DE Deutschland · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Deutschland leisten?
Ein Haushalt in Deutschland mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . Deutsche Banken-Tragfaehigkeitspruefung
EUR 200k
Begrenzt durch Ihr Eigenkapital · EUR 160k Hypothek auf EUR 40k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Deutschland hat zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.
Es gibt keine einzelne nationale Vorschrift wie die franzoesische HCSF oder die Schweizer FINMA-Formel. Aber die deutsche Bankpraxis konvergiert auf zwei Leitplanken: eine 35%-Einkommensgrenze und eine 20%-Eigenkapitalanforderung — beide durch die BaFin-Kreditwuerdigkeitspruefung durchgesetzt.
35%
Maximale Belastungsgrenze
Die gesamten monatlichen Wohnkosten — Hypothekenzahlung (Annuitaet) plus Betriebskosten — sollten 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht uebersteigen. Dies ist Bankpraxis, kein hartes Gesetz, aber nahezu universell.
Kosten <= Einkommen x 0,35
20%
Erwartetes Eigenkapital
Banken erwarten mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (9-12% fuer Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) muessen zusaetzlich aus Ersparnissen gezahlt werden — sie sind nicht finanzierbar.
Eigenkapital >= 0,20 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen beide bestehen. Die 35%-Einkommensregel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die 20%-Eigenkapitalregel stellt sicher, dass Sie genug Barmittel fuer die Anzahlung und Kaufnebenkosten haben.
EUR
1 von 2 Tests fehlgeschlagen.
35%-Einkommensregelbestanden
Sie haben EUR 45k/yrBenötigt EUR 45k/yr
20% Eigenkapitalfehlen EUR 10k
Sie haben EUR 40kBenötigt EUR 50k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift. Oberhalb des Knickpunkts bringt mehr Gehalt kein groesseres Objekt; mehr Ersparnisse schon.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Deutschland verwendet den tatsaechlichen Zinssatz mit einem kleinen Puffer — keinen Schweizer 5%-Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,5% ueber 30 Jahre (2% anfaengliche Tilgung) ist nah an dem, wofuer Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
133
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.1-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane 3-Zimmer-Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen 3-Zimmer-Wohnung (~75m2) in Deutschlands groessten Staedten. Staedte ueber der Linie sind ohne mehr Einkommen oder mehr Ersparnisse nicht erreichbar.
Munich
EUR 580k
Frankfurt
EUR 420k
Hamburg
EUR 380k
Stuttgart
EUR 420k
Berlin
EUR 400k
Duesseldorf
EUR 380k
Cologne
EUR 350k
Hanover
EUR 230k
Leipzig
EUR 200k
Dresden
EUR 195k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 200k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preis. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
9-12%
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (~2%), Grundbuch (~0,5%) und Maklerprovision (3-7%). Diese werden beim Abschluss bar gezahlt und koennen nicht finanziert werden.
2-4 EUR/m2
Hausgeld + Grundsteuer
Das monatliche Hausgeld deckt die Instandhaltungsruecklage, Gebaeudeversicherung, Hausverwaltung und gemeinsame Betriebskosten. Die Grundsteuer befindet sich in der Reform und variiert nach Gemeinde.
?
Mieten koennte noch besser sein
Deutschland hat eine starke Mietkultur und Mieterschutz (Mietpreisbremse). In Muenchen und anderen teuren Staedten spricht die Mieten-vs-Kaufen-Rechnung oft fuer Mieten und Investieren der Differenz, besonders bei Aufenthalten unter 10 Jahren.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten. Der Belastbarkeitstest zeigt, was Sie koennen. Ob Sie sollten, haengt davon ab, wie lange Sie bleiben wollen, Ihrem Eigenkapital und der lokalen Marktdynamik.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr EUR 200k?
