SG Singapur · Immobilien-Erschwinglichkeit

Wie viel Haus kann ich mir in Singapur leisten?

Ein Haushalt in Singapur mit einem Bruttoeinkommen von SGDpro Jahr, mit SGDan Bargeld plus SGDin der Pensionskasse verfügbar, kann sich leisten ...

Maximaler Kaufpreis . MAS TDSR-Belastbarkeitstest

SGD 900k

Begrenzt durch Ihr Einkommen (TDSR ~40% Wohnen) · SGD 600k Hypothek auf SGD 300k Eigenmittel

Die drei Regeln

Singapur hat drei Regeln. Alle müssen erfüllt sein.

Jede singapurische Bank ist an die MAS Notice 645 gebunden. Die TDSR-Grenze begrenzt Ihre Kreditkapazität, die 25%-Anzahlung setzt Ihre Eintrittsbarriere, und das 5%-Bargeld-Minimum stellt sicher, dass Sie über CPF hinaus Eigenmittel einbringen.

55%

TDSR-Grenze (~40% Wohnen)

Total Debt Servicing Ratio: Alle monatlichen Schuldenzahlungen dürfen 55% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen, stressgetestet zum MAS-Mindestzinssatz von 4%. Wir modellieren ~40% für Wohnen, mit Spielraum für Autokredite und andere Verpflichtungen.

Schulden <= Einkommen x 0,55

25%

Anzahlung

Für Bankdarlehen auf private Immobilien ist der LTV auf 75% begrenzt — 25% müssen vorab gezahlt werden. Davon müssen mindestens 5% in bar sein. Die restlichen 20% können aus dem CPF Ordinary Account stammen.

Anzahlung >= 0,25 x Preis

Bargeld-Minimum

Mindestens 5% des Kaufpreises müssen in bar gezahlt werden — CPF kann diesen Anteil nicht decken. Dies ist die harte Eigenkapitalanforderung.

Bargeld >= 0,05 x Preis

Ein bestimmtes Condo im Auge?

Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.

Jeder Test ist unabhängig: Sie müssen alle drei bestehen. Die TDSR-Regel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die Anzahlungsregel verlangt 25% vorab; und das Bargeld-Minimum stellt sicher, dass 5% nicht aus CPF stammen.

Ziel-Kaufpreis

SGD

SGD 100kSGD 5M

1 von 3 Tests fehlgeschlagen.

✕TDSR-Einkommensregelfehlen SGD 50k

Sie haben SGD 120k/yrBenötigt SGD 170k/yr

✓25% Anzahlungbestanden

Sie haben SGD 300kBenötigt SGD 288k

✓10% Nicht-Vorsorge-Barmittelbestanden

Sie haben SGD 100kBenötigt SGD 58k

Der Hebel, den Sie tatsächlich bewegen können

Drei Obergrenzen. Die niedrigste gewinnt.

Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Anzahlungsregel greift.

Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (steigt mit Eigenmitteln)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)Harte Eigenmittel (10× Barmittel)

Ihr monatliches Budget

Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.

Singapur stresstest bei 4%, aber die tatsächlichen Bankzinsen liegen bei etwa 1,8%. Ihre reale Monatsrate ist niedriger als der Testbetrag — die Differenz ist Ihr Sicherheitspuffer.

Monatlicher Spielraum

1,100

Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.4-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.

Wo Sie damit landen

Mediane Eigentumswohnungspreise, nach Region.

Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet die medianen Condo-Preise in Singapurs Planungsregionen.

Sentosa

SGD 3M

Bukit Timah

SGD 2.50M

CCR (Core Central)

SGD 1.80M

RCR (Rest of Central)

SGD 1.60M

OCR (Outside Central)

SGD 1.20M

Jurong East

SGD 1.10M

Tampines

SGD 1.40M

Punggol

SGD 1.20M

Woodlands

SGD 1.10M

ErreichbarAußer ReichweiteIhre Obergrenze · SGD 900k

Bevor Sie unterschreiben

Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.

Ein Condo-Kauf in Singapur bringt erhebliche Zusatzkosten mit sich, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.

1-6%

Buyer's Stamp Duty (BSD)

BSD ist gestaffelt: 1% auf die ersten $180k, 2% auf die nächsten $180k, 3% auf die nächsten $640k, dann 4-6%. Bei einem $1,5M-Condo sind das etwa $44.600.

0-60%

ABSD (nach Aufenthaltsstatus)

Additional Buyer's Stamp Duty: 0% für Bürger (erste Immobilie), 5% für PRs, 60% für Ausländer. Zweite Immobilien kosten 20% (Bürger) oder 30% (PR).

~$3k+

Anwaltskosten, Grundsteuer, Nebenkosten

Übertragungsgebühren ~$2.500-3.500. Grundsteuer für Eigennutzer: 0% auf die ersten $8k Jahreswert, dann 4-32% progressiv. Monatliche Nebenkosten $300-800.

Das heißt nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heißt, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.

Zum Vergleich

Was kostet sonst noch ungefähr SGD 900k?

