BR Brasilien · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Brasilien leisten?
Ein Haushalt in Brasilien mit einem Bruttoeinkommen von BRLpro Jahr, mit BRLan Ersparnissen verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . Comprometimento-de-Renda-Test
BRL 314k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (30%-Regel) · BRL 251k Hypothek auf BRL 63k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Brasilien hat zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.
Jede brasilianische Bank setzt den Comprometimento de Renda durch — Ihre monatliche Zahlung darf 30% des Bruttoeinkommens nicht ueberschreiten. Und im SFH-System finanziert die Caixa maximal 80% des Immobilienwerts, sodass eine 20%-Anzahlung erforderlich ist.
30%
Maximaler Comprometimento de Renda
Die monatliche Gesamthypothekenzahlung — Kapital, Zinsen und obligatorische Versicherung (MIP + DFI) — darf 30% des Bruttohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten.
Zahlung <= Einkommen x 0,30
20%
Mindestanzahlung (Entrada)
Im SFH-System finanzieren Caixa und andere grosse Banken bis zu 80% des Immobilienwerts. Sie benoetigen mindestens 20% als Entrada. FGTS kann fuer Immobilien bis R$1,5 Mio. verwendet werden.
Entrada >= 0,20 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen beide bestehen. Die 30%-Einkommensregel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die 20%-Anzahlungsregel stellt sicher, dass Sie genuegend Entrada haben.
BRL
1 von 2 Tests fehlgeschlagen.
30%-Einkommensregelfehlen BRL 33k
Sie haben BRL 120k/yrBenötigt BRL 153k/yr
20% Anzahlungbestanden
Sie haben BRL 80kBenötigt BRL 80k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Anzahlungsregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Brasilien verwendet den tatsaechlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 11% ueber 30 Jahre ist das, wofuer Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
0
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in Brasiliens groessten Staedten.
Sao Paulo
BRL 650k
Florianopolis
BRL 700k
Rio de Janeiro
BRL 550k
Brasilia
BRL 520k
Curitiba
BRL 640k
Belo Horizonte
BRL 580k
Porto Alegre
BRL 450k
Recife
BRL 460k
Salvador
BRL 440k
Fortaleza
BRL 490k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · BRL 314k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
2-3%
ITBI (Grunderwerbsteuer)
Die ITBI (Imposto sobre Transmissao de Bens Imoveis) ist eine kommunale Steuer auf Immobilientransaktionen, typischerweise 2-3% des Schatzwerts. Zahlbar beim Kauf, vor der Eintragung.
~1%
Registro + Escritura
Die Grundbucheintragung (registro) und Notargebuehren (escritura publica) betragen typischerweise etwa 1% des Immobilienwerts.
R$/Monat
Condominio + IPTU
Monatliche Verwaltungskosten (condominio) in Sao Paulo betragen durchschnittlich R$800-1.500. Die jaehrliche Grundsteuer (IPTU) variiert je nach Gemeinde.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr BRL 314k?
- Ein neuer VW T-Cross Comfortline · BRL 130k2.42×
- Ein Sitio (Landhaus) im Hinterland von Minas Gerais mit 2 Hektar · BRL 250k1.26×
- Ein neuer Toyota Corolla Cross XRX Hybrid · BRL 195k1.61×
- R$2.000/Monat zu 6% real investiert ueber 15 Jahre (Endwert des Portfolios) · BRL 580k0.54×
- Eine 2-Zimmer-Wohnung in Fortaleza (Stadtteil Meireles) · BRL 280k1.12×
- Ein neuer Jeep Compass Limited mit Allradantrieb · BRL 210k1.50×
- Ein Studioapartment in Sao Paulo (Vila Madalena, 35m2) · BRL 350k0.90×
- Vier Jahre Studiengebuehren an einer Top-Privatuniversitaet (FGV/Insper) · BRL 320k0.98×
- Eine 3-Zimmer-Wohnung in Curitiba (Stadtteil Batel) · BRL 450k0.70×
Vollstaendige Einkommens x Anzahlungs-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
BRL 30k
BRL 60k
BRL 100k
BRL 200k
30.000/yr
BRL 78k
einkommensbegrenzt
BRL 78k
einkommensbegrenzt
BRL 78k
einkommensbegrenzt
BRL 78k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
BRL 131k
einkommensbegrenzt
BRL 131k
einkommensbegrenzt
BRL 131k
einkommensbegrenzt
BRL 131k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
BRL 150k
ersparnisbegrenzt
BRL 209k
einkommensbegrenzt
BRL 209k
einkommensbegrenzt
BRL 209k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
BRL 150k
ersparnisbegrenzt
BRL 300k
ersparnisbegrenzt
BRL 314k
einkommensbegrenzt
BRL 314k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
BRL 150k
ersparnisbegrenzt
BRL 300k
ersparnisbegrenzt
BRL 471k
einkommensbegrenzt
BRL 471k
einkommensbegrenzt
Bruttoeinkommen verwendet. Versicherung nicht enthalten.