- Ein BMW M3 Competition, vor Sonderausstattung · EUR 88k2.27×
- Ein neuer VW ID.7 Pro S, voll ausgestattet · EUR 65k3.08×
- Ein Porsche 911 Carrera (Basis, vor Sonderausstattung) · EUR 130k1.54×
- Eine 2-Zimmer-Altbauwohnung in Leipzig · EUR 150k1.33×
- EUR 800/Monat zu 6% real investiert ueber 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 380k0.53×
- Eine 3-Zimmer-Wohnung in Koeln-Ehrenfeld · EUR 290k0.69×
- Ein Einfamilienhaus in einer mittelgrossen Stadt wie Hannover · EUR 400k0.50×
- Eine Familienwohnung in Hamburg-Eimsbuettel (90m2) · EUR 450k0.44×
- Eine sanierte Altbauwohnung in Berlin-Charlottenburg (100m2) · EUR 550k0.36×
Vollstaendige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 168k
einkommensbegrenzt
EUR 168k
einkommensbegrenzt
EUR 168k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 279k
einkommensbegrenzt
EUR 279k
einkommensbegrenzt
EUR 279k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 447k
einkommensbegrenzt
EUR 447k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 670k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 1M
eigenkapitalbegrenzt
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Häufig gefragt
Anders als Frankreich (HCSF-Hartgrenze) oder die Schweiz (33% mit 5% Stresszins) hat Deutschland keine einheitliche gesetzlich vorgeschriebene Tragfaehigkeitsformel. Die meisten Banken orientieren sich jedoch an einer praktischen Richtlinie: Die gesamten Wohnkosten — monatliche Rate (Annuitaet) plus Betriebskosten (Nebenkosten) — sollten etwa 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht uebersteigen. Die BaFin-Wohnimmobilienkreditrichtlinie verlangt von Banken eine gruendliche Kreditwuerdigkeitspruefung, die konkrete Quote liegt aber im Ermessen der Bank.
Eigenkapital ist Ihr Anteil am Kaufpreis, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen. Deutsche Banken erwarten in der Regel 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital. Entscheidend ist: Dieses Eigenkapital deckt nur den Kaufpreis — die Kaufnebenkosten (9-12% fuer Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler) muessen zusaetzlich aus Ersparnissen gezahlt werden und sind nicht finanzierbar. Bei einer Immobilie fuer EUR 300.000 benoetigen Sie also EUR 60.000-90.000 als Eigenkapital plus EUR 27.000-36.000 fuer Kaufnebenkosten — insgesamt EUR 87.000-126.000 an liquiden Mitteln.
Zinsbindung ist die Festzinsperiode Ihrer Hypothek. In Deutschland sichern Sie den Zinssatz nicht fuer die gesamte Kreditlaufzeit. Typische Zinsbindungsfristen sind 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung verhandeln Sie den Zinssatz zu Marktkonditionen neu — das nennt man Anschlussfinanzierung. Sind die Zinsen gestiegen, steigt Ihre monatliche Rate. Eine 10-jaehrige Zinsbindung bietet derzeit den niedrigsten Zinssatz (~3,5%), aber eine 15- oder 20-jaehrige Bindung bietet mehr Sicherheit bei einem etwas hoeheren Zinssatz. Nach 10 Jahren haben Sie immer das Recht, mit 6 Monaten Kuendigungsfrist vorzeitig zu kuendigen (BGB §489).
Die KfW (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau) ist Deutschlands staatliche Foerderbank. Sie bietet vergünstigte Darlehen und Zuschuesse fuer energieeffizientes Bauen und Sanieren. Das KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau) bietet zinsguenstige Darlehen bis EUR 150.000 fuer energieeffiziente Neubauten. Das KfW-Programm 261/262 (Wohngebaeude-Kredit) bietet bis zu EUR 150.000 mit einem Tilgungszuschuss fuer umfassende energetische Sanierungen. Diese Darlehen koennen Ihren effektiven Zinssatz erheblich senken, sind aber auf qualifizierende Immobilien beschraenkt und haben strenge Energieeffizienz-Anforderungen (Effizienzhaus-Standards).
Die Grunderwerbsteuer ist eine Laendersteuer in Deutschland. Jedes Bundesland legt seinen eigenen Satz fest, derzeit von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thueringen). Das schafft einen enormen Unterschied bei den Gesamterwerbskosten — eine Wohnung fuer EUR 400.000 in Muenchen kostet EUR 14.000 Grunderwerbsteuer, waehrend der gleiche Preis in Koeln EUR 26.000 kostet. Einige Laender haben kuerzlich Senkungen erwogen, um die Erschwinglichkeit zu verbessern, aber die Steuer bleibt eine erhebliche Barhuerden beim Immobilienerwerb.
Die Tilgungsrate ist der anfaengliche jaehrliche Rueckzahlungssatz Ihrer Hypothek. Deutsche Banken verlangen mindestens 2% (manche bestehen auf 3%). Eine hoehere Tilgungsrate bedeutet schnellere Rueckzahlung, aber hoehere Monatsraten — bei 3,5% Zins und 2% Tilgung kostet ein EUR 300.000-Darlehen EUR 1.375/Monat; bei 3% Tilgung EUR 1.625/Monat, aber Sie sind 10 Jahre frueher schuldenfrei. Sondertilgung ist eine zusaetzliche Einmalzahlung — die meisten Vertraege erlauben 5-10% pro Jahr ohne Vorfaelligkeitsentschaedigung. Verhandeln Sie dies vorab: Es ist die guenstigste Flexibilitaet, die Sie bei einer deutschen Hypothek bekommen koennen.