NL Niederlande · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in den Niederlanden leisten?
Ein Haushalt in den Niederlanden mit einem Bruttoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . NIBUD-Belastbarkeitsnorm
EUR 253k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (NIBUD-Norm) · EUR 248k Hypothek auf EUR 5k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Die Niederlande haben zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.
Niederlaendische Banken folgen den NIBUD-Belastbarkeitstabellen, die von der AFM durchgesetzt werden. Die Einkommensnorm ist die harte Grenze — aber ohne Bargeld fuer Grunderwerbsteuer und Notarkosten schliesst auch eine 100%-Finanzierung den Deal nicht ab.
33%
NIBUD-Einkommensnorm
Die NIBUD-Woonquote-Tabellen bestimmen den maximalen Anteil des Bruttoeinkommens fuer Wohnkosten. Bei aktuellen Zinsen (~4%) entspricht dies etwa dem 4,5-5-fachen des Bruttojahreseinkommens als maximale Hypothek.
Hypothek <= NIBUD(Einkommen, Zins)
2%
Erwerbsnebenkosten (kosten koper)
Die Niederlande erlauben 100% Beleihung — Sie koennen den gesamten Immobilienwert finanzieren. Aber Sie benoetigen Bargeld fuer die Grunderwerbsteuer (2%, oder 0% fuer Erstkaeufer unter 35) und Notarkosten (~EUR 1.500).
Bargeld >= 0,02 x Preis + Notar
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen beide bestehen. Die NIBUD-Einkommensnorm begrenzt Ihren Hypothekenbetrag; die Erwerbsnebenkostenregel stellt sicher, dass Sie Bargeld fuer Grunderwerbsteuer und Notarkosten haben.
EUR
1 von 2 Tests fehlgeschlagen.
NIBUD-Einkommensnormfehlen EUR 10k
Sie haben EUR 55k/yrBenötigt EUR 65k/yr
2% Erwerbsnebenkostenbestanden
Sie haben EUR 20kBenötigt EUR 6k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Erwerbsnebenkostenregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Die Niederlande verwenden den tatsaechlichen Zinssatz — keinen Stresstestpuffer. Ihre monatliche Zahlung bei 4,0% ueber 30 Jahre ist das, wofuer Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
0
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in den groessten niederlaendischen Staedten.
Amsterdam
EUR 480k
Haarlem
EUR 430k
Utrecht
EUR 420k
Leiden
EUR 400k
The Hague
EUR 380k
Eindhoven
EUR 340k
Rotterdam
EUR 330k
Tilburg
EUR 310k
Groningen
EUR 280k
Maastricht
EUR 260k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 253k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preis. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
2%
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
Standardsatz 2% des Kaufpreises fuer Wohnimmobilien. Erstkaeufer unter 35 Jahren sind befreit (Startersvrijstelling) fuer Immobilien bis EUR 510.000. Investoren zahlen 10,4%.
~EUR 1.500
Notarkosten
Sie benoetigen einen Notar fuer die Eigentumsuebertagungsurkunde und die Hypothekenurkunde. Typische Gesamtkosten: EUR 1.000-2.000.
0,6%
NHG-Garantiegebuehr
Bei Hypotheken unter EUR 435.000 koennen Sie NHG beantragen. Die einmalige Gebuehr von 0,6% bringt Ihnen ~0,3% niedrigere Zinsen und Schutz vor Restschuld bei Zahlungsausfall.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr EUR 253k?
- Ein gebrauchtes Hausboot (Woonboot) in Groningen · EUR 120k2.10×
- Eine Zweizimmerwohnung in Groningen · EUR 200k1.26×
- EUR 700/Monat zu 6% real investiert ueber 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 330k0.77×
- Eine Dreizimmerwohnung in Rotterdam-Sued · EUR 280k0.90×
- Ein Reihenhaus (Rijtjeshuis) in Eindhoven · EUR 380k0.66×
- Eine Grachtenwohnung in Amsterdam Jordaan (45m2) · EUR 450k0.56×
- Ein freistehendes Haus in einem Brabanter Dorf · EUR 550k0.46×
- Ein monumentales Grachtenhaus in Amsterdam (120m2) · EUR 1.20M0.21×
Vollstaendige Einkommens x Ersparnisse-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 138k
einkommensbegrenzt
EUR 138k
einkommensbegrenzt
EUR 138k
einkommensbegrenzt
EUR 138k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
EUR 230k
einkommensbegrenzt
EUR 230k
einkommensbegrenzt
EUR 230k
einkommensbegrenzt
EUR 230k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
EUR 367k
einkommensbegrenzt
EUR 367k
einkommensbegrenzt
EUR 367k
einkommensbegrenzt
EUR 367k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
EUR 551k
einkommensbegrenzt
EUR 551k
einkommensbegrenzt
EUR 551k
einkommensbegrenzt
EUR 551k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
EUR 827k
einkommensbegrenzt
EUR 827k
einkommensbegrenzt
EUR 827k
einkommensbegrenzt
EUR 827k
einkommensbegrenzt
Bruttoeinkommen verwendet. 100% Beleihung, 30-jaehrige Annuitaet bei 4,0%.
