NL Niederlande · Immobilien-Erschwinglichkeit

Wie viel Haus kann ich mir in den Niederlanden leisten?

Ein Haushalt in den Niederlanden mit einem Bruttoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfügbar, kann sich leisten ...

Maximaler Kaufpreis . NIBUD-Belastbarkeitsnorm

EUR 268k

Begrenzt durch Ihr Einkommen (NIBUD-Norm) · EUR 248k Hypothek auf EUR 20k Eigenmittel

Die zwei Regeln

Die Niederlande haben zwei Regeln. Beide müssen erfüllt sein.

Niederländische Banken folgen den NIBUD-Belastbarkeitstabellen, die von der AFM durchgesetzt werden. Die Einkommensnorm ist die harte Grenze — aber ohne Bargeld für Grunderwerbsteuer und Notarkosten schließt auch eine 100%-Finanzierung den Deal nicht ab.

33%

NIBUD-Einkommensnorm

Die NIBUD-Woonquote-Tabellen bestimmen den maximalen Anteil des Bruttoeinkommens für Wohnkosten. Bei aktuellen Zinsen (~4%) entspricht dies etwa dem 4,5-5-fachen des Bruttojahreseinkommens als maximale Hypothek.

Hypothek <= NIBUD(Einkommen, Zins)

Erwerbsnebenkosten (kosten koper)

Die Niederlande erlauben 100% Beleihung — Sie können den gesamten Immobilienwert finanzieren. Aber Sie benötigen Bargeld für die Grunderwerbsteuer (2%, oder 0% für Erstkäufer unter 35) und Notarkosten (~EUR 1.500).

Bargeld >= 0,02 x Preis + Notar

Ein bestimmtes Objekt im Auge?

Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.

Jeder Test ist unabhängig: Sie müssen beide bestehen. Die NIBUD-Einkommensnorm begrenzt Ihren Hypothekenbetrag; die Erwerbsnebenkostenregel stellt sicher, dass Sie Bargeld für Grunderwerbsteuer und Notarkosten haben.

Ziel-Kaufpreis

EUR

EUR 100kEUR 5M

1 von 2 Tests fehlgeschlagen.

✕NIBUD-Einkommensnormfehlen EUR 18k

Sie haben EUR 55k/yrBenötigt EUR 73k/yr

✓2% Erwerbsnebenkostenbestanden

Sie haben EUR 20kBenötigt EUR 7k

Der Hebel, den Sie tatsächlich bewegen können

Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.

Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Erwerbsnebenkostenregel greift.

Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (steigt mit Eigenmitteln)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)

Ihr monatliches Budget

Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.

Die Niederlande verwenden den tatsächlichen Zinssatz — keinen Stresstestpuffer. Ihre monatliche Zahlung bei 4,0% über 30 Jahre ist das, wofür Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.

Monatlicher Spielraum

Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.

Wo Sie damit landen

Mediane Wohnung, nach Stadt.

Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in den größten niederländischen Städten.

Amsterdam

EUR 480k

Haarlem

EUR 430k

Utrecht

EUR 420k

Leiden

EUR 400k

The Hague

EUR 380k

Eindhoven

EUR 340k

Rotterdam

EUR 330k

Tilburg

EUR 310k

Groningen

EUR 280k

Maastricht

EUR 260k

ErreichbarAußer ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 268k

Bevor Sie unterschreiben

Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.

Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preis. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.

Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)

Standardsatz 2% des Kaufpreises für Wohnimmobilien. Erstkäufer unter 35 Jahren sind befreit (Startersvrijstelling) für Immobilien bis EUR 510.000. Investoren zahlen 10,4%.

~EUR 1.500

Notarkosten

Sie benötigen einen Notar für die Eigentumsübertagungsurkunde und die Hypothekenurkunde. Typische Gesamtkosten: EUR 1.000-2.000.

0,6%

NHG-Garantiegebühr

Bei Hypotheken unter EUR 435.000 können Sie NHG beantragen. Die einmalige Gebühr von 0,6% bringt Ihnen ~0,3% niedrigere Zinsen und Schutz vor Restschuld bei Zahlungsausfall.

Das heißt nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heißt, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.

Zum Vergleich

Was kostet sonst noch ungefähr EUR 268k?

Ein gebrauchtes Hausboot (Woonboot) in Groningen · EUR 120k2.23×
Eine Zweizimmerwohnung in Groningen · EUR 200k1.34×
EUR 700/Monat zu 6% real investiert über 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 330k0.81×
Eine Dreizimmerwohnung in Rotterdam-Süd · EUR 280k0.96×
Ein Reihenhaus (Rijtjeshuis) in Eindhoven · EUR 380k0.70×
Eine Grachtenwohnung in Amsterdam Jordaan (45m2) · EUR 450k0.59×
Ein freistehendes Haus in einem Brabanter Dorf · EUR 550k0.49×
Ein monumentales Grachtenhaus in Amsterdam (120m2) · EUR 1.20M0.22×

Vollständige Einkommens x Ersparnisse-Matrix anzeigen

Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 165k

einkommensbegrenzt

EUR 195k

einkommensbegrenzt

EUR 235k

einkommensbegrenzt

EUR 335k

einkommensbegrenzt

50.000/yr

EUR 255k

einkommensbegrenzt

EUR 285k

einkommensbegrenzt

EUR 325k

einkommensbegrenzt

EUR 425k

einkommensbegrenzt

80.000/yr

EUR 390k

einkommensbegrenzt

EUR 420k

einkommensbegrenzt

EUR 460k

einkommensbegrenzt

EUR 560k

einkommensbegrenzt

120.000/yr

EUR 570k

einkommensbegrenzt

EUR 600k

einkommensbegrenzt

EUR 640k

einkommensbegrenzt

EUR 740k

einkommensbegrenzt

180.000/yr

EUR 840k

einkommensbegrenzt

EUR 870k

einkommensbegrenzt

EUR 910k

einkommensbegrenzt

EUR 1.01M

einkommensbegrenzt

Bruttoeinkommen verwendet. 100% Beleihung, 30-jährige Annuität bei 4,0%.

