FR Frankreich · Immobilien-Erschwinglichkeit
Wie viel Haus kann ich mir in Frankreich leisten?
Ein Haushalt in Frankreich mit einem Nettoeinkommen von EURpro Jahr, mit EURan Ersparnissen verfuegbar, kann sich leisten ...
Maximaler Kaufpreis . HCSF-Belastbarkeitstest
EUR 223k
Begrenzt durch Ihr Einkommen (35%-Regel) · EUR 201k Hypothek auf EUR 22k Eigenmittel
Die zwei Regeln
Frankreich hat zwei Regeln. Beide muessen erfuellt sein.
Jede franzoesische Bank ist seit 2022 an die HCSF-Verordnung gebunden. Die 35%-Grenze ist die harte — aber ohne genuegend Ersparnisse koennen allein die Notargebuehren ein Hindernis sein.
35%
Maximale Schuldendienstquote
Der monatliche Gesamtschuldendienst — Kreditrueckzahlung plus obligatorische Kreditnehmerversicherung — darf 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten.
Schulden <= Einkommen x 0,35
10%
Erwartetes Eigenkapital
Banken erwarten mindestens 10% des Kaufpreises als Eigenkapital zur Deckung der Notargebuehren (~8% fuer Bestandsimmobilien) und Garantiegebuehren.
Eigenkapital >= 0,10 x Preis
Ein bestimmtes Objekt im Auge?
Geben Sie einen Preis ein und sehen Sie, wo es scheitert.
Jeder Test ist unabhaengig: Sie muessen beide bestehen. Die 35%-Einkommensregel begrenzt Ihre monatliche Zahlung; die Eigenkapitalregel stellt sicher, dass Sie Bargeld fuer Notargebuehren haben.
EUR
1 von 2 Tests fehlgeschlagen.
35%-Einkommensregelfehlen EUR 15k
Sie haben EUR 45k/yrBenötigt EUR 60k/yr
10% Eigenkapitalbestanden
Sie haben EUR 40kBenötigt EUR 30k
Der Hebel, den Sie tatsaechlich bewegen koennen
Zwei Obergrenzen. Die niedrigere gewinnt.
Bei gleichbleibendem Eigenkapital steigt der leistbare Preis linear mit dem Einkommen — bis die Eigenkapitalregel greift.
Was Sie sich leisten könnenEinkommensgrenze (5,6× brutto)Gesamte Eigenmittel (5× Barmittel + PK)
Ihr monatliches Budget
Was Sie tatsaechlich monatlich zahlen wuerden.
Frankreich verwendet den tatsaechlichen Zinssatz — keinen Stresstest. Ihre monatliche Zahlung bei 3,5% ueber 25 Jahre ist das, wofuer Sie qualifiziert werden und was Sie zahlen.
Monatlicher Spielraum
17
Der Stresstest belastet Sie mit dem 1.0-Fachen dessen, was Sie tatsächlich zahlen. Diese Differenz haben Sie theoretisch, um einen Zinszyklus abzufedern — oder zu investieren, wenn Sie möchten.
Wo Sie damit landen
Mediane 3-Zimmer-Wohnung, nach Stadt.
Ihre Kaufpreisobergrenze (in Cyan) schneidet den Preis einer typischen 3-Zimmer-Wohnung (~65m2) in Frankreichs groessten Staedten.
Paris
EUR 630k
Nice
EUR 343k
Bordeaux
EUR 302k
Aix-en-Provence
EUR 340k
Lyon
EUR 293k
Strasbourg
EUR 254k
Lille
EUR 220k
Nantes
EUR 215k
Toulouse
EUR 214k
Marseille
EUR 230k
ErreichbarAusser ReichweiteIhre Obergrenze · EUR 223k
Bevor Sie unterschreiben
Dies ist wahrscheinlich die groesste finanzielle Verpflichtung Ihres Lebens.
Ein Immobilienkauf ist nicht nur der Preisstempel. Es gibt erhebliche Zusatzkosten, die im obigen Belastbarkeitstest nicht enthalten sind.
~8%
Notargebuehren (Bestand)
Bei Bestandsimmobilien betragen die Notargebuehren 7-8% des Kaufpreises. Dies umfasst Grunderwerbsteuer, Notargebuehren und verschiedene Verwaltungskosten.
1-3%
Grundsteuer + Nebenkosten
Die jaehrliche Grundsteuer (taxe fonciere) variiert je nach Gemeinde, betraegt aber durchschnittlich 1-2%. Wohnungseigentumskosten kommen bei Wohnungen hinzu.
?
Mieten koennte noch gewinnen
In Paris und anderen teuren Staedten spricht die Mieten-vs-Kaufen-Rechnung oft fuer Mieten und Investieren der Differenz, besonders bei Aufenthalten unter 8-10 Jahren.
Das heisst nicht, dass Sie nicht kaufen sollten. Es heisst, dass Sie mit offenen Augen hineingehen sollten.
Zum Vergleich
Was kostet sonst noch ungefaehr EUR 223k?
