ES Spanien · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Spanien leisten?
Ein Haushalt in Spanien mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfügbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . Spanischer Bankenbelastbarkeitstest
EUR 190k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (35%-Regel) · EUR 150k Hypothek auf EUR 40k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Spanien hat zwei Regeln. Beide müssen erfüllt sein.
Spanische Banken folgen den Richtlinien der Banco de Espana. Die 35%-Schuldendienstquote ist das praktische Limit — aber ohne 20% Eigenkapital wird keine Bank Sie genehmigen.
35%
Maximale Schuldendienstquote
Der monatliche Gesamtschuldendienst — alle Kreditrückzahlungen zusammen — darf ungefähr 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
Schulden <= Einkommen x 0,35
20%
Mindestanzahlung (Entrada)
Banken finanzieren maximal 80% LTV für Hauptwohnsitze. Sie benötigen mindestens 20% des Kaufpreises als Entrada, plus 8-12% für Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Registro).
Entrada >= 0,20 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhängig: Sie müssen beide bestehen. Die 35%-Einkommensregel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die 20%-Eigenkapitalregel stellt sicher, dass Sie genügend Mittel haben.
EUR
2 von 2 Tests fehlgeschlagen.
35%-Einkommensregelfehlen EUR 12k
Sie haben EUR 30k/yrBenötigt EUR 42k/yr
20% Eigenkapitalfehlen EUR 10k
Sie haben EUR 40kBenötigt EUR 50k
Der Hebel, den Sie tatsächlich bewegen können
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (steigt mit Eigenmitteln)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.
Spanien verwendet den tatsächlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,0% über 25 Jahre ist das, wofür Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
0
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in Spaniens teuersten Städten.
San Sebastian
EUR 380k
Barcelona
EUR 350k
Madrid
EUR 340k
Palma de Mallorca
EUR 320k
Bilbao
EUR 280k
Malaga
EUR 260k
Valencia
EUR 200k
Seville
EUR 150k
Alicante
EUR 170k
Zaragoza
EUR 150k
ErreichbarAußer ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 190k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
6-10%
ITP (je nach Region)
Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales auf Bestandsimmobilien reicht von 6% (Madrid, Navarra) bis 10% (Katalonien, Valencia, Andalusien). Neubauten zahlen 10% IVA.
~0,8%
Notar + Registro + Gestoria
Notargebühren (~0,5%), Grundbuch (Registro, ~0,3%) und Gestoria (Verwaltungsagentur) zusammen addieren etwa 0,8% des Kaufpreises.
?
IBI + Comunidad + Versicherungen
Jährliche IBI-Grundsteuer variiert nach Gemeinde (0,4-1,1% des Katasterwerts). Gemeinschaftskosten für Wohnungen addieren EUR 50-200/Monat.
Das heißt nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heißt, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefähr EUR 190k?
- Vier Jahre Studiengebühren an der IE Business School · EUR 90k2.11×
- Ein Cortijo im ländlichen Andalusien mit Olivenhain · EUR 120k1.58×
- Eine Zweizimmerwohnung in Saragossa · EUR 150k1.27×
- Ein Segelboot im Hafen von Palma de Mallorca mit 5 Jahren Liegegebühren · EUR 180k1.06×
- EUR 600/Monat zu 6% real investiert über 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 285k0.67×
- Eine Dreizimmerwohnung in Valencias Eixample · EUR 250k0.76×
- Ein Penthouse in Malaga mit Meerblick · EUR 350k0.54×
- Ein Reihenhaus im Baskenland (Vorort von San Sebastian) · EUR 450k0.42×
- Eine Modernisme-Wohnung in Barcelonas Eixample (100 m2) · EUR 550k0.35×
Vollständige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 210k
einkommensbegrenzt
EUR 250k
einkommensbegrenzt
EUR 350k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 350k
einkommensbegrenzt
EUR 450k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
einkommensbegrenzt
EUR 600k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 800k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 1M
eigenkapitalbegrenzt
Nettoeinkommen verwendet. Keine Pflichtversicherung enthalten.
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Häufig gefragt
Die Banco de Espana empfiehlt, dass der gesamte Schuldendienst — alle Kreditrückzahlungen zusammen — ungefähr 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten sollte. Obwohl es keine harte gesetzliche Grenze wie in Frankreich ist, wenden praktisch alle spanischen Banken diese Schwelle in ihrer internen Kreditbewertung an. Eine Überschreitung führt bei den meisten Kreditgebern zur automatischen Ablehnung.
Spanien war traditionell ein Markt für variable Zinsen, wobei die meisten Hypotheken an den 12-Monats-Euribor gebunden waren. Seit den Zinserhöhungen 2022 sind Festzinshypotheken stark angestiegen und machen nun über die Hälfte der Neuabschlüsse aus. Variable Zinsen (Euribor + Aufschlag, derzeit ~3%) sind bei Abschluss niedriger, bergen aber ein Zinsänderungsrisiko. Festzinsen (~3,0-3,5%) bieten Planungssicherheit. Das Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) begrenzte zudem die Vorfälligkeitsentschädigungen.
Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist Spaniens Übertragungssteuer auf Wiederverkaufsimmobilien, vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer. Sie wird von jeder Comunidad Autonoma festgelegt und reicht von 6% (Madrid, Navarra) bis 10% (Katalonien, Valencia, Andalusien). Neubauten zahlen stattdessen IVA (10%) plus AJD (0,5-1,5%). Diese regionale Variation kann bei einem typischen Kauf einen Unterschied von EUR 10.000-15.000 bedeuten.
Nicht ansässige Käufer unterliegen strengeren Bedingungen: Banken finanzieren typischerweise nur 60-70% LTV (gegenüber 80% für Ansässige), was einen Eigenkapitalanteil von 30-40% erfordert. Zinssätze können 0,5-1% höher sein. Sie benötigen auch eine NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) und ein spanisches Bankkonto. Steuerliche Pflichten unterscheiden sich: Nichtansässige zahlen IRNR (19-24%) auf Mieteinnahmen.
Eine Tasacion ist eine offizielle Immobilienbewertung durch ein zertifiziertes Bewertungsunternehmen (sociedad de tasacion), das bei der Banco de Espana registriert ist. Sie ist für jeden hypothekenfinanzierten Kauf gesetzlich vorgeschrieben. Die Bewertung kostet typischerweise EUR 300-500 und bestimmt den maximalen Kreditbetrag — Banken verleihen auf Basis des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Schätzwert.
Seit dem Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) trägt die Bank die meisten Kosten der Hypothekeneinrichtung, nicht der Käufer. Die Bank zahlt Notar, Registro, Gestoria und AJD-Steuer auf die Hypothekenurkunde. Der Käufer zahlt noch die Tasacion (EUR 300-500) und eine mögliche Eröffnungsprovision (comision de apertura, zunehmend selten).
Der Hypothekenzinsabzug wurde für Käufe nach dem 1. Januar 2013 abgeschafft. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz vor diesem Datum erworben haben, können Sie weiterhin bis zu 15% der gezahlten Beträge (Kapital + Zinsen) auf einer Höchstbemessungsgrundlage von EUR 9.040/Jahr abziehen, was einen maximalen jährlichen Vorteil von EUR 1.356 ergibt. Für Käufe nach 2013 gibt es keinen IRPF-Abzug für Immobilienkauf.
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