My Finance Tools · Portfolio-TrackerKostenloses Konto

Ihnen fehlen EUR 7k für die Erwerbsnebenkosten.

Verfolgen Sie jedes Konto, das in Ihre Kosten koper fließt — alles an einem Ort. Wir überprüfen Ihre Belastbarkeit gegen Ihre Live-Salden jede Nacht.

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Keine Kreditkarte nötigJederzeit kündbarDaten in der Schweiz gehostet2 Minuten Einrichtung

Nächste Schritte

Werkzeuge und Anleitungen für Ihr Ziel.

HypothekenrechnerErstellen Sie einen Amortisationsplan mit Sondertilgungen. Sehen Sie Gesamtzinsen und wie schnell Sie abbezahlen.Berechnen Sparziel-PlanerSetzen Sie Ihr Eigenmittel-Ziel und eine Frist. Wir berechnen die monatliche Sparrate, die Sie brauchen.Planen Mieten oder kaufen?Mieten und das Eigenkapital anlegen vs. kaufen: das Break-even-Jahr für Ihr Land, Ihren Preis und Ihre Miete.Vergleichen Ihr erstes Eigenheim kaufenEin Schritt-für-Schritt-Guide zu Eigenmitteln, Hypothekenoptionen und den wahren Kosten des Wohneigentums.Lesen

Häufig gefragt

Die Niederlande sind eines der wenigen Länder weltweit, in denen Sie 100% des Immobilienwerts finanzieren können — keine Anzahlung auf das Haus selbst. Vor 2013 war sogar eine Beleihung von bis zu 106% möglich. Dennoch benötigen Sie Bargeld für die Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting, 2% für Nicht-Erstkäufer) und Notarkosten. Erstkäufer unter 35 Jahren sind von der Grunderwerbsteuer befreit, wodurch der Eigenmittelbedarf noch geringer wird.

NHG ist eine staatlich gestützte Hypothekengarantie für Immobilien bis EUR 435.000 (Grenze 2025). Für eine einmalige Gebühr von 0,6% des Hypothekenbetrags garantiert NHG Ihre Hypothek — das heißt, bei Zahlungsausfall (durch Scheidung, Behinderung oder Arbeitslosigkeit) übernimmt der Staat die Restschuld. Im Gegenzug bieten Kreditgeber ~0,3% niedrigere Zinssätze. NHG wird häufig genutzt: etwa jede vierte niederländische Hypothek trägt die Garantie.

Niederländische Eigenheimbesitzer können Hypothekenzinsen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen — eine erhebliche Subvention, die die Nettokosten der Kreditaufnahme effektiv senkt. Der Abzugssatz ist schrittweise gesunken (von 52% auf 36,97% im Jahr 2025) und steht nur für Annuitäten- oder Linearhypotheken zur Verfügung, die innerhalb von 30 Jahren vollständig getilgt werden. Dieser Steuervorteil ist ein Hauptgrund, warum die Niederlande 100% Beleihung erlauben — der Staat subventioniert Wohneigentum effektiv über das Steuersystem.

NIBUD veröffentlicht jährliche Tabellen (Woonlastpercentages), die den maximalen Anteil des Bruttoeinkommens angeben, den ein Haushalt für Wohnkosten ausgeben darf — die Woonquote. Dieser Prozentsatz variiert nach Einkommenshöhe, Zinssatz und ob ein Partner vorhanden ist. Bei aktuellen Zinsen (~4%) kann ein typischer Haushalt etwa das 4,5-5-fache des Bruttoeinkommens aufnehmen. Banken sind gesetzlich verpflichtet, diese Tabellen zu verwenden (durchgesetzt durch die AFM). Die Tabellen berücksichtigen Steuern, Nebenkosten und grundlegende Lebenshaltungskosten, um die Tragfähigkeit der Hypothek sicherzustellen.

Seit 2013 qualifizieren sich nur Annuitäten- und Linearhypotheken für den Hypothekenzinsabzug. Eine Annuitätenhypothek hat feste monatliche Zahlungen (wie in den meisten Ländern) — anfangs zahlen Sie hauptsächlich Zinsen und schrittweise mehr Tilgung. Eine Linearhypothek hat sinkende Zahlungen — Sie tilgen monatlich einen festen Betrag, sodass die Zinsen über die Zeit sinken. Linearhypotheken kosten insgesamt weniger Zinsen, haben aber höhere Anfangszahlungen. Beide müssen innerhalb von 30 Jahren vollständig getilgt werden. Tilgungsfreie Hypotheken qualifizieren sich nicht mehr für den Steuerabzug.

Overdrachtsbelasting ist die niederländische Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf. Der Standardsatz beträgt 2% für Wohnimmobilien (von 2% auf 10,4% erhöht für Investoren/Nicht-Hauptwohnsitze seit 2023). Erstkäufer unter 35 Jahren, die eine Immobilie bis EUR 510.000 (2025) kaufen, sind vollständig befreit — eine erhebliche Ersparnis von EUR 7.000-10.000 bei einem typischen Kauf. Diese Befreiung (Startersvrijstelling) kann nur einmal im Leben genutzt werden.

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