JP Japão · Acessibilidade imobiliária
Quanta casa posso pagar no Japão?
Um agregado familiar no Japão com rendimento bruto de JPYpor ano, com JPYem poupanças disponíveis, pode pagar ...
Preço máximo de compra . Teste de acessibilidade Flat 35
JPY 30M
Limitado pela sua entrada · JPY 27M hipoteca sobre JPY 3M entrada
As duas regras
O Japão tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.
Flat 35 limita o ratio de reembolso a 30% do rendimento bruto. Sem 10% de entrada, paga uma taxa de juro mais alta — e os bancos podem recusar.
30%
Ratio de reembolso máximo
O serviço total anual da dívida não pode exceder 30% do rendimento bruto anual. Flat 35 usa 25% para rendimentos abaixo de 4M JPY e 35% acima; modelamos 30% como valor combinado.
reembolso <= rendimento x 0,30
10%
Entrada esperada
Para se qualificar para a taxa padrão Flat 35 (90% LTV), precisa de pelo menos 10% de entrada. Financiamento acima de 90% LTV esta disponível a uma taxa mais alta.
entrada >= 0,10 x preço
Tem um imóvel em vista?
Insira um preço e veja onde falha.
Cada teste é independente: precisa passar nos dois.
JPY
2 de 2 testes falham.
Ratio de reembolso de 30%faltam JPY 1.33M
Você tem JPY 5M/yrNecessário JPY 6.33M/yr
10% de entradafaltam JPY 750k
Você tem JPY 3MNecessário JPY 3.75M
A alavanca que pode mover
Dois tetos. O mais baixo vence.
Com as suas poupanças fixas, o preço acessível escala linearmente com o rendimento — até que a regra de entrada começa a limitar.
O que você pode pagarLimite de renda (sobe com o capital próprio)Entrada total (5× liquidez + pensão)
O seu orçamento mensal
O que pagaria realmente por mês.
Flat 35 usa a taxa fixa — sem teste de estresse. A sua prestação mensal a 2,1% por 35 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga.
Folga mensal
3,750
O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.
Onde isto o coloca
Apartamento mediano (mansion), por cidade.
O seu teto de preço (em ciano) cruza os preços de um apartamento típico nas maiores cidades do Japão.
Tokyo (23 wards)
JPY 92M
Yokohama
JPY 50M
Osaka
JPY 45M
Kyoto
JPY 42M
Fukuoka
JPY 38M
Nagoya
JPY 35M
Kobe
JPY 32M
Sendai
JPY 30M
Sapporo
JPY 28M
Hiroshima
JPY 27M
Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · JPY 30M
Antes de assinar
Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.
A compra de imóvel não é só o preço. Há custos significativos adicionais não incluídos no teste de acessibilidade.
~3-4%
Imposto de registo e aquisição
Imposto de registo (~0,4%), imposto de aquisição imobiliária (~3%) e imposto de selo. Pagáveis em dinheiro no fecho.
~3%
Comissão do agente imobiliário
A comissão padrão e (preço x 3% + 60.000 JPY) + imposto sobre consumo.
~1,4%/ano
Imposto sobre ativos fixos + imposto urbanístico
Imposto anual sobre ativos fixos (koteishisan-zei) de 1,4% do valor avaliado mais imposto urbanístico de 0,3%. O valor avaliado e tipicamente 50-70% do valor de mercado.
Isto não significa que não deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.
Para comparar
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Ver a matriz completa rendimento x entrada
rendimento (baixo) / poupanças (direita)
JPY 30k
JPY 60k
JPY 100k
JPY 200k
30,000/yr
JPY 192k
limitado pelo rendimento
JPY 219k
limitado pelo rendimento
JPY 256k
limitado pelo rendimento
JPY 347k
limitado pelo rendimento
50,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupanças
JPY 329k
limitado pelo rendimento
JPY 366k
limitado pelo rendimento
JPY 457k
limitado pelo rendimento
80,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupanças
JPY 494k
limitado pelo rendimento
JPY 531k
limitado pelo rendimento
JPY 621k
limitado pelo rendimento
120,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupanças
JPY 600k
limitado pelas poupanças
JPY 751k
limitado pelo rendimento
JPY 841k
limitado pelo rendimento
180,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupanças
JPY 600k
limitado pelas poupanças
JPY 1M
limitado pelas poupanças
JPY 1.17M
limitado pelo rendimento
Rendimento bruto usado. Flat 35 a 2,1%, prazo de 35 anos.
