IT Italien · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Italien leisten?
Ein Haushalt in Italien mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . Rata/reddito-Belastbarkeitstest
EUR 154k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (33%-Regel) · EUR 123k Hypothek auf EUR 31k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Italien hat zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.
Italienische Banken wenden das rata/reddito-Verhaeltnis und Standard-LTV-Grenzen an. Die 33%-Einkommensgrenze ist fuer die meisten Kaeufer die bindende Beschraenkung — aber ohne 20% Eigenkapital ist eine Genehmigung unwahrscheinlich, es sei denn, Sie qualifizieren sich fuer den Fondo Prima Casa.
33%
Maximales rata/reddito
Der monatliche Gesamtschuldendienst — Kreditrueckzahlung plus bestehende Schulden — darf 33% des Nettohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten.
rata <= reddito x 0,33
20%
Anticipo (Eigenkapital)
Banken finanzieren bis zu 80% LTV, was mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital voraussetzt. Der Fondo Prima Casa kann dies fuer berechtigte Erstkaeufer unter 36 auf 5-10% reduzieren.
Eigenkapital >= 0,20 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen beide bestehen. Die 33%-rata/reddito-Regel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die 20%-Anticipo-Regel stellt sicher, dass Sie Eigenkapital einbringen.
EUR
2 von 2 Tests fehlgeschlagen.
33%-rata/reddito-Regelfehlen EUR 8k
Sie haben EUR 28k/yrBenötigt EUR 36k/yr
20% Anticipofehlen EUR 5k
Sie haben EUR 35kBenötigt EUR 40k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Italien verwendet den tatsaechlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,5% Festzins ueber 25 Jahre ist das, wofuer Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
0
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in Italiens groessten Staedten.
Milan
EUR 380k
Venice
EUR 350k
Florence
EUR 330k
Rome
EUR 270k
Bologna
EUR 300k
Verona
EUR 230k
Naples
EUR 200k
Turin
EUR 150k
Genoa
EUR 130k
Palermo
EUR 120k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 154k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
2-9%
Imposta di registro
Die Registersteuer betraegt 2% des Katasterwerts fuer den Hauptwohnsitz (prima casa) oder 9% fuer Zweitwohnungen. Der Katasterwert ist typischerweise 60-70% niedriger als der Marktwert.
2-3%
Notaio (Notargebuehren)
Der Notar wickelt die rechtliche Uebertragung und Hypothekeneintragung ab. Die Gebuehren betragen 2-3% des Kaufpreises.
0-1%
IMU + Condominio
IMU (Grundsteuer) ist fuer den Hauptwohnsitz befreit. Fuer Zweitwohnungen betraegt sie 0,76-1,06% des Katasterwerts jaehrlich. Monatliche Condominio-Gebuehren von 50-200 EUR fallen fuer Wohnungen an.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr EUR 154k?
- Ein Trullo in Apulien mit Olivenhain · EUR 80k1.93×
- Ein neuer Alfa Romeo Tonale Plug-in-Hybrid · EUR 48k3.21×
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Vollstaendige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 165k
einkommensbegrenzt
EUR 165k
einkommensbegrenzt
EUR 165k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 275k
einkommensbegrenzt
EUR 275k
einkommensbegrenzt
EUR 275k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 440k
einkommensbegrenzt
EUR 440k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 660k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 990k
einkommensbegrenzt
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Häufig gefragt
Italienische Banken verwenden das rata/reddito-Verhaeltnis (Rate/Einkommen), um die Tragfaehigkeit einer Hypothek zu beurteilen. Der monatliche Gesamtschuldendienst — einschliesslich aller bestehenden Schulden — sollte 30-33% des Nettohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten. Anders als die harte HCSF-Grenze in Frankreich ist dies eine Richtlinie, keine Verordnung, aber Banken setzen sie konsequent durch. Ueber 33% wird eine Genehmigung sehr unwahrscheinlich.
Tasso fisso (Festzins) sichert Ihre monatliche Zahlung fuer die gesamte Kreditlaufzeit — derzeit etwa 3,5%. Tasso variabile (variabler Zins) ist an den 3-Monats-Euribor plus Bankmarge gekoppelt, derzeit etwa 4,5%, schwankt aber mit der EZB-Politik. Nach dem Zinsschock 2022-2023 sind Festzinshypotheken in Italien zur dominanten Wahl geworden. Bei einem variablen Zins kann Ihre Rate stark steigen — die Bank qualifiziert Sie zum tatsaechlichen Zins, nicht zu einem Stresstest-Zins.
Der Fondo di Garanzia Prima Casa ist eine staatlich gestuetzte Garantie, die Erstkaeufer — insbesondere unter 36 mit einem ISEE unter 40.000 EUR — beim Zugang zu Finanzierungen von bis zu 80% (in einigen Faellen sogar 95%) LTV unterstuetzt. Der Staat garantiert bis zu 80% der Differenz zwischen dem standardmaessigen 80%-LTV-Limit der Bank und dem tatsaechlichen LTV. Das bedeutet, dass Sie moeglicherweise nur 5-10% Anzahlung statt 20% benoetigen. Das Programm wird periodisch von der Regierung verlaengert.
Die imposta di registro ist die Registersteuer beim Immobilienkauf. Fuer den Hauptwohnsitz (prima casa) betraegt der Satz 2% des Katasterwerts (valore catastale), der typischerweise 60-70% unter dem Marktwert liegt. Fuer eine Zweitwohnung (seconda casa) betraegt der Satz 9% des Katasterwerts. Beim Kauf vom Bautraeger (Neubau) zahlt man stattdessen IVA (Mehrwertsteuer) von 4% (prima casa) oder 10% (seconda casa) des Kaufpreises, plus eine feste Registergebuehr von 200 EUR.
Ja. Das italienische Steuerrecht erlaubt eine 19% IRPEF-Abzug (detrazione) auf die gezahlten Hypothekenzinsen fuer den Hauptwohnsitz, bis zu maximal 4.000 EUR pro Jahr an Zinsen. Das bedeutet einen maximalen Steuervorteil von 760 EUR pro Jahr (19% von 4.000 EUR). Der Abzug gilt nur fuer die prima casa, nicht fuer Zweitwohnungen oder Anlageobjekte. Sie muessen innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf in der Immobilie wohnen.
Eine perizia ist die obligatorische Immobilienbewertung, die die Bank vor der Hypothekengenehmigung veranlasst — ein Sachverstaendiger prueft die Immobilie und bestaetigt ihren Wert. Die Kosten (200-400 EUR) traegt in der Regel der Kreditnehmer. Surroga (auch portabilita genannt) ist das Recht, Ihre Hypothek kostenlos zu einer anderen Bank zu uebertragen. Das Bersani-Gesetz (2007) garantiert dieses Recht, und die neue Bank traegt alle Uebertragungskosten. Dies ist ein maeechtiges Instrument, wenn die Zinsen nach Vertragsschluss sinken.