BR Bresil · Accessibilite immobiliere
Combien de maison puis-je me permettre au Bresil ?
Un menage au Bresil avec un revenu brut de BRLpar an, avec BRLd'epargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Test de comprometimento de renda
BRL 314k
Limité par votre revenus (regle des 30%) · BRL 251k hypothèque sur BRL 63k fonds propres
Les deux regles
Le Bresil a deux regles. Les deux doivent etre respectees.
Toutes les banques bresiliennes appliquent le comprometimento de renda — votre mensualite ne peut exceder 30% du revenu brut. Et dans le systeme SFH, la Caixa finance au maximum 80% de la valeur du bien, exigeant un apport de 20%.
30%
Comprometimento de renda maximum
La mensualite hypothecaire totale — capital, interets et assurance obligatoire (MIP + DFI) — ne peut exceder 30% du revenu brut du menage. C'est un plafond strict, pas une simple recommandation.
paiement <= revenus x 0,30
20%
Apport minimum (entrada)
Dans le systeme SFH, la Caixa et les autres grandes banques financent jusqu'a 80% de la valeur du bien. Il faut au moins 20% d'apport. Le FGTS peut etre utilise pour les biens jusqu'a R$1,5M.
entrada >= 0,20 x prix
Un bien en vue ?
Entrez un prix et voyez ou ca coince.
Chaque test est independant : il faut passer les deux. La regle des 30% limite votre mensualite ; la regle des 20% garantit que vous avez assez d'apport.
BRL
1 tests sur 2 echouent.
Regle des 30% de revenusil manque BRL 33k
Vous avez BRL 120k/yrNécessaire BRL 153k/yr
20% d'apportréussi
Vous avez BRL 80kNécessaire BRL 80k
Le levier que vous pouvez actionner
Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.
A epargne fixe, le prix accessible augmente lineairement avec les revenus — jusqu'a ce que la regle d'apport prenne le dessus.
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel
Ce que vous paieriez reellement chaque mois.
Le Bresil utilise le taux reel — pas de stress test. Votre mensualite a 11% sur 30 ans est celle sur laquelle vous etes evalue et celle que vous payez.
Marge mensuelle
0
Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Ou ca vous mene
Appartement median, par ville.
Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique dans les plus grandes villes du Bresil.
Sao Paulo
BRL 650k
Florianopolis
BRL 700k
Rio de Janeiro
BRL 550k
Brasilia
BRL 520k
Curitiba
BRL 640k
Belo Horizonte
BRL 580k
Porto Alegre
BRL 450k
Recife
BRL 460k
Salvador
BRL 440k
Fortaleza
BRL 490k
À portéeHors de portéeVotre plafond · BRL 314k
Avant de signer
C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.
L'achat immobilier ne se resume pas au prix. Il y a des couts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.
2-3%
ITBI (taxe de transfert)
L'ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) est une taxe municipale sur les transferts immobiliers, typiquement 2-3% de la valeur estimee.
~1%
Registro + escritura
Les frais d'enregistrement et d'acte notarie (escritura publica) representent typiquement environ 1% de la valeur du bien.
R$/mois
Condominio + IPTU
Les charges de copropriete mensuelles a Sao Paulo sont en moyenne de R$800-1.500. L'impot foncier annuel (IPTU) varie selon la commune.
Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.
Pour donner une echelle
Qu'est-ce qui coute environ BRL 314k ?
- Un VW T-Cross Comfortline neuf · BRL 130k2.42×
- Un sitio (maison de campagne) dans l'interieur du Minas Gerais avec 2 hectares · BRL 250k1.26×
- Un Toyota Corolla Cross XRX hybride neuf · BRL 195k1.61×
- R$2.000/mois investis a 6% reel pendant 15 ans (valeur finale du portefeuille) · BRL 580k0.54×
- Un appartement 2 chambres a Fortaleza (quartier Meireles) · BRL 280k1.12×
- Un Jeep Compass Limited neuf avec 4x4 · BRL 210k1.50×
- Un studio a Sao Paulo (Vila Madalena, 35m2) · BRL 350k0.90×
- Quatre ans de frais de scolarite dans une universite privee de premier plan (FGV/Insper) · BRL 320k0.98×
- Un appartement 3 chambres a Curitiba (quartier Batel) · BRL 450k0.70×
Voir la matrice complete revenus x apport
revenus (bas) / epargne (droite)
BRL 30k
BRL 60k
BRL 100k
BRL 200k
30.000/yr
BRL 78k
limite par les revenus
BRL 78k
limite par les revenus
BRL 78k
limite par les revenus
BRL 78k
limite par les revenus
50.000/yr
BRL 131k
limite par les revenus
BRL 131k
limite par les revenus
BRL 131k
limite par les revenus
BRL 131k
limite par les revenus
80.000/yr
BRL 150k
limite par l'epargne
BRL 209k
limite par les revenus
BRL 209k
limite par les revenus
BRL 209k
limite par les revenus
120.000/yr
BRL 150k
limite par l'epargne
BRL 300k
limite par l'epargne
BRL 314k
limite par les revenus
BRL 314k
limite par les revenus
180.000/yr
BRL 150k
limite par l'epargne
BRL 300k
limite par l'epargne
BRL 471k
limite par les revenus
BRL 471k
limite par les revenus
Revenus bruts utilises. Assurance non incluse.
