FR France · Accessibilite immobiliere

Combien de maison puis-je me permettre en France ?

Un menage en France avec un revenu net de EURpar an, avec EURd'epargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Test de capacite HCSF
EUR 223k
Limité par votre revenus (regle des 35%) · EUR 201k hypothèque sur EUR 22k fonds propres
Les deux regles

La France a deux regles. Les deux doivent etre respectees.

Toutes les banques francaises sont liees par la reglementation HCSF depuis 2022. Le plafond de 35% est le plus strict — mais sans epargne suffisante, les seuls frais de notaire peuvent vous bloquer.

35%
Taux d'effort maximum
Le service de la dette mensuel total — remboursement du pret plus assurance emprunteur obligatoire — ne peut exceder 35% des revenus nets du menage. C'est un plafond strict, pas une simple recommandation.
dette <= revenus x 0,35
10%
Apport personnel attendu
Les banques attendent au moins 10% du prix d'achat comme apport personnel pour couvrir les frais de notaire (~8% dans l'ancien) et les frais de garantie. Pas legalement obligatoire, mais pratiquement incontournable.
apport >= 0,10 x prix
Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ca coince.

Chaque test est independant : il faut passer les deux. La regle des 35% limite votre mensualite ; la regle d'apport garantit que vous avez le cash pour les frais de notaire et les garanties bancaires.

EUR
EUR 100kEUR 5M
1 tests sur 2 echouent.
✕Regle des 35% de revenusil manque EUR 15k
Vous avez EUR 45k/yrNécessaire EUR 60k/yr
✓10% d'apportréussi
Vous avez EUR 40kNécessaire EUR 30k
Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A epargne fixe, le prix accessible augmente lineairement avec les revenus — jusqu'a ce que la regle d'apport prenne le dessus.

00.4M0.8M1.1M1.5M50k100k150k200k250k300krevenu net du menage (EUR / an)10% d'apport . EUR 400kPlafond revenus . regle des 35%Vous · EUR 223k
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez reellement chaque mois.

La France utilise le taux reel — pas de stress test. Votre mensualite a 3,5% sur 25 ans est celle sur laquelle vous etes evalue et celle que vous payez. L'assurance ajoute environ 0,3% en plus.

Mensualite (3,5%)1 312 / monthMensualite + assurance1 296 / month
Marge mensuelle
17
Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Ou ca vous mene

Appartement median de 3 pieces, par ville.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique de 3 pieces (~65m2) dans les plus grandes villes de France.

Paris
EUR 630k
Nice
EUR 343k
Bordeaux
EUR 302k
Aix-en-Provence
EUR 340k
Lyon
EUR 293k
Strasbourg
EUR 254k
Lille
EUR 220k
Nantes
EUR 215k
Toulouse
EUR 214k
Marseille
EUR 230k
À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 223k
Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se resume pas au prix. Il y a des couts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

~8%
Frais de notaire (ancien)
Pour un bien ancien, les frais de notaire representent 7-8% du prix d'achat. Cela couvre les droits de mutation, les emoluments du notaire et divers frais administratifs.
1-3%
Taxe fonciere + charges
La taxe fonciere annuelle varie selon la commune mais se situe en moyenne a 1-2%. Les charges de copropriete ajoutent 1-3% pour les appartements.
?
Louer pourrait etre mieux
A Paris et dans d'autres villes cheres, louer et investir la difference est souvent plus avantageux, surtout pour des durees de moins de 8-10 ans.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une echelle

Qu'est-ce qui coute environ EUR 223k ?

