Question 1

Qu'est-ce que Flat 35 ?

Accepted Answer

Flat 35 est un programme de prêt immobilier a taux fixe soutenu par l'État et administre par l'Agence japonaise de financement du logement (JHF). Le taux est fixe pour toute la durée de 35 ans, offrant une certitude face a l'environnement de taux historiquement volatile du Japon. Le taux actuel est d'environ 2,1%. Flat 35 exige des normes de résistance aux séismes et d'efficacité énergétique, et offre des réductions de taux (Flat 35 S) pour les logements qui dépassent ces normes.

Question 2

Flat 35 vs prêt bancaire a taux variable — lequel est préférable ?

Accepted Answer

Les prêts bancaires a taux variable commencent a environ 0,5%, bien en dessous des ~2,1% de Flat 35. Cependant, ils vous exposent au risque de hausse des taux — si la Banque du Japon normalise les taux, les mensualités pourraient augmenter considérablement. Flat 35 verrouille le taux actuel pour 35 ans. Le choix dépend de votre tolérance au risque et de la durée prévue de détention. La plupart des primo-accédants japonais choisissent les taux variables, mais le récent virage de politique de la BOJ a rendu Flat 35 de plus en plus populaire.

Question 3

Puis-je obtenir un prêt rénovation pour un bien ancien ?

Accepted Answer

Oui. Flat 35 (Reform) vous permet de financer l'achat et la rénovation d'un bien existant en un seul prêt. Le montant combine est soumis aux mêmes limites de ratio de remboursement. De nombreux biens japonais anciens (notamment ceux d'avant le code parasismique de 1981) peuvent être achetes a bas prix mais nécessitent d'importants travaux de mise aux normes sismiques pour être éligibles au Flat 35. Le coût de rénovation est typiquement de 3 a 10M JPY.

Question 4

L'assurance tremblement de terre est-elle incluse dans le prêt ?

Accepted Answer

L'assurance incendie est obligatoire pour tous les prêts immobiliers japonais et couvre typiquement les dommages dus au feu, a la foudre et au vent. L'assurance tremblement de terre (jishin hoken) est un produit sépare soutenu par l'État qui couvre jusqu'à 50% de la somme d'assurance incendie (max. 50M JPY pour le bâtiment, 10M JPY pour le contenu). Elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée. La prime varie selon la région et la structure du bâtiment — les maisons en bois a Tokyo paient les tarifs les plus élevés. Les coûts d'assurance tremblement de terre ne sont pas inclus dans le test de capacité ci-dessus.

Question 5

Les biens immobiliers japonais perdent-ils de la valeur avec le temps ?

Accepted Answer

Traditionnellement, oui — les maisons en bois japonaises se déprécient a presque zéro en 20-25 ans, et le terrain représente l'essentiel de la valeur. Les mansions (copropriétés) conservent mieux leur valeur mais se déprécient également. Cependant, les quartiers centraux de Tokyo et Osaka ont connu une appréciation significative des prix depuis 2013, portée par l'investissement étranger, la politique monétaire de la BOJ et l'offre limitée. Le paysage national est très bifurque : les centres urbains s'apprécient tandis que les biens ruraux et périurbains continuent de baisser, avec des millions d'akiya (maisons vacantes) disponibles a très bas prix.

Question 6

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Japon ?

Accepted Answer

Oui — le Japon n'a aucune restriction sur la propriété immobilière étrangère. Les non-résidents peuvent acheter des terrains et des bâtiments librement. Cependant, obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident est extrêmement difficile ; la plupart des banques exigent la résidence permanente ou au moins un visa de travail valide et plusieurs années d'historique fiscal japonais. Flat 35 est disponible pour les résidents permanents. Les acheteurs étrangers paient généralement comptant ou organisent un financement via des banques internationales. Depuis 2022, les acheteurs étrangers doivent déclarer l'adresse de leur pays d'origine au ministère de la Justice.

Combien de maison puis-je me permettre au Japon ?

Le Japon a deux règles. Les deux doivent être respectées.

Entrez un prix et voyez ou ça coince.

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

Appartement médian (mansion), par ville.

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

Qu'est-ce qui coûte environ JPY 30M ?

Outils et guides pour y arriver.