Quartet . Suivi de portefeuilleCompte gratuit
Vous avez l'apport. Faites-le fructifier.
Suivez chaque compte qui alimente votre apport : poupanca, CDB, FGTS, Tesouro Direto — tout au meme endroit.
Score quotidien de preparation au pret
Multi-devises, multi-banques
Heberge en Europe, lecture seule
Pas de carte requiseRésiliable à tout momentDonnées hébergées en SuisseConfiguration en 2 minutes
Prochaines etapes
Outils et guides pour y arriver.
Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierIntérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.ProjeterAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
Les banques bresiliennes plafonnent les mensualites hypothecaires a 30% du revenu brut du menage. Cela inclut le capital, les interets et les assurances obligatoires (MIP + DFI). Contrairement a certains pays europeens, le Bresil utilise le revenu brut — pas net — comme base de reference. C'est un plafond strict applique par tous les grands preteurs y compris Caixa, Bradesco, Itau et Santander.
Le SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) couvre les biens jusqu'a R$1,5M avec des taux regules par la Banco Central — actuellement environ 10-11% pour les prets finances par le SBPE. Le SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) couvre les biens au-dessus de R$1,5M avec un financement au taux du marche, generalement des taux plus eleves et des conditions plus strictes. Les prets SFH peuvent utiliser le FGTS pour l'apport ; les prets SFI non.
Oui, le FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servico) peut etre utilise pour l'apport, pour reduire le solde restant ou pour diminuer les mensualites — mais uniquement pour les biens jusqu'a R$1,5M dans le systeme SFH. Il faut au moins 3 ans de cotisations FGTS, ne pas etre proprietaire d'un autre bien residentiel dans la meme commune, et le bien doit etre pour sa propre residence. Chaque travailleur salarie recoit 8% de son salaire depose mensuellement dans le FGTS par son employeur.
Le SAC (Sistema de Amortizacao Constante) a des remboursements de capital fixes, donc les mensualites totales commencent hautes et diminuent au fil du temps a mesure que les interets se reduisent. Le systeme PRICE (Tabela Price) a des mensualites totales fixes pendant toute la duree du pret — comme un pret hypothecaire annuiteire standard en Europe. Avec le SAC, on paie moins d'interets totaux, mais les premieres mensualites sont plus elevees, ce qui peut limiter la capacite d'emprunt sous la regle des 30%. La plupart des emprunteurs de la Caixa choisissent le SAC.
Le taux Selic (taux d'interet de reference du Bresil, fixe par le COPOM de la Banco Central) influence indirectement les taux hypothecaires. Les prets hypothecaires finances par le SFH/SBPE sont adosses aux depots d'epargne (poupanca), dont les rendements sont indexes sur le Selic. Quand le Selic monte, les banques augmentent les taux hypothecaires pour maintenir leur marge. A un Selic de 14,75% (mai 2025), les taux SFH sont d'environ 10-11%. Les emprunteurs a faibles revenus peuvent beneficier de taux subventionnes FGTS d'environ 8%, partiellement proteges des mouvements du Selic.
La portabilidade (portabilite hypothecaire) permet de transferer votre pret hypothecaire vers une autre banque offrant de meilleurs taux, sans avoir a vendre ou racheter le bien. Reglee par la Resolution 4.292 de la Banco Central, la banque receptrice rembourse votre ancien pret et en emet un nouveau. C'est devenu un puissant outil de negociation — quand les taux baissent, les emprunteurs peuvent porter ou utiliser la menace de portabilite pour renegocier avec leur banque actuelle. Aucune penalite de remboursement anticipe ne s'applique legalement.
Minha Casa Minha Vida (MCMV) est le programme federal de logement du Bresil pour les familles a revenus faibles et moyens. Il offre des taux d'interet subventionnes (aussi bas que 4-5% pour les tranches de revenus les plus basses), des subventions gouvernementales sur le prix d'achat et des regles FGTS assouplies. L'eligibilite est basee sur des tranches de revenu brut familial (Faixa 1 : jusqu'a R$2.640/mois ; Faixa 2 : R$2.640-4.400 ; Faixa 3 : R$4.400-8.000). Ce calculateur utilise les taux SFH standard — les emprunteurs MCMV se qualifieraient pour encore plus que ce qui est affiche.