Question 1

Was ist Flat 35?

Accepted Answer

Flat 35 ist ein staatlich gefoerdertes Festzins-Hypothekenprogramm, das von der Japan Housing Finance Agency (JHF) verwaltet wird. Der Zinssatz ist fuer die gesamte 35-jaehrige Laufzeit festgelegt, was Sicherheit in Japans historisch volatilem Zinsumfeld bietet. Der aktuelle Zinssatz betraegt etwa 2,1%. Flat 35 erfordert Erdbebensicherheits- und Energieeffizienzstandards und bietet Zinsnachlaesse (Flat 35 S) fuer Haeuser, die diese Standards uebertreffen.

Question 2

Flat 35 vs. variabler Bankkredit — was ist besser?

Accepted Answer

Variable Bankkredite starten bei etwa 0,5%, weit unter den ~2,1% von Flat 35. Allerdings setzen sie Sie dem Risiko steigender Zinsen aus — wenn die Bank of Japan die Zinsen normalisiert, koennten die monatlichen Zahlungen erheblich steigen. Flat 35 sichert den heutigen Zinssatz fuer 35 Jahre. Die Wahl haengt von Ihrer Risikotoleranz ab und davon, wie lange Sie halten wollen. Die meisten japanischen Erstkaeufer waehlen variable Zinsen, aber der juengste BOJ-Kurswechsel hat Flat 35 zunehmend populaer gemacht.

Question 3

Kann ich einen Renovierungskredit (Reform-Darlehen) fuer ein aelteres Gebaeude bekommen?

Accepted Answer

Ja. Flat 35 (Reform) ermoeglicht es Ihnen, sowohl den Kauf als auch die Renovierung einer bestehenden Immobilie in einem einzigen Darlehen zu finanzieren. Der Gesamtbetrag unterliegt den gleichen Rueckzahlungsquoten-Grenzen. Viele aeltere japanische Immobilien (insbesondere vor dem Erdbebencode von 1981) koennen guenstig gekauft werden, erfordern aber erhebliche seismische Nachruerstung, um fuer Flat 35 in Frage zu kommen. Die Renovierungskosten liegen typischerweise bei 3-10 Mio. JPY.

Question 4

Ist die Erdbebenversicherung in der Hypothek enthalten?

Accepted Answer

Feuerversicherung ist fuer alle japanischen Hypotheken obligatorisch und deckt typischerweise Feuer-, Blitz- und Winschaeden ab. Erdbebenversicherung (Jishin Hoken) ist ein separates, staatlich gefoerdertes Produkt, das bis zu 50% der Feuerversicherungssumme abdeckt (max. 50 Mio. JPY fuer Gebaeude, 10 Mio. JPY fuer Inventar). Sie ist nicht obligatorisch, aber dringend empfohlen. Die Praemie variiert je nach Region und Gebaeudebauweise — Holzhaeuser in Tokio zahlen die hoechsten Saetze. Die Kosten fuer Erdbebenversicherung sind im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten.

Question 5

Verlieren japanische Immobilien im Laufe der Zeit an Wert?

Accepted Answer

Traditionell ja — japanische Holzhaeuser verlieren ueber 20-25 Jahre fast vollstaendig an Wert, und das Grundstueck macht den groessten Teil des Wertes aus. Mansions (Eigentumswohnungen) halten den Wert besser, verlieren aber ebenfalls. Allerdings haben erstklassige Lagen in Zentral-Tokio und Osaka seit 2013 erhebliche Preissteigerungen erfahren, bedingt durch auslaendische Investitionen, BOJ-Geldpolitik und begrenztes Angebot. Das nationale Bild ist stark gespalten: Stadtkerne steigen im Wert, waehrend laendliche und vorstadtische Immobilien weiter fallen, mit Millionen von Akiya (Leerhaeusern) zu sehr niedrigen Preisen.

Question 6

Koennen Auslaender in Japan Immobilien kaufen?

Accepted Answer

Ja — Japan hat keine Beschraenkungen fuer auslaendischen Immobilienerwerb. Nicht-Residenten koennen Grundstuecke und Gebaeude frei kaufen. Allerdings ist es fuer Nicht-Residenten extrem schwierig, eine Hypothek zu erhalten; die meisten Banken verlangen einen dauerhaften Aufenthaltsstatus oder mindestens ein gueltiges Arbeitsvisum und mehrere Jahre japanische Steuerhistorie. Flat 35 steht dauerhaften Residenten zur Verfuegung. Auslaendische Kaeufer zahlen typischerweise bar oder arrangieren eine Finanzierung ueber internationale Banken. Seit 2022 muessen auslaendische Kaeufer ihre Heimatadresse dem Justizministerium melden.

Wie viel Haus kann ich mir in Japan leisten?

Japan hat zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.

Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.

Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.

Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.

Mediane Eigentumswohnung, nach Stadt.

Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.

Was kostet sonst noch ungefaehr JPY 30M?

Werkzeuge und Anleitungen fuer Ihr Ziel.