BR Brasil · Acessibilidade imobiliaria
Quanto de imovel eu posso comprar no Brasil?
Um agregado familiar no Brasil com renda bruta de BRLpor ano, com BRLem poupancas disponiveis, pode comprar ...
Preco maximo de compra . Teste de comprometimento de renda
BRL 314k
Limitado pela sua renda (regra dos 30%) · BRL 251k hipoteca sobre BRL 63k entrada
As duas regras
O Brasil tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.
Todos os bancos brasileiros aplicam o comprometimento de renda — sua prestacao mensal nao pode ultrapassar 30% da renda bruta. E no sistema SFH, a Caixa financia no maximo 80% do valor do imovel, exigindo uma entrada de 20%.
30%
Comprometimento de renda maximo
A prestacao mensal total do financiamento — amortizacao, juros e seguros obrigatorios (MIP + DFI) — nao pode ultrapassar 30% da renda bruta do agregado familiar. Este e um limite rigoroso, nao uma recomendacao.
prestacao <= renda x 0,30
20%
Entrada minima
No sistema SFH, a Caixa e outros grandes bancos financiam ate 80% do valor do imovel. Voce precisa de no minimo 20% de entrada. O FGTS pode ser usado para imoveis de ate R$1,5M.
entrada >= 0,20 x preco
Tem um imovel em vista?
Insira um preco e veja onde falha.
Cada teste e independente: voce precisa passar nos dois. A regra dos 30% de renda limita sua prestacao mensal; a regra dos 20% de entrada garante que voce tenha poupanca suficiente.
BRL
1 de 2 testes falham.
Regra dos 30% de rendafaltam BRL 33k
Você tem BRL 120k/yrNecessário BRL 153k/yr
20% de entradaaprovado
Você tem BRL 80kNecessário BRL 80k
A alavanca que voce pode puxar
Dois tetos. O mais baixo vence.
Com suas poupancas fixas, o preco acessivel cresce linearmente com a renda — ate que a regra de entrada comeca a limitar. Acima da dobra, mais salario nao compra um imovel maior; mais poupanca sim.
O que você pode pagarLimite de renda (5,6× bruto)Entrada total (5× liquidez + pensão)
Seu orcamento mensal
O que voce pagaria de fato por mes.
O Brasil usa a taxa real — sem teste de estresse. Sua prestacao mensal a 11% por 30 anos e aquela pela qual voce e avaliado e aquela que voce paga. Os seguros obrigatorios (MIP + DFI) acrescentam ao total.
Folga mensal
0
O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.
Onde isso te coloca
Apartamento mediano, por cidade.
Seu teto de preco (desenhado em ciano) cruza os precos de um apartamento tipico nas maiores cidades do Brasil. Cidades acima da linha estao fora de alcance sem mais renda ou mais poupanca.
Sao Paulo
BRL 650k
Florianopolis
BRL 700k
Rio de Janeiro
BRL 550k
Brasilia
BRL 520k
Curitiba
BRL 640k
Belo Horizonte
BRL 580k
Porto Alegre
BRL 450k
Recife
BRL 460k
Salvador
BRL 440k
Fortaleza
BRL 490k
Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · BRL 314k
Antes de assinar
Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.
A compra de um imovel nao e so o preco. Ha custos significativos adicionais nao incluidos no teste de acessibilidade acima.
2-3%
ITBI (imposto de transmissao)
O ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) e um imposto municipal cobrado sobre transferencias imobiliarias, tipicamente 2-3% do valor venal. Pago no momento da compra, antes do registro da escritura.
~1%
Registro + escritura
As taxas de registro do imovel e escritura publica sao definidas pelas custas cartorariais de cada estado e tipicamente giram em torno de 1% do valor do imovel. Necessarias para formalizar a propriedade.
R$/mes
Condominio + IPTU
As taxas mensais de condominio em Sao Paulo variam de R$800 a R$1.500 para um apartamento padrao. O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) varia por municipio e acrescenta outro custo significativo nao incluido na prestacao.
Nada disso significa que voce nao deve comprar. Significa que voce deve entrar de olhos abertos. O teste de acessibilidade mostra o que voce pode fazer. Se voce deve depende de quanto tempo planeja ficar, seus investimentos alternativos e a dinamica do mercado local.
Para dar escala
O que mais custa aproximadamente BRL 314k?
