JP Japao · Acessibilidade imobiliaria
Quanta casa posso pagar no Japao?
Um agregado familiar no Japao com rendimento bruto de JPYpor ano, com JPYem poupancas disponiveis, pode pagar ...
Preco maximo de compra . Teste de acessibilidade Flat 35
JPY 30M
Limitado pela sua entrada · JPY 27M hipoteca sobre JPY 3M entrada
As duas regras
O Japao tem duas regras. Ambas devem ser cumpridas.
Flat 35 limita o ratio de reembolso a 30% do rendimento bruto. Sem 10% de entrada, paga uma taxa de juro mais alta — e os bancos podem recusar.
30%
Ratio de reembolso maximo
O servico total anual da divida nao pode exceder 30% do rendimento bruto anual. Flat 35 usa 25% para rendimentos abaixo de 4M JPY e 35% acima; modelamos 30% como valor combinado.
reembolso <= rendimento x 0,30
10%
Entrada esperada
Para se qualificar para a taxa padrao Flat 35 (90% LTV), precisa de pelo menos 10% de entrada. Financiamento acima de 90% LTV esta disponivel a uma taxa mais alta.
entrada >= 0,10 x preco
Tem um imovel em vista?
Insira um preco e veja onde falha.
Cada teste e independente: precisa passar nos dois.
JPY
2 de 2 testes falham.
Ratio de reembolso de 30%faltam JPY 1.20M
Você tem JPY 5M/yrNecessário JPY 6.20M/yr
10% de entradafaltam JPY 750k
Você tem JPY 3MNecessário JPY 3.75M
A alavanca que pode mover
Dois tetos. O mais baixo vence.
Com as suas poupancas fixas, o preco acessivel escala linearmente com o rendimento — ate que a regra de entrada comeca a limitar.
O que você pode pagarLimite de renda (5,6× bruto)Entrada total (5× liquidez + pensão)
O seu orcamento mensal
O que pagaria realmente por mes.
Flat 35 usa a taxa fixa — sem teste de estresse. A sua prestacao mensal a 2,1% por 35 anos e aquela pela qual e avaliado e aquela que paga.
Folga mensal
3,750
O teste de estresse cobra 1.0× o que você realmente vai pagar. Essa diferença é o que você tem, em teoria, para absorver um ciclo de juros ou investir, se preferir.
Onde isto o coloca
Apartamento mediano (mansion), por cidade.
O seu teto de preco (em ciano) cruza os precos de um apartamento tipico nas maiores cidades do Japao.
Tokyo (23 wards)
JPY 92M
Yokohama
JPY 50M
Osaka
JPY 45M
Kyoto
JPY 42M
Fukuoka
JPY 38M
Nagoya
JPY 35M
Kobe
JPY 32M
Sendai
JPY 30M
Sapporo
JPY 28M
Hiroshima
JPY 27M
Ao alcanceFora de alcanceSeu teto · JPY 30M
Antes de assinar
Este e provavelmente o maior compromisso financeiro da sua vida.
A compra de imovel nao e so o preco. Ha custos significativos adicionais nao incluidos no teste de acessibilidade.
~3-4%
Imposto de registo e aquisicao
Imposto de registo (~0,4%), imposto de aquisicao imobiliaria (~3%) e imposto de selo. Pagaveis em dinheiro no fecho.
~3%
Comissao do agente imobiliario
A comissao padrao e (preco x 3% + 60.000 JPY) + imposto sobre consumo.
~1,4%/ano
Imposto sobre ativos fixos + imposto urbanistico
Imposto anual sobre ativos fixos (koteishisan-zei) de 1,4% do valor avaliado mais imposto urbanistico de 0,3%. O valor avaliado e tipicamente 50-70% do valor de mercado.
Isto nao significa que nao deve comprar. Significa que deve faze-lo de olhos abertos.
Para comparar
O que mais custa aproximadamente JPY 30M?
- Um Lexus LX 600 novo · JPY 13M2.31×
- Preencher uma conta NISA crescimento durante 5 anos (2,4M JPY/ano) · JPY 12M2.50×
- Um apartamento 1LDK usado em Sapporo · JPY 15M2.00×
- 100.000 JPY/mes investidos a 5% real durante 20 anos · JPY 39M0.77×
- Um apartamento novo 2LDK em Fukuoka · JPY 35M0.86×
- Um apartamento 3LDK no centro de Osaka (zona Namba) · JPY 55M0.55×
- Um apartamento 2LDK em Shibuya, Toquio · JPY 80M0.38×
- Uma casa independente com jardim em Kamakura · JPY 95M0.32×
- Uma machiya tradicional em Quioto, totalmente restaurada · JPY 120M0.25×
Ver a matriz completa rendimento x entrada
rendimento (baixo) / poupancas (direita)
JPY 30k
JPY 60k
JPY 100k
JPY 200k
30,000/yr
JPY 181k
limitado pelo rendimento
JPY 181k
limitado pelo rendimento
JPY 181k
limitado pelo rendimento
JPY 181k
limitado pelo rendimento
50,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupancas
JPY 302k
limitado pelo rendimento
JPY 302k
limitado pelo rendimento
JPY 302k
limitado pelo rendimento
80,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupancas
JPY 484k
limitado pelo rendimento
JPY 484k
limitado pelo rendimento
JPY 484k
limitado pelo rendimento
120,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupancas
JPY 600k
limitado pelas poupancas
JPY 726k
limitado pelo rendimento
JPY 726k
limitado pelo rendimento
180,000/yr
JPY 300k
limitado pelas poupancas
JPY 600k
limitado pelas poupancas
JPY 1M
limitado pelas poupancas
JPY 1.09M
limitado pelo rendimento
Rendimento bruto usado. Flat 35 a 2,1%, prazo de 35 anos.
