Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Vergleichen Sie die vollen Kosten von Mieten und Kaufen für dieselbe Immobilie: Hypothekenzinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung und die Rendite, die Ihr Eigenkapital bei Anlage stattdessen erzielen könnte.
1Immobilie und Zeithorizont
Füllt typische Kaufnebenkosten, Hypothekenkonditionen und Grundsteuer für das gewählte Land vor. Jeder Wert bleibt anpassbar.
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Was Sie heute zahlen würden, um dieselbe Immobilie zu mieten.
Jahre
Der Vergleich unterstellt einen Verkauf beim Auszug.
2Hypothek und Kaufnebenkosten
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Jahre
%
Einmalige Kosten beim Kauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler.
%
Werden am Ende des Horizonts vom Verkaufserlös abgezogen (Maklerprovision, Gebühren).
Darlehensbetrag $600.000LTV 80%
3Laufende Kosten und Marktannahmen
%
Prozent des Immobilienwerts: Reparaturen, Rücklagen, Versicherung.
%
Prozent des Immobilienwerts. Variiert stark nach Land und Gemeinde.
%
%
%
Was Ihr Eigenkapital und die Kaufnebenkosten jährlich erwirtschaften könnten, wenn Sie mieten und den Betrag anlegen.
Break-even-Punkt
12 Jahre
Wenn Sie mindestens 12 Jahre bleiben, ist Kaufen günstiger als Mieten, unter Berücksichtigung des aufgebauten Eigenkapitals, der Kauf- und Verkaufskosten und der Rendite, die Ihr Startkapital anderswo hätte erzielen können.
Nettokosten Eigentum
Kosten Miete
$1.2M
$897k
$598k
$299k
$0
Break-even · Jahr 12
Kauf4J8J12J16J20J
Beide Linien zeigen Nettokosten, nicht den Geldabfluss. Der Kauf erfordert $172.500 an Startkapital (Eigenkapital plus Kaufnebenkosten), doch das Eigenkapital selbst ist kein Kostenfaktor: Es kommt beim Verkauf als Vermögen zurück. Nur rund $67.500 an Transaktionskosten sind am ersten Tag verloren. Die genaue Formel finden Sie im Methodik-Abschnitt am Ende dieser Seite.
Eigentum, netto
$967k
Miete
$1.11M
Differenz
$141k
Rate / Monat
$3.8k
Nach 20 Jahren stehen Sie mit Eigentum um $140.507 besser da als mit Miete, inklusive des angenommenen Verkaufs der Immobilie.
Wenn die Immobilienpreise wachsen...Break-even-Jahr je Preiswachstumsrate
Betrachten Sie das Ergebnis als Bandbreite, nicht als Punktwert: Mit Ihren aktuellen Annahmen liegt der Break-even bei Jahr 12; bei einer Anlagerendite von 7% verschiebt er sich auf Jahr 17. Kleine Änderungen der Wachstums- und Renditeannahmen verschieben das Ergebnis um Jahre.
So verwenden Sie diesen Rechner
Finden Sie das Jahr, ab dem Kaufen das Mieten schlägt.
1
Land auswählen
Die Voreinstellung füllt typische Kaufnebenkosten, Hypothekenzins und Laufzeit, Grundsteuer und Instandhaltung für 15 Länder vor, angelehnt an die veröffentlichte Bankpraxis. Alles bleibt anpassbar.
2
Immobilie beschreiben
Geben Sie den Kaufpreis und die Monatsmiete für dieselbe Immobilie ein und legen Sie fest, wie lange Sie bleiben wollen. Der Zeithorizont wiegt schwerer als fast jede andere Eingabe.
3
Annahmen prüfen
Prüfen Sie Eigenkapital, Zinssatz, Wachstumsraten und die Rendite, die Ihr angelegtes Eigenkapital erzielen könnte. Kleine Änderungen bewegen das Ergebnis, testen Sie daher mehrere Szenarien.
4
Break-even-Jahr ablesen
Das Diagramm zeigt die kumulierten Nettokosten beider Wege. Wo die Eigentumslinie unter die Mietlinie fällt, liegt Ihr Break-even-Jahr. Bleiben Sie länger, spricht das für den Kauf.
Schlüsselkonzepte
Die Stellschrauben hinter dem Break-even-Jahr.
Break-even-Jahr
Das erste Jahr, in dem die gesamten Nettokosten des Eigentums unter die Gesamtkosten der Miete fallen. Davor liegt der Mieter vorn, danach der Eigentümer.
