FR Frankreich · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Frankreich leisten?
Ein Haushalt in Frankreich mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfügbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . HCSF-Belastbarkeitstest
EUR 240k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (35%-Regel) · EUR 200k Hypothek auf EUR 40k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Frankreich hat zwei Regeln. Beide müssen erfüllt sein.
Jede französische Bank ist seit 2022 an die HCSF-Verordnung gebunden. Die 35%-Grenze ist die harte — aber ohne genügend Ersparnisse können allein die Notargebühren ein Hindernis sein.
35%
Maximale Schuldendienstquote
Der monatliche Gesamtschuldendienst — Kreditrückzahlung plus obligatorische Kreditnehmerversicherung — darf 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
Schulden <= Einkommen x 0,35
10%
Erwartetes Eigenkapital
Banken erwarten mindestens 10% des Kaufpreises als Eigenkapital zur Deckung der Notargebühren (~8% für Bestandsimmobilien) und Garantiegebühren.
Eigenkapital >= 0,10 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhängig: Sie müssen beide bestehen. Die 35%-Einkommensregel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die Eigenkapitalregel stellt sicher, dass Sie Bargeld für Notargebühren haben.
EUR
1 von 2 Tests fehlgeschlagen.
35%-Einkommensregelfehlen EUR 13k
Sie haben EUR 45k/yrBenötigt EUR 58k/yr
10% Eigenkapitalbestanden
Sie haben EUR 40kBenötigt EUR 30k
Der Hebel, den Sie tatsächlich bewegen können
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (steigt mit Eigenmitteln)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsächlich monatlich zahlen würden.
Frankreich verwendet den tatsächlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,5% über 25 Jahre ist das, wofür Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
18
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane 3-Zimmer-Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen 3-Zimmer-Wohnung (~65m2) in Frankreichs größten Städten.
Paris
EUR 630k
Nice
EUR 343k
Bordeaux
EUR 302k
Aix-en-Provence
EUR 340k
Lyon
EUR 293k
Strasbourg
EUR 254k
Lille
EUR 220k
Nantes
EUR 215k
Toulouse
EUR 214k
Marseille
EUR 230k
ErreichbarAußer ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 240k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die größte finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
~8%
Notargebühren (Bestand)
Bei Bestandsimmobilien betragen die Notargebühren 7-8% des Kaufpreises. Dies umfasst Grunderwerbsteuer, Notargebühren und verschiedene Verwaltungskosten.
1-3%
Grundsteuer + Nebenkosten
Die jährliche Grundsteuer (taxe fonciere) variiert je nach Gemeinde, beträgt aber durchschnittlich 1-2%. Wohnungseigentumskosten kommen bei Wohnungen hinzu.
?
Mieten könnte noch gewinnen
In Paris und anderen teuren Städten spricht die Mieten-vs-Kaufen-Rechnung oft für Mieten und Investieren der Differenz, besonders bei Aufenthalten unter 8-10 Jahren.
Das heißt nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heißt, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefähr EUR 240k?
- Den PEA (Plan d'Épargne en Actions) bis zur Obergrenze von EUR 150.000 ausschöpfen · EUR 150k1.60×
- Eine Zweizimmerwohnung in Toulouse · EUR 180k1.34×
- Ein 10-Meter-Segelboot in La Rochelle mit 10 Jahren Liegeplatzgebühren · EUR 220k1.09×
- Ein Studioapartment in Paris (20 m², 11. Arrondissement) · EUR 250k0.96×
- EUR 800/Monat zu 6 % real investiert über 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 380k0.63×
- Eine Dreizimmerwohnung in Lyons Presqu'île · EUR 420k0.57×
- Eine Haussmann-Wohnung in Nizza (80 m², Meerblick) · EUR 520k0.46×
- Ein Steinbauernhof in der Provence mit 2 Hektar Land · EUR 680k0.35×
- Eine große Familienwohnung im 16. Arrondissement von Paris (100 m²) · EUR 1.10M0.22×
Vollständige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30 000/yr
EUR 163k
einkommensbegrenzt
EUR 192k
einkommensbegrenzt
EUR 231k
einkommensbegrenzt
EUR 327k
einkommensbegrenzt
50 000/yr
EUR 253k
einkommensbegrenzt
EUR 282k
einkommensbegrenzt
EUR 321k
einkommensbegrenzt
EUR 417k
einkommensbegrenzt
80 000/yr
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 417k
einkommensbegrenzt
EUR 455k
einkommensbegrenzt
EUR 551k
einkommensbegrenzt
120 000/yr
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 596k
einkommensbegrenzt
EUR 635k
einkommensbegrenzt
EUR 731k
einkommensbegrenzt
180 000/yr
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 600k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 904k
einkommensbegrenzt
EUR 1000k
einkommensbegrenzt
Nettoeinkommen verwendet. Versicherung bei 0,3% inklusive.
