Hypotheken-Rechner
Sehen Sie die Zahlung, die Sie tatsächlich leisten werden, inklusive Steuern, Versicherung und PMI, nicht nur Kapital und Zinsen. Beobachten Sie dann, wie Sonderzahlungen Jahre an Zinsen einsparen und PMI früher beenden.
1Die Immobilie
20% des Preises
% / Jahr
Darlehensbetrag360.00080% LTV
2Steuern, Versicherung & Gebühren
%
Kein PMI: Ihre Anzahlung von 20%+ vermeidet die Hypothekenversicherung.
3Konditionen
Jahre
Zahlungshäufigkeit
4SonderzahlungenOptional
Ihre monatliche GesamtzahlungMonatlich
2.817 / Monat
Gesamtbetrag (PITI) für ein 360.000-Darlehen zu 6.25%. Kapital und Zinsen: 2.217/Monat.
Kapital & Zinsen2.217
Grundsteuer450
Gebäudeversicherung150
Anzahlung
90.000
Gesamtzinsen
437.969
Tilgungszeit
30 Jahre
Gesamtkosten
1.013.969
Über die gesamte Laufzeit
SaldoGetilgtes KapitalGezahlte Zinsen
374k
281k
187k
94k
0
jetzt5J10J15J20J25J30J
Bei einem 360.000-Darlehen zu 6.25% über 30 Jahre beträgt Ihre monatliche Gesamtzahlung (PITI) 2.817. Die gesamten Zinsen betragen 437.969 und die Gesamtkosten 1.013.969.
So verwenden Sie diesen Rechner
Vom Immobilienpreis zu Ihren tatsächlichen monatlichen Kosten.
1
Immobilie eingeben
Geben Sie den Kaufpreis und Ihre Anzahlung ein (als Betrag oder Prozentsatz). Wir berechnen den Darlehensbetrag und füllen Preis und Zinssatz aus Ihrer Hypothek vor, wenn Sie angemeldet sind.
2
Die realen Kosten hinzufügen
Grundsteuer, Versicherung, HOA und, wenn Ihre Anzahlung unter 20% liegt, Hypothekenversicherung (PMI). Diese verwandeln eine reine Kapital-und-Zinsen-Zahl in die Zahlung, die Sie tatsächlich leisten.
3
Konditionen festlegen
Wählen Sie die Darlehenslaufzeit, die Zahlungshäufigkeit und optional ein Startdatum, damit der Plan echte Kalendermonate anzeigt.
4
Schneller tilgen
Fügen Sie eine Sonderzahlung hinzu, geben Sie den Zeitpunkt in Jahren an, und sehen Sie, wie viel Zinsen Sie sparen und wie viele Jahre Sie einsparen, plus wann genau PMI entfällt.
Wichtige Begriffe
Die Mechanik einer Hypothek.
PITI: die tatsächliche Zahlung
Kreditgeber denken in PITI: Kapital (Principal), Zinsen (Interest), Steuern (Taxes) und Versicherung (Insurance). Ihre tatsächlichen monatlichen Kosten sind die Darlehenszahlung plus Grundsteuer, Gebäudeversicherung, eventuelle HOA-Beiträge und PMI. Nur Kapital und Zinsen zu budgetieren unterschätzt, was Sie wirklich zahlen.
Beleihungsauslauf (LTV)
Das Darlehen als Prozentsatz des Immobilienwerts. Eine Anzahlung von 20% bedeutet 80% LTV. Der LTV bestimmt, ob Sie PMI zahlen, und beeinflusst Ihren Zinssatz. Deshalb kann eine höhere Anzahlung Ihre Kosten auf mehrere Arten senken.
PMI und wann es endet
Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, wenn Ihre Anzahlung unter 20% liegt. Sie ist eine zusätzliche monatliche Belastung, die kein Eigenkapital aufbaut, aber automatisch entfällt, sobald Sie den Restbetrag auf 80% des Immobilienwerts getilgt haben.
Tilgung
Wie ein Darlehen in gleichen Raten zurückgezahlt wird. Anfangs ist der größte Teil jeder Zahlung Zinsen; mit der Zeit sinkt der Saldo und mehr fließt in die Tilgung. Sonderzahlungen gehen direkt an das Kapital und eliminieren alle künftigen Zinsen, die dieses Kapital verursacht hätte.
Sonderzahlungen
Alles über der planmäßigen Zahlung reduziert das Kapital direkt, löscht also künftige Zinsen und verkürzt das Darlehen. Da Hypotheken über Jahrzehnte laufen, spart selbst eine bescheidene frühe Sonderzahlung eine überraschend große Summe.
