Calculadora Alquilar o Comprar
Compare el coste total de alquilar y comprar la misma vivienda: intereses de la hipoteca, costes de transacción, mantenimiento y la rentabilidad que su entrada podría generar si la invirtiera.
1Vivienda y horizonte
Rellena costes de transacción, condiciones hipotecarias e impuesto sobre bienes inmuebles típicos del país seleccionado. Todos los valores siguen siendo editables.
US$
US$
Lo que pagaría hoy por alquilar la misma vivienda.
años
La comparación asume que vende al marcharse.
2Hipoteca y costes de transacción
%
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años
%
Costes únicos al comprar: impuesto de transmisiones, notario, registro, agencia.
%
Se descuentan del precio de venta al final del horizonte (comisión de agencia, gastos).
Importe del préstamo US$600.000LTV 80%
3Costes recurrentes y supuestos de mercado
%
Porcentaje del valor de la vivienda: reparaciones, reservas, seguro.
%
Porcentaje del valor de la vivienda. Varía mucho según el país y el municipio.
%
%
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Lo que su entrada y los costes de compra podrían rendir al año si alquilara y los invirtiera.
Punto de equilibrio
12 años
Si se queda al menos 12 años, comprar resulta más barato que alquilar, contando el capital que acumula, los costes de compra y venta, y la rentabilidad que su dinero inicial podría haber generado en otro sitio.
Coste neto de comprar
Coste de alquilar
US$1.2M
US$897k
US$598k
US$299k
US$0
Equilibrio · Año 12
Compra4a8a12a16a20a
Ambas líneas muestran el coste neto, no el desembolso de efectivo. Comprar requiere US$172.500 iniciales (entrada más costes de compra), pero la entrada en sí no es un coste: vuelve como patrimonio al vender. Solo se pierden el primer día unos US$67.500 en costes de transacción. La fórmula exacta se describe en la sección de metodología al final de esta página.
Comprar, neto
US$967k
Alquilar
US$1.11M
Diferencia
US$141k
Cuota / mes
US$3.8k
Tras 20 años, comprar le deja US$140.507 mejor que alquilar, incluida la venta asumida de la vivienda.
Si los precios de la vivienda crecen...Año de equilibrio según cada tasa de crecimiento
Trate el resultado como un rango, no como un punto: con sus supuestos actuales el equilibrio está en Año 12; si sus inversiones rindieran 7%, se movería a Año 17. Pequeños cambios en crecimiento y rentabilidad mueven la respuesta varios años.
Cómo usar esta calculadora
Encuentre el año en que comprar supera a alquilar.
1
Elija su país
El preajuste rellena costes de transacción, tipo y plazo hipotecario, impuesto inmobiliario y mantenimiento típicos de 15 países, alineados con la práctica bancaria publicada. Todo sigue siendo editable.
2
Describa la vivienda
Introduzca el precio de compra y lo que costaría alquilar la misma vivienda al mes, y fije cuánto tiempo planea quedarse. El horizonte pesa más que casi cualquier otro dato.
3
Revise los supuestos
Revise la entrada, el tipo de interés, las tasas de crecimiento y la rentabilidad que podría obtener su entrada invertida. Pequeños cambios mueven la respuesta, así que pruebe varios escenarios.
4
Lea el año de equilibrio
El gráfico muestra el coste neto acumulado de ambos caminos. Donde la línea de compra cae por debajo de la de alquiler está su año de equilibrio. Quedarse más tiempo favorece comprar.
Conceptos clave
Las piezas que determinan el año de equilibrio.
Año de equilibrio
El primer año en que el coste neto total de comprar cae por debajo del coste total de alquilar. Antes va ganando el inquilino; después, el propietario.
Coste de oportunidad
El dinero inmovilizado en la entrada no puede invertirse en otra cosa. La calculadora carga al propietario la rentabilidad que ese capital podría haber generado, capitalizada cada año.
Costes de transacción
Costes únicos de compra (impuesto de transmisiones, notario, agencia, registro) más los costes de venta al final. Se pierden el día de la compra y son la razón principal de que las estancias cortas favorezcan alquilar.
Coste neto de comprar
Todo lo que paga el propietario (entrada, hipoteca, mantenimiento, impuestos, rentabilidad perdida) menos el capital recuperado al vender: valor de la vivienda neto de costes de venta, menos el préstamo pendiente.
Capital acumulado
La parte de la vivienda que realmente es suya: valor actual menos hipoteca pendiente. La amortización y el crecimiento del precio lo aumentan; los costes de venta reducen lo que recupera.
Ratio precio-alquiler
Precio de la vivienda dividido por el alquiler anual de la misma vivienda. Ratios altos (Suiza, centros urbanos caros) favorecen alquilar; ratios bajos favorecen comprar.
Amortización
Cada cuota hipotecaria se divide en intereses (un coste real) y capital (ahorro forzoso). Al principio dominan los intereses; el reparto mejora con el tiempo.
Horizonte de permanencia
Cuánto tiempo conserva la vivienda. Cuanto más se queda, entre más años se reparten los costes de transacción. Por eso alquilar o comprar es, sobre todo, una cuestión de tiempo.
Consejos para la decisión
Cómo mantener la comparación honesta.
Quédese más allá del año de equilibrio
Los costes de transacción se amortizan durante su estancia. Si hay una posibilidad real de mudarse en menos de 5 años, alquilar suele ganar, en casi cualquier país.
Compare la misma vivienda
La cuenta solo funciona si el alquiler corresponde a una vivienda que realmente compraría: mismo tamaño, mismo barrio. Comparar un alquiler pequeño con una compra grande sesga el resultado hacia la compra.
