JP Japon · Accesibilidad de la vivienda
Cuanta casa puedo permitirme en Japon?
Un hogar en Japon con ingresos brutos de JPYal ano, con JPYen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio maximo de compra . Test de accesibilidad Flat 35
JPY 30M
Limitado por tu pago inicial · JPY 27M hipoteca sobre JPY 3M entrada
Las dos reglas
Japon tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Flat 35 limita tu ratio de reembolso al 30% del ingreso bruto. Sin un 10% de entrada, pagas una tasa de interes mas alta — y los bancos pueden rechazarte.
30%
Ratio de reembolso maximo
El servicio total anual de la deuda no puede superar el 30% del ingreso bruto anual. Flat 35 usa 25% para ingresos inferiores a 4M JPY y 35% superiores; modelamos 30% como cifra combinada.
reembolso <= ingresos x 0,30
10%
Pago inicial esperado
Para calificar a la tasa estandar de Flat 35 (90% LTV), necesitas al menos un 10% de entrada. Financiacion superior al 90% LTV esta disponible a una tasa mas alta.
entrada >= 0,10 x precio
Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos.
JPY
2 de 2 tests fallan.
Ratio de reembolso del 30%faltan JPY 1.20M
Tienes JPY 5M/yrNecesitas JPY 6.20M/yr
10% pago inicialfaltan JPY 750k
Tienes JPY 3MNecesitas JPY 3.75M
La palanca que puedes mover
Dos techos. El mas bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (5,6× bruto)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarias cada mes.
Flat 35 usa la tasa fija — sin prueba de estres. Tu pago mensual al 2,1% a 35 anos es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
3,750
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te situa esto
Apartamento mediano (mansion), por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento tipico en las mayores ciudades de Japon.
Tokyo (23 wards)
JPY 92M
Yokohama
JPY 50M
Osaka
JPY 45M
Kyoto
JPY 42M
Fukuoka
JPY 38M
Nagoya
JPY 35M
Kobe
JPY 32M
Sendai
JPY 30M
Sapporo
JPY 28M
Hiroshima
JPY 27M
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · JPY 30M
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
~3-4%
Impuesto de registro y adquisicion
Impuesto de registro (~0,4%), impuesto de adquisicion inmobiliaria (~3%) y timbre fiscal. Pagaderos en efectivo al cierre.
~3%
Comision del agente inmobiliario
La comision estandar es (precio x 3% + 60.000 JPY) + impuesto al consumo.
~1,4%/ano
Impuesto sobre bienes inmuebles
Impuesto anual sobre activos fijos (koteishisan-zei) del 1,4% del valor tasado mas impuesto de planificacion urbana del 0,3%.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
Que mas cuesta aproximadamente JPY 30M?
- Un Lexus LX 600 nuevo · JPY 13M2.31×
- Llenar una cuenta NISA de crecimiento durante 5 anos (2,4M JPY/ano) · JPY 12M2.50×
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Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
JPY 30k
JPY 60k
JPY 100k
JPY 200k
30,000/yr
JPY 181k
limitado por ingresos
JPY 181k
limitado por ingresos
JPY 181k
limitado por ingresos
JPY 181k
limitado por ingresos
50,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 302k
limitado por ingresos
JPY 302k
limitado por ingresos
JPY 302k
limitado por ingresos
80,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 484k
limitado por ingresos
JPY 484k
limitado por ingresos
JPY 484k
limitado por ingresos
120,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 600k
limitado por ahorros
JPY 726k
limitado por ingresos
JPY 726k
limitado por ingresos
180,000/yr
JPY 300k
limitado por ahorros
JPY 600k
limitado por ahorros
JPY 1M
limitado por ahorros
JPY 1.09M
limitado por ingresos
Ingresos brutos. Flat 35 al 2,1%, plazo de 35 anos.
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Proximos pasos
Herramientas y guias para llegar alli.
