SG Singapur · Accesibilidad de la vivienda

Cuanta casa puedo permitirme en Singapur?

Un hogar en Singapur con ingresos brutos de SGDal ano, con SGDen efectivo más SGDen el Pilar 2 disponibles, puede permitirse ...

Precio maximo de compra . Test de accesibilidad MAS TDSR

SGD 800k

Limitado por tu ingresos (TDSR ~40% vivienda) · SGD 600k hipoteca sobre SGD 200k entrada

Las tres reglas

Singapur tiene tres reglas. Todas deben cumplirse.

Todos los bancos de Singapur estan vinculados por el MAS Notice 645. El tope TDSR limita tu capacidad de endeudamiento, el pago inicial del 25% establece tu barrera de entrada, y el minimo del 5% en efectivo asegura que tengas capital propio mas alla del CPF.

55%

Tope TDSR (~40% vivienda)

Total Debt Servicing Ratio: todos los pagos mensuales de deuda no pueden superar el 55% del ingreso bruto mensual, con prueba de estres al tipo minimo de 4% del MAS. Modelamos ~40% para vivienda, dejando margen para otros prestamos.

deuda <= ingresos x 0,55

25%

Pago inicial

Para prestamos bancarios de propiedad privada, el LTV esta limitado al 75% — el 25% debe pagarse por adelantado. Al menos el 5% debe ser en efectivo. El 20% restante puede provenir del CPF Ordinary Account.

entrada >= 0,25 x precio

Minimo en efectivo

Al menos el 5% del precio de compra debe pagarse en efectivo — el CPF no puede cubrir esta porcion. Este es el requisito de capital propio duro.

efectivo >= 0,05 x precio

Tienes un condo en mente?

Introduce un precio y ve donde falla.

Cada test es independiente: necesitas pasar los tres. La regla TDSR limita tu pago mensual; la regla de pago inicial exige el 25%; y el minimo de efectivo asegura que el 5% no provenga del CPF.

Precio objetivo de compra

SGD

SGD 100kSGD 5M

1 de 3 tests fallan.

✕Regla de ingresos TDSRfaltan SGD 30k

Tienes SGD 120k/yrNecesitas SGD 150k/yr

✓25% pago inicialaprobado

Tienes SGD 300kNecesitas SGD 250k

✓10% efectivo no previsionalaprobado

Tienes SGD 100kNecesitas SGD 50k

La palanca que puedes mover

Tres techos. El mas bajo gana.

Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.

Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)Capital duro (10× efectivo)

Tu presupuesto mensual

Lo que realmente pagarias cada mes.

Singapur hace prueba de estres al 4% pero las tasas bancarias reales rondan el 1,8%. Tu pago mensual real es menor que el de la prueba — la diferencia es tu margen de seguridad.

Holgura mensual

1,100

El test de estrés te cobra 1.4× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.

Donde te situa esto

Precio mediano de condo, por region.

Tu techo de precio (en cian) corta los precios medianos de condominios en las regiones de planificacion de Singapur.

Sentosa

SGD 3M

Bukit Timah

SGD 2.50M

CCR (Core Central)

SGD 1.80M

RCR (Rest of Central)

SGD 1.60M

OCR (Outside Central)

SGD 1.20M

Jurong East

SGD 1.10M

Tampines

SGD 1.40M

Punggol

SGD 1.20M

Woodlands

SGD 1.10M

Al alcanceFuera de alcanceTu techo · SGD 800k

Antes de firmar

Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.

La compra de un condo en Singapur conlleva costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.

1-6%

Buyer's Stamp Duty (BSD)

BSD escalonado: 1% sobre los primeros $180k, 2% sobre los siguientes $180k, 3% sobre los siguientes $640k, luego 4-6%. Para un condo de $1,5M, unos $44.600.

0-60%

ABSD (segun estatus de residencia)

Additional Buyer's Stamp Duty: 0% para ciudadanos (primera propiedad), 5% para PRs, 60% para extranjeros. Segundas propiedades: 20% (ciudadano) o 30% (PR).

~$3k+

Honorarios legales, impuesto predial, mantenimiento

Honorarios de transferencia ~$2.500-3.500. Impuesto predial para ocupantes: 0% sobre los primeros $8k de Valor Anual, luego 4-32% progresivo. Cuotas mensuales de condo $300-800.

Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.

Para comparar

Que mas cuesta aproximadamente SGD 800k?