Opportunitätskosten
In der Anzahlung gebundenes Geld kann nicht anderweitig angelegt werden. Der Rechner belastet den Eigentümer mit der Rendite, die dieses Kapital hätte erzielen können, Jahr für Jahr verzinst.
Transaktionskosten
Einmalige Kaufkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch) plus Verkaufskosten am Ende. Sie sind am Kauftag verloren und der Hauptgrund, warum kurze Wohndauern für Miete sprechen.
Nettokosten des Eigentums
Alles, was der Eigentümer zahlt (Anzahlung, Hypothek, Instandhaltung, Steuer, entgangene Rendite), abzüglich des beim Verkauf zurückgewonnenen Eigenkapitals: Immobilienwert nach Verkaufskosten, minus Restschuld.
Eigenkapital
Der Teil der Immobilie, der Ihnen tatsächlich gehört: aktueller Wert minus offene Hypothek. Tilgung und Preiswachstum bauen es auf; Verkaufskosten schmälern, was Sie zurückbekommen.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete derselben Immobilie. Hohe Verhältnisse (Schweiz, teure Innenstädte) sprechen für Miete, niedrige für Kauf.
Tilgung
Jede Hypothekenrate teilt sich in Zinsen (echte Kosten) und Tilgung (erzwungenes Sparen). Anfangs überwiegen die Zinsen, mit der Zeit verbessert sich das Verhältnis.
Haltedauer
Wie lange Sie die Immobilie behalten. Je länger Sie bleiben, desto mehr Jahre verteilen sich die Transaktionskosten. Mieten oder Kaufen ist deshalb vor allem eine Frage der Zeit.
Tipps für die Entscheidung
So bleibt der Vergleich ehrlich.
Über das Break-even-Jahr hinaus bleiben
Transaktionskosten amortisieren sich über die Wohndauer. Besteht eine reale Chance, dass Sie innerhalb von 5 Jahren umziehen, gewinnt fast überall die Miete.
Dieselbe Immobilie vergleichen
Die Rechnung funktioniert nur, wenn die Miete für eine Immobilie gilt, die Sie tatsächlich kaufen würden: gleiche Größe, gleiche Lage. Eine kleine Mietwohnung gegen ein großes Kaufobjekt zu stellen verzerrt das Ergebnis zugunsten des Kaufs.
Instandhaltung nicht weglassen
Eigentümer zahlen jährlich etwa 0,5 bis 1,5% des Immobilienwerts für Unterhalt, Versicherung und Rücklagen. Sie wegzulassen ist der häufigste Weg, die Kaufrechnung zu schönen.
Pessimistisches Preiswachstum testen
Stellen Sie den Sensitivitätshebel auf 1 Punkt weniger Wachstum. Kippt die Entscheidung, hängt Ihr Plan davon ab, dass der Immobilienmarkt mitspielt, und das muss er nicht.
Die Differenz wirklich anlegen
Der Mietweg gewinnt nur, wenn das Eigenkapital tatsächlich investiert wird und angelegt bleibt. Geld auf dem Girokonto bringt nichts und kehrt das Ergebnis um.
Länderspezifika beachten
Kaufnebenkosten reichen von rund 2,5% in der Schweiz bis über 10% in Deutschland und Spanien. Auch die steuerliche Behandlung (Abzüge, Eigenmietwert, Spekulationsfrist) unterscheidet sich und kann das Ergebnis verschieben.
FAQ
Ist Mieten oder Kaufen günstiger?+
Das hängt vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis, den Kaufnebenkosten, den Hypothekenzinsen und der Wohndauer ab. Kurze Wohndauern sprechen für Miete, weil Kauf- und Verkaufskosten sofort verloren sind; lange Wohndauern sprechen für Kauf, weil sich Eigenkapital aufbaut. Dieser Rechner ermittelt das Break-even-Jahr für Ihre konkreten Zahlen.
Was ist die 5%-Regel beim Mieten-oder-Kaufen-Vergleich?+
Eine verbreitete Faustregel: Kaufpreis mal 5%, geteilt durch 12. Kostet die Miete derselben Immobilie weniger, ist Mieten wahrscheinlich günstiger. Die 5% nähern die nicht rückholbaren Eigentumskosten an (Zinsen, Instandhaltung, Kapitalkosten des Eigenkapitals). Dieser Rechner ersetzt die Faustregel durch eine vollständige Jahr-für-Jahr-Simulation.
