CH Schweiz · Housing affordability
How much house can I afford in der Schweiz?
Ein Haushalt in der Schweiz mit einem Einkommen von CHFpro Jahr, mit CHFin Barmitteln & 3a plus CHFin der Pensionskasse verfügbar, kann sich leisten …
Maximaler Kaufpreis · FINMA-Tragbarkeitstest
CHF 1.02M
Begrenzt durch Ihr Einkommen · CHF 815k Hypothek auf CHF 204k Eigenmittel
Die drei Schlösser
Die Schweiz verwendet eine Formel. Sie bewegt sich nicht.
Jede Schweizer Bank wendet dieselbe FINMA-Selbstregulierung an. Die 5% sind die berühmten (Banken bemessen Ihr Darlehen, als hätten sich die Zinsen verdreifacht), aber die Eigenmittel-Regel und die Drittel-Regel binden die meisten Käufer in der Praxis.
20%
Mindest-Eigenmittel
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln stammen. Die Hälfte davon, die ersten 10%, müssen «harte Eigenmittel» von ausserhalb der Pensionskasse sein.
0,20 × Preis
33%
Maximale Belastungsquote
Die jährlichen Wohnkosten (kalkulatorische Zinsen, Amortisation, Unterhalt) dürfen ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen.
Wohnkosten ≤ Einkommen ÷ 3
5%
Kalkulatorischer Zinssatz
Der Test erfolgt mit 5%, nicht mit den heutigen ~1,8% — ein Stresstest für eine Zukunft, in der die Zinsen zu ihrem langfristigen Mittel zurückkehren. Er belastet Ihr Budget mehr als Ihr Portemonnaie.
Zins = 5,00% (fix)
Haben Sie eine Immobilie im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo er scheitert.
Die Obergrenze oben zeigt, was Sie kaufen können. Hier sehen Sie, was nötig wäre, um eine bestimmte Immobilie zu kaufen. Jeder Test ist unabhängig: Sie müssen alle drei bestehen.
CHF
Noch nicht. 1 von 3 Tests nicht bestanden.
33%-Einkommensregelfehlen CHF 41k
Sie haben CHF 180k/yrBenötigt CHF 221k/yr
20% Eigenmittelbestanden
Sie haben CHF 300kBenötigt CHF 250k
10% Nicht-Vorsorge-Barmittelbestanden
Sie haben CHF 200kBenötigt CHF 125k
Der Hebel, den Sie tatsächlich bewegen können
Drei Obergrenzen. Die niedrigste bestimmt Ihr Haus.
Bei fixem Barvermögen und Pensionskasse steigt der leistbare Preis mit dem Einkommen, bis eine der Eigenmittel-Regeln greift. Oberhalb des Knicks in der Cyan-Linie bringt mehr Gehalt kein grösseres Haus; mehr Ersparnisse schon.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)Harte Eigenmittel (10× Barmittel)
Der Albtraum der Bank vs. Ihre Lastschrift
Sie bestehen den Stresstest. Sie zahlen den realen Zins.
Banken rechnen die Tragbarkeit mit 5%. Sie verleihen zum aktuellen Zins, ca. 1,8% auf 5 Jahre fest. Die Differenz ist dort, wo aus der Hürde der Qualifikation Spielraum in Ihrem Monatsbudget wird — vorerst.
Monatlicher Spielraum
2'427
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.9-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo das hinführt
Mediane 4-Zimmer-Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreis-Obergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen 4-Zimmer-Wohnung in den neun grössten Schweizer Städten. Städte über der Linie sind ohne mehr Einkommen, mehr Barmittel oder eine andere Stadt nicht erreichbar.