Quartet . Rastreador de carteiraConta gratuita
Tem a entrada. Agora faca-a crescer.
Acompanhe cada conta que alimenta a sua entrada — tudo num so lugar.
Pontuacao diaria de preparacao hipotecaria
Multi-moeda, multi-banco
Alojado na Europa, apenas leitura
Sem cartão de créditoCancele quando quiserDados hospedados na SuíçaConfiguração em 2 minutos
Proximos passos
Ferramentas e guias para chegar la.
Calculadora de hipotecaMonte um plano de amortização com pagamentos extras. Veja os juros totais e o tempo de quitação.CalcularPlanejador de meta de poupançaDefina sua meta de entrada e um prazo. Calculamos a taxa de poupança mensal necessária.PlanejarJuros compostosVeja como sua poupança para entrada cresce ao longo do tempo. Visualize a diferença de mais um ano.ProjetarComprando seu primeiro imóvelUm guia passo a passo sobre entrada, opções de hipoteca e o custo real da propriedade.Ler
Perguntas frequentes
Flat 35 e um programa hipotecario a taxa fixa apoiado pelo governo e administrado pela Agencia Japonesa de Financiamento Habitacional (JHF). A taxa e fixa durante todo o prazo de 35 anos, proporcionando certeza face ao ambiente de taxas historicamente volatil do Japao. A taxa atual e de aproximadamente 2,1%. Flat 35 exige padroes de resistencia a terremotos e eficiencia energetica, e oferece descontos (Flat 35 S) para imoveis que superem esses padroes.
Os emprestimos bancarios a taxa variavel comecam em aproximadamente 0,5%, muito abaixo dos ~2,1% do Flat 35. No entanto, expoem voce ao risco de subida de taxas — se o Banco do Japao normalizar as taxas, as prestacoes mensais podem aumentar significativamente. Flat 35 fixa a taxa atual por 35 anos. A escolha depende da sua tolerancia ao risco e de quanto tempo planeia manter o imovel. A maioria dos compradores de primeira vez japoneses escolhem taxas variaveis, mas a recente mudanca de politica do BOJ tornou o Flat 35 cada vez mais popular.
Sim. Flat 35 (Reform) permite financiar tanto a compra quanto a renovacao de um imovel existente num unico emprestimo. O montante combinado esta sujeito aos mesmos limites de ratio de reembolso. Muitos imoveis japoneses antigos (especialmente anteriores ao codigo sismico de 1981) podem ser comprados a baixo preco mas requerem significativa renovacao sismica para se qualificar para o Flat 35. O custo de renovacao tipicamente varia entre 3-10M JPY.
O seguro contra incendio e obrigatorio para todas as hipotecas japonesas e tipicamente cobre danos por incendio, relampago e vento. O seguro contra terremotos (jishin hoken) e um produto separado apoiado pelo governo que cobre ate 50% da soma do seguro contra incendio (max. 50M JPY para edificio, 10M JPY para conteudo). Nao e obrigatorio mas e fortemente recomendado. O premio varia por regiao e estrutura do edificio — casas de madeira em Toquio pagam as taxas mais altas. Os custos do seguro contra terremotos nao estao incluidos no teste de acessibilidade acima.
Tradicionalmente, sim — as casas de madeira japonesas depreciam-se a quase zero em 20-25 anos, e o terreno representa a maior parte do valor. Os mansions (condominios) mantem melhor o valor mas tambem se depreciam. No entanto, as zonas centrais de Toquio e Osaka registaram uma valorizacao significativa de precos desde 2013, impulsionada pelo investimento estrangeiro, politica monetaria do BOJ e oferta limitada. O panorama nacional e muito bifurcado: os nucleos urbanos valorizam-se enquanto os imoveis rurais e suburbanos continuam a desvalorizar, com milhoes de akiya (casas vazias) disponiveis a precos muito baixos.
Sim — o Japao nao tem restricoes sobre propriedade imobiliaria estrangeira. Nao residentes podem comprar terrenos e edificios livremente. No entanto, obter uma hipoteca como nao residente e extremamente dificil; a maioria dos bancos exige residencia permanente ou pelo menos um visto de trabalho valido e varios anos de historico fiscal japones. Flat 35 esta disponivel para residentes permanentes. Os compradores estrangeiros tipicamente pagam a vista ou organizam financiamento atraves de bancos internacionais. Desde 2022, os compradores estrangeiros devem reportar o endereco do seu pais de origem ao Ministerio da Justica.