Gesamtkosten des Eigentums
Über die volle Laufzeit können allein die Zinsen den Kaufpreis der Immobilie erreichen, und Steuern, Versicherung und PMI kommen noch hinzu. Die Gesamtkosten zu betrachten, nicht nur die monatliche Rate, ist der ehrliche Weg, Darlehen zu vergleichen und Sonderzahlungen abzuwägen.
Die 28/36-Regel für die Leistbarkeit
Ein schneller Test, wie viel Haus Sie sich leisten können: Die volle Wohnkostenrate (PITI) sollte unter 28% des Bruttomonatseinkommens bleiben, alle Schuldenraten zusammen unter 36%. Bei 8.000 $ brutto heißt das höchstens 2.240 $ fürs Wohnen und 2.880 $ inklusive Autokredit, Karten und Studienschulden. Banken prüfen mit ähnlichen Quoten, aber die Regel ist auch eine persönliche Leitplanke: Eine Rate, die den 28%-Test besteht, lässt Raum für Sparen, Reparaturen und alles, was ein Hypothekenrechner nicht sieht.
Discount Points und der Break-even
Ein Discount Point kostet vorab 1% der Darlehenssumme und senkt den Zinssatz typischerweise um etwa 0,25%. Bei einem 30-jährigen Darlehen über 300.000 $ kostet ein Punkt 3.000 $ und senkt die Rate von rund 1.896 $ bei 6,5% auf 1.847 $ bei 6,25%, also etwa 49 $ pro Monat. Teilen Sie Kosten durch Ersparnis: 3.000 $ / 49 $ sind rund 61 Monate, der Break-even liegt also bei etwa fünf Jahren. Punkte lohnen sich nur, wenn Sie das Darlehen länger behalten; wer früher verkauft oder umschuldet, lässt sie besser weg.
Tipps zum Sparen
Kleine Schritte, große Ersparnisse.
20% anzahlen und PMI vermeiden
Eine Anzahlung von 20% vermeidet die Hypothekenversicherung vollständig. Wenn Sie nah dran sind, kann der zusätzliche Betrag eine monatliche Belastung entfernen, die Ihnen kein Eigenkapital aufbaut.
Den gesamten PITI einplanen
Kreditgeber prüfen Ihre Tragfähigkeit anhand der vollen Zahlung inklusive Steuern und Versicherung. Planen Sie mit dieser Zahl, nicht mit der reinen Kapital-und-Zinsen-Rate, damit die tatsächlichen Kosten Sie nie überraschen.
Die Zahlung aufrunden
Wenn Sie Ihre Zahlung aufrunden, geht die Differenz jeden Monat direkt an das Kapital. Das ist schmerzlos und spart leise Jahre beim Darlehen ein.
PMI früher beenden mit Sonderzahlungen
Zusätzliche Kapitalzahlungen bringen Sie schneller auf 20% Eigenkapital, was PMI vorzeitig beenden kann. Beobachten Sie, wie sich der PMI-Endpunkt verschiebt, wenn Sie die Sonderzahlung erhöhen.
Gesamtzinsen vergleichen, nicht die Rate
Eine niedrigere monatliche Rate bei längerer Laufzeit kostet in der Regel insgesamt deutlich mehr. Vergleichen Sie bei der Wahl der Laufzeit die Gesamtzinsen, nicht nur die Monatsrate.
Rate nach Sonderzahlung neu berechnen
Nach einer großen Einmalzahlung berechnen manche Banken die Rate gegen eine kleine Gebühr neu (Recast): gleicher Zins, gleiche Laufzeit, aber auf den niedrigeren Saldo. Sonderzahlungen verkürzen das Darlehen; ein Recast senkt stattdessen die Monatsrate.
FAQ
Was ist PITI und warum ist es wichtig?+
PITI steht für Principal (Kapital), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung): die vier Bestandteile einer typischen Hypothekenzahlung, plus HOA und PMI wo zutreffend. Es ist wichtig, weil Ihre tatsächlichen monatlichen Kosten der volle PITI-Betrag sind, der Hunderte über der reinen Kapital-und-Zinsen-Zahl liegen kann, die die meisten Rechner zeigen.
Wie wird der Darlehensbetrag berechnet?+
Er ergibt sich aus dem Immobilienpreis abzüglich Ihrer Anzahlung. Geben Sie die Anzahlung als Betrag oder Prozentsatz ein, und wir berechnen das Darlehen, den Beleihungsauslauf und ob PMI anfällt.