- Den PEA (Plan d'Épargne en Actions) bis zur Obergrenze von EUR 150.000 ausschöpfen · EUR 150k1.49×
- Eine Zweizimmerwohnung in Toulouse · EUR 180k1.24×
- Ein 10-Meter-Segelboot in La Rochelle mit 10 Jahren Liegeplatzgebühren · EUR 220k1.02×
- Ein Studioapartment in Paris (20 m², 11. Arrondissement) · EUR 250k0.89×
- EUR 800/Monat zu 6 % real investiert über 20 Jahre (Endwert des Portfolios) · EUR 380k0.59×
- Eine Dreizimmerwohnung in Lyons Presqu'île · EUR 420k0.53×
- Eine Haussmann-Wohnung in Nizza (80 m², Meerblick) · EUR 520k0.43×
- Ein Steinbauernhof in der Provence mit 2 Hektar Land · EUR 680k0.33×
- Eine große Familienwohnung im 16. Arrondissement von Paris (100 m²) · EUR 1.10M0.20×
Vollstaendige Einkommens x Eigenkapital-Matrix anzeigen
Einkommen (unten) / Ersparnisse (rechts)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30 000/yr
EUR 149k
einkommensbegrenzt
EUR 149k
einkommensbegrenzt
EUR 149k
einkommensbegrenzt
EUR 149k
einkommensbegrenzt
50 000/yr
EUR 248k
einkommensbegrenzt
EUR 248k
einkommensbegrenzt
EUR 248k
einkommensbegrenzt
EUR 248k
einkommensbegrenzt
80 000/yr
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 397k
einkommensbegrenzt
EUR 397k
einkommensbegrenzt
EUR 397k
einkommensbegrenzt
120 000/yr
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 596k
einkommensbegrenzt
EUR 596k
einkommensbegrenzt
EUR 596k
einkommensbegrenzt
180 000/yr
EUR 300k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 600k
eigenkapitalbegrenzt
EUR 894k
einkommensbegrenzt
EUR 894k
einkommensbegrenzt
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Häufig gefragt
Der Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) schreibt vor, dass der gesamte Schuldendienst — einschliesslich Kreditrueckzahlung und obligatorischer Kreditnehmerversicherung — 35% des Nettohaushaltseinkommens nicht ueberschreiten darf. Dies ist eine harte Grenze, die seit Januar 2022 fuer alle franzoesischen Banken gilt.
Anders als die Schweiz (5% kalkulatorischer Zinssatz) oder Grossbritannien (Stresstest bei +3%) betrachtet Frankreich die 35%-Obergrenze selbst als ausreichenden Schutz. Die Logik: Durch die Begrenzung des Schuldendienstes auf 35% des Nettoeinkommens beim tatsaechlichen Zinssatz besteht genuegend Spielraum fuer moderate Zinserhoehungen bei variablen Anteilen. Die maximale Laufzeit von 25 Jahren begrenzt das Risiko zusaetzlich.
Frais de notaire sind die obligatorischen Transaktionskosten, die beim Kauf an den Notar gezahlt werden. Fuer Bestandsimmobilien (ancien) betragen sie etwa 7-8% des Kaufpreises. Fuer Neubauten (neuf) sind sie deutlich niedriger, bei 2-3%. Diese Kosten sind nicht finanzierbar — sie muessen aus Ihren Ersparnissen zusaetzlich zur von der Bank geforderten Anzahlung gezahlt werden.
Technisch nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber keine franzoesische Bank wird eine Hypothek ohne diese vergeben. Entscheidend ist: Die Versicherungspraemie zaehlt zur 35%-Schuldendienstgrenze. Typische Kosten: 0,20-0,40% des geliehenen Betrags pro Jahr, je nach Alter und Gesundheit. Seit dem Lemoine-Gesetz (2022) koennen Sie den Versicherer jederzeit ohne Gebuehren wechseln.
Theoretisch ja — anders als in der Schweiz gibt es in Frankreich keine gesetzliche Mindestanzahlung. In der Praxis erwarten Banken mindestens 10% zur Deckung der Notargebuehren (~8% fuer Bestandsimmobilien) und Garantiegebuehren. Einige Banken finanzieren 110% (Preis + Notargebuehren) fuer Gutverdienende mit stabilem Arbeitverhaeltnis, aber dies ist seit der Verschaerfung der HCSF-Regeln 2022 selten geworden. Der Pret a Taux Zero (PTZ) kann Erstkaeufer ebenfalls beim Eigenkapital unterstuetzen.
Frankreich ist deutlich zugaenglicher. Die 35%-Regel verwendet den tatsaechlichen Zinssatz (keinen 5%-Stresstest), sodass Ihre Kreditkapazitaet im Verhaeltnis zum Einkommen viel hoeher ist. Die Anzahlungserwartungen sind niedriger (10% vs. 20%), es gibt keine Aufteilung in Vorsorge-/Nicht-Vorsorgemittel, und die Immobilienpreise ausserhalb von Paris sind ein Bruchteil der Schweizer Stadtpreise. Allerdings sind die Notargebuehren von 8% ein erheblicher Vorabkostenfaktor, den die Schweiz in diesem Ausmass nicht hat.