FR France · Accessibilité immobilière

Combien de maison puis-je me permettre en France ?

Un ménage en France avec un revenu net de EURpar an, avec EURd'épargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Test de capacité HCSF
EUR 240k
Limité par votre revenus (règle des 35%) · EUR 200k hypothèque sur EUR 40k fonds propres
Les deux règles

La France a deux règles. Les deux doivent être respectées.

Toutes les banques françaises sont liées par la réglementation HCSF depuis 2022. Le plafond de 35% est le plus strict — mais sans épargne suffisante, les seuls frais de notaire peuvent vous bloquer.

35%
Taux d'effort maximum
Le service de la dette mensuel total — remboursement du prêt plus assurance emprunteur obligatoire — ne peut excéder 35% des revenus nets du ménage. C'est un plafond strict, pas une simple recommandation.
dette <= revenus x 0,35
10%
Apport personnel attendu
Les banques attendent au moins 10% du prix d'achat comme apport personnel pour couvrir les frais de notaire (~8% dans l'ancien) et les frais de garantie. Pas légalement obligatoire, mais pratiquement incontournable.
apport >= 0,10 x prix
Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ça coince.

Chaque test est indépendant : il faut passer les deux. La règle des 35% limite votre mensualité ; la règle d'apport garantit que vous avez le cash pour les frais de notaire et les garanties bancaires.

EUR
EUR 100kEUR 5M
1 tests sur 2 échouent.
✕Règle des 35% de revenusil manque EUR 13k
Vous avez EUR 45k/yrNécessaire EUR 58k/yr
✓10% d'apportréussi
Vous avez EUR 40kNécessaire EUR 30k
Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A épargne fixe, le prix accessible augmente linéairement avec les revenus — jusqu'à ce que la règle d'apport prenne le dessus.

00.4M0.8M1.1M1.5M50k100k150k200k250k300krevenu net du ménage (EUR / an)10% d'apport . EUR 400kPlafond revenus . règle des 35%Vous · EUR 240k
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (augmente avec les fonds propres)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

La France utilise le taux réel — pas de stress test. Votre mensualité a 3,5% sur 25 ans est celle sur laquelle vous êtes évalué et celle que vous payez. L'assurance ajoute environ 0,3% en plus.

Mensualité (3,5%)1 312 / monthMensualité + assurance1 294 / month
Marge mensuelle
18
Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Où ça vous mène

Appartement médian de 3 pièces, par ville.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique de 3 pièces (~65m2) dans les plus grandes villes de France.

Paris
EUR 630k
Nice
EUR 343k
Bordeaux
EUR 302k
Aix-en-Provence
EUR 340k
Lyon
EUR 293k
Strasbourg
EUR 254k
Lille
EUR 220k
Nantes
EUR 215k
Toulouse
EUR 214k
Marseille
EUR 230k
À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 240k
Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se résume pas au prix. Il y a des coûts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

~8%
Frais de notaire (ancien)
Pour un bien ancien, les frais de notaire représentent 7-8% du prix d'achat. Cela couvre les droits de mutation, les émoluments du notaire et divers frais administratifs.
1-3%
Taxe foncière + charges
La taxe foncière annuelle varie selon la commune mais se situe en moyenne a 1-2%. Les charges de copropriété ajoutent 1-3% pour les appartements.
?
Louer pourrait être mieux
A Paris et dans d'autres villes chères, louer et investir la différence est souvent plus avantageux, surtout pour des durées de moins de 8-10 ans.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une échelle

Qu'est-ce qui coûte environ EUR 240k ?