  • Remplir un PEA (Plan d'Épargne en Actions) au plafond de 150 000 EUR · EUR 150k1.49×
  • Un deux-pièces à Toulouse · EUR 180k1.24×
  • Un voilier de 10 mètres amarré à La Rochelle avec 10 ans de frais de port · EUR 220k1.02×
  • Un studio à Paris (20 m², 11e arrondissement) · EUR 250k0.89×
  • 800 EUR/mois investis à 6 % réel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 380k0.59×
  • Un trois-pièces dans la Presqu'île de Lyon · EUR 420k0.53×
  • Un appartement haussmannien à Nice (80 m², vue mer) · EUR 520k0.43×
  • Un mas en pierre en Provence avec 2 hectares de terrain · EUR 680k0.33×
  • Un grand appartement familial dans le 16e arrondissement de Paris (100 m²) · EUR 1.10M0.20×
Voir la matrice complete revenus x apport
revenus (bas) / epargne (droite)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30 000/yr
EUR 149k
limite par les revenus
EUR 149k
limite par les revenus
EUR 149k
limite par les revenus
EUR 149k
limite par les revenus
50 000/yr
EUR 248k
limite par les revenus
EUR 248k
limite par les revenus
EUR 248k
limite par les revenus
EUR 248k
limite par les revenus
80 000/yr
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 397k
limite par les revenus
EUR 397k
limite par les revenus
EUR 397k
limite par les revenus
120 000/yr
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 596k
limite par les revenus
EUR 596k
limite par les revenus
EUR 596k
limite par les revenus
180 000/yr
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 600k
limite par l'epargne
EUR 894k
limite par les revenus
EUR 894k
limite par les revenus
Revenus nets utilises. Assurance a 0,3% incluse.
Prochaines etapes

Outils et guides pour y arriver.

Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierIntérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.ProjeterAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
Le Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) impose que le taux d'effort total — remboursement du pret et assurance emprunteur obligatoire — ne depasse pas 35% des revenus nets du menage. C'est un plafond strict applique a toutes les banques francaises depuis janvier 2022.
Contrairement a la Suisse (taux impute de 5%) ou au Royaume-Uni (stress test a +3%), la France considere que le plafond de 35% constitue en soi une protection suffisante. Le raisonnement : en limitant le taux d'effort a 35% des revenus nets au taux reel, il reste une marge suffisante pour des hausses moderees de taux sur les parts variables. La duree maximale de 25 ans limite encore l'exposition au risque.
Les frais de notaire sont les frais de transaction obligatoires verses au notaire lors de l'achat. Pour les biens anciens, ils representent environ 7-8% du prix d'achat. Pour les biens neufs, ils sont bien plus faibles, de l'ordre de 2-3%. Ces frais ne sont pas financables — ils doivent provenir de votre epargne en plus de l'apport demande par la banque.
Techniquement pas legalement obligatoire, mais aucune banque francaise n'accordera de pret sans. Point crucial : la prime d'assurance compte dans le taux d'effort de 35%. Cout typique : 0,20-0,40% du montant emprunte par an, selon l'age et la sante. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assureur a tout moment sans frais.
En theorie, oui — contrairement a la Suisse, il n'y a pas d'apport minimum legal en France. En pratique, les banques attendent au moins 10% pour couvrir les frais de notaire (~8% dans l'ancien) et les frais de garantie. Certaines banques financent a 110% (prix + frais de notaire) pour les emprunteurs a hauts revenus avec un emploi stable, mais cela est devenu rare depuis le renforcement des regles HCSF en 2022. Le Pret a Taux Zero (PTZ) peut aussi aider les primo-accedants a reduire leur apport.
La France est nettement plus accessible. La regle des 35% utilise le taux reel (pas un taux de stress a 5%), ce qui rend la capacite d'emprunt bien superieure par rapport aux revenus. Les attentes d'apport sont plus faibles (10% vs 20%), il n'y a pas de distinction epargne retraite/hors retraite, et les prix immobiliers hors Paris sont une fraction des prix urbains suisses. Toutefois, les frais de notaire a 8% representent un cout initial significatif que la Suisse n'a pas au meme niveau.

Calcul selon les regles HCSF : 35% de taux d'effort maximum sur revenus nets, assurance emprunteur a 0,30%, pret amortissable sur 25 ans a 3,5%. Apport de 10%. Prix medians indicatifs. A titre informatif uniquement, ne constitue pas un conseil en investissement.

Source : HCSF — Haut Conseil de Stabilite Financiere (2022)