JP Japón · Accesibilidad de la vivienda
¿Cuánta casa puedo permitirme en Japón?
Un hogar en Japón con ingresos brutos de JPYal año, con JPYen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio máximo de compra . Test de accesibilidad Flat 35
JPY 30M
Limitado por tu pago inicial · JPY 27M hipoteca sobre JPY 3M entrada
Las dos reglas
Japón tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Flat 35 limita tu ratio de reembolso al 30% del ingreso bruto. Sin un 10% de entrada, pagas una tasa de interés más alta — y los bancos pueden rechazarte.
30%
Ratio de reembolso máximo
El servicio total anual de la deuda no puede superar el 30% del ingreso bruto anual. Flat 35 usa 25% para ingresos inferiores a 4M JPY y 35% superiores; modelamos 30% como cifra combinada.
reembolso <= ingresos x 0,30
10%
Pago inicial esperado
Para calificar a la tasa estándar de Flat 35 (90% LTV), necesitas al menos un 10% de entrada. Financiación superior al 90% LTV esta disponible a una tasa más alta.
entrada >= 0,10 x precio
¿Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos.
JPY
2 de 2 tests fallan.
Ratio de reembolso del 30%faltan JPY 1.33M
Tienes JPY 5M/yrNecesitas JPY 6.33M/yr
10% pago inicialfaltan JPY 750k
Tienes JPY 3MNecesitas JPY 3.75M
La palanca que puedes mover
Dos techos. El más bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarías cada mes.
Flat 35 usa la tasa fija — sin prueba de estrés. Tu pago mensual al 2,1% a 35 años es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
3,750
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te sitúa esto
Apartamento mediano (mansión), por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento típico en las mayores ciudades de Japón.
Tokyo (23 wards)
JPY 92M
Yokohama
JPY 50M
Osaka
JPY 45M
Kyoto
JPY 42M
Fukuoka
JPY 38M
Nagoya
JPY 35M
Kobe
JPY 32M
Sendai
JPY 30M
Sapporo
JPY 28M
Hiroshima
JPY 27M
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · JPY 30M
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
~3-4%
Impuesto de registro y adquisición
Impuesto de registro (~0,4%), impuesto de adquisición inmobiliaria (~3%) y timbre fiscal. Pagaderos en efectivo al cierre.
~3%
Comisión del agente inmobiliario
La comisión estándar es (precio x 3% + 60.000 JPY) + impuesto al consumo.
~1,4%/año
Impuesto sobre bienes inmuebles
Impuesto anual sobre activos fijos (koteishisan-zei) del 1,4% del valor tasado más impuesto de planificación urbana del 0,3%.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
¿Qué más cuesta aproximadamente JPY 30M?
- Un Lexus LX 600 nuevo · JPY 13M2.31×
- Llenar una cuenta NISA de crecimiento durante 5 años (2,4M JPY/año) · JPY 12M2.50×
- Un apartamento 1LDK usado en Sapporo · JPY 15M2.00×
- 100.000 JPY/mes invertidos al 5% real durante 20 años · JPY 39M0.77×
- Un apartamento nuevo 2LDK en Fukuoka · JPY 35M0.86×
- Un apartamento 3LDK en el centro de Osaka (zona Namba) · JPY 55M0.55×
- Un apartamento 2LDK en Shibuya, Tokio · JPY 80M0.38×
- Una casa independiente con jardín en Kamakura · JPY 95M0.32×
- Una machiya tradicional en Kioto, completamente restaurada · JPY 120M0.25×
Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
JPY 30k
JPY 60k
JPY 100k
JPY 200k
30,000/yr
JPY 192k
limitado por ingresos
JPY 219k
limitado por ingresos
JPY 256k
limitado por ingresos
JPY 347k
limitado por ingresos
50,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 329k
limitado por ingresos
JPY 366k
limitado por ingresos
JPY 457k
limitado por ingresos
80,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 494k
limitado por ingresos
JPY 531k
limitado por ingresos
JPY 621k
limitado por ingresos
120,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 600k
limitado por ahorros
JPY 751k
limitado por ingresos
JPY 841k
limitado por ingresos
180,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 600k
limitado por ahorros
JPY 1M
limitado por ahorros
JPY 1.17M
limitado por ingresos
Ingresos brutos. Flat 35 al 2,1%, plazo de 35 años.
