BR Brasil · Acessibilidade imobiliária

Quanto de imóvel eu posso comprar no Brasil?

Um agregado familiar no Brasil com renda bruta de BRLpor ano, com BRLem poupanças disponíveis, pode comprar ...

Preço máximo de compra . Teste de comprometimento de renda

BRL 331k

Limitado pela sua renda (regra dos 30%) · BRL 251k hipoteca sobre BRL 80k entrada

As duas regras

O Brasil tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.

Todos os bancos brasileiros aplicam o comprometimento de renda — sua prestação mensal não pode ultrapassar 30% da renda bruta. E no sistema SFH, a Caixa financia no máximo 80% do valor do imóvel, exigindo uma entrada de 20%.

30%

Comprometimento de renda máximo

A prestação mensal total do financiamento — amortização, juros e seguros obrigatórios (MIP + DFI) — não pode ultrapassar 30% da renda bruta do agregado familiar. Este é um limite rigoroso, não uma recomendação.

prestação <= renda x 0,30

20%

Entrada mínima

No sistema SFH, a Caixa e outros grandes bancos financiam até 80% do valor do imóvel. Você precisa de no mínimo 20% de entrada. O FGTS pode ser usado para imóveis de até R$1,5M.

entrada >= 0,20 x preço

Tem um imóvel em vista?

Insira um preço e veja onde falha.

Cada teste é independente: você precisa passar nos dois. A regra dos 30% de renda limita sua prestação mensal; a regra dos 20% de entrada garante que você tenha poupança suficiente.

Preço-alvo de compra

BRL

BRL 100kBRL 5M

1 de 2 testes falham.

✕Regra dos 30% de rendafaltam BRL 33k

Você tem BRL 120k/yrNecessário BRL 153k/yr

✓20% de entradaaprovado

Você tem BRL 80kNecessário BRL 80k

A alavanca que você pode puxar

Dois tetos. O mais baixo vence.

Com suas poupanças fixas, o preço acessível cresce linearmente com a renda — até que a regra de entrada começa a limitar. Acima da dobra, mais salário não compra um imóvel maior; mais poupança sim.

O que você pode pagarLimite de renda (sobe com o capital próprio)Entrada total (5× liquidez + pensão)

Seu orçamento mensal

O que você pagaria de fato por mês.

O Brasil usa a taxa real — sem teste de estresse. Sua prestação mensal a 11% por 30 anos e aquela pela qual você e avaliado e aquela que você paga. Os seguros obrigatórios (MIP + DFI) acrescentam ao total.

Folga mensal

O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.

Onde isso te coloca

Apartamento mediano, por cidade.

Seu teto de preço (desenhado em ciano) cruza os preços de um apartamento típico nas maiores cidades do Brasil. Cidades acima da linha estão fora de alcance sem mais renda ou mais poupança.

Sao Paulo

BRL 650k

Florianopolis

BRL 700k

Rio de Janeiro

BRL 550k

Brasilia

BRL 520k

Curitiba

BRL 640k

Belo Horizonte

BRL 580k

Porto Alegre

BRL 450k

Recife

BRL 460k

Salvador

BRL 440k

Fortaleza

BRL 490k

Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · BRL 331k

Antes de assinar

Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.

A compra de um imóvel não é só o preço. Há custos significativos adicionais não incluídos no teste de acessibilidade acima.

2-3%

ITBI (imposto de transmissão)

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado sobre transferências imobiliárias, tipicamente 2-3% do valor venal. Pago no momento da compra, antes do registro da escritura.

~1%

Registro + escritura

As taxas de registro do imóvel e escritura pública são definidas pelas custas cartorariais de cada estado e tipicamente giram em torno de 1% do valor do imóvel. Necessárias para formalizar a propriedade.

R$/mês

Condomínio + IPTU

As taxas mensais de condomínio em São Paulo variam de R$800 a R$1.500 para um apartamento padrão. O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) varia por município e acrescenta outro custo significativo não incluído na prestação.

Nada disso significa que você não deve comprar. Significa que você deve entrar de olhos abertos. O teste de acessibilidade mostra o que você pode fazer. Se você deve depende de quanto tempo planeja ficar, seus investimentos alternativos e a dinâmica do mercado local.

Para dar escala

O que mais custa aproximadamente BRL 331k?