Un Toyota Camry con COE en Singapur · SGD 250k3.20×
Comidas de hawker centre para toda la vida (3 comidas/dia, 50 anos a $5 cada una) · SGD 274k2.92×
Un piso HDB de 4 habitaciones en reventa en Woodlands · SGD 450k1.78×
SGD 2.000/mes invertidos al 6% real durante 20 anos (valor final de la cartera) · SGD 915k0.87×
Un piso HDB de 5 habitaciones en reventa en Tampines · SGD 700k1.14×
Un condo nuevo de 2 dormitorios en Punggol · SGD 950k0.84×
Un condo de reventa de 3 dormitorios en Jurong East · SGD 1.10M0.73×
Un Porsche Cayenne nuevo con COE en Singapur · SGD 550k1.45×
Un condo de 3 dormitorios en la Rest of Central Region · SGD 1.60M0.50×

Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial

ingresos (abajo) / ahorros (derecha)

SGD 30k

SGD 60k

SGD 100k

SGD 200k

30,000/yr

SGD 200k

limitado por ingresos

SGD 200k

limitado por ingresos

SGD 200k

limitado por ingresos

SGD 200k

limitado por ingresos

50,000/yr

SGD 333k

limitado por ingresos

SGD 333k

limitado por ingresos

SGD 333k

limitado por ingresos

SGD 333k

limitado por ingresos

80,000/yr

SGD 533k

limitado por ingresos

SGD 533k

limitado por ingresos

SGD 533k

limitado por ingresos

SGD 533k

limitado por ingresos

120,000/yr

SGD 600k

limitado por capital

SGD 800k

limitado por ingresos

SGD 800k

limitado por ingresos

SGD 800k

limitado por ingresos

180,000/yr

SGD 600k

limitado por capital

SGD 1.04M

limitado por ahorros

SGD 1.20M

limitado por ingresos

SGD 1.20M

limitado por ingresos

Ingresos brutos. Prueba de estres al 4%.

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Proximos pasos

Herramientas y guias para llegar alli.

Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.Calcular Planificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar Interés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.Proyectar Comprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer

Preguntas frecuentes

TDSR (Total Debt Servicing Ratio) limita todos los pagos de deuda — hipoteca, prestamos de auto, tarjetas de credito, prestamos estudiantiles — al 55% del ingreso bruto mensual. Se aplica a todos los tipos de propiedad. MSR (Mortgage Servicing Ratio) es un limite adicional del 30% solo para el pago hipotecario, pero unicamente para pisos HDB y Executive Condominiums comprados directamente al promotor. Para condominios privados (que es lo que calcula esta herramienta), solo se aplica TDSR.

Los fondos de su CPF Ordinary Account (OA) pueden usarse tanto para el pago inicial como para los pagos hipotecarios mensuales de propiedad privada. Del 25% de pago inicial, el 5% debe ser en efectivo — el 20% restante puede provenir del CPF OA. Tambien puede usar el CPF OA para las cuotas mensuales. Sin embargo, el uso total del CPF esta sujeto al Limite de Valoracion y limites de retiro. Nota: usar CPF para vivienda significa menos para la jubilacion, y el monto debe reembolsarse al CPF con intereses acumulados (2,5%) cuando se venda la propiedad.

El Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) es un impuesto adicional al Buyer's Stamp Duty (BSD) estandar. Para su primera propiedad residencial: los ciudadanos de Singapur pagan 0% ABSD, los Residentes Permanentes pagan 5% y los extranjeros pagan 60%. Las segundas propiedades atraen 20% (ciudadano), 30% (PR) o 60% (extranjero). El ABSD se paga sobre el precio de compra y no es financiable — debe provenir de efectivo o CPF. Para un condo de $1,5M, un extranjero paga $900.000 solo en ABSD. Esta calculadora modela el escenario de ciudadano primera propiedad (0% ABSD).

Los pisos HDB (Housing & Development Board) son viviendas subsidiadas construidas por el gobierno donde vive ~80% de los singapurenses. Tienen pagos iniciales mas bajos (20% para prestamos HDB al 2,6%), el tope MSR del 30% y varios subsidios — pero con restricciones de propiedad (ciudadania, techo de ingresos, periodo minimo de ocupacion). Los condominios privados no tienen techo de ingresos ni requisito de ciudadania, pero necesitan 25% de entrada (prestamo bancario a ~1,8%), sin tope MSR (solo TDSR) y sin subsidios gubernamentales. Esta calculadora modela la ruta de prestamo bancario para condo privado.

Singapur tiene algunas de las medidas de enfriamiento inmobiliario mas agresivas del mundo: ABSD de hasta 60% para extranjeros, limites TDSR/MSR, topes de plazo de prestamo y SSD (Seller's Stamp Duty) del 4-12% si vende dentro de 3 anos. El gobierno tambien controla la oferta de suelo a traves del programa Government Land Sales (GLS). Estas medidas buscan mantener la vivienda accesible para los ciudadanos y prevenir burbujas especulativas. El resultado: uno de los mercados inmobiliarios mas estables de Asia, pero con altos costes iniciales.

Una venta en bloc (colectiva) es cuando todas las unidades de un desarrollo se venden juntas a un promotor para remodelacion. Requiere el consentimiento de propietarios que posean al menos el 80% del valor de participacion (para desarrollos >10 anos) o el 90% (<10 anos). Los en blocs exitosos pueden generar primas del 20-50% sobre el valor de mercado, pero el proceso toma 1-3 anos y conlleva incertidumbre. Es un fenomeno unicamente singapurense impulsado por la escasa tierra de la ciudad-estado y su constante ciclo de renovacion urbana.

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