JP Giappone · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Giappone?

Un nucleo familiare in Giappone con un reddito lordo di JPYl'anno, con JPYdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo massimo di acquisto . Test di sostenibilità Flat 35

JPY 30M

Limite determinato da: anticipo · JPY 27M di ipoteca con JPY 3M di fondi propri

Le due regole

In Giappone le regole sono due. Vanno rispettate entrambe.

Per la maggior parte dei mutuatari Flat 35 limita il rapporto di rimborso al 30% del reddito lordo. Senza un anticipo del 10% paga un tasso più alto, e la banca può anche rifiutare il mutuo.

30%

Rapporto di rimborso massimo

Il totale delle rate annue (capitale e interessi del mutuo) non può superare il 30% del reddito lordo annuo. Flat 35 applica il 25% sotto i 4 milioni di JPY e il 35% sopra; noi usiamo il 30% come valore medio.

rata <= reddito x 0,30

10%

Anticipo richiesto

Per ottenere il tasso standard Flat 35 (LTV 90%) serve un anticipo di almeno il 10%. Si può finanziare oltre il 90% del valore, ma a un tasso più alto, e la maggior parte delle banche si aspetta in più la liquidità per i costi di acquisto.

atama-kin >= 0,10 x prezzo

Ha già un immobile in mente?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

I test sono indipendenti: deve superarli entrambi. La regola del 30% limita la Sua rata mensile; quella dell'anticipo Le garantisce il tasso standard Flat 35.

Prezzo d'acquisto previsto

JPY

JPY 100kJPY 5M

2 test su 2 non superati.

✕Rapporto di rimborso del 30%mancano JPY 1.33M

Lei ha JPY 5M/yrServono JPY 6.33M/yr

✕Anticipo del 10%mancano JPY 750k

Lei ha JPY 3MServono JPY 3.75M

La leva che può davvero usare

Due tetti. Vale il più basso.

A parità di risparmi, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non inizia a pesare la regola dell'anticipo. Oltre quel punto di flesso, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

Flat 35 usa il tasso fisso, senza stress test. La rata mensile al 2,1% su 35 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga.

Margine mensile

3,750

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove può arrivare

Mansion (appartamento) mediano, per città.

Il Suo tetto di prezzo (la linea ciano) si confronta con il prezzo di un mansion tipico nelle maggiori città giapponesi. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.

Tokyo (23 wards)

JPY 92M

Yokohama

JPY 50M

Osaka

JPY 45M

Kyoto

JPY 42M

Fukuoka

JPY 38M

Nagoya

JPY 35M

Kobe

JPY 32M

Sendai

JPY 30M

Sapporo

JPY 28M

Hiroshima

JPY 27M

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · JPY 30M

Prima di firmare

È probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

Comprare casa non significa pagare solo il prezzo. Ci sono costi aggiuntivi importanti che non sono inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

~3-4%

Imposte di registro e di acquisto

Imposta di registrazione e licenza (~0,4%), imposta sull'acquisto di immobili (~3%) e imposta di bollo. Si pagano in contanti al rogito e non rientrano nell'importo del mutuo Flat 35.

~3%

Provvigione dell'agenzia

La provvigione standard dell'agenzia è (prezzo x 3% + 60.000 JPY) più l'imposta sui consumi. Per un immobile da 50 milioni di JPY sono circa 1,7 milioni di JPY, da pagare alla firma del contratto e al saldo.

~1,4%/anno

Imposta sui beni immobili + imposta urbanistica

Imposta annua sui beni immobili (koteishisan-zei) dell'1,4% sul valore catastale, più l'imposta di pianificazione urbana dello 0,3%. Per i mansion il valore catastale è di solito il 50-70% del valore di mercato, quindi l'aliquota effettiva è più bassa di quella nominale.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice che cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dagli investimenti alternativi e dall'andamento del mercato locale.

Per avere un'idea

Che cos'altro costa circa JPY 30M?

Una Lexus LX 600 nuova · JPY 13M2.31×
Il versamento massimo in un conto NISA growth per 5 anni (2,4 milioni di JPY l'anno) · JPY 12M2.50×
Un mansion 1LDK usato a Sapporo · JPY 15M2.00×
100.000 JPY al mese investiti al 5% reale per 20 anni · JPY 39M0.77×
Un mansion 2LDK nuovo a Fukuoka · JPY 35M0.86×
Un mansion 3LDK nel centro di Osaka (zona Namba) · JPY 55M0.55×
Un mansion 2LDK a Shibuya, Tokyo · JPY 80M0.38×
Una casa indipendente con giardino a Kamakura · JPY 95M0.32×
Una machiya tradizionale a Kyoto, completamente restaurata · JPY 120M0.25×

