Question 1

Was ist Flat 35?

Accepted Answer

Flat 35 ist ein staatlich gefördertes Festzins-Hypothekenprogramm, das von der Japan Housing Finance Agency (JHF) verwaltet wird. Der Zinssatz ist für die gesamte 35-jährige Laufzeit festgelegt, was Sicherheit in Japans historisch volatilem Zinsumfeld bietet. Der aktuelle Zinssatz beträgt etwa 2,1%. Flat 35 erfordert Erdbebensicherheits- und Energieeffizienzstandards und bietet Zinsnachlässe (Flat 35 S) für Häuser, die diese Standards übertreffen.

Question 2

Flat 35 vs. variabler Bankkredit — was ist besser?

Accepted Answer

Variable Bankkredite starten bei etwa 0,5%, weit unter den ~2,1% von Flat 35. Allerdings setzen sie Sie dem Risiko steigender Zinsen aus — wenn die Bank of Japan die Zinsen normalisiert, könnten die monatlichen Zahlungen erheblich steigen. Flat 35 sichert den heutigen Zinssatz für 35 Jahre. Die Wahl hängt von Ihrer Risikotoleranz ab und davon, wie lange Sie halten wollen. Die meisten japanischen Erstkäufer wählen variable Zinsen, aber der jüngste BOJ-Kurswechsel hat Flat 35 zunehmend populär gemacht.

Question 3

Kann ich einen Renovierungskredit (Reform-Darlehen) für ein älteres Gebäude bekommen?

Accepted Answer

Ja. Flat 35 (Reform) ermöglicht es Ihnen, sowohl den Kauf als auch die Renovierung einer bestehenden Immobilie in einem einzigen Darlehen zu finanzieren. Der Gesamtbetrag unterliegt den gleichen Rückzahlungsquoten-Grenzen. Viele ältere japanische Immobilien (insbesondere vor dem Erdbebencode von 1981) können günstig gekauft werden, erfordern aber erhebliche seismische Nachrüstung, um für Flat 35 in Frage zu kommen. Die Renovierungskosten liegen typischerweise bei 3-10 Mio. JPY.

Question 4

Ist die Erdbebenversicherung in der Hypothek enthalten?

Accepted Answer

Feuerversicherung ist für alle japanischen Hypotheken obligatorisch und deckt typischerweise Feuer-, Blitz- und Winschaeden ab. Erdbebenversicherung (Jishin Hoken) ist ein separates, staatlich gefördertes Produkt, das bis zu 50% der Feuerversicherungssumme abdeckt (max. 50 Mio. JPY für Gebäude, 10 Mio. JPY für Inventar). Sie ist nicht obligatorisch, aber dringend empfohlen. Die Prämie variiert je nach Region und Gebäudebauweise — Holzhäuser in Tokio zahlen die höchsten Sätze. Die Kosten für Erdbebenversicherung sind im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten.

Question 5

Verlieren japanische Immobilien im Laufe der Zeit an Wert?

Accepted Answer

Traditionell ja — japanische Holzhäuser verlieren über 20-25 Jahre fast vollständig an Wert, und das Grundstück macht den größten Teil des Wertes aus. Mansions (Eigentumswohnungen) halten den Wert besser, verlieren aber ebenfalls. Allerdings haben erstklassige Lagen in Zentral-Tokio und Osaka seit 2013 erhebliche Preissteigerungen erfahren, bedingt durch ausländische Investitionen, BOJ-Geldpolitik und begrenztes Angebot. Das nationale Bild ist stark gespalten: Stadtkerne steigen im Wert, während ländliche und vorstadtische Immobilien weiter fallen, mit Millionen von Akiya (Leerhäusern) zu sehr niedrigen Preisen.

Question 6

Können Ausländer in Japan Immobilien kaufen?

Accepted Answer

Ja — Japan hat keine Beschränkungen für ausländischen Immobilienerwerb. Nicht-Residenten können Grundstücke und Gebäude frei kaufen. Allerdings ist es für Nicht-Residenten extrem schwierig, eine Hypothek zu erhalten; die meisten Banken verlangen einen dauerhaften Aufenthaltsstatus oder mindestens ein gültiges Arbeitsvisum und mehrere Jahre japanische Steuerhistorie. Flat 35 steht dauerhaften Residenten zur Verfügung. Ausländische Käufer zahlen typischerweise bar oder arrangieren eine Finanzierung über internationale Banken. Seit 2022 müssen ausländische Käufer ihre Heimatadresse dem Justizministerium melden.

Wie viel Haus kann ich mir in Japan leisten?

Japan hat zwei Regeln. Beide müssen erfüllt sein.

Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.

Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.

Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.

Mediane Eigentumswohnung, nach Stadt.

Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.

Was kostet sonst noch ungefähr JPY 30M?

Werkzeuge und Anleitungen für Ihr Ziel.