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Häufig gefragt
Der Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) schreibt vor, dass der gesamte Schuldendienst — einschließlich Kreditrückzahlung und obligatorischer Kreditnehmerversicherung — 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten darf. Dies ist eine harte Grenze, die seit Januar 2022 für alle französischen Banken gilt.
Anders als die Schweiz (5% kalkulatorischer Zinssatz) oder Großbritannien (Stresstest bei +3%) betrachtet Frankreich die 35%-Obergrenze selbst als ausreichenden Schutz. Die Logik: Durch die Begrenzung des Schuldendienstes auf 35% des Nettoeinkommens beim tatsächlichen Zinssatz besteht genügend Spielraum für moderate Zinserhöhungen bei variablen Anteilen. Die maximale Laufzeit von 25 Jahren begrenzt das Risiko zusätzlich.
Frais de notaire sind die obligatorischen Transaktionskosten, die beim Kauf an den Notar gezahlt werden. Für Bestandsimmobilien (ancien) betragen sie etwa 7-8% des Kaufpreises. Für Neubauten (neuf) sind sie deutlich niedriger, bei 2-3%. Diese Kosten sind nicht finanzierbar — sie müssen aus Ihren Ersparnissen zusätzlich zur von der Bank geforderten Anzahlung gezahlt werden.
Technisch nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber keine französische Bank wird eine Hypothek ohne diese vergeben. Entscheidend ist: Die Versicherungsprämie zählt zur 35%-Schuldendienstgrenze. Typische Kosten: 0,20-0,40% des geliehenen Betrags pro Jahr, je nach Alter und Gesundheit. Seit dem Lemoine-Gesetz (2022) können Sie den Versicherer jederzeit ohne Gebühren wechseln.
Theoretisch ja — anders als in der Schweiz gibt es in Frankreich keine gesetzliche Mindestanzahlung. In der Praxis erwarten Banken mindestens 10% zur Deckung der Notargebühren (~8% für Bestandsimmobilien) und Garantiegebühren. Einige Banken finanzieren 110% (Preis + Notargebühren) für Gutverdienende mit stabilem Arbeitverhaeltnis, aber dies ist seit der Verschärfung der HCSF-Regeln 2022 selten geworden. Der Prêt à Taux Zéro (PTZ) kann Erstkäufer ebenfalls beim Eigenkapital unterstützen.
Frankreich ist deutlich zugänglicher. Die 35%-Regel verwendet den tatsächlichen Zinssatz (keinen 5%-Stresstest), sodass Ihre Kreditkapazität im Verhältnis zum Einkommen viel höher ist. Die Anzahlungserwartungen sind niedriger (10% vs. 20%), es gibt keine Aufteilung in Vorsorge-/Nicht-Vorsorgemittel, und die Immobilienpreise außerhalb von Paris sind ein Bruchteil der Schweizer Stadtpreise. Allerdings sind die Notargebühren von 8% ein erheblicher Vorabkostenfaktor, den die Schweiz in diesem Ausmaß nicht hat.
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