IT Italien · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Italien leisten?
Ein Haushalt in Italien mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfügbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . Rata/reddito-Belastbarkeitstest
EUR 158k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (33%-Regel) · EUR 123k Hypothek auf EUR 35k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Italien hat zwei Regeln. Beide müssen erfüllt sein.
Italienische Banken wenden das rata/reddito-Verhältnis und Standard-LTV-Grenzen an. Die 33%-Einkommensgrenze ist für die meisten Käufer die bindende Beschränkung — aber ohne 20% Eigenkapital ist eine Genehmigung unwahrscheinlich, es sei denn, Sie qualifizieren sich für den Fondo Prima Casa.
33%
Maximales rata/reddito
Der monatliche Gesamtschuldendienst — Kreditrückzahlung plus bestehende Schulden — darf 33% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
rata <= reddito x 0,33
20%
Anticipo (Eigenkapital)
Banken finanzieren bis zu 80% LTV, was mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital voraussetzt. Der Fondo Prima Casa kann dies für berechtigte Erstkäufer unter 36 auf 5-10% reduzieren.
Eigenkapital >= 0,20 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhängig: Sie müssen beide bestehen. Die 33%-rata/reddito-Regel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die 20%-Anticipo-Regel stellt sicher, dass Sie Eigenkapital einbringen.
EUR
2 von 2 Tests fehlgeschlagen.
33%-rata/reddito-Regelfehlen EUR 10k
Sie haben EUR 28k/yrBenötigt EUR 38k/yr
20% Anticipofehlen EUR 5k
Sie haben EUR 35kBenötigt EUR 40k
Der Hebel, den Sie tatsächlich bewegen können
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (steigt mit Eigenmitteln)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.
Italien verwendet den tatsächlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,5% Festzins über 25 Jahre ist das, wofür Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
0
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in Italiens größten Städten.
Milan
EUR 380k
Venice
EUR 350k
Florence
EUR 330k
Rome
EUR 270k
Bologna
EUR 300k
Verona
EUR 230k
Naples
EUR 200k
Turin
EUR 150k
Genoa
EUR 130k
Palermo
EUR 120k
ErreichbarAußer ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 158k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
2-9%
Imposta di registro
Die Registersteuer beträgt 2% des Katasterwerts für den Hauptwohnsitz (prima casa) oder 9% für Zweitwohnungen. Der Katasterwert ist typischerweise 60-70% niedriger als der Marktwert.
2-3%
Notaio (Notargebühren)
Der Notar wickelt die rechtliche Übertragung und Hypothekeneintragung ab. Die Gebühren betragen 2-3% des Kaufpreises.
0-1%
IMU + Condominio
IMU (Grundsteuer) ist für den Hauptwohnsitz befreit. Für Zweitwohnungen beträgt sie 0,76-1,06% des Katasterwerts jährlich. Monatliche Condominio-Gebühren von 50-200 EUR fallen für Wohnungen an.
Das heißt nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heißt, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefähr EUR 158k?
- Ein Trullo in Apulien mit Olivenhain · EUR 80k1.98×
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Vollständige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 192k
einkommensbegrenzt
EUR 232k
einkommensbegrenzt
EUR 332k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 280k
einkommensbegrenzt
EUR 320k
einkommensbegrenzt
EUR 420k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 452k
einkommensbegrenzt
EUR 552k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 728k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 992k
einkommensbegrenzt
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Häufig gefragt
Italienische Banken verwenden das rata/reddito-Verhältnis (Rate/Einkommen), um die Tragfähigkeit einer Hypothek zu beurteilen. Der monatliche Gesamtschuldendienst — einschließlich aller bestehenden Schulden — sollte 30-33% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Anders als die harte HCSF-Grenze in Frankreich ist dies eine Richtlinie, keine Verordnung, aber Banken setzen sie konsequent durch. Über 33% wird eine Genehmigung sehr unwahrscheinlich.
Tasso fisso (Festzins) sichert Ihre monatliche Zahlung für die gesamte Kreditlaufzeit — derzeit etwa 3,5%. Tasso variabile (variabler Zins) ist an den 3-Monats-Euribor plus Bankmarge gekoppelt, derzeit etwa 4,5%, schwankt aber mit der EZB-Politik. Nach dem Zinsschock 2022-2023 sind Festzinshypotheken in Italien zur dominanten Wahl geworden. Bei einem variablen Zins kann Ihre Rate stark steigen — die Bank qualifiziert Sie zum tatsächlichen Zins, nicht zu einem Stresstest-Zins.
Der Fondo di Garanzia Prima Casa ist eine staatlich gestützte Garantie, die Erstkäufer — insbesondere unter 36 mit einem ISEE unter 40.000 EUR — beim Zugang zu Finanzierungen von bis zu 80% (in einigen Fällen sogar 95%) LTV unterstützt. Der Staat garantiert bis zu 80% der Differenz zwischen dem standardmäßigen 80%-LTV-Limit der Bank und dem tatsächlichen LTV. Das bedeutet, dass Sie möglicherweise nur 5-10% Anzahlung statt 20% benötigen. Das Programm wird periodisch von der Regierung verlängert.
Die imposta di registro ist die Registersteuer beim Immobilienkauf. Für den Hauptwohnsitz (prima casa) beträgt der Satz 2% des Katasterwerts (valore catastale), der typischerweise 60-70% unter dem Marktwert liegt. Für eine Zweitwohnung (seconda casa) beträgt der Satz 9% des Katasterwerts. Beim Kauf vom Bauträger (Neubau) zahlt man stattdessen IVA (Mehrwertsteuer) von 4% (prima casa) oder 10% (seconda casa) des Kaufpreises, plus eine feste Registergebühr von 200 EUR.
Ja. Das italienische Steuerrecht erlaubt eine 19% IRPEF-Abzug (detrazione) auf die gezahlten Hypothekenzinsen für den Hauptwohnsitz, bis zu maximal 4.000 EUR pro Jahr an Zinsen. Das bedeutet einen maximalen Steuervorteil von 760 EUR pro Jahr (19% von 4.000 EUR). Der Abzug gilt nur für die prima casa, nicht für Zweitwohnungen oder Anlageobjekte. Sie müssen innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf in der Immobilie wohnen.
Eine perizia ist die obligatorische Immobilienbewertung, die die Bank vor der Hypothekengenehmigung veranlasst — ein Sachverständiger prüft die Immobilie und bestätigt ihren Wert. Die Kosten (200-400 EUR) trägt in der Regel der Kreditnehmer. Surroga (auch portabilita genannt) ist das Recht, Ihre Hypothek kostenlos zu einer anderen Bank zu übertragen. Das Bersani-Gesetz (2007) garantiert dieses Recht, und die neue Bank trägt alle Übertragungskosten. Dies ist ein maeechtiges Instrument, wenn die Zinsen nach Vertragsschluss sinken.
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