No omita el mantenimiento
Los propietarios pagan cada año entre el 0,5 y el 1,5% del valor de la vivienda en conservación, seguros y reservas. Omitirlo es la forma más común de maquillar la cuenta a favor de comprar.
Pruebe un crecimiento de precios pesimista
Use la palanca de sensibilidad con 1 punto menos de crecimiento. Si la decisión cambia, su plan depende de que el mercado inmobiliario coopere, y puede que no lo haga.
Invierta la diferencia de verdad
El camino del alquiler solo gana si la entrada se invierte de verdad y permanece invertida. El dinero parado en una cuenta corriente no rinde nada e invierte el resultado.
Atienda a las particularidades de cada país
Los costes de compra van desde el 2,5% en Suiza hasta el 10% o más en Alemania y España. El tratamiento fiscal (deducciones, renta imputada, plusvalías) también difiere y puede alterar el resultado.
Preguntas Frecuentes
¿Es más barato alquilar o comprar?+
Depende del ratio precio-alquiler, los costes de transacción, los tipos hipotecarios y cuánto tiempo se quede. Las estancias cortas favorecen alquilar porque los costes de compra y venta se pierden de inmediato; las largas favorecen comprar porque se acumula capital. Esta calculadora calcula el año de equilibrio con sus números exactos.
¿Qué es la regla del 5% al comparar alquilar y comprar?+
Un atajo popular: multiplique el precio de la vivienda por el 5% y divida entre 12. Si alquilar la misma vivienda cuesta menos, alquilar probablemente sale más barato. El 5% aproxima los costes irrecuperables de la propiedad (intereses, mantenimiento, coste del capital). Esta calculadora sustituye el atajo por una simulación completa año a año.
¿Cómo tiene en cuenta la calculadora la entrada?+
La entrada y los costes de compra se tratan como dinero que un inquilino habría invertido. Su rentabilidad perdida se capitaliza a la tasa esperada y se suma al coste de comprar. Ese es el coste de oportunidad que las comparaciones simples pasan por alto.
¿Por qué comprar sale peor en Alemania o España que en Estados Unidos?+
Por los costes de transacción. Los compradores alemanes pagan entre el 9 y el 12% en gastos de compra y los españoles alrededor del 10%, frente a un 3% aproximado de closing costs en EE. UU. Esos costes se pierden el primer día y necesitan años de acumulación de capital para recuperarse, así que el equilibrio llega más tarde.
¿Incluye la calculadora efectos fiscales?+
Solo el impuesto sobre bienes inmuebles, como porcentaje anual del valor. Los efectos del impuesto sobre la renta específicos de cada país (deducciones por intereses, renta imputada en Suiza, exenciones de plusvalías) no están modelados; pueden mover el resultado en cualquier dirección. Compruebe cómo le aplican antes de decidir.
¿Qué rentabilidad de inversión debería asumir?+
Una cartera amplia de acciones ha rendido en torno al 6 o 7% nominal anual en periodos largos. Use menos si su dinero estaría en cuentas de ahorro o bonos. Cuanto mayor sea la rentabilidad que pueda obtener de forma realista, más fuerte es el argumento de alquilar e invertir.
¿Qué ocurre cuando la hipoteca queda pagada?+
La cuota del propietario cae a cero mientras el alquiler sigue subiendo, así que comprar recibe un gran impulso desde ese año. Con horizontes largos es uno de los mayores motores del lado comprador; por eso importa el plazo.
¿Se cuenta la vivienda como activo al final?+
Sí. La simulación asume que vende al final del horizonte: el valor de la vivienda, crecido a su tasa de apreciación, menos los costes de venta y el préstamo pendiente se abona al propietario. Sin ese abono, comprar parecería artificialmente caro.
¿Por qué importa tanto el crecimiento del alquiler?+
El alquiler se capitaliza. Con un crecimiento del 2%, un alquiler de 2.000 se convierte en unos 2.970 en 20 años; al 4%, en unos 4.380. La cuota hipotecaria es fija en términos nominales, así que una inflación alta de alquileres es uno de los argumentos más fuertes para comprar.
¿Son exactos los preajustes por país?+
Son puntos de partida realistas: tipos hipotecarios, plazos, entradas y costes de transacción típicos por país, alineados con las reglas bancarias de nuestros insights por país. Su ciudad, su banco y su operación concreta diferirán, así que sobrescriba cualquier número que conozca mejor.
Ambos caminos se simulan año a año hasta 50 años. Comprar: la entrada y los costes de compra se pagan al inicio, la hipoteca se amortiza mensualmente al tipo y plazo indicados, el mantenimiento y el impuesto inmobiliario se devengan como porcentaje del valor creciente de la vivienda, y el dinero inicial soporta un coste de oportunidad capitalizado a la rentabilidad esperada. Cada año se abona al propietario el capital recuperable en una venta: valor de la vivienda neto de costes de venta menos el préstamo pendiente. Alquilar: el alquiler se paga mensualmente y crece cada año a la tasa indicada. El año de equilibrio es el primero en que el coste neto acumulado de comprar cae por debajo del coste acumulado de alquilar. Las diferencias de flujo de caja mensual entre ambos caminos no se reinvierten y los efectos del impuesto sobre la renta no están modelados. Los preajustes por país derivan de las reglas bancarias y datos de mercado de nuestros insights de accesibilidad. Solo orientativo, no es asesoramiento financiero.
Preajustes por país · práctica bancaria nacional de accesibilidad y rangos publicados de costes de transacción · ilustrativo, no asesoramiento financiero