Question 1

Qu'est-ce que Flat 35 ?

Accepted Answer

Flat 35 est un programme de pret immobilier a taux fixe soutenu par l'Etat et administre par l'Agence japonaise de financement du logement (JHF). Le taux est fixe pour toute la duree de 35 ans, offrant une certitude face a l'environnement de taux historiquement volatile du Japon. Le taux actuel est d'environ 2,1%. Flat 35 exige des normes de resistance aux seismes et d'efficacite energetique, et offre des reductions de taux (Flat 35 S) pour les logements qui depassent ces normes.

Question 2

Flat 35 vs pret bancaire a taux variable — lequel est preferable ?

Accepted Answer

Les prets bancaires a taux variable commencent a environ 0,5%, bien en dessous des ~2,1% de Flat 35. Cependant, ils vous exposent au risque de hausse des taux — si la Banque du Japon normalise les taux, les mensualites pourraient augmenter considerablement. Flat 35 verrouille le taux actuel pour 35 ans. Le choix depend de votre tolerance au risque et de la duree prevue de detention. La plupart des primo-accedants japonais choisissent les taux variables, mais le recent virage de politique de la BOJ a rendu Flat 35 de plus en plus populaire.

Question 3

Puis-je obtenir un pret renovation pour un bien ancien ?

Accepted Answer

Oui. Flat 35 (Reform) vous permet de financer l'achat et la renovation d'un bien existant en un seul pret. Le montant combine est soumis aux memes limites de ratio de remboursement. De nombreux biens japonais anciens (notamment ceux d'avant le code parasismique de 1981) peuvent etre achetes a bas prix mais necessitent d'importants travaux de mise aux normes sismiques pour etre eligibles au Flat 35. Le cout de renovation est typiquement de 3 a 10M JPY.

Question 4

L'assurance tremblement de terre est-elle incluse dans le pret ?

Accepted Answer

L'assurance incendie est obligatoire pour tous les prets immobiliers japonais et couvre typiquement les dommages dus au feu, a la foudre et au vent. L'assurance tremblement de terre (jishin hoken) est un produit separe soutenu par l'Etat qui couvre jusqu'a 50% de la somme d'assurance incendie (max. 50M JPY pour le batiment, 10M JPY pour le contenu). Elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandee. La prime varie selon la region et la structure du batiment — les maisons en bois a Tokyo paient les tarifs les plus eleves. Les couts d'assurance tremblement de terre ne sont pas inclus dans le test de capacite ci-dessus.

Question 5

Les biens immobiliers japonais perdent-ils de la valeur avec le temps ?

Accepted Answer

Traditionnellement, oui — les maisons en bois japonaises se deprecient a presque zero en 20-25 ans, et le terrain represente l'essentiel de la valeur. Les mansions (coproprietes) conservent mieux leur valeur mais se deprecient egalement. Cependant, les quartiers centraux de Tokyo et Osaka ont connu une appreciation significative des prix depuis 2013, portee par l'investissement etranger, la politique monetaire de la BOJ et l'offre limitee. Le paysage national est tres bifurque : les centres urbains s'apprecient tandis que les biens ruraux et periurbains continuent de baisser, avec des millions d'akiya (maisons vacantes) disponibles a tres bas prix.

Question 6

Les etrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Japon ?

Accepted Answer

Oui — le Japon n'a aucune restriction sur la propriete immobiliere etrangere. Les non-residents peuvent acheter des terrains et des batiments librement. Cependant, obtenir un pret immobilier en tant que non-resident est extremement difficile ; la plupart des banques exigent la residence permanente ou au moins un visa de travail valide et plusieurs annees d'historique fiscal japonais. Flat 35 est disponible pour les residents permanents. Les acheteurs etrangers paient generalement comptant ou organisent un financement via des banques internationales. Depuis 2022, les acheteurs etrangers doivent declarer l'adresse de leur pays d'origine au ministere de la Justice.

Combien de maison puis-je me permettre au Japon ?

Le Japon a deux regles. Les deux doivent etre respectees.

Entrez un prix et voyez ou ca coince.

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

Ce que vous paieriez reellement chaque mois.

Appartement median (mansion), par ville.

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

Qu'est-ce qui coute environ JPY 30M ?

Outils et guides pour y arriver.