Wie berücksichtigt der Rechner die Anzahlung?+
Anzahlung und Kaufnebenkosten werden als Kapital behandelt, das ein Mieter stattdessen angelegt hätte. Die entgangene Rendite wird mit Ihrer erwarteten Anlagerendite verzinst und den Eigentumskosten zugeschlagen. Das sind die Opportunitätskosten, die einfache Vergleiche übersehen.
Warum schneidet Kaufen in Deutschland oder Spanien schlechter ab als in den USA?+
Wegen der Transaktionskosten. Deutsche Käufer zahlen 9 bis 12% Kaufnebenkosten, spanische rund 10%, gegenüber etwa 3% Closing Costs in den USA. Diese Kosten sind am ersten Tag verloren und brauchen Jahre des Eigenkapitalaufbaus, um sich zu amortisieren. Das Break-even-Jahr kommt entsprechend später.
Berücksichtigt der Rechner Steuereffekte?+
Nur die Grundsteuer als jährlichen Prozentsatz des Immobilienwerts. Länderspezifische Einkommensteuereffekte (Zinsabzug, Eigenmietwert in der Schweiz, Spekulationsfristen) sind nicht modelliert; sie können das Ergebnis in beide Richtungen verschieben. Prüfen Sie vor der Entscheidung, wie sie auf Sie zutreffen.
Welche Anlagerendite sollte ich ansetzen?+
Ein breites Aktienportfolio hat langfristig etwa 6 bis 7% nominal pro Jahr erzielt. Setzen Sie weniger an, wenn Ihr Geld auf Tagesgeld oder in Anleihen läge. Je höher die realistisch erzielbare Rendite, desto stärker das Argument für Mieten und Anlegen.
Was passiert nach der vollständigen Tilgung der Hypothek?+
Die Rate des Eigentümers fällt auf null, während die Miete weiter steigt. Ab diesem Jahr erhält der Kauf einen großen Schub. Bei langen Horizonten ist das einer der wichtigsten Treiber für die Kaufseite, deshalb zählt die Laufzeit.
Wird die Immobilie am Ende als Vermögen angerechnet?+
Ja. Die Simulation unterstellt einen Verkauf am Ende des Horizonts: Der Immobilienwert, fortgeschrieben mit Ihrer Preiswachstumsrate, minus Verkaufskosten und Restschuld wird dem Eigentümer gutgeschrieben. Ohne diese Gutschrift sähe Kaufen künstlich teuer aus.
Warum ist das Mietwachstum so wichtig?+
Mieten wachsen mit Zinseszinseffekt. Bei 2% Wachstum werden aus 2.000 Miete in 20 Jahren rund 2.970; bei 4% rund 4.380. Die Hypothekenrate ist nominal fix, hohe Mietinflation ist daher eines der stärksten Argumente für den Kauf.
Sind die Länder-Voreinstellungen exakt?+
Sie sind realistische Startwerte: typische Hypothekenzinsen, Laufzeiten, Eigenkapitalquoten und Transaktionskosten je Land, abgestimmt auf die Bankregeln unserer Länder-Insights. Ihre Stadt, Ihre Bank und Ihr konkretes Angebot weichen ab, überschreiben Sie daher jeden Wert, den Sie besser kennen.
Beide Wege werden Jahr für Jahr über bis zu 50 Jahre simuliert. Eigentum: Anzahlung und Kaufnebenkosten fallen sofort an, die Hypothek tilgt monatlich zum angegebenen Zins und zur angegebenen Laufzeit, Instandhaltung und Grundsteuer laufen als Prozentsatz des wachsenden Immobilienwerts auf, und das Startkapital trägt Opportunitätskosten, verzinst mit Ihrer erwarteten Anlagerendite. Jedes Jahr wird dem Eigentümer das beim Verkauf rückholbare Eigenkapital gutgeschrieben: Immobilienwert nach Verkaufskosten minus Restschuld. Miete: monatliche Mietzahlung, jährlich wachsend mit der Mietwachstumsrate. Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem die kumulierten Nettokosten des Eigentums unter die kumulierten Mietkosten fallen. Unterschiede im monatlichen Cashflow beider Wege werden nicht reinvestiert, Einkommensteuereffekte sind nicht modelliert. Die Länder-Voreinstellungen basieren auf den Bankregeln und Marktdaten unserer Erschwinglichkeits-Insights. Nur zur Orientierung, keine Finanzberatung.
Länder-Voreinstellungen · nationale Bankpraxis zur Tragfähigkeit und veröffentlichte Nebenkostenspannen · illustrativ, keine Finanzberatung