Quartet . Portfolio-TrackerKostenloses Konto
Ihnen fehlen EUR 5k fuer die Erwerbsnebenkosten.
Verfolgen Sie jedes Konto, das in Ihre Kosten koper fliesst — alles an einem Ort. Wir ueberpruefen Ihre Belastbarkeit gegen Ihre Live-Salden jede Nacht.
Taeglicher Hypothekenbereitschafts-Score
Multi-Waehrung, Multi-Bank
In Europa gehostet, nur Lesezugriff
Keine Kreditkarte nötigJederzeit kündbarDaten in der Schweiz gehostet2 Minuten Einrichtung
Naechste Schritte
Werkzeuge und Anleitungen fuer Ihr Ziel.
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Häufig gefragt
Die Niederlande sind eines der wenigen Laender weltweit, in denen Sie 100% des Immobilienwerts finanzieren koennen — keine Anzahlung auf das Haus selbst. Vor 2013 war sogar eine Beleihung von bis zu 106% moeglich. Dennoch benoetigen Sie Bargeld fuer die Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting, 2% fuer Nicht-Erstkaeufer) und Notarkosten. Erstkaeufer unter 35 Jahren sind von der Grunderwerbsteuer befreit, wodurch der Eigenmittelbedarf noch geringer wird.
NHG ist eine staatlich gestuetzte Hypothekengarantie fuer Immobilien bis EUR 435.000 (Grenze 2025). Fuer eine einmalige Gebuehr von 0,6% des Hypothekenbetrags garantiert NHG Ihre Hypothek — das heisst, bei Zahlungsausfall (durch Scheidung, Behinderung oder Arbeitslosigkeit) uebernimmt der Staat die Restschuld. Im Gegenzug bieten Kreditgeber ~0,3% niedrigere Zinssaetze. NHG wird haeufig genutzt: etwa jede vierte niederlaendische Hypothek traegt die Garantie.
Niederlaendische Eigenheimbesitzer koennen Hypothekenzinsen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen — eine erhebliche Subvention, die die Nettokosten der Kreditaufnahme effektiv senkt. Der Abzugssatz ist schrittweise gesunken (von 52% auf 36,97% im Jahr 2025) und steht nur fuer Annuitaeten- oder Linearhypotheken zur Verfuegung, die innerhalb von 30 Jahren vollstaendig getilgt werden. Dieser Steuervorteil ist ein Hauptgrund, warum die Niederlande 100% Beleihung erlauben — der Staat subventioniert Wohneigentum effektiv ueber das Steuersystem.
NIBUD veroeffentlicht jaehrliche Tabellen (Woonlastpercentages), die den maximalen Anteil des Bruttoeinkommens angeben, den ein Haushalt fuer Wohnkosten ausgeben darf — die Woonquote. Dieser Prozentsatz variiert nach Einkommenshoehe, Zinssatz und ob ein Partner vorhanden ist. Bei aktuellen Zinsen (~4%) kann ein typischer Haushalt etwa das 4,5-5-fache des Bruttoeinkommens aufnehmen. Banken sind gesetzlich verpflichtet, diese Tabellen zu verwenden (durchgesetzt durch die AFM). Die Tabellen beruecksichtigen Steuern, Nebenkosten und grundlegende Lebenshaltungskosten, um die Tragfaehigkeit der Hypothek sicherzustellen.
Seit 2013 qualifizieren sich nur Annuitaeten- und Linearhypotheken fuer den Hypothekenzinsabzug. Eine Annuitaetenhypothek hat feste monatliche Zahlungen (wie in den meisten Laendern) — anfangs zahlen Sie hauptsaechlich Zinsen und schrittweise mehr Tilgung. Eine Linearhypothek hat sinkende Zahlungen — Sie tilgen monatlich einen festen Betrag, sodass die Zinsen ueber die Zeit sinken. Linearhypotheken kosten insgesamt weniger Zinsen, haben aber hoehere Anfangszahlungen. Beide muessen innerhalb von 30 Jahren vollstaendig getilgt werden. Tilgungsfreie Hypotheken qualifizieren sich nicht mehr fuer den Steuerabzug.
Overdrachtsbelasting ist die niederlaendische Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf. Der Standardsatz betraegt 2% fuer Wohnimmobilien (von 2% auf 10,4% erhoeht fuer Investoren/Nicht-Hauptwohnsitze seit 2023). Erstkaeufer unter 35 Jahren, die eine Immobilie bis EUR 510.000 (2025) kaufen, sind vollstaendig befreit — eine erhebliche Ersparnis von EUR 7.000-10.000 bei einem typischen Kauf. Diese Befreiung (Startersvrijstelling) kann nur einmal im Leben genutzt werden.