SG Singapur · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Singapur leisten?
Ein Haushalt in Singapur mit einem Bruttoeinkommen von SGDpro Jahr, mit SGDan Bargeld plus SGDin der Pensionskasse verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . MAS TDSR-Belastbarkeitstest
SGD 800k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (TDSR ~40% Wohnen) · SGD 600k Hypothek auf SGD 200k Eigenmittel
Die drei Regeln
Singapur hat drei Regeln. Alle muessen erfuellt sein.
Jede singapurische Bank ist an die MAS Notice 645 gebunden. Die TDSR-Grenze begrenzt Ihre Kreditkapazitaet, die 25%-Anzahlung setzt Ihre Eintrittsbarriere, und das 5%-Bargeld-Minimum stellt sicher, dass Sie ueber CPF hinaus Eigenmittel einbringen.
55%
TDSR-Grenze (~40% Wohnen)
Total Debt Servicing Ratio: Alle monatlichen Schuldenzahlungen duerfen 55% des monatlichen Bruttoeinkommens nicht uebersteigen, stressgetestet zum MAS-Mindestzinssatz von 4%. Wir modellieren ~40% fuer Wohnen, mit Spielraum fuer Autokredite und andere Verpflichtungen.
Schulden <= Einkommen x 0,55
25%
Anzahlung
Fuer Bankdarlehen auf private Immobilien ist der LTV auf 75% begrenzt — 25% muessen vorab gezahlt werden. Davon muessen mindestens 5% in bar sein. Die restlichen 20% koennen aus dem CPF Ordinary Account stammen.
Anzahlung >= 0,25 x Preis
5%
Bargeld-Minimum
Mindestens 5% des Kaufpreises muessen in bar gezahlt werden — CPF kann diesen Anteil nicht decken. Dies ist die harte Eigenkapitalanforderung.
Bargeld >= 0,05 x Preis
Ein bestimmtes Condo im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen alle drei bestehen. Die TDSR-Regel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die Anzahlungsregel verlangt 25% vorab; und das Bargeld-Minimum stellt sicher, dass 5% nicht aus CPF stammen.
SGD
1 von 3 Tests fehlgeschlagen.
TDSR-Einkommensregelfehlen SGD 30k
Sie haben SGD 120k/yrBenötigt SGD 150k/yr
25% Anzahlungbestanden
Sie haben SGD 300kBenötigt SGD 250k
10% Nicht-Vorsorge-Barmittelbestanden
Sie haben SGD 100kBenötigt SGD 50k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Drei Obergrenzen. Die niedrigste gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Anzahlungsregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)Harte Eigenmittel (10× Barmittel)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Singapur stresstest bei 4%, aber die tatsaechlichen Bankzinsen liegen bei etwa 1,8%. Ihre reale Monatsrate ist niedriger als der Testbetrag — die Differenz ist Ihr Sicherheitspuffer.
Monatlicher Spielraum
1,100
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.4-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Eigentumswohnungspreise, nach Region.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet die medianen Condo-Preise in Singapurs Planungsregionen.
Sentosa
SGD 3M
Bukit Timah
SGD 2.50M
CCR (Core Central)
SGD 1.80M
RCR (Rest of Central)
SGD 1.60M
OCR (Outside Central)
SGD 1.20M
Jurong East
SGD 1.10M
Tampines
SGD 1.40M
Punggol
SGD 1.20M
Woodlands
SGD 1.10M
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · SGD 800k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Condo-Kauf in Singapur bringt erhebliche Zusatzkosten mit sich, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
1-6%
Buyer's Stamp Duty (BSD)
BSD ist gestaffelt: 1% auf die ersten $180k, 2% auf die naechsten $180k, 3% auf die naechsten $640k, dann 4-6%. Bei einem $1,5M-Condo sind das etwa $44.600.
0-60%
ABSD (nach Aufenthaltsstatus)
Additional Buyer's Stamp Duty: 0% fuer Buerger (erste Immobilie), 5% fuer PRs, 60% fuer Auslaender. Zweite Immobilien kosten 20% (Buerger) oder 30% (PR).