Um VW T-Cross Comfortline novo · BRL 130k2.55×
Um sitio no interior de Minas Gerais com 2 hectares · BRL 250k1.32×
Um Toyota Corolla Cross XRX híbrido novo · BRL 195k1.70×
R$2.000/mês investidos a 6% real por 15 anos (valor final da carteira) · BRL 580k0.57×
Um apartamento de 2 quartos em Fortaleza (bairro Meireles) · BRL 280k1.18×
Um Jeep Compass Limited novo com 4x4 · BRL 210k1.58×
Um apartamento studio em São Paulo (Vila Madalena, 35m2) · BRL 350k0.95×
Quatro anos de mensalidade em uma universidade privada de ponta (FGV/Insper) · BRL 320k1.03×
Um apartamento de 3 quartos em Curitiba (bairro Batel) · BRL 450k0.74×

Ver a matriz completa renda x entrada

renda (baixo) / poupanças (direita)

BRL 30k

BRL 60k

BRL 100k

BRL 200k

30.000/yr

BRL 93k

limitado pela renda

BRL 123k

limitado pela renda

BRL 163k

limitado pela renda

BRL 263k

limitado pela renda

50.000/yr

BRL 135k

limitado pela renda

BRL 165k

limitado pela renda

BRL 205k

limitado pela renda

BRL 305k

limitado pela renda

80.000/yr

BRL 150k

limitado pela poupança

BRL 227k

limitado pela renda

BRL 267k

limitado pela renda

BRL 367k

limitado pela renda

120.000/yr

BRL 150k

limitado pela poupança

BRL 300k

limitado pela poupança

BRL 351k

limitado pela renda

BRL 451k

limitado pela renda

180.000/yr

BRL 150k

limitado pela poupança

BRL 300k

limitado pela poupança

BRL 477k

limitado pela renda

BRL 577k

limitado pela renda

Renda bruta utilizada. Seguros não incluídos.

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Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.Calcular Planejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.Planejar Alugar ou comprar?Alugar e investir a entrada ou comprar: o ano de equilíbrio para o seu país, preço e aluguel.Comparar Comprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler

Perguntas frequentes

Os bancos brasileiros limitam as prestações mensais do financiamento a 30% da renda bruta do agregado familiar. Isso inclui amortização, juros e seguros obrigatórios (MIP + DFI). Diferentemente de alguns países europeus, o Brasil usa a renda bruta — não a líquida — como base de referência. Este é um limite rigoroso aplicado por todos os grandes bancos incluindo Caixa, Bradesco, Itau e Santander.

O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) cobre imóveis de até R$1,5M com taxas reguladas pelo Banco Central — atualmente em torno de 10-11% para financiamentos com recursos do SBPE. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) cobre imóveis acima de R$1,5M com financiamento a taxas de mercado, tipicamente mais altas e com condições mais restritivas. No SFH, o FGTS pode ser usado para a entrada; no SFI, não.

Sim, o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser usado para a entrada, para amortizar o saldo devedor ou para reduzir as prestações mensais — mas apenas para imóveis de até R$1,5M no sistema SFH. É necessário ter pelo menos 3 anos de contribuições ao FGTS, não possuir outro imóvel residencial no mesmo município, e o imóvel deve ser para moradia própria. Cada trabalhador com carteira assinada tem 8% do seu salário depositado mensalmente no FGTS pelo empregador.

O SAC (Sistema de Amortização Constante) tem parcelas de amortização fixas, então as prestações mensais totais começam altas e diminuem ao longo do tempo conforme os juros se reduzem. O sistema PRICE (Tabela Price) tem prestações totais fixas durante todo o financiamento — como uma hipoteca padrão de anuidade na Europa. Com o SAC, você paga menos juros totais ao longo do financiamento, mas as prestações iniciais são mais altas, o que pode limitar sua capacidade de financiamento sob a regra dos 30%. A maioria dos mutuários da Caixa escolhe o SAC.

A taxa Selic (taxa básica de juros do Brasil, definida pelo COPOM do Banco Central) influência indiretamente as taxas de financiamento imobiliário. Os financiamentos SFH/SBPE são lastreados por depósitos de poupança, cujos rendimentos são atrelados a Selic. Quando a Selic sobe, os bancos elevam as taxas de financiamento para manter o spread. Com a Selic a 14,75% (maio de 2025), as taxas SFH giram em torno de 10-11%. Mutuários de menor renda podem se qualificar para taxas subsidiadas pelo FGTS de cerca de 8%, parcialmente protegidas das oscilações da Selic.

A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir seu financiamento para outro banco que ofereça taxas melhores, sem precisar vender ou recomprar o imóvel. Regulamentada pela Resolução 4.292 do Banco Central, o banco receptor quita seu empréstimo anterior e emite um novo. Tornou-se uma poderosa ferramenta de negociação — quando as taxas caem, os mutuários podem portar ou usar a ameaça de portabilidade para renegociar com seu banco atual. Não há cobrança de multa por quitação antecipada, por lei.

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é o programa habitacional federal do Brasil para famílias de baixa e média renda. Oferece taxas de juros subsidiadas (a partir de 4-5% para as faixas de renda mais baixas), subsídios governamentais no preço de compra e regras de FGTS flexibilizadas. A elegibilidade e baseada em faixas de renda bruta familiar (Faixa 1: até R$2.640/mês; Faixa 2: R$2.640-4.400; Faixa 3: R$4.400-8.000). Esta calculadora usa taxas SFH padrão — mutuários do MCMV se qualificariam para ainda mais do que o exibido.

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