Wann muss ich PMI zahlen?+
In der Regel, wenn Ihre Anzahlung unter 20% des Immobilienwerts liegt. Dieser Rechner fügt PMI in diesem Fall automatisch hinzu und entfernt es, sobald Ihr Restbetrag auf 80% des Preises fällt. Eine höhere Anzahlung oder Sonderzahlungen können PMI vermeiden oder früher beenden.
Sparen Sonderzahlungen wirklich so viel?+
Ja. Jeder zusätzliche Euro geht vollständig ans Kapital und entfernt dauerhaft die Zinsen, die dieser Betrag für den Rest der Laufzeit verursacht hätte. Früh geleistet, wenn der Saldo am höchsten ist, ist der Effekt groß, und er kann auch PMI früher beenden.
Ist zweiwöchentliche Zahlung besser als monatlich?+
Meistens ja. Wenn Sie alle zwei Wochen die Hälfte Ihrer Monatsrate zahlen, ergeben sich 26 Halbzahlungen oder 13 volle Zahlungen pro Jahr statt 12. Die zusätzliche Zahlung geht ans Kapital und kann ein 30-Jahres-Darlehen um mehrere Jahre verkürzen.
Sind Grundsteuer und Versicherung Schätzungen?+
Ja. Sie variieren stark je nach Standort und Immobilie. Geben Sie daher Ihre eigenen Werte ein, sobald Sie diese kennen. Die Standardwerte sind Platzhalter, um zu zeigen, wie Steuern und Versicherung die Gesamtzahlung beeinflussen.
Wie viel günstiger ist ein 15-Jahres-Darlehen gegenüber 30 Jahren?+
Bei den Zinsen dramatisch günstiger, aber mit höherer Rate. Bei 300.000 $ kostet ein 30-Jahres-Darlehen zu 6,5% etwa 1.896 $ im Monat und rund 382.600 $ Gesamtzinsen. Ein 15-Jahres-Darlehen zu 6,0% (kürzere Laufzeiten sind meist günstiger) kostet etwa 2.532 $ im Monat, aber nur rund 155.700 $ Zinsen, also etwa 227.000 $ weniger. Wählen Sie die 15 Jahre nur, wenn die zusätzlichen 636 $ im Monat weder Notgroschen noch Altersvorsorge unter Druck setzen.
Was bringen 100 $ extra pro Monat wirklich?+
Mehr, als die meisten schätzen. Bei einem Darlehen über 300.000 $ zu 6,5% über 30 Jahre sparen 100 $ zusätzliche Tilgung pro Monat rund 61.000 $ Zinsen, und das Darlehen ist vier Jahre früher abbezahlt. Am stärksten wirkt der Effekt am Anfang, wenn Saldo und Zinsanteil jeder Rate am höchsten sind. Geben Sie Ihre eigenen Zahlen in die Karte für Sonderzahlungen ein, um Ihren genauen Wert zu sehen.
Hypothek früher tilgen oder lieber investieren?+
Zusätzliche Tilgung bringt eine garantierte Rendite in Höhe Ihres Zinssatzes; Investieren bietet eine höhere erwartete, aber unsichere Rendite. Bei einer 3%-Hypothek gewinnt langfristiges Investieren meist rechnerisch; bei 7% ist die garantierte Ersparnis schwer zu schlagen. Füllen Sie zuerst Notgroschen und einen etwaigen Arbeitgeberzuschuss zur Altersvorsorge auf, denn die schlagen beide Optionen. Viele machen einfach beides zugleich, und das ist eine völlig vernünftige Antwort.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?+
Eine gängige Schwelle ist ein Zinssatz, der mindestens 0,75 bis 1 Prozentpunkt unter dem aktuellen liegt, aber der eigentliche Test ist der Break-even. Teilen Sie die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis: 4.500 $ Kosten gegen eine um 150 $ niedrigere Rate ergeben 30 Monate. Behalten Sie Haus und Darlehen länger, lohnt sich die Umschuldung; ziehen Sie womöglich früher aus, nicht. Vorsicht davor, die 30-Jahres-Uhr neu zu starten, das kann die Gesamtzinsen trotz niedrigerem Satz erhöhen.
Dieser Rechner leitet das Darlehen aus dem Immobilienpreis und der Anzahlung ab, tilgt es zu einem festen Zinssatz von 6.25% und addiert Grundsteuer, Versicherung, HOA und PMI, um die vollständige monatliche Zahlung zu zeigen. PMI gilt, solange der Restbetrag 80% des Preises übersteigt, und wird danach automatisch entfernt. Nur zur Veranschaulichung, keine Finanzberatung.
Festzins-Tilgung mit PITI und PMI. Nur zur Veranschaulichung, keine Finanzberatung.