Zug
CHF 2.15M
Zurich
CHF 1.78M
Geneva
CHF 1.69M
Lausanne
CHF 1.27M
Lucerne
CHF 1.18M
Lugano
CHF 950k
Basel
CHF 1.06M
Bern
CHF 980k
St. Gallen
CHF 780k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · CHF 1.02M
Bevor Sie unterschreiben
Das ist wahrscheinlich die grösste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Hauskauf ist nicht nur der Kaufpreis. Es gibt erhebliche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis, die im obigen Tragbarkeitstest nicht enthalten sind — und sie summieren sich schnell.
9–12%
Einmalige Transaktionskosten
Notarkosten, Grundbuchgebühren, kantonale Handänderungssteuer und Bankgebühren. Diese werden bar zusätzlich zu den Eigenmitteln bezahlt und werden nie finanziert.
1–2%
Laufende jährliche Kosten
Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuer, Nebenkosten, Erneuerungsfonds und der Eigenmietwert, der als Einkommen versteuert wird.
?
Mieten könnte sich lohnen
In Schweizer Städten schlägt Mieten und Investieren der Differenz den Kauf über 10–15 Jahre oft. Eigentum bindet Ihr Kapital, verringert die Diversifikation und kostet mehr als die meisten Käufer erwarten.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten. Der Tragbarkeitstest oben zeigt, was Sie können. Ob Sie es sollten, hängt davon ab, wie lange Sie bleiben wollen, von Ihren alternativen Anlagen und wie viel Flexibilität Sie brauchen.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch etwa CHF 1.02M?
- Eine Vier-Zimmer-Wohnung in Bern · CHF 980k1.04×
- Eine 12-Meter-Segelyacht am Genfersee mit 15 Jahren Liegeplatzgebühren · CHF 750k1.36×
- Das Lebenseinkommen eines mittleren Schweizer Bäckers (40 Arbeitsjahre, nach Steuern) · CHF 2.60M0.39×
- Studiengebühren für einen Studenten an der EHL Lausanne, sechs volle BBA-Zyklen · CHF 912k1.12×
- CHF 4'000 pro Monat zu 6% real angelegt über 20 Jahre (Endwert) · CHF 1.83M0.56×
- Eine mediane Vier-Zimmer-Wohnung in Zürich · CHF 1.78M0.57×
- Ein Chalet in Verbier mit Blick auf den Grand Combin · CHF 2.40M0.42×
- Ein Porsche 911 GT3, alle drei Jahre ersetzt, für die nächsten 40 Jahre · CHF 3.08M0.33×
- Eine Villa am Luganersee mit 800 m² Garten · CHF 3.50M0.29×
Vollständige Einkommens- × Eigenmittel-Matrix anzeigen
Einkommen ⬇ / Barmittel ➡
CHF 30k
CHF 60k
CHF 100k
CHF 200k
30'000/yr
CHF 170k
einkommensgebunden
CHF 170k
einkommensgebunden
CHF 170k
einkommensgebunden
CHF 170k
einkommensgebunden
50'000/yr
CHF 283k
einkommensgebunden
CHF 283k
einkommensgebunden
CHF 283k
einkommensgebunden
CHF 283k
einkommensgebunden
80'000/yr
CHF 300k
eigenkapitalgebunden
CHF 453k
einkommensgebunden
CHF 453k
einkommensgebunden
CHF 453k
einkommensgebunden
120'000/yr
CHF 300k
eigenkapitalgebunden
CHF 600k
eigenkapitalgebunden
CHF 679k
einkommensgebunden
CHF 679k
einkommensgebunden
180'000/yr
CHF 300k
eigenkapitalgebunden
CHF 600k
eigenkapitalgebunden
CHF 1M
barmittelgebunden
CHF 1.02M
einkommensgebunden
Ihre Pensionskasse ist für diese Tabelle auf CHF 100k fixiert.
My Finance Tools · Portfolio-TrackerKostenloses Konto
Sie haben die 20%. Verlieren Sie sie jetzt nicht.
