ES Spanien · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Spanien leisten?
Ein Haushalt in Spanien mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . Spanischer Bankenbelastbarkeitstest
EUR 188k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (35%-Regel) · EUR 150k Hypothek auf EUR 38k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Spanien hat zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.
Spanische Banken folgen den Richtlinien der Banco de Espana. Die 35%-Schuldendienstquote ist das praktische Limit — aber ohne 20% Eigenkapital wird keine Bank Sie genehmigen.
35%
Maximale Schuldendienstquote
Der monatliche Gesamtschuldendienst — alle Kreditrueckzahlungen zusammen — darf ungefaehr 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten.
Schulden <= Einkommen x 0,35
20%
Mindestanzahlung (Entrada)
Banken finanzieren maximal 80% LTV fuer Hauptwohnsitze. Sie benoetigen mindestens 20% des Kaufpreises als Entrada, plus 8-12% fuer Kaufnebenkosten (ITP, Notar, Registro).
Entrada >= 0,20 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen beide bestehen. Die 35%-Einkommensregel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die 20%-Eigenkapitalregel stellt sicher, dass Sie genuegend Mittel haben.
EUR
2 von 2 Tests fehlgeschlagen.
35%-Einkommensregelfehlen EUR 10k
Sie haben EUR 30k/yrBenötigt EUR 40k/yr
20% Eigenkapitalfehlen EUR 10k
Sie haben EUR 40kBenötigt EUR 50k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Spanien verwendet den tatsaechlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,0% ueber 25 Jahre ist das, wofuer Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
0
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen Wohnung in Spaniens teuersten Staedten.
San Sebastian
EUR 380k
Barcelona
EUR 350k
Madrid
EUR 340k
Palma de Mallorca
EUR 320k
Bilbao
EUR 280k
Malaga
EUR 260k
Valencia
EUR 200k
Seville
EUR 150k
Alicante
EUR 170k
Zaragoza
EUR 150k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 188k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
6-10%
ITP (je nach Region)
Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales auf Bestandsimmobilien reicht von 6% (Madrid, Navarra) bis 10% (Katalonien, Valencia, Andalusien). Neubauten zahlen 10% IVA.
~0,8%
Notar + Registro + Gestoria
Notargebuehren (~0,5%), Grundbuch (Registro, ~0,3%) und Gestoria (Verwaltungsagentur) zusammen addieren etwa 0,8% des Kaufpreises.
?
IBI + Comunidad + Versicherungen
Jaehrliche IBI-Grundsteuer variiert nach Gemeinde (0,4-1,1% des Katasterwerts). Gemeinschaftskosten fuer Wohnungen addieren EUR 50-200/Monat.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr EUR 188k?
- Vier Jahre Studiengebuehren an der IE Business School · EUR 90k2.08×
- Ein Cortijo im laendlichen Andalusien mit Olivenhain · EUR 120k1.56×
- Eine Zweizimmerwohnung in Saragossa · EUR 150k1.25×
- Ein Segelboot im Hafen von Palma de Mallorca mit 5 Jahren Liegegebuehren · EUR 180k1.04×
- EUR 600/Monat zu 6% real investiert ueber 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 285k0.66×
- Eine Dreizimmerwohnung in Valencias Eixample · EUR 250k0.75×
- Ein Penthouse in Malaga mit Meerblick · EUR 350k0.54×
- Ein Reihenhaus im Baskenland (Vorort von San Sebastian) · EUR 450k0.42×
- Eine Modernisme-Wohnung in Barcelonas Eixample (100 m2) · EUR 550k0.34×
Vollstaendige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 188k
einkommensbegrenzt
EUR 188k
einkommensbegrenzt
EUR 188k
einkommensbegrenzt
50.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 313k
einkommensbegrenzt
EUR 313k
einkommensbegrenzt
80.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
einkommensbegrenzt
EUR 500k
einkommensbegrenzt
120.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 750k
einkommensbegrenzt
180.000/yr
EUR 150k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 500k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 1M
eigenkapitalbegrenzt
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Naechste Schritte
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Häufig gefragt
Die Banco de Espana empfiehlt, dass der gesamte Schuldendienst — alle Kreditrueckzahlungen zusammen — ungefaehr 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten sollte. Obwohl es keine harte gesetzliche Grenze wie in Frankreich ist, wenden praktisch alle spanischen Banken diese Schwelle in ihrer internen Kreditbewertung an. Eine Ueberschreitung fuehrt bei den meisten Kreditgebern zur automatischen Ablehnung.
Spanien war traditionell ein Markt fuer variable Zinsen, wobei die meisten Hypotheken an den 12-Monats-Euribor gebunden waren. Seit den Zinserhoehungen 2022 sind Festzinshypotheken stark angestiegen und machen nun ueber die Haelfte der Neuabschluesse aus. Variable Zinsen (Euribor + Aufschlag, derzeit ~3%) sind bei Abschluss niedriger, bergen aber ein Zinsaenderungsrisiko. Festzinsen (~3,0-3,5%) bieten Planungssicherheit. Das Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) begrenzte zudem die Vorfaelligkeitsentschaedigungen.
Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ist Spaniens Uebertragungssteuer auf Wiederverkaufsimmobilien, vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer. Sie wird von jeder Comunidad Autonoma festgelegt und reicht von 6% (Madrid, Navarra) bis 10% (Katalonien, Valencia, Andalusien). Neubauten zahlen stattdessen IVA (10%) plus AJD (0,5-1,5%). Diese regionale Variation kann bei einem typischen Kauf einen Unterschied von EUR 10.000-15.000 bedeuten.
Nicht ansaessige Kaeufer unterliegen strengeren Bedingungen: Banken finanzieren typischerweise nur 60-70% LTV (gegenueber 80% fuer Ansaessige), was einen Eigenkapitalanteil von 30-40% erfordert. Zinssaetze koennen 0,5-1% hoeher sein. Sie benoetigen auch eine NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) und ein spanisches Bankkonto. Steuerliche Pflichten unterscheiden sich: Nichtansaessige zahlen IRNR (19-24%) auf Mieteinnahmen.
Eine Tasacion ist eine offizielle Immobilienbewertung durch ein zertifiziertes Bewertungsunternehmen (sociedad de tasacion), das bei der Banco de Espana registriert ist. Sie ist fuer jeden hypothekenfinanzierten Kauf gesetzlich vorgeschrieben. Die Bewertung kostet typischerweise EUR 300-500 und bestimmt den maximalen Kreditbetrag — Banken verleihen auf Basis des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Schaetzwert.
Seit dem Hypothekengesetz von 2019 (Ley 5/2019) traegt die Bank die meisten Kosten der Hypothekeneinrichtung, nicht der Kaeufer. Die Bank zahlt Notar, Registro, Gestoria und AJD-Steuer auf die Hypothekenurkunde. Der Kaeufer zahlt noch die Tasacion (EUR 300-500) und eine moegliche Eroeffnungsprovision (comision de apertura, zunehmend selten).
Der Hypothekenzinsabzug wurde fuer Kaeufe nach dem 1. Januar 2013 abgeschafft. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz vor diesem Datum erworben haben, koennen Sie weiterhin bis zu 15% der gezahlten Betraege (Kapital + Zinsen) auf einer Hoechstbemessungsgrundlage von EUR 9.040/Jahr abziehen, was einen maximalen jaehrlichen Vorteil von EUR 1.356 ergibt. Fuer Kaeufe nach 2013 gibt es keinen IRPF-Abzug fuer Immobilienkauf.