Calculadora de hipotecaCrea un plan de amortización con pagos extra. Ve el interés total y en cuánto tiempo liquidas.CalcularPlanificador de ahorroFija tu objetivo de entrada y una fecha límite. Calculamos la tasa de ahorro mensual que necesitas.PlanificarInterés compuestoObserva cómo crecen tus ahorros para la entrada con el tiempo. Visualiza la diferencia de un año más.ProyectarComprar tu primera viviendaUna guía paso a paso sobre la entrada, opciones hipotecarias y el coste real de ser propietario.Leer
Preguntas frecuentes
Flat 35 es un programa hipotecario a tasa fija respaldado por el gobierno y administrado por la Agencia Japonesa de Financiacion de Vivienda (JHF). La tasa es fija durante todo el plazo de 35 anos, proporcionando certeza frente al entorno de tasas historicamente volatil de Japon. La tasa actual es de aproximadamente 2,1%. Flat 35 requiere estandares de resistencia a terremotos y eficiencia energetica, y ofrece descuentos (Flat 35 S) para viviendas que superen esos estandares.
Los prestamos bancarios a tasa variable comienzan en aproximadamente 0,5%, muy por debajo del ~2,1% de Flat 35. Sin embargo, te exponen al riesgo de subida de tasas — si el Banco de Japon normaliza las tasas, los pagos mensuales podrian aumentar significativamente. Flat 35 fija la tasa actual durante 35 anos. La eleccion depende de tu tolerancia al riesgo y cuanto tiempo planeas mantener la propiedad. La mayoria de los compradores primerizos japoneses eligen tasas variables, pero el reciente cambio de politica del BOJ ha hecho Flat 35 cada vez mas popular.
Si. Flat 35 (Reform) te permite financiar tanto la compra como la renovacion de una propiedad existente en un solo prestamo. El monto combinado esta sujeto a los mismos limites de ratio de reembolso. Muchas propiedades japonesas antiguas (especialmente anteriores al codigo sismico de 1981) pueden comprarse a bajo precio pero requieren una importante renovacion sismica para calificar para Flat 35. El coste de renovacion tipicamente oscila entre 3-10M JPY.
El seguro contra incendios es obligatorio para todas las hipotecas japonesas y tipicamente cubre incendio, rayo y danos por viento. El seguro contra terremotos (jishin hoken) es un producto separado respaldado por el gobierno que cubre hasta el 50% de la suma del seguro contra incendios (max. 50M JPY para edificio, 10M JPY para contenido). No es obligatorio pero se recomienda encarecidamente. La prima varia segun la region y la estructura del edificio — las casas de madera en Tokio pagan las tasas mas altas. Los costes del seguro contra terremotos no estan incluidos en el test de accesibilidad anterior.
Tradicionalmente, si — las casas de madera japonesas se deprecian a casi cero en 20-25 anos, y el terreno representa la mayor parte del valor. Los mansions (condominios) mantienen mejor el valor pero tambien se deprecian. Sin embargo, las zonas centrales de Tokio y Osaka han experimentado una apreciacion significativa de precios desde 2013 debido a la inversion extranjera, la politica monetaria del BOJ y la oferta limitada. El panorama nacional esta muy bifurcado: los nucleos urbanos se aprecian mientras las propiedades rurales y suburbanas siguen cayendo, con millones de akiya (casas vacantes) disponibles a precios muy bajos.
Si — Japon no tiene restricciones sobre la propiedad inmobiliaria extranjera. Los no residentes pueden comprar terrenos y edificios libremente. Sin embargo, obtener una hipoteca como no residente es extremadamente dificil; la mayoria de los bancos requieren residencia permanente o al menos un visado de trabajo valido y varios anos de historial fiscal japones. Flat 35 esta disponible para residentes permanentes. Los compradores extranjeros tipicamente pagan en efectivo o gestionan financiacion a traves de bancos internacionales. Desde 2022, los compradores extranjeros deben reportar la direccion de su pais de origen al Ministerio de Justicia.