Question 1

Was ist die 30%-Comprometimento-de-Renda-Regel?

Accepted Answer

Brasilianische Banken begrenzen die monatlichen Hypothekenzahlungen auf 30% des Bruttohaushaltseinkommens. Dies umfasst Kreditkapital, Zinsen und obligatorische Versicherungen (MIP + DFI). Anders als in einigen europäischen Ländern verwendet Brasilien das Bruttoeinkommen — nicht das Nettoeinkommen — als Referenzbasis. Dies ist eine harte Grenze, die von allen großen Kreditgebern einschließlich Caixa, Bradesco, Itau und Santander durchgesetzt wird.

Question 2

Was ist der Unterschied zwischen SFH und SFI?

Accepted Answer

SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) deckt Immobilien bis R$1,5 Mio. mit von der Banco Central regulierten Zinssätzen ab — derzeit etwa 10-11% für SBPE-finanzierte Darlehen. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) deckt Immobilien über R$1,5 Mio. mit Marktzinsfinanzierung ab, typischerweise höhere Zinssätze und strengere Bedingungen. SFH-Darlehen können den FGTS für die Anzahlung nutzen; SFI-Darlehen nicht.

Question 3

Kann ich meinen FGTS für den Immobilienkauf verwenden?

Accepted Answer

Ja, der FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servico) kann für die Anzahlung, zur Reduzierung des ausstehenden Saldos oder zur Senkung der monatlichen Zahlungen verwendet werden — aber nur für Immobilien bis R$1,5 Mio. im SFH-System. Sie müssen mindestens 3 Jahre FGTS-Beiträge haben, dürfen keine andere Wohnimmobilie in derselben Gemeinde besitzen, und die Immobilie muss für den Eigenbedarf sein. Jeder angestellte Arbeitnehmer erhält monatlich 8% seines Gehalts vom Arbeitgeber in den FGTS eingezahlt.

Question 4

Was ist der Unterschied zwischen SAC- und PRICE-Tilgung?

Accepted Answer

SAC (Sistema de Amortizacao Constante) hat feste Tilgungszahlungen, sodass die monatlichen Gesamtzahlungen hoch beginnen und im Laufe der Zeit sinken, wenn die Zinsen abnehmen. PRICE (Tabela Price) hat feste Gesamtzahlungen über die gesamte Kreditlaufzeit — wie eine Standard-Annuitätenhypothek in Europa. Mit SAC zahlen Sie insgesamt weniger Zinsen, aber Ihre anfänglichen Zahlungen sind höher, was Ihre Kreditkapazität unter der 30%-Regel einschränken kann. Die meisten Caixa-Kreditnehmer wählen SAC.

Question 5

Wie beeinflusst der Selic-Zinssatz die Hypothekenzinsen?

Accepted Answer

Der Selic-Zinssatz (Brasiliens Leitzins, festgelegt vom COPOM der Banco Central) beeinflusst indirekt die Hypothekenzinsen. SFH/SBPE-finanzierte Hypotheken sind durch Spareinlagen (poupanca) gedeckt, deren Renditen an den Selic gekoppelt sind. Wenn der Selic steigt, erhöhen die Banken die Hypothekenzinsen, um ihre Marge zu halten. Bei einem Selic von 14,75% (Mai 2025) liegen die SFH-Zinssätze bei etwa 10-11%. Einkommensschwäche Kreditnehmer können sich für FGTS-subventionierte Zinssätze von etwa 8% qualifizieren, die teilweise von Selic-Bewegungen abgeschirmt sind.

Question 6

Was ist Portabilidade de Credito Imobiliario?

Accepted Answer

Portabilidade (Hypothekenportabilität) ermöglicht es, Ihre Hypothek zu einer anderen Bank mit besseren Zinssätzen zu übertragen, ohne die Immobilie verkaufen oder neu kaufen zu müssen. Geregelt durch die Resolution 4.292 der Banco Central, löst die neue Bank Ihr altes Darlehen ab und stellt ein neues aus. Dies ist ein maaechtiges Verhandlungsinstrument geworden — wenn die Zinsen sinken, können Kreditnehmer portieren oder die Drohung der Portierung nutzen, um mit ihrer aktuellen Bank nachzuverhandeln. Es fallen gesetzlich keine Vorfälligkeitsentschädigungen an.

Question 7

Was ist Minha Casa Minha Vida?

Accepted Answer

Minha Casa Minha Vida (MCMV) ist Brasiliens föderales Wohnbauprogramm für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Es bietet subventionierte Zinssätze (bis zu 4-5% für die niedrigsten Einkommensstufen), staatliche Zuschüsse zum Kaufpreis und erleichterte FGTS-Regeln. Die Berechtigung basiert auf Bruttoeinkommensstufen (Faixa 1: bis R$2.640/Monat; Faixa 2: R$2.640-4.400; Faixa 3: R$4.400-8.000). Dieser Rechner verwendet Standard-SFH-Zinssätze — MCMV-Kreditnehmer würden sich für noch mehr qualifizieren als angezeigt.

Wie viel Haus kann ich mir in Brasilien leisten?

Brasilien hat zwei Regeln. Beide müssen erfüllt sein.

Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.

Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.

Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.

Mediane Wohnung, nach Stadt.

Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.

Was kostet sonst noch ungefähr BRL 331k?

Werkzeuge und Anleitungen für Ihr Ziel.