BR Brasil · Accesibilidad de la vivienda
¿Cuánta casa puedo permitirme en Brasil?
Un hogar en Brasil con ingresos brutos de BRLal año, con BRLen ahorros disponibles, puede permitirse ...
Precio máximo de compra . Test de comprometimento de renda
BRL 331k
Limitado por tu ingresos (regla del 30%) · BRL 251k hipoteca sobre BRL 80k entrada
Las dos reglas
Brasil tiene dos reglas. Ambas deben cumplirse.
Todos los bancos brasileños aplican el comprometimento de renda — tu pago mensual no puede superar el 30% del ingreso bruto. Y bajo el sistema SFH, Caixa financia un máximo del 80% del valor de la propiedad, requiriendo un pago inicial del 20%.
30%
Máximo comprometimento de renda
El pago mensual total de la hipoteca — capital, intereses y seguro obligatorio (MIP + DFI) — no puede superar el 30% del ingreso bruto del hogar.
pago <= ingresos x 0,30
20%
Pago inicial mínimo (entrada)
Bajo el sistema SFH, Caixa y otros grandes bancos financian hasta el 80% del valor de la propiedad. Se necesita al menos un 20% como entrada. El FGTS puede usarse para propiedades de hasta R$1,5M.
entrada >= 0,20 x precio
¿Tienes un inmueble en mente?
Introduce un precio y ve donde falla.
Cada test es independiente: necesitas pasar ambos. La regla del 30% limita tu pago mensual; la regla del 20% asegura que tengas suficiente entrada.
BRL
1 de 2 tests fallan.
Regla del 30% de ingresosfaltan BRL 33k
Tienes BRL 120k/yrNecesitas BRL 153k/yr
20% pago inicialaprobado
Tienes BRL 80kNecesitas BRL 80k
La palanca que puedes mover
Dos techos. El más bajo gana.
Con tus ahorros fijos, el precio que puedes permitirte escala linealmente con los ingresos — hasta que la regla de pago inicial empieza a limitar.
Lo que puedes permitirteLímite de ingresos (sube con el capital propio)Entrada total (5× efectivo + pensión)
Tu presupuesto mensual
Lo que realmente pagarías cada mes.
Brasil usa la tasa real — sin prueba de estrés. Tu pago mensual al 11% a 30 años es por lo que calificas y lo que pagas.
Holgura mensual
0
El test de estrés te cobra 1.0× lo que realmente pagarás. Esa diferencia es lo que tienes, en teoría, para absorber un ciclo de tipos o invertir, si lo prefieres.
Donde te sitúa esto
Apartamento mediano, por ciudad.
Tu techo de precio (en cian) corta los precios de un apartamento típico en las mayores ciudades de Brasil.
Sao Paulo
BRL 650k
Florianopolis
BRL 700k
Rio de Janeiro
BRL 550k
Brasilia
BRL 520k
Curitiba
BRL 640k
Belo Horizonte
BRL 580k
Porto Alegre
BRL 450k
Recife
BRL 460k
Salvador
BRL 440k
Fortaleza
BRL 490k
Al alcanceFuera de alcanceTu techo · BRL 331k
Antes de firmar
Este es probablemente el mayor compromiso financiero de tu vida.
La compra de una vivienda no es solo el precio. Hay costes significativos adicionales no incluidos en el test de accesibilidad.
2-3%
ITBI (impuesto de transmisión)
El ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) es un impuesto municipal sobre transferencias inmobiliarias, típicamente 2-3% del valor tasado.
~1%
Registro + escritura
Los gastos de registro de propiedad y escritura pública representan típicamente alrededor del 1% del valor de la propiedad.
R$/mes
Condominio + IPTU
Las cuotas mensuales de condominio en São Paulo promedian R$800-1.500. El impuesto predial anual (IPTU) varía por municipio.
Esto no significa que no debas comprar. Significa que debes hacerlo con los ojos abiertos.