- Um VW T-Cross Comfortline novo · BRL 130k2.42×
- Um sitio no interior de Minas Gerais com 2 hectares · BRL 250k1.26×
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- R$2.000/mes investidos a 6% real por 15 anos (valor final da carteira) · BRL 580k0.54×
- Um apartamento de 2 quartos em Fortaleza (bairro Meireles) · BRL 280k1.12×
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Ver a matriz completa renda x entrada
renda (baixo) / poupancas (direita)
BRL 30k
BRL 60k
BRL 100k
BRL 200k
30.000/yr
BRL 78k
limitado pela renda
BRL 78k
limitado pela renda
BRL 78k
limitado pela renda
BRL 78k
limitado pela renda
50.000/yr
BRL 131k
limitado pela renda
BRL 131k
limitado pela renda
BRL 131k
limitado pela renda
BRL 131k
limitado pela renda
80.000/yr
BRL 150k
limitado pela poupanca
BRL 209k
limitado pela renda
BRL 209k
limitado pela renda
BRL 209k
limitado pela renda
120.000/yr
BRL 150k
limitado pela poupanca
BRL 300k
limitado pela poupanca
BRL 314k
limitado pela renda
BRL 314k
limitado pela renda
180.000/yr
BRL 150k
limitado pela poupanca
BRL 300k
limitado pela poupanca
BRL 471k
limitado pela renda
BRL 471k
limitado pela renda
Renda bruta utilizada. Seguros nao incluidos.
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Voce tem a entrada. Agora faca ela crescer.
Acompanhe cada conta que alimenta sua entrada: poupanca, CDB, FGTS, Tesouro Direto, corretora — tudo em um so lugar. Recalculamos sua acessibilidade com seus saldos atualizados todas as noites.
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Proximos passos
Ferramentas e guias para chegar la.
Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.CalcularPlanejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.PlanejarJuros compostosVeja como sua poupança para entrada cresce ao longo do tempo. Visualize a diferença de mais um ano.ProjetarComprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler
Perguntas frequentes
Os bancos brasileiros limitam as prestacoes mensais do financiamento a 30% da renda bruta do agregado familiar. Isso inclui amortizacao, juros e seguros obrigatorios (MIP + DFI). Diferentemente de alguns paises europeus, o Brasil usa a renda bruta — nao a liquida — como base de referencia. Este e um limite rigoroso aplicado por todos os grandes bancos incluindo Caixa, Bradesco, Itau e Santander.
O SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) cobre imoveis de ate R$1,5M com taxas reguladas pelo Banco Central — atualmente em torno de 10-11% para financiamentos com recursos do SBPE. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) cobre imoveis acima de R$1,5M com financiamento a taxas de mercado, tipicamente mais altas e com condicoes mais restritivas. No SFH, o FGTS pode ser usado para a entrada; no SFI, nao.
Sim, o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servico) pode ser usado para a entrada, para amortizar o saldo devedor ou para reduzir as prestacoes mensais — mas apenas para imoveis de ate R$1,5M no sistema SFH. E necessario ter pelo menos 3 anos de contribuicoes ao FGTS, nao possuir outro imovel residencial no mesmo municipio, e o imovel deve ser para moradia propria. Cada trabalhador com carteira assinada tem 8% do seu salario depositado mensalmente no FGTS pelo empregador.
O SAC (Sistema de Amortizacao Constante) tem parcelas de amortizacao fixas, entao as prestacoes mensais totais comecam altas e diminuem ao longo do tempo conforme os juros se reduzem. O sistema PRICE (Tabela Price) tem prestacoes totais fixas durante todo o financiamento — como uma hipoteca padrao de anuidade na Europa. Com o SAC, voce paga menos juros totais ao longo do financiamento, mas as prestacoes iniciais sao mais altas, o que pode limitar sua capacidade de financiamento sob a regra dos 30%. A maioria dos mutuarios da Caixa escolhe o SAC.
A taxa Selic (taxa basica de juros do Brasil, definida pelo COPOM do Banco Central) influencia indiretamente as taxas de financiamento imobiliario. Os financiamentos SFH/SBPE sao lastreados por depositos de poupanca, cujos rendimentos sao atrelados a Selic. Quando a Selic sobe, os bancos elevam as taxas de financiamento para manter o spread. Com a Selic a 14,75% (maio de 2025), as taxas SFH giram em torno de 10-11%. Mutuarios de menor renda podem se qualificar para taxas subsidiadas pelo FGTS de cerca de 8%, parcialmente protegidas das oscilacoes da Selic.
A portabilidade de credito imobiliario permite transferir seu financiamento para outro banco que ofereca taxas melhores, sem precisar vender ou recomprar o imovel. Regulamentada pela Resolucao 4.292 do Banco Central, o banco receptor quita seu emprestimo anterior e emite um novo. Tornou-se uma poderosa ferramenta de negociacao — quando as taxas caem, os mutuarios podem portar ou usar a ameaca de portabilidade para renegociar com seu banco atual. Nao ha cobranca de multa por quitacao antecipada, por lei.
O Minha Casa Minha Vida (MCMV) e o programa habitacional federal do Brasil para familias de baixa e media renda. Oferece taxas de juros subsidiadas (a partir de 4-5% para as faixas de renda mais baixas), subsidios governamentais no preco de compra e regras de FGTS flexibilizadas. A elegibilidade e baseada em faixas de renda bruta familiar (Faixa 1: ate R$2.640/mes; Faixa 2: R$2.640-4.400; Faixa 3: R$4.400-8.000). Esta calculadora usa taxas SFH padrao — mutuarios do MCMV se qualificariam para ainda mais do que o exibido.