Question 1

Was ist die 36%-Regel fuer die vordere Schuldenquote?

Accepted Answer

Die vordere Schuldendienstquote begrenzt Ihre gesamten monatlichen Wohnkosten — Hypothekenzahlung, Grundsteuern und Wohngebaeudeversicherung — auf 36% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens. Dies ist der konventionelle Kreditstandard von Fannie Mae und Freddie Mac. Die hintere Schuldenquote (die alle Schulden umfasst) ist typischerweise auf 43% begrenzt, aber wir modellieren hier nur den Wohnkostenanteil.

Question 2

Was ist der Unterschied zwischen FHA- und konventionellen Darlehen?

Accepted Answer

FHA-Darlehen sind staatlich versichert und ermoeglichen eine Anzahlung von nur 3,5%, erfordern jedoch Hypothekenversicherungspraemien (MIP) fuer die gesamte Laufzeit. Konventionelle Darlehen von Fannie Mae/Freddie Mac erfordern 20% Anzahlung, um private Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden, haben aber keine laufende Versicherung, sobald 20% Eigenkapital erreicht sind. Wir modellieren den konventionellen Weg mit 20% Anzahlung, da er fuer die meisten Kreditnehmer langfristig guenstiger ist.

Question 3

Wie stark variieren die Grundsteuern zwischen den Bundesstaaten?

Accepted Answer

Die Grundsteuern reichen von etwa 0,3% des Schatzwerts in Hawaii bis ueber 2,2% in New Jersey. Der nationale Durchschnitt liegt bei ungefaehr 1,1-1,2%. Wir verwenden 1,2% als Modellstandard, aber Ihre tatsaechliche Steuerlast koennte erheblich abweichen. Staaten wie Texas und Illinois haben hohe Grundsteuern, aber keine staatliche Einkommensteuer, waehrend Kalifornien dank Proposition 13 niedrigere Grundsteuern hat, aber hohe Einkommensteuern.

Question 4

Was ist PMI und wann kann ich es vermeiden?

Accepted Answer

Die private Hypothekenversicherung (PMI) wird von konventionellen Kreditgebern verlangt, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% betraegt. Sie kostet typischerweise 0,5-1,5% des Kreditbetrags jaehrlich und schuetzt den Kreditgeber (nicht Sie) bei Zahlungsausfall. PMI kann gekuendigt werden, sobald Sie 20% Eigenkapital am Haus erreichen, und wird bei 22% Eigenkapital gemaess dem Homeowners Protection Act automatisch beendet. Deshalb vermeidet der konventionelle Weg mit 20% Anzahlung PMI vollstaendig.

Question 5

Sollte ich eine 15-jaehrige oder 30-jaehrige Hypothek waehlen?

Accepted Answer

Eine 15-jaehrige Hypothek hat typischerweise einen 0,5-0,75% niedrigeren Zinssatz und spart Zehntausende an Gesamtzinsen, aber die monatliche Rate ist etwa 40-50% hoeher. Eine 30-jaehrige Hypothek bietet niedrigere monatliche Zahlungen und mehr Cashflow-Flexibilitaet, die Sie anderweitig investieren koennen. Wir modellieren die 30-jaehrige Festhypothek, weil sie das dominierende Produkt auf dem US-Markt ist (~90% der Vergaben) und die Baseline darstellt, gegen die die meisten Kaeufer qualifiziert werden.

Question 6

Was sind Abschlusskosten und wie viel sollte ich einplanen?

Accepted Answer

Abschlusskosten umfassen Kreditgebergebuehren, Rechtstitelversicherung, Gutachten, Anwaltsgebuehren, vorausbezahlte Steuern und Versicherungen sowie Eintragsgebuehren. Sie betragen typischerweise 2-5% des Kaufpreises, wobei der nationale Durchschnitt bei etwa 3% liegt. Anders als die Anzahlung koennen Abschlusskosten nicht in eine konventionelle Hypothek eingerechnet werden — sie muessen bei Abschluss bar bezahlt werden. Manche Verkaeufer sind bereit, sich an den Abschlusskosten zu beteiligen, besonders in einem Kaeufermarkt.

Wie viel Haus kann ich mir in den USA leisten?

Die USA haben zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.

Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.

Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.

Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.

Medianer Hauspreis, nach Metropolregion.

Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.

Was kostet sonst noch ungefaehr USD 250k?

Werkzeuge und Anleitungen fuer Ihr Ziel.