BR Brasile · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Brasile?

Un nucleo familiare in Brasile con un reddito lordo di BRLall'anno, con BRLdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo di acquisto massimo . Test comprometimento de renda

BRL 331k

Limite determinato da: reddito (regola del 30%) · BRL 251k di ipoteca con BRL 80k di fondi propri

Le due regole

In Brasile valgono due regole. Vanno rispettate entrambe.

Tutte le banche brasiliane applicano il comprometimento de renda: la rata mensile non può superare il 30% del reddito lordo. E nel sistema SFH la Caixa finanzia al massimo l'80% del valore dell'immobile, quindi serve un anticipo del 20%.

30%

Comprometimento de renda massimo

La rata mensile complessiva del mutuo (capitale, interessi e assicurazioni obbligatorie MIP + DFI) non può superare il 30% del reddito lordo del nucleo familiare. È un tetto rigido, non un'indicazione.

rata <= reddito x 0,30

20%

Anticipo minimo (entrada)

Nel sistema SFH la Caixa e le altre grandi banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile. Serve almeno il 20% come entrada. L'FGTS può essere usato per immobili fino a 1,5 milioni di R$.

entrada >= 0,20 x prezzo

Ha già in mente un immobile?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. La regola del 30% del reddito limita la rata mensile; quella dell'anticipo del 20% garantisce che Lei abbia un'entrada sufficiente.

Prezzo d'acquisto previsto

BRL

BRL 100kBRL 5M

1 test su 2 non superati.

✕Regola del 30% del redditomancano BRL 33k

Lei ha BRL 120k/yrServono BRL 153k/yr

✓Anticipo del 20%superata

Lei ha BRL 80kServono BRL 80k

La leva che può davvero azionare

Due tetti. Vince il più basso.

A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non diventa vincolante la regola dell'anticipo. Oltre quel punto, uno stipendio più alto non Le farà comprare una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

Il Brasile usa il tasso effettivo, senza stress test. La rata mensile all'11% su 30 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga. Le assicurazioni obbligatorie (MIP + DFI) si aggiungono al totale.

Margine mensile

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove si colloca

Appartamento mediano, per città.

Il Suo tetto di prezzo (in ciano) attraversa il prezzo di un appartamento tipico nelle principali città brasiliane. Le città sopra la linea sono fuori portata senza un reddito o risparmi maggiori.

Sao Paulo

BRL 650k

Florianopolis

BRL 700k

Rio de Janeiro

BRL 550k

Brasilia

BRL 520k

Curitiba

BRL 640k

Belo Horizonte

BRL 580k

Porto Alegre

BRL 450k

Recife

BRL 460k

Salvador

BRL 440k

Fortaleza

BRL 490k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · BRL 331k

Prima di firmare

Questo è probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

L'acquisto di una casa non si esaurisce nel prezzo. Ci sono costi aggiuntivi rilevanti che non sono inclusi nel test di accessibilità qui sopra.

2-3%

ITBI (imposta sui trasferimenti immobiliari)

L'Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis (ITBI) è un'imposta comunale sui trasferimenti di immobili, in genere pari al 2-3% del valore accertato. Si paga al momento dell'acquisto, prima della registrazione dell'atto.

~1%

Registro + escritura

Le spese di registrazione (registro) e di atto pubblico (escritura publica) sono fissate dalle tariffe statali (custas cartorariais) e ammontano in genere a circa l'1% del valore dell'immobile. Sono necessarie per formalizzare la proprietà.

R$/mese

Condominio + IPTU

A San Paolo le spese condominiali mensili (condominio) sono in media di 800-1.500 R$ per un appartamento standard. L'imposta annuale sugli immobili (IPTU) varia da comune a comune, ma è un ulteriore costo rilevante non compreso nella rata del mutuo.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di accessibilità Le dice cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto tempo pensa di restare, dalle alternative di investimento e dalle dinamiche del mercato locale.

Per avere un'idea

Che altro costa circa BRL 331k?

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Un sitio (casa di campagna) nell'entroterra del Minas Gerais con 2 ettari · BRL 250k1.32×
Una Toyota Corolla Cross XRX ibrida nuova · BRL 195k1.70×
2.000 R$ al mese investiti al 6% reale per 15 anni (valore finale del portafoglio) · BRL 580k0.57×
Un appartamento con 2 camere a Fortaleza (quartiere Meireles) · BRL 280k1.18×
Una Jeep Compass Limited 4x4 nuova · BRL 210k1.58×
Un monolocale a San Paolo (Vila Madalena, 35 m2) · BRL 350k0.95×
Quattro anni di rette in una delle migliori università private (FGV/Insper) · BRL 320k1.03×
Un appartamento con 3 camere a Curitiba (quartiere Batel) · BRL 450k0.74×