~$3k+
Anwaltskosten, Grundsteuer, Nebenkosten
Uebertragungsgebuehren ~$2.500-3.500. Grundsteuer fuer Eigennutzer: 0% auf die ersten $8k Jahreswert, dann 4-32% progressiv. Monatliche Nebenkosten $300-800.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr SGD 800k?
- Ein Toyota Camry mit COE in Singapur · SGD 250k3.20×
- Hawker-Centre-Mahlzeiten fuer ein ganzes Leben (3 Mahlzeiten/Tag, 50 Jahre, je $5) · SGD 274k2.92×
- Eine 4-Zimmer-HDB-Wiederverkaufswohnung in Woodlands · SGD 450k1.78×
- SGD 2.000/Monat zu 6% real investiert ueber 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · SGD 915k0.87×
- Eine 5-Zimmer-HDB-Wiederverkaufswohnung in Tampines · SGD 700k1.14×
- Ein neues 2-Schlafzimmer-Condo in Punggol · SGD 950k0.84×
- Ein 3-Schlafzimmer-Wiederverkaufs-Condo in Jurong East · SGD 1.10M0.73×
- Ein neuer Porsche Cayenne mit COE in Singapur · SGD 550k1.45×
- Ein 3-Schlafzimmer-Condo in der Rest of Central Region · SGD 1.60M0.50×
Vollstaendige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
SGD 30k
SGD 60k
SGD 100k
SGD 200k
30,000/yr
SGD 200k
einkommensbegrenzt
SGD 200k
einkommensbegrenzt
SGD 200k
einkommensbegrenzt
SGD 200k
einkommensbegrenzt
50,000/yr
SGD 333k
einkommensbegrenzt
SGD 333k
einkommensbegrenzt
SGD 333k
einkommensbegrenzt
SGD 333k
einkommensbegrenzt
80,000/yr
SGD 533k
einkommensbegrenzt
SGD 533k
einkommensbegrenzt
SGD 533k
einkommensbegrenzt
SGD 533k
einkommensbegrenzt
120,000/yr
SGD 600k
eigenkapitalgebunden
SGD 800k
einkommensbegrenzt
SGD 800k
einkommensbegrenzt
SGD 800k
einkommensbegrenzt
180,000/yr
SGD 600k
eigenkapitalgebunden
SGD 1.04M
eigenkapitalbegrenzt
SGD 1.20M
einkommensbegrenzt
SGD 1.20M
einkommensbegrenzt
Bruttoeinkommen verwendet. Stresstest bei 4%.
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Naechste Schritte
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HypothekenrechnerErstellen Sie einen Amortisationsplan mit Sondertilgungen. Sehen Sie Gesamtzinsen und wie schnell Sie abbezahlen.BerechnenSparziel-PlanerSetzen Sie Ihr Eigenmittel-Ziel und eine Frist. Wir berechnen die monatliche Sparrate, die Sie brauchen.PlanenZinseszinsrechnerSehen Sie, wie Ihre Eigenmittel-Ersparnisse über die Zeit wachsen. Visualisieren Sie den Unterschied eines weiteren Jahres.ProjizierenIhr erstes Eigenheim kaufenEin Schritt-für-Schritt-Guide zu Eigenmitteln, Hypothekenoptionen und den wahren Kosten des Wohneigentums.Lesen
Häufig gefragt
TDSR (Total Debt Servicing Ratio) begrenzt alle Schuldenzahlungen — Hypothek, Autokredite, Kreditkarten, Studiendarlehen — auf 55% des monatlichen Bruttoeinkommens. Es gilt fuer alle Immobilientypen. MSR (Mortgage Servicing Ratio) ist eine zusaetzliche Begrenzung von 30% nur fuer die Hypothekenzahlung, aber nur fuer HDB-Wohnungen und Executive Condominiums, die direkt vom Entwickler gekauft werden. Fuer private Eigentumswohnungen (die dieser Rechner modelliert) gilt nur TDSR.
