Question 1

Qu'est-ce que la règle des 30% de comprometimento de renda ?

Accepted Answer

Les banques brésiliennes plafonnent les mensualités hypothécaires a 30% du revenu brut du ménage. Cela inclut le capital, les intérêts et les assurances obligatoires (MIP + DFI). Contrairement a certains pays européens, le Brésil utilise le revenu brut — pas net — comme base de référence. C'est un plafond strict applique par tous les grands prêteurs y compris Caixa, Bradesco, Itau et Santander.

Question 2

Quelle est la différence entre le SFH et le SFI ?

Accepted Answer

Le SFH (Sistema Financeiro de Habitação) couvre les biens jusqu'à R$1,5M avec des taux régulés par la Banco Central — actuellement environ 10-11% pour les prêts finances par le SBPE. Le SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) couvre les biens au-dessus de R$1,5M avec un financement au taux du marché, généralement des taux plus élevés et des conditions plus strictes. Les prêts SFH peuvent utiliser le FGTS pour l'apport ; les prêts SFI non.

Question 3

Puis-je utiliser mon FGTS pour acheter un bien immobilier ?

Accepted Answer

Oui, le FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servico) peut être utilise pour l'apport, pour réduire le solde restant ou pour diminuer les mensualités — mais uniquement pour les biens jusqu'à R$1,5M dans le système SFH. Il faut au moins 3 ans de cotisations FGTS, ne pas être propriétaire d'un autre bien résidentiel dans la même commune, et le bien doit être pour sa propre résidence. Chaque travailleur salarie reçoit 8% de son salaire dépose mensuellement dans le FGTS par son employeur.

Question 4

Quelle est la différence entre l'amortissement SAC et PRICE ?

Accepted Answer

Le SAC (Sistema de Amortizacao Constante) a des remboursements de capital fixes, donc les mensualités totales commencent hautes et diminuent au fil du temps a mesure que les intérêts se réduisent. Le système PRICE (Tabela Price) a des mensualités totales fixes pendant toute la durée du prêt — comme un prêt hypothécaire annuiteire standard en Europe. Avec le SAC, on paie moins d'intérêts totaux, mais les premières mensualités sont plus élevées, ce qui peut limiter la capacité d'emprunt sous la règle des 30%. La plupart des emprunteurs de la Caixa choisissent le SAC.

Question 5

Comment le taux Selic affecte-t-il les taux hypothécaires ?

Accepted Answer

Le taux Selic (taux d'intérêt de référence du Brésil, fixe par le COPOM de la Banco Central) influence indirectement les taux hypothécaires. Les prêts hypothécaires finances par le SFH/SBPE sont adosses aux dépôts d'épargne (poupança), dont les rendements sont indexes sur le Selic. Quand le Selic monte, les banques augmentent les taux hypothécaires pour maintenir leur marge. A un Selic de 14,75% (mai 2025), les taux SFH sont d'environ 10-11%. Les emprunteurs a faibles revenus peuvent bénéficier de taux subventionnes FGTS d'environ 8%, partiellement protégés des mouvements du Selic.

Question 6

Qu'est-ce que la portabilidade de credito imobiliario ?

Accepted Answer

La portabilidade (portabilité hypothécaire) permet de transférer votre prêt hypothécaire vers une autre banque offrant de meilleurs taux, sans avoir a vendre ou racheter le bien. Réglée par la Résolution 4.292 de la Banco Central, la banque réceptrice rembourse votre ancien prêt et en émet un nouveau. C'est devenu un puissant outil de négociation — quand les taux baissent, les emprunteurs peuvent porter ou utiliser la menace de portabilité pour renégocier avec leur banque actuelle. Aucune pénalité de remboursement anticipe ne s'applique légalement.

Question 7

Qu'est-ce que Minha Casa Minha Vida ?

Accepted Answer

Minha Casa Minha Vida (MCMV) est le programme fédéral de logement du Brésil pour les familles a revenus faibles et moyens. Il offre des taux d'intérêt subventionnes (aussi bas que 4-5% pour les tranches de revenus les plus basses), des subventions gouvernementales sur le prix d'achat et des règles FGTS assouplies. L'éligibilité est basée sur des tranches de revenu brut familial (Faixa 1 : jusqu'à R$2.640/mois ; Faixa 2 : R$2.640-4.400 ; Faixa 3 : R$4.400-8.000). Ce calculateur utilise les taux SFH standard — les emprunteurs MCMV se qualifieraient pour encore plus que ce qui est affiche.

Combien de maison puis-je me permettre au Brésil ?

Le Brésil a deux règles. Les deux doivent être respectées.

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Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

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C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

Qu'est-ce qui coûte environ BRL 331k ?

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