  • Remplir un PEA (Plan d'Épargne en Actions) au plafond de 150 000 EUR · EUR 150k1.60×
  • Un deux-pièces à Toulouse · EUR 180k1.34×
  • Un voilier de 10 mètres amarré à La Rochelle avec 10 ans de frais de port · EUR 220k1.09×
  • Un studio à Paris (20 m², 11e arrondissement) · EUR 250k0.96×
  • 800 EUR/mois investis à 6 % réel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 380k0.63×
  • Un trois-pièces dans la Presqu'île de Lyon · EUR 420k0.57×
  • Un appartement haussmannien à Nice (80 m², vue mer) · EUR 520k0.46×
  • Un mas en pierre en Provence avec 2 hectares de terrain · EUR 680k0.35×
  • Un grand appartement familial dans le 16e arrondissement de Paris (100 m²) · EUR 1.10M0.22×
Voir la matrice complète revenus x apport
revenus (bas) / épargne (droite)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30 000/yr
EUR 163k
limite par les revenus
EUR 192k
limite par les revenus
EUR 231k
limite par les revenus
EUR 327k
limite par les revenus
50 000/yr
EUR 253k
limite par les revenus
EUR 282k
limite par les revenus
EUR 321k
limite par les revenus
EUR 417k
limite par les revenus
80 000/yr
EUR 300k
limite par l'épargne
EUR 417k
limite par les revenus
EUR 455k
limite par les revenus
EUR 551k
limite par les revenus
120 000/yr
EUR 300k
limite par l'épargne
EUR 596k
limite par les revenus
EUR 635k
limite par les revenus
EUR 731k
limite par les revenus
180 000/yr
EUR 300k
limite par l'épargne
EUR 600k
limite par l'épargne
EUR 904k
limite par les revenus
EUR 1000k
limite par les revenus
Revenus nets utilises. Assurance a 0,3% incluse.
Prochaines étapes

Outils et guides pour y arriver.

Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierLouer ou acheter ?Louer et investir l'apport ou acheter : l'année d'équilibre pour votre pays, votre prix et votre loyer.ComparerAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose que le taux d'effort total — remboursement du prêt et assurance emprunteur obligatoire — ne dépasse pas 35% des revenus nets du ménage. C'est un plafond strict applique a toutes les banques françaises depuis janvier 2022.
Contrairement a la Suisse (taux impute de 5%) ou au Royaume-Uni (stress test a +3%), la France considère que le plafond de 35% constitue en soi une protection suffisante. Le raisonnement : en limitant le taux d'effort a 35% des revenus nets au taux réel, il reste une marge suffisante pour des hausses modérées de taux sur les parts variables. La durée maximale de 25 ans limite encore l'exposition au risque.
Les frais de notaire sont les frais de transaction obligatoires verses au notaire lors de l'achat. Pour les biens anciens, ils représentent environ 7-8% du prix d'achat. Pour les biens neufs, ils sont bien plus faibles, de l'ordre de 2-3%. Ces frais ne sont pas finançables — ils doivent provenir de votre épargne en plus de l'apport demande par la banque.
Techniquement pas légalement obligatoire, mais aucune banque française n'accordera de prêt sans. Point crucial : la prime d'assurance compte dans le taux d'effort de 35%. Coût typique : 0,20-0,40% du montant emprunte par an, selon l'âge et la santé. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assureur a tout moment sans frais.
En théorie, oui — contrairement a la Suisse, il n'y a pas d'apport minimum légal en France. En pratique, les banques attendent au moins 10% pour couvrir les frais de notaire (~8% dans l'ancien) et les frais de garantie. Certaines banques financent a 110% (prix + frais de notaire) pour les emprunteurs a hauts revenus avec un emploi stable, mais cela est devenu rare depuis le renforcement des règles HCSF en 2022. Le Prêt a Taux Zéro (PTZ) peut aussi aider les primo-accédants a réduire leur apport.
La France est nettement plus accessible. La règle des 35% utilise le taux réel (pas un taux de stress a 5%), ce qui rend la capacité d'emprunt bien supérieure par rapport aux revenus. Les attentes d'apport sont plus faibles (10% vs 20%), il n'y a pas de distinction épargne retraite/hors retraite, et les prix immobiliers hors Paris sont une fraction des prix urbains suisses. Toutefois, les frais de notaire a 8% représentent un coût initial significatif que la Suisse n'a pas au même niveau.

Calcul selon les règles HCSF : 35% de taux d'effort maximum sur revenus nets, assurance emprunteur a 0,30%, prêt amortissable sur 25 ans a 3,5%. Apport de 10%. Prix médians indicatifs. A titre informatif uniquement, ne constitue pas un conseil en investissement.

Source : HCSF — Haut Conseil de Stabilité Financière (2022)
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