FR Francia · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Francia?

Un nucleo familiare in Francia con un reddito netto di EURall'anno, con EURdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo di acquisto massimo . Test di sostenibilità HCSF

EUR 240k

Limite determinato da: reddito (regola del 35%) · EUR 200k di ipoteca con EUR 40k di fondi propri

Le due regole

In Francia valgono due regole. Vanno rispettate entrambe.

Dal 2022 tutte le banche francesi sono vincolate dalla normativa HCSF. Il tetto del 35% è quello rigido, ma senza risparmi sufficienti possono bloccarLa anche solo le spese notarili.

35%

Rapporto debito/reddito massimo

Il servizio mensile complessivo del debito (rata del mutuo più assicurazione obbligatoria del mutuatario) non può superare il 35% del reddito netto del nucleo familiare. È un tetto rigido, non un'indicazione.

debito <= reddito x 0,35

10%

Anticipo atteso

Le banche si aspettano almeno il 10% del prezzo di acquisto come apport personnel, per coprire i frais de notaire (~8% per gli immobili esistenti) e i costi di garanzia. Non è un obbligo di legge, ma nella pratica è indispensabile.

apport >= 0,10 x prezzo

Ha già in mente un immobile?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. La regola del 35% del reddito limita la rata mensile; quella dell'anticipo garantisce che Lei abbia liquidità per le spese notarili e le garanzie bancarie.

Prezzo d'acquisto previsto

EUR

EUR 100kEUR 5M

1 test su 2 non superati.

✕Regola del 35% del redditomancano EUR 13k

Lei ha EUR 45k/yrServono EUR 58k/yr

✓Anticipo del 10%superata

Lei ha EUR 40kServono EUR 30k

La leva che può davvero azionare

Due tetti. Vince il più basso.

A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non diventa vincolante la regola dell'anticipo. Oltre quel punto, uno stipendio più alto non Le farà comprare una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

La Francia usa il tasso effettivo, senza stress test. La rata mensile al 3,5% su 25 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga. L'assicurazione aggiunge circa lo 0,3%.

Margine mensile

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove si colloca

Trilocale mediano, per città.

Il Suo tetto di prezzo (in ciano) attraversa il prezzo di un trilocale tipico (~65 m2) nelle principali città francesi. Le città sopra la linea sono fuori portata senza un reddito o risparmi maggiori.

Paris

EUR 630k

Nice

EUR 343k

Bordeaux

EUR 302k

Aix-en-Provence

EUR 340k

Lyon

EUR 293k

Strasbourg

EUR 254k

Lille

EUR 220k

Nantes

EUR 215k

Toulouse

EUR 214k

Marseille

EUR 230k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · EUR 240k

Prima di firmare

Questo è probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

L'acquisto di una casa non si esaurisce nel prezzo. Ci sono costi aggiuntivi rilevanti che non sono inclusi nel test di accessibilità qui sopra.

~8%

Frais de notaire (ancien)

Per gli immobili esistenti le spese notarili ammontano al 7-8% del prezzo di acquisto. Comprendono le imposte di registro (droits de mutation), l'onorario del notaio e vari costi amministrativi. Si pagano in contanti alla firma.

1-3%

Taxe fonciere + spese

L'imposta annuale sugli immobili (taxe fonciere) varia da comune a comune, ma è in media dell'1-2% di un valore di riferimento. Per gli appartamenti, le spese condominiali (charges de copropriete) aggiungono un altro 1-3%.

L'affitto potrebbe ancora convenire

A Parigi e nelle altre città care, il confronto tra affitto e acquisto spesso favorisce l'affitto investendo la differenza, soprattutto per permanenze inferiori a 8-10 anni. La proprietà immobilizza il capitale e comporta elevati costi di transazione.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di accessibilità Le dice cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto tempo pensa di restare, dalle alternative di investimento e dalle dinamiche del mercato locale.

Per avere un'idea

Che altro costa circa EUR 240k?