Veda la matrice completa reddito x anticipo

reddito (giù) / risparmi (destra)

BRL 30k

BRL 60k

BRL 100k

BRL 200k

30.000/yr

BRL 93k

vincolo reddito

BRL 123k

vincolo reddito

BRL 163k

vincolo reddito

BRL 263k

vincolo reddito

50.000/yr

BRL 135k

vincolo reddito

BRL 165k

vincolo reddito

BRL 205k

vincolo reddito

BRL 305k

vincolo reddito

80.000/yr

BRL 150k

vincolo risparmi

BRL 227k

vincolo reddito

BRL 267k

vincolo reddito

BRL 367k

vincolo reddito

120.000/yr

BRL 150k

vincolo risparmi

BRL 300k

vincolo risparmi

BRL 351k

vincolo reddito

BRL 451k

vincolo reddito

180.000/yr

BRL 150k

vincolo risparmi

BRL 300k

vincolo risparmi

BRL 477k

vincolo reddito

BRL 577k

vincolo reddito

Reddito lordo. Assicurazioni non incluse.

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Domande frequenti

Le banche brasiliane limitano la rata mensile del mutuo al 30% del reddito lordo del nucleo familiare. Il limite comprende capitale, interessi e assicurazioni obbligatorie (MIP + DFI). A differenza di alcuni Paesi europei, il Brasile usa come riferimento il reddito lordo, non quello netto. È un tetto rigido applicato da tutti i principali istituti, tra cui Caixa, Bradesco, Itau e Santander.

L'SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) copre gli immobili fino a 1,5 milioni di R$, con tassi regolati dal Banco Central: attualmente circa 10-11% per i prestiti finanziati con fondi SBPE. L'SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) copre gli immobili oltre 1,5 milioni di R$ con finanziamenti a tassi di mercato, di solito più alti e a condizioni più severe. Con i prestiti SFH si può usare l'FGTS per l'anticipo; con quelli SFI no.

Sì, l'FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servico) può essere usato per l'anticipo, per ridurre il debito residuo o per abbassare le rate mensili, ma solo per immobili fino a 1,5 milioni di R$ nel sistema SFH. Servono almeno 3 anni di versamenti all'FGTS, non si può possedere un'altra abitazione nello stesso comune e l'immobile deve essere la propria residenza. Ogni lavoratore dipendente riceve ogni mese dal datore di lavoro un versamento sull'FGTS pari all'8% dello stipendio.

Con il SAC (Sistema de Amortizacao Constante) la quota capitale è fissa, quindi la rata totale parte alta e scende nel tempo man mano che gli interessi si riducono. Con il PRICE (Tabela Price) la rata totale resta fissa per tutta la durata, come in un classico mutuo alla francese in Europa. Con il SAC si pagano meno interessi complessivi, ma le prime rate sono più alte e possono ridurre la capacità di indebitamento con la regola del 30%. La maggior parte dei clienti Caixa sceglie il SAC.

Il tasso Selic (il tasso di riferimento brasiliano, fissato dal COPOM del Banco Central) influenza indirettamente i tassi dei mutui. I mutui SFH/SBPE sono finanziati dai depositi di risparmio (poupanca), il cui rendimento è legato al Selic. Quando il Selic sale, le banche alzano i tassi dei mutui per mantenere il proprio margine. Con il Selic al 14,75% (maggio 2025), i tassi SFH si aggirano sul 10-11%. I mutuatari a reddito più basso possono accedere a tassi agevolati con l'FGTS intorno all'8%, in parte protetti dalle oscillazioni del Selic.

La portabilidade (portabilità del mutuo) consente di trasferire il mutuo a un'altra banca che offre tassi migliori, senza vendere o riacquistare l'immobile. Regolata dalla Risoluzione 4.292 del Banco Central, prevede che la banca subentrante estingua il vecchio prestito e ne eroghi uno nuovo. È diventata un potente strumento di negoziazione: quando i tassi scendono, i mutuatari possono trasferire il mutuo oppure usare questa possibilità per rinegoziare con la banca attuale. Per legge non si applicano penali di estinzione anticipata.

Minha Casa Minha Vida (MCMV) è il programma abitativo federale brasiliano per le famiglie a reddito basso e medio. Offre tassi agevolati (anche 4-5% per le fasce di reddito più basse), contributi pubblici sul prezzo di acquisto e regole FGTS più flessibili. L'accesso dipende da fasce di reddito familiare lordo (Faixa 1: fino a 2.640 R$ al mese; Faixa 2: 2.640-4.400 R$; Faixa 3: 4.400-8.000 R$). Questo calcolatore usa i tassi SFH standard: chi rientra nel MCMV potrebbe ottenere ancora più di quanto indicato.

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