

Apartamento mediano, por ciudad.

Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento típico en las mayores ciudades de Italia.

Milan
EUR 380k
Venice
EUR 350k
Florence
EUR 330k
Rome
EUR 270k
Bologna
EUR 300k
Verona
EUR 230k
Naples
EUR 200k
Turin
EUR 150k
Genoa
EUR 130k
Palermo
EUR 120k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · EUR 158k
Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.

2-9%
Imposta di registro
El impuesto de registro es del 2% del valor catastral para la residencia principal (prima casa) o del 9% para segunda vivienda. El valor catastral es típicamente un 60-70% menor que el precio de mercado.
2-3%
Notaio (gastos notariales)
El notario gestiona la transferencia legal y el registro de la hipoteca. Los gastos van del 2-3% del precio de compra.
0-1%
IMU + condominio
El IMU (impuesto predial) esta exento para la residencia principal. Para segundas viviendas, es del 0,76-1,06% del valor catastral anual. Las cuotas mensuales de condominio de 50-200 EUR aplican para apartamentos.

Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.

Para comparar

¿Qué más cuesta aproximadamente EUR 158k?

  • Un trullo en Puglia con olivar · EUR 80k1.98×
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  • Un apartamento de tres habitaciones en el centro histórico de Bolonia · EUR 300k0.53×
  • Un casale restaurado en la campiña toscana con 1 hectárea · EUR 450k0.35×
  • Un ático en el Trastevere de Roma (100 m2) · EUR 600k0.26×
Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 192k
limitado por ingresos
EUR 232k
limitado por ingresos
EUR 332k
limitado por ingresos
50.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 280k
limitado por ingresos
EUR 320k
limitado por ingresos
EUR 420k
limitado por ingresos
80.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 452k
limitado por ingresos
EUR 552k
limitado por ingresos
120.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 728k
limitado por ingresos
180.000/yr
EUR 150k
limitado por ahorros
EUR 300k
limitado por ahorros
EUR 500k
limitado por ahorros
EUR 992k
limitado por ingresos
Ingresos netos. Sin seguro incluido.
Próximos pasos

Herramientas y guías para llegar allí.

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Preguntas frecuentes
Los bancos italianos usan la relación rata/reddito (cuota/ingreso) para evaluar si puedes permitirte una hipoteca. El servicio total de la deuda mensual — incluyendo todas las deudas existentes — no debe superar el 30-33% de los ingresos netos del hogar. A diferencia del tope estricto del HCSF en Francia, esto es una directriz y no una regulación, pero los bancos la aplican consistentemente. Superar el 33% hará que la aprobación sea muy improbable.
El tasso fisso (tipo fijo) asegura tu pago mensual durante todo el plazo del préstamo — actualmente alrededor del 3,5%. El tasso variabile (tipo variable) esta vinculado al Euríbor a 3 meses más un diferencial bancario, actualmente alrededor del 4,5% pero fluctúa con la política del BCE. Tras el shock de tipos de 2022-2023, las hipotecas a tipo fijo se han convertido en la opción dominante en Italia. Si eliges variable, tu cuota puede aumentar bruscamente — el banco te califica al tipo real, no a un tipo de estrés.
El Fondo di Garanzia Prima Casa es una garantía respaldada por el estado que ayuda a los compradores primerizos — especialmente menores de 36 con un ISEE inferior a 40.000 EUR — a acceder a financiación de hasta el 80% (o incluso 95% en algunos casos) LTV. El estado garantiza hasta el 80% del déficit entre el límite estándar del 80% LTV del banco y el LTV real. Esto significa que puede necesitar solo un 5-10% de pago inicial en lugar del 20%. El programa se renueva periódicamente por el gobierno.
El imposta di registro es el impuesto de registro pagado al comprar una propiedad. Para la residencia principal (prima casa), la tasa es del 2% del valor catastral (valore catastale), que típicamente es un 60-70% menor que el precio de mercado. Para una segunda vivienda (seconda casa), la tasa es del 9% del valor catastral. Si se compra a un promotor (obra nueva), se paga IVA al 4% (prima casa) o 10% (seconda casa) del precio de compra, más una tasa de registro fija de 200 EUR.
Si. La legislación fiscal italiana permite una deducción IRPEF del 19% (detrazione) sobre los intereses hipotecarios pagados por la residencia principal, hasta un máximo de 4.000 EUR por año en intereses. Esto significa un beneficio fiscal máximo de 760 EUR por año (19% de 4.000 EUR). La deducción se aplica solo a la prima casa, no a segundas viviendas o propiedades de inversión. Debe residir en la propiedad dentro de los 12 meses posteriores a la compra.
Una perizia es la tasación obligatoria de la propiedad ordenada por el banco antes de aprobar la hipoteca — un perito inspecciona la propiedad y confirma su valor. El coste (200-400 EUR) suele cargarse al prestatario. La surroga (también llamada portabilita) es el derecho a transferir tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones, sin coste alguno. La ley Bersani (2007) garantiza este derecho, y el nuevo banco paga todos los costes de transferencia. Es una herramienta poderosa si los tipos bajan después de firmar.
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