Riempire un PEA (Plan d'Epargne en Actions) fino al tetto di 150.000 EUR · EUR 150k1.60×
Un appartamento con due camere da letto a Tolosa · EUR 180k1.34×
Una barca a vela di 10 metri ormeggiata a La Rochelle con 10 anni di posto barca · EUR 220k1.09×
Un monolocale a Parigi (20 m2, 11° arrondissement) · EUR 250k0.96×
800 EUR al mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · EUR 380k0.63×
Un appartamento con tre camere nella Presqu'ile di Lione · EUR 420k0.57×
Un appartamento haussmanniano a Nizza (80 m2, vista mare) · EUR 520k0.46×
Un casale in pietra in Provenza con 2 ettari di terreno · EUR 680k0.35×
Un grande appartamento familiare nel 16° arrondissement di Parigi (100 m2) · EUR 1.10M0.22×

Veda la matrice completa reddito x anticipo

reddito (giù) / risparmi (destra)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30 000/yr

EUR 163k

vincolo reddito

EUR 192k

vincolo reddito

EUR 231k

vincolo reddito

EUR 327k

vincolo reddito

50 000/yr

EUR 253k

vincolo reddito

EUR 282k

vincolo reddito

EUR 321k

vincolo reddito

EUR 417k

vincolo reddito

80 000/yr

EUR 300k

vincolo risparmi

EUR 417k

vincolo reddito

EUR 455k

vincolo reddito

EUR 551k

vincolo reddito

120 000/yr

EUR 300k

vincolo risparmi

EUR 596k

vincolo reddito

EUR 635k

vincolo reddito

EUR 731k

vincolo reddito

180 000/yr

EUR 300k

vincolo risparmi

EUR 600k

vincolo risparmi

EUR 904k

vincolo reddito

EUR 1000k

vincolo reddito

Reddito netto. Assicurazione allo 0,3% inclusa.

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Domande frequenti

L'Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) stabilisce che il servizio complessivo del debito, comprese la rata del prestito e l'assicurazione obbligatoria del mutuatario, non può superare il 35% del reddito netto del nucleo familiare. È un tetto rigido imposto a tutte le banche francesi dal gennaio 2022.

A differenza della Svizzera (tasso teorico del 5%) o del Regno Unito (stress test a +3%), la Francia ritiene che il tetto del 35% sia di per sé una protezione sufficiente. Il ragionamento: limitando il servizio del debito al 35% del reddito netto al tasso effettivo, resta un margine sufficiente per rialzi moderati sulle quote a tasso variabile. La durata massima di 25 anni limita ulteriormente l'esposizione al rischio.

I frais de notaire sono i costi di transazione obbligatori pagati al notaio al momento dell'acquisto. Per gli immobili esistenti (ancien) ammontano a circa il 7-8% del prezzo di acquisto. Per le nuove costruzioni (neuf) sono molto più bassi, il 2-3%. Questi costi non sono finanziabili: devono provenire dai Suoi risparmi, oltre all'eventuale anticipo richiesto dalla banca.

Tecnicamente non è prevista dalla legge, ma nessuna banca francese concede un mutuo senza. Soprattutto, il premio rientra nel tetto del 35% del rapporto debito/reddito. Costo tipico: 0,20-0,40% dell'importo preso in prestito all'anno, a seconda di età e stato di salute. Dalla legge Lemoine (2022) si può cambiare assicuratore in qualsiasi momento senza costi.

In teoria sì: a differenza della Svizzera, in Francia non esiste un anticipo minimo per legge. In pratica le banche si aspettano almeno il 10% per coprire i frais de notaire (~8% per l'ancien) e i costi di garanzia. Alcune banche finanziano il 110% (prezzo + spese notarili) a mutuatari con redditi elevati e lavoro stabile, ma dopo la stretta HCSF del 2022 è diventato raro. Anche il Prêt à Taux Zéro (PTZ) può aiutare chi acquista la prima casa a ridurre l'esborso iniziale.

La Francia è molto più accessibile. La regola del 35% usa il tasso effettivo (non uno stress test al 5%), quindi la capacità di indebitamento è molto più alta in rapporto al reddito. L'anticipo atteso è più basso (10% contro 20%), non esiste la distinzione tra fondi previdenziali e non previdenziali e, fuori da Parigi, i prezzi degli immobili sono una frazione di quelli delle città svizzere. I frais de notaire all'8%, però, sono un costo iniziale rilevante che in Svizzera non ha lo stesso peso.

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