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Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.Planificar¿Alquilar o comprar?Alquilar e invertir la entrada frente a comprar: el año de equilibrio para su país, precio y alquiler.CompararComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
Flat 35 es un programa hipotecario a tasa fija respaldado por el gobierno y administrado por la Agencia Japonesa de Financiación de Vivienda (JHF). La tasa es fija durante todo el plazo de 35 años, proporcionando certeza frente al entorno de tasas históricamente volátil de Japón. La tasa actual es de aproximadamente 2,1%. Flat 35 requiere estándares de resistencia a terremotos y eficiencia energética, y ofrece descuentos (Flat 35 S) para viviendas que superen esos estándares.
Los préstamos bancarios a tasa variable comienzan en aproximadamente 0,5%, muy por debajo del ~2,1% de Flat 35. Sin embargo, te exponen al riesgo de subida de tasas — si el Banco de Japón normaliza las tasas, los pagos mensuales podrían aumentar significativamente. Flat 35 fija la tasa actual durante 35 años. La elecci ón depende de tu tolerancia al riesgo y cuánto tiempo planeas mantener la propiedad. La mayoría de los compradores primerizos japoneses eligen tasas variables, pero el reciente cambio de política del BOJ ha hecho Flat 35 cada vez más popular.
Si. Flat 35 (Reform) te permite financiar tanto la compra como la renovación de una propiedad existente en un solo préstamo. El monto combinado esta sujeto a los mismos límites de ratio de reembolso. Muchas propiedades japonesas antiguas (especialmente anteriores al código sísmico de 1981) pueden comprarse a bajo precio pero requieren una importante renovación sísmica para calificar para Flat 35. El coste de renovación típicamente oscila entre 3-10M JPY.
El seguro contra incendios es obligatorio para todas las hipotecas japonesas y típicamente cubre incendio, rayo y daños por viento. El seguro contra terremotos (jishin hoken) es un producto separado respaldado por el gobierno que cubre hasta el 50% de la suma del seguro contra incendios (max. 50M JPY para edificio, 10M JPY para contenido). No es obligatorio pero se recomienda encarecidamente. La prima varía según la región y la estructura del edificio — las casas de madera en Tokio pagan las tasas más altas. Los costes del seguro contra terremotos no están incluidos en el test de accesibilidad anterior.
Tradicionalmente, si — las casas de madera japonesas se deprecian a casi cero en 20-25 años, y el terreno representa la mayor parte del valor. Los mansions (condominios) mantienen mejor el valor pero también se deprecian. Sin embargo, las zonas centrales de Tokio y Osaka han experimentado una apreciación significativa de precios desde 2013 debido a la inversión extranjera, la política monetaria del BOJ y la oferta limitada. El panorama nacional esta muy bifurcado: los núcleos urbanos se aprecian mientras las propiedades rurales y suburbanas siguen cayendo, con millones de akiya (casas vacantes) disponibles a precios muy bajos.
Si — Japón no tiene restricciones sobre la propiedad inmobiliaria extranjera. Los no residentes pueden comprar terrenos y edificios libremente. Sin embargo, obtener una hipoteca como no residente es extremadamente difícil; la mayoría de los bancos requieren residencia permanente o al menos un visado de trabajo válido y varios años de historial fiscal japonés. Flat 35 esta disponible para residentes permanentes. Los compradores extranjeros típicamente pagan en efectivo o gestionan financiación a través de bancos internacionales. Desde 2022, los compradores extranjeros deben reportar la dirección de su país de origen al Ministerio de Justicia.
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