Hawker-Centre-Mahlzeiten für ein ganzes Leben (3 Mahlzeiten/Tag, 50 Jahre, je $5) · SGD 274k3.29×
Eine 4-Zimmer-HDB-Wiederverkaufswohnung in Woodlands · SGD 450k2.00×
SGD 2.000/Monat zu 6% real investiert über 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · SGD 915k0.98×
Eine 5-Zimmer-HDB-Wiederverkaufswohnung in Tampines · SGD 700k1.29×
Ein neues 2-Schlafzimmer-Condo in Punggol · SGD 950k0.95×
Ein 3-Schlafzimmer-Wiederverkaufs-Condo in Jurong East · SGD 1.10M0.82×
Ein neuer Porsche Cayenne mit COE in Singapur · SGD 550k1.64×
Ein 3-Schlafzimmer-Condo in der Rest of Central Region · SGD 1.60M0.56×
NUS-Studiengebühren für 10 Studenten (Bachelorstudium, Singapurer) · SGD 480k1.88×

Vollständige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen

Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)

SGD 30k

SGD 60k

SGD 100k

SGD 200k

30,000/yr

SGD 380k

einkommensbegrenzt

SGD 410k

einkommensbegrenzt

SGD 450k

einkommensbegrenzt

SGD 550k

einkommensbegrenzt

50,000/yr

SGD 480k

einkommensbegrenzt

SGD 510k

einkommensbegrenzt

SGD 550k

einkommensbegrenzt

SGD 650k

einkommensbegrenzt

80,000/yr

SGD 600k

eigenkapitalgebunden

SGD 660k

einkommensbegrenzt

SGD 700k

einkommensbegrenzt

SGD 800k

einkommensbegrenzt

120,000/yr

SGD 600k

eigenkapitalgebunden

SGD 860k

einkommensbegrenzt

SGD 900k

einkommensbegrenzt

SGD 1M

einkommensbegrenzt

180,000/yr

SGD 600k

eigenkapitalgebunden

SGD 1.04M

eigenkapitalbegrenzt

SGD 1.20M

einkommensbegrenzt

SGD 1.30M

einkommensbegrenzt

Bruttoeinkommen verwendet. Stresstest bei 4%.

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Häufig gefragt

TDSR (Total Debt Servicing Ratio) begrenzt alle Schuldenzahlungen — Hypothek, Autokredite, Kreditkarten, Studiendarlehen — auf 55% des monatlichen Bruttoeinkommens. Es gilt für alle Immobilientypen. MSR (Mortgage Servicing Ratio) ist eine zusätzliche Begrenzung von 30% nur für die Hypothekenzahlung, aber nur für HDB-Wohnungen und Executive Condominiums, die direkt vom Entwickler gekauft werden. Für private Eigentumswohnungen (die dieser Rechner modelliert) gilt nur TDSR.

Ihre CPF-Ordinary-Account (OA)-Mittel können sowohl für die Anzahlung als auch für monatliche Hypothekenzahlungen für private Immobilien verwendet werden. Von den 25% Anzahlung müssen 5% in bar sein — die restlichen 20% können aus dem CPF OA stammen. Sie können CPF OA auch für laufende monatliche Raten verwenden. Die gesamte CPF-Nutzung unterliegt jedoch dem Bewertungslimit und Abhebungsgrenzen. Hinweis: CPF für Wohneigentum zu verwenden bedeutet weniger für die Altersvorsorge, und der Betrag muss mit aufgelaufenen Zinsen (2,5%) an den CPF zurückerstattet werden, wenn die Immobilie verkauft wird.

Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) ist eine Steuer zusätzlich zur Standard-Käuferstempelsteuer (BSD). Für Ihre erste Wohnimmobilie: Singapurer Staatsbürger zahlen 0% ABSD, Permanent Residents 5% und Ausländer 60%. Zweite Immobilien kosten 20% (Bürger), 30% (PR) oder 60% (Ausländer). ABSD wird auf den Kaufpreis gezahlt und ist nicht finanzierbar — es muss aus Bargeld oder CPF stammen. Für ein Condo über 1,5 Mio. SGD zahlt ein Ausländer allein 900.000 SGD an ABSD. Dieser Rechner modelliert das Szenario eines Bürgers für die erste Immobilie (0% ABSD).

HDB-Wohnungen (Housing & Development Board) sind staatlich gebaute subventionierte Wohnungen, in denen ~80% der Singapurer leben. Sie haben niedrigere Anzahlungen (20% für HDB-Darlehen zu 2,6%), die MSR-Grenze von 30% und verschiedene Zuschüsse — aber mit Eigentumsbeschränkungen (Staatsbürgerschaft, Einkommensobergrenze, Mindestbelegungsdauer). Private Eigentumswohnungen haben keine Einkommensobergrenze oder Staatsbuergerschafsanforderung, erfordern aber 25% Anzahlung (Bankdarlehen zu ~1,8%), keine MSR-Grenze (nur TDSR) und keine staatlichen Zuschüsse. Dieser Rechner modelliert den privaten Condo-Bankdarlehenspfad.

Singapur hat einige der weltweit aggressivsten Abkühlungsmaßnahmen für den Immobilienmarkt: ABSD bis zu 60% für Ausländer, TDSR/MSR-Grenzen, Kreditlaufzeitbegrenzungen und SSD (Seller's Stamp Duty) von 4-12% bei Verkauf innerhalb von 3 Jahren. Die Regierung kontrolliert auch das Landangebot durch das Government Land Sales (GLS) Programm. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, Wohnungen für Bürger erschwinglich zu halten und spekulative Blasen zu verhindern. Das Ergebnis: einer der stabilsten Immobilienmärkte Asiens, aber mit hohen Vorabkosten.

Ein En-bloc-Verkauf (Kollektivverkauf) ist, wenn alle Einheiten einer Anlage gemeinsam an einen Entwickler zur Neuentwicklung verkauft werden. Es erfordert die Zustimmung von Eigentümern, die mindestens 80% des Anteilswerts halten (bei Anlagen >10 Jahre) oder 90% (<10 Jahre). Erfolgreiche En-bloc-Verkäufe können 20-50% Aufschläge über dem Marktwert erzielen, aber der Prozess dauert 1-3 Jahre und birgt Unsicherheit. Es ist ein einzigartig singapurisches Phänomen, angetrieben durch das knappe Land des Stadtstaats und den ständigen städtischen Erneuerungszyklus.

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