Ihre CPF-Ordinary-Account (OA)-Mittel koennen sowohl fuer die Anzahlung als auch fuer monatliche Hypothekenzahlungen fuer private Immobilien verwendet werden. Von den 25% Anzahlung muessen 5% in bar sein — die restlichen 20% koennen aus dem CPF OA stammen. Sie koennen CPF OA auch fuer laufende monatliche Raten verwenden. Die gesamte CPF-Nutzung unterliegt jedoch dem Bewertungslimit und Abhebungsgrenzen. Hinweis: CPF fuer Wohneigentum zu verwenden bedeutet weniger fuer die Altersvorsorge, und der Betrag muss mit aufgelaufenen Zinsen (2,5%) an den CPF zurueckerstattet werden, wenn die Immobilie verkauft wird.
Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) ist eine Steuer zusaetzlich zur Standard-Kaeuferstempelsteuer (BSD). Fuer Ihre erste Wohnimmobilie: Singapurer Staatsbuerger zahlen 0% ABSD, Permanent Residents 5% und Auslaender 60%. Zweite Immobilien kosten 20% (Buerger), 30% (PR) oder 60% (Auslaender). ABSD wird auf den Kaufpreis gezahlt und ist nicht finanzierbar — es muss aus Bargeld oder CPF stammen. Fuer ein Condo ueber 1,5 Mio. SGD zahlt ein Auslaender allein 900.000 SGD an ABSD. Dieser Rechner modelliert das Szenario eines Buergers fuer die erste Immobilie (0% ABSD).
HDB-Wohnungen (Housing & Development Board) sind staatlich gebaute subventionierte Wohnungen, in denen ~80% der Singapurer leben. Sie haben niedrigere Anzahlungen (20% fuer HDB-Darlehen zu 2,6%), die MSR-Grenze von 30% und verschiedene Zuschuesse — aber mit Eigentumsbeschraenkungen (Staatsbuergerschaft, Einkommensobergrenze, Mindestbelegungsdauer). Private Eigentumswohnungen haben keine Einkommensobergrenze oder Staatsbuergerschafsanforderung, erfordern aber 25% Anzahlung (Bankdarlehen zu ~1,8%), keine MSR-Grenze (nur TDSR) und keine staatlichen Zuschuesse. Dieser Rechner modelliert den privaten Condo-Bankdarlehenspfad.
Singapur hat einige der weltweit aggressivsten Abkuehlungsmassnahmen fuer den Immobilienmarkt: ABSD bis zu 60% fuer Auslaender, TDSR/MSR-Grenzen, Kreditlaufzeitbegrenzungen und SSD (Seller's Stamp Duty) von 4-12% bei Verkauf innerhalb von 3 Jahren. Die Regierung kontrolliert auch das Landangebot durch das Government Land Sales (GLS) Programm. Diese Massnahmen zielen darauf ab, Wohnungen fuer Buerger erschwinglich zu halten und spekulative Blasen zu verhindern. Das Ergebnis: einer der stabilsten Immobilienmaerkte Asiens, aber mit hohen Vorabkosten.
Ein En-bloc-Verkauf (Kollektivverkauf) ist, wenn alle Einheiten einer Anlage gemeinsam an einen Entwickler zur Neuentwicklung verkauft werden. Es erfordert die Zustimmung von Eigentuemern, die mindestens 80% des Anteilswerts halten (bei Anlagen >10 Jahre) oder 90% (<10 Jahre). Erfolgreiche En-bloc-Verkaeufe koennen 20-50% Aufschlaege ueber dem Marktwert erzielen, aber der Prozess dauert 1-3 Jahre und birgt Unsicherheit. Es ist ein einzigartig singapurisches Phaenomen, angetrieben durch das knappe Land des Stadtstaats und den staendigen staedtischen Erneuerungszyklus.