Verfolgen Sie jedes Konto, das in Ihre Eigenmittel einfliesst: Bankguthaben, Pensionskasse und 3a, Depot, sogar Krypto — an einem Ort. Wir führen genau diesen Tragbarkeitstest jede Nacht gegen Ihre aktuellen Salden durch und sagen Ihnen, wann Sie die Schwelle überschreiten.
Täglicher Hypotheken-Bereitschafts-Score
Multi-Währung, Multi-Bank, Multi-Broker
Schweizer Hosting, nur Lesezugriff, kein Handel
Keine Kreditkarte nötigJederzeit kündbarDaten in der Schweiz gehostet2 Minuten Einrichtung
Nächste Schritte
Tools und Guides, die Sie ans Ziel bringen.
HypothekenrechnerErstellen Sie einen Amortisationsplan mit Sondertilgungen. Sehen Sie Gesamtzinsen und wie schnell Sie abbezahlen.BerechnenSparziel-PlanerSetzen Sie Ihr Eigenmittel-Ziel und eine Frist. Wir berechnen die monatliche Sparrate, die Sie brauchen.PlanenZinseszinsrechnerSehen Sie, wie Ihre Eigenmittel-Ersparnisse über die Zeit wachsen. Visualisieren Sie den Unterschied eines weiteren Jahres.ProjizierenIhr erstes Eigenheim kaufenEin Schritt-für-Schritt-Guide zu Eigenmitteln, Hypothekenoptionen und den wahren Kosten des Wohneigentums.Lesen
Häufig gefragt
Schweizer Banken prüfen zwei Grenzen gleichzeitig. Erstens müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen, wovon mindestens die Hälfte (10%) «harte Eigenmittel» wie Bargeld, Säule 3a oder Wertschriften sein müssen. Zweitens dürfen Ihre jährlichen Wohnkosten (berechnet mit einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5%, plus 1% Unterhaltskosten und Amortisation) ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Die niedrigere der beiden Obergrenzen bestimmt Ihr tatsächliches Budget.
Der kalkulatorische Zinssatz von 5% ist ein Stresstest, der durch die FINMA-Selbstregulierung vorgeschrieben ist. Er soll sicherstellen, dass Sie die Hypothek auch dann bedienen können, wenn die Zinsen auf ein langfristiges Durchschnittsniveau zurückkehren. In der Praxis liegt Ihre monatliche Zahlung näher bei 2%, aber die Bank (und Ihr Kreditlimit) wird für 5% bemessen.
Ja, bis zur Hälfte der 20% Eigenmittel. Die andere Hälfte (10% harte Eigenmittel) muss von ausserhalb der zweiten Säule stammen. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse reduziert Ihre zukünftigen Altersleistungen und den Invaliditätsschutz, und der Betrag wird bei der Auszahlung zu einem separaten, reduzierten Satz besteuert.
Drei Posten: kalkulatorische Zinsen von 5% auf die gesamte Hypothek; Amortisation von 80% auf 66,7% Belehnung über 15 Jahre; und Unterhalts- und Nebenkosten von rund 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr. Liegenschaftssteuern und laufende Nebenkosten kommen im Alltag noch hinzu, sind aber nicht Teil des Tragbarkeitstest selbst.
Der 33%/5%-Test stammt aus der Vor-Tiefzins-Ära und wurde nach 2008 bewusst konservativ beibehalten, um die Verschuldung der Haushalte niedrig zu halten. Die Kehrseite ist der weltweit stabilste Hypothekarmarkt: Schweizer Hypothekarausfallraten liegen unter 0,1%, und diese Stabilität ist in die tiefsten Langfristzinsen Europas eingepreist.
Die Regeln sind national. Jede Schweizer Bank verwendet dieselbe FINMA-Selbstregulierung. Was sich ändert, sind die Immobilienpreise, die Sie für Ihr Budget finden können. In günstigen Kantonen wie Jura, Glarus oder Solothurn reicht dasselbe Einkommen etwa 50–70% weiter als in Zürich oder Zug.