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Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.CalcularPlanejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.PlanejarAlugar ou comprar?Alugar e investir a entrada ou comprar: o ano de equilíbrio para o seu país, preço e aluguel.CompararComprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler
Perguntas frequentes
Flat 35 é um programa hipotecário a taxa fixa apoiado pelo governo e administrado pela Agência Japonesa de Financiamento Habitacional (JHF). A taxa é fixa durante todo o prazo de 35 anos, proporcionando certeza face ao ambiente de taxas historicamente volátil do Japão. A taxa atual e de aproximadamente 2,1%. Flat 35 exige padrões de resistência a terremotos e eficiência energética, e oferece descontos (Flat 35 S) para imóveis que superem esses padrões.
Os empréstimos bancários a taxa variável começam em aproximadamente 0,5%, muito abaixo dos ~2,1% do Flat 35. No entanto, expõem você ao risco de subida de taxas — se o Banco do Japão normalizar as taxas, as prestações mensais podem aumentar significativamente. Flat 35 fixa a taxa atual por 35 anos. A escolha depende da sua tolerância ao risco e de quanto tempo planeia manter o imóvel. A maioria dos compradores de primeira vez japoneses escolhem taxas variáveis, mas a recente mudança de política do BOJ tornou o Flat 35 cada vez mais popular.
Sim. Flat 35 (Reform) permite financiar tanto a compra quanto a renovação de um imóvel existente num único empréstimo. O montante combinado esta sujeito aos mesmos limites de ratio de reembolso. Muitos imóveis japoneses antigos (especialmente anteriores ao código sísmico de 1981) podem ser comprados a baixo preço mas requerem significativa renovação sísmica para se qualificar para o Flat 35. O custo de renovação tipicamente varia entre 3-10M JPY.
O seguro contra incêndio é obrigatório para todas as hipotecas japonesas e tipicamente cobre danos por incêndio, relâmpago e vento. O seguro contra terremotos (jishin hoken) é um produto separado apoiado pelo governo que cobre até 50% da soma do seguro contra incêndio (max. 50M JPY para edifício, 10M JPY para conteúdo). Não é obrigatório mas e fortemente recomendado. O prémio varia por região e estrutura do edifício — casas de madeira em Tóquio pagam as taxas mais altas. Os custos do seguro contra terremotos não estão incluídos no teste de acessibilidade acima.
Tradicionalmente, sim — as casas de madeira japonesas depreciam-se a quase zero em 20-25 anos, e o terreno representa a maior parte do valor. Os mansions (condomínios) mantem melhor o valor mas também se depreciam. No entanto, as zonas centrais de Tóquio e Osaka registaram uma valorização significativa de preços desde 2013, impulsionada pelo investimento estrangeiro, política monetária do BOJ e oferta limitada. O panorama nacional e muito bifurcado: os núcleos urbanos valorizam-se enquanto os imóveis rurais e suburbanos continuam a desvalorizar, com milhões de akiya (casas vazias) disponíveis a preços muito baixos.
Sim — o Japão não tem restrições sobre propriedade imobiliária estrangeira. Não residentes podem comprar terrenos e edifícios livremente. No entanto, obter uma hipoteca como não residente e extremamente difícil; a maioria dos bancos exige residência permanente ou pelo menos um visto de trabalho válido e vários anos de histórico fiscal japonês. Flat 35 esta disponível para residentes permanentes. Os compradores estrangeiros tipicamente pagam a vista ou organizam financiamento através de bancos internacionais. Desde 2022, os compradores estrangeiros devem reportar o endereço do seu país de origem ao Ministério da Justiça.
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