Para comparar
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Ver la matriz completa de ingresos x pago inicial
ingresos (abajo) / ahorros (derecha)
BRL 30k
BRL 60k
BRL 100k
BRL 200k
30.000/yr
BRL 93k
limitado por ingresos
BRL 123k
limitado por ingresos
BRL 163k
limitado por ingresos
BRL 263k
limitado por ingresos
50.000/yr
BRL 135k
limitado por ingresos
BRL 165k
limitado por ingresos
BRL 205k
limitado por ingresos
BRL 305k
limitado por ingresos
80.000/yr
BRL 150k
limitado por ahorros
BRL 227k
limitado por ingresos
BRL 267k
limitado por ingresos
BRL 367k
limitado por ingresos
120.000/yr
BRL 150k
limitado por ahorros
BRL 300k
limitado por ahorros
BRL 351k
limitado por ingresos
BRL 451k
limitado por ingresos
180.000/yr
BRL 150k
limitado por ahorros
BRL 300k
limitado por ahorros
BRL 477k
limitado por ingresos
BRL 577k
limitado por ingresos
Ingresos brutos. Seguro no incluido.
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Preguntas frecuentes
Los bancos brasileños limitan los pagos mensuales de la hipoteca al 30% del ingreso bruto del hogar. Esto incluye capital, intereses y seguros obligatorios (MIP + DFI). A diferencia de algunos países europeos, Brasil usa el ingreso bruto — no el neto — como base de referencia. Es un límite estricto impuesto por todos los grandes prestamistas incluyendo Caixa, Bradesco, Itau y Santander.
SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) cubre propiedades de hasta R$1,5M con tasas reguladas por el Banco Central — actualmente alrededor del 10-11% para préstamos financiados por SBPE. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) cubre propiedades por encima de R$1,5M con financiamiento a tasa de mercado, típicamente tasas más altas y condiciones más estrictas. Los préstamos SFH pueden usar el FGTS para el pago inicial; los préstamos SFI no.
Si, el FGTS (Fundo de Garantía do Tempo de Servico) puede usarse para el pago inicial, para reducir el saldo pendiente o para disminuir las cuotas mensuales — pero solo para propiedades de hasta R$1,5M bajo el sistema SFH. Debe tener al menos 3 años de contribuciones al FGTS, no puede ser propietario de otra vivienda en el mismo municipio, y la propiedad debe ser para residencia propia. Cada trabajador empleado recibe el 8% de su salario depositado mensualmente en el FGTS por su empleador.
SAC (Sistema de Amortizacao Constante) tiene pagos de capital fijos, por lo que los pagos mensuales totales comienzan altos y disminuyen con el tiempo a medida que los intereses se reducen. PRICE (Tabela Price) tiene pagos totales fijos durante todo el préstamo — como una hipoteca de anualidad estándar en Europa. Con SAC se pagan menos intereses totales, pero las cuotas iniciales son más altas, lo que puede limitar la capacidad de endeudamiento bajo la regla del 30%. La mayoría de los prestatarios de Caixa eligen SAC.
La tasa Selic (la tasa de interés de referencia de Brasil, fijada por el COPOM del Banco Central) influye indirectamente en las tasas hipotecarias. Las hipotecas financiadas por SFH/SBPE están respaldadas por depósitos de ahorro (poupanca), cuyos rendimientos están vinculados a la Selic. Cuando la Selic sube, los bancos aumentan las tasas hipotecarias para mantener su margen. Con una Selic del 14,75% (mayo 2025), las tasas SFH rondan el 10-11%. Los prestatarios de menores ingresos pueden calificar para tasas subsidiadas por FGTS de alrededor del 8%, parcialmente protegidas de los movimientos de la Selic.
La portabilidade (portabilidad hipotecaria) permite transferir su hipoteca a otro banco que ofrezca mejores tasas, sin necesidad de vender o recomprar la propiedad. Regulada por la Resolución 4.292 del Banco Central, el banco receptor paga su préstamo anterior y emite uno nuevo. Se ha convertido en una herramienta de negociación poderosa — cuando las tasas bajan, los prestatarios pueden portar o usar la amenaza de portabilidad para renegociar con su banco actual. No se aplican penalizaciones por pago anticipado por ley.
Minha Casa Minha Vida (MCMV) es el programa federal de vivienda de Brasil para familias de ingresos bajos y medios. Ofrece tasas de interés subsidiadas (tan bajas como 4-5% para las bandas de ingresos más bajas), subsidios gubernamentales sobre el precio de compra y reglas FGTS relajadas. La elegibilidad se basa en bandas de ingreso bruto familiar (Faixa 1: hasta R$2.640/mes; Faixa 2: R$2.640-4.400; Faixa 3: R$4.400-8.000). Esta calculadora usa tasas SFH estándar — los prestatarios MCMV calificarían para aún más de lo mostrado.
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