Vedi la matrice completa reddito x anticipo

reddito (in basso) / risparmi (a destra)

JPY 30k

JPY 60k

JPY 100k

JPY 200k

30,000/yr

JPY 192k

limite reddito

JPY 219k

limite reddito

JPY 256k

limite reddito

JPY 347k

limite reddito

50,000/yr

JPY 300k

limite risparmi

JPY 329k

limite reddito

JPY 366k

limite reddito

JPY 457k

limite reddito

80,000/yr

JPY 300k

limite risparmi

JPY 494k

limite reddito

JPY 531k

limite reddito

JPY 621k

limite reddito

120,000/yr

JPY 300k

limite risparmi

JPY 600k

limite risparmi

JPY 751k

limite reddito

JPY 841k

limite reddito

180,000/yr

JPY 300k

limite risparmi

JPY 600k

limite risparmi

JPY 1M

limite risparmi

JPY 1.17M

limite reddito

Reddito lordo. Flat 35 al 2,1%, durata 35 anni.

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Domande frequenti

Flat 35 è un programma di mutui a tasso fisso garantiti dallo Stato e gestiti dalla Japan Housing Finance Agency (JHF). Il tasso resta fisso per tutti i 35 anni e protegge dalle oscillazioni dei tassi che il Giappone ha conosciuto in passato. Oggi il tasso è del 2,1% circa. Flat 35 richiede il rispetto di standard antisismici e di efficienza energetica e offre sconti sul tasso (Flat 35 S) per le abitazioni che li superano.

I mutui bancari a tasso variabile partono da circa lo 0,5%, molto meno del 2,1% circa di Flat 35. Però La espongono al rischio di rialzo dei tassi: se la Banca del Giappone normalizza la politica monetaria, la rata mensile può aumentare parecchio. Flat 35 blocca il tasso di oggi per 35 anni. La scelta dipende dalla Sua propensione al rischio e da quanto a lungo intende tenere l'immobile. La maggior parte di chi compra la prima casa in Giappone sceglie il variabile, ma la recente svolta della BOJ ha reso Flat 35 sempre più richiesto.

Sì. Flat 35 (Reform) consente di finanziare con un unico mutuo sia l'acquisto sia la ristrutturazione di un immobile esistente. L'importo complessivo è soggetto agli stessi limiti del rapporto di rimborso. Molti immobili giapponesi datati (soprattutto quelli antecedenti alla normativa antisismica del 1981) costano poco, ma richiedono importanti adeguamenti sismici per accedere a Flat 35. La ristrutturazione costa di solito da 3 a 10 milioni di JPY, a seconda dell'entità dei lavori.

L'assicurazione contro l'incendio è obbligatoria per tutti i mutui in Giappone e copre di solito incendio, fulmini e danni da vento. L'assicurazione contro i terremoti (jishin hoken) è un prodotto separato garantito dallo Stato, che copre fino al 50% del capitale assicurato contro l'incendio (al massimo 50 milioni di JPY per l'edificio e 10 milioni per il contenuto). Non è obbligatoria, ma è vivamente consigliata. Il premio varia per regione e tipo di costruzione: le case in legno di Tokyo pagano i premi più alti. Il costo dell'assicurazione contro i terremoti non è incluso nel test di sostenibilità qui sopra.

Tradizionalmente sì: le case in legno giapponesi si svalutano quasi a zero in 20-25 anni e la maggior parte del valore sta nel terreno. I mansion (appartamenti in condominio) tengono meglio il valore, ma si svalutano comunque. Le zone centrali più pregiate di Tokyo e Osaka, però, hanno registrato forti rialzi dei prezzi dal 2013, grazie agli investimenti esteri, alla politica monetaria della BOJ e all'offerta limitata. Il quadro nazionale è molto polarizzato: i centri urbani si rivalutano, mentre gli immobili rurali e di periferia continuano a perdere valore, con milioni di akiya (case vuote) in vendita a prezzi molto bassi.

Sì: il Giappone non pone limiti alla proprietà immobiliare degli stranieri, e anche i non residenti possono acquistare liberamente terreni ed edifici. Ottenere un mutuo da non residente è però molto difficile: la maggior parte delle banche richiede la residenza permanente o almeno un visto di lavoro valido e diversi anni di storia fiscale in Giappone. Flat 35 è accessibile ai residenti permanenti. Gli acquirenti stranieri di solito pagano in contanti o si finanziano tramite banche internazionali. Dal 2022 devono comunicare al Ministero della Giustizia l'indirizzo nel Paese d'origine.

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