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Häufig gefragt
Brasilianische Banken begrenzen die monatlichen Hypothekenzahlungen auf 30% des Bruttohaushaltseinkommens. Dies umfasst Kreditkapital, Zinsen und obligatorische Versicherungen (MIP + DFI). Anders als in einigen europaeischen Laendern verwendet Brasilien das Bruttoeinkommen — nicht das Nettoeinkommen — als Referenzbasis. Dies ist eine harte Grenze, die von allen grossen Kreditgebern einschliesslich Caixa, Bradesco, Itau und Santander durchgesetzt wird.
SFH (Sistema Financeiro de Habitacao) deckt Immobilien bis R$1,5 Mio. mit von der Banco Central regulierten Zinssaetzen ab — derzeit etwa 10-11% fuer SBPE-finanzierte Darlehen. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliario) deckt Immobilien ueber R$1,5 Mio. mit Marktzinsfinanzierung ab, typischerweise hoehere Zinssaetze und strengere Bedingungen. SFH-Darlehen koennen den FGTS fuer die Anzahlung nutzen; SFI-Darlehen nicht.
Ja, der FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servico) kann fuer die Anzahlung, zur Reduzierung des ausstehenden Saldos oder zur Senkung der monatlichen Zahlungen verwendet werden — aber nur fuer Immobilien bis R$1,5 Mio. im SFH-System. Sie muessen mindestens 3 Jahre FGTS-Beitraege haben, duerfen keine andere Wohnimmobilie in derselben Gemeinde besitzen, und die Immobilie muss fuer den Eigenbedarf sein. Jeder angestellte Arbeitnehmer erhaelt monatlich 8% seines Gehalts vom Arbeitgeber in den FGTS eingezahlt.
SAC (Sistema de Amortizacao Constante) hat feste Tilgungszahlungen, sodass die monatlichen Gesamtzahlungen hoch beginnen und im Laufe der Zeit sinken, wenn die Zinsen abnehmen. PRICE (Tabela Price) hat feste Gesamtzahlungen ueber die gesamte Kreditlaufzeit — wie eine Standard-Annuitaetenhypothek in Europa. Mit SAC zahlen Sie insgesamt weniger Zinsen, aber Ihre anfaenglichen Zahlungen sind hoeher, was Ihre Kreditkapazitaet unter der 30%-Regel einschraenken kann. Die meisten Caixa-Kreditnehmer waehlen SAC.
Der Selic-Zinssatz (Brasiliens Leitzins, festgelegt vom COPOM der Banco Central) beeinflusst indirekt die Hypothekenzinsen. SFH/SBPE-finanzierte Hypotheken sind durch Spareinlagen (poupanca) gedeckt, deren Renditen an den Selic gekoppelt sind. Wenn der Selic steigt, erhoehen die Banken die Hypothekenzinsen, um ihre Marge zu halten. Bei einem Selic von 14,75% (Mai 2025) liegen die SFH-Zinssaetze bei etwa 10-11%. Einkommensschwaeche Kreditnehmer koennen sich fuer FGTS-subventionierte Zinssaetze von etwa 8% qualifizieren, die teilweise von Selic-Bewegungen abgeschirmt sind.
Portabilidade (Hypothekenportabilitaet) ermoeglicht es, Ihre Hypothek zu einer anderen Bank mit besseren Zinssaetzen zu uebertragen, ohne die Immobilie verkaufen oder neu kaufen zu muessen. Geregelt durch die Resolution 4.292 der Banco Central, loest die neue Bank Ihr altes Darlehen ab und stellt ein neues aus. Dies ist ein maaechtiges Verhandlungsinstrument geworden — wenn die Zinsen sinken, koennen Kreditnehmer portieren oder die Drohung der Portierung nutzen, um mit ihrer aktuellen Bank nachzuverhandeln. Es fallen gesetzlich keine Vorfaelligkeitsentschaedigungen an.
Minha Casa Minha Vida (MCMV) ist Brasiliens foederales Wohnbauprogramm fuer Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen. Es bietet subventionierte Zinssaetze (bis zu 4-5% fuer die niedrigsten Einkommensstufen), staatliche Zuschuesse zum Kaufpreis und erleichterte FGTS-Regeln. Die Berechtigung basiert auf Bruttoeinkommensstufen (Faixa 1: bis R$2.640/Monat; Faixa 2: R$2.640-4.400; Faixa 3: R$4.400-8.000). Dieser Rechner verwendet Standard-SFH-Zinssaetze — MCMV-Kreditnehmer wuerden sich fuer noch mehr qualifizieren als angezeigt.