CH Suisse · Housing affordability

How much house can I afford in Suisse?

Un ménage en Suisse gagnant CHFpar an, avec CHFen liquidités & 3a plus CHFen caisse de pension disponibles, peut se permettre …

Prix d'achat maximum · Test de capacité financière FINMA

CHF 1.02M

Limité par votre revenu · CHF 815k hypothèque sur CHF 204k fonds propres

Les trois verrous

La Suisse utilise une seule formule. Elle ne bouge pas.

Chaque banque suisse applique la même autorégulation FINMA. Le 5% est le plus connu (les banques dimensionnent votre prêt comme si les taux avaient triplé), mais la règle des fonds propres et celle du tiers sont celles qui limitent la plupart des acheteurs en pratique.

20%

Fonds propres minimum

Au moins 20% du prix d'achat doit provenir de fonds propres. La moitié, les premiers 10%, doivent être des «fonds propres durs» provenant de l'extérieur de la caisse de pension.

0,20 × prix

33%

Charge maximale sur le revenu

Les charges annuelles de logement (intérêts théoriques, amortissement, entretien) ne peuvent excéder un tiers du revenu brut du ménage.

charges ≤ revenu ÷ 3

Taux d'intérêt théorique

Le test est effectué à 5%, et non aux ~1,8% actuels — un test de résistance pour un avenir où les taux reviennent à leur moyenne historique. Il pèse sur votre budget plus que sur votre portefeuille.

taux = 5,00% (fixe)

Vous avez un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez où ça coince.

Le plafond ci-dessus indique ce que vous pouvez acheter. Ceci indique ce qu'il faudrait pour acheter un bien précis. Chaque test est indépendant : vous devez réussir les trois.

Prix d'achat cible

CHF

CHF 100kCHF 5M

Pas encore. 1 des 3 tests échouent.

✕Règle des 33% du revenuil manque CHF 41k

Vous avez CHF 180k/yrNécessaire CHF 221k/yr

✓20% de fonds propresréussi

Vous avez CHF 300kNécessaire CHF 250k

✓10% liquidités hors prévoyanceréussi

Vous avez CHF 200kNécessaire CHF 125k

Le levier que vous pouvez actionner

Trois plafonds. Le plus bas détermine votre logement.

Avec vos liquidités et votre prévoyance fixées, le prix que vous pouvez vous permettre augmente avec le revenu jusqu'à ce qu'une règle de fonds propres intervienne. Au-dessus du coude de la ligne cyan, un salaire plus élevé ne vous achètera pas un logement plus grand ; plus d'épargne, si.

Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)Fonds propres durs (10× liquidités)

Le cauchemar de la banque vs. votre prélèvement

Vous passez le test de résistance. Vous payez le taux réel.

Les banques calculent la capacité financière à 5%. Elles prêtent au taux actuel, environ 1,8% sur un fixe à 5 ans. L'écart est là où la difficulté de qualification se transforme en marge dans votre budget mensuel, pour l'instant.

Marge mensuelle

2'427

Le test de résistance vous facture 1.9× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.

Où cela vous mène

Appartement médian de 4 pièces, par ville.

Votre plafond de prix d'achat (tracé en cyan) coupe le prix d'un appartement typique de 4 pièces dans les neuf plus grands marchés urbains suisses. Les villes au-dessus de la ligne sont hors de portée sans plus de revenus, plus de liquidités ou une autre ville.

Zug

CHF 2.15M

Zurich

CHF 1.78M

Geneva

CHF 1.69M

Lausanne

CHF 1.27M

Lucerne

CHF 1.18M

Lugano

CHF 950k

Basel

CHF 1.06M

Bern

CHF 980k

St. Gallen

CHF 780k

À portéeHors de portéeVotre plafond · CHF 1.02M

Avant de signer

C'est probablement le plus grand engagement financier de votre vie.

Un achat immobilier ne se résume pas au prix. Il y a des coûts importants en plus du prix d'achat qui ne sont pas inclus dans le test de capacité financière ci-dessus — et ils s'accumulent vite.

9–12%

Frais de transaction initiaux

Frais de notaire, registre foncier, droits de mutation cantonaux et frais bancaires. Ils sont payés en espèces en plus des fonds propres et ne sont jamais financés.

1–2%

Charges annuelles récurrentes

Assurance bâtiment, impôt immobilier, charges, fonds de rénovation et la valeur locative imputée qui est imposée comme revenu.

Louer pourrait être plus avantageux

Dans les villes suisses, louer et investir la différence surpasse souvent l'achat sur 10–15 ans. La propriété immobilise votre capital, réduit la diversification et coûte plus que ce que la plupart des acheteurs attendent.

Rien de tout cela ne signifie que vous ne devriez pas acheter. Cela signifie que vous devriez y aller les yeux ouverts. Le test ci-dessus indique ce que vous pouvez faire. Si vous le devriez dépend de la durée de votre séjour prévu, de vos investissements alternatifs et de la flexibilité dont vous avez besoin.

Pour l'échelle

Quoi d'autre coûte environ CHF 1.02M ?

Un appartement de quatre pièces à Berne · CHF 980k1.04×
Un voilier de 12 mètres amarré sur le lac Léman avec 15 ans de frais de port · CHF 750k1.36×
Les revenus de carrière d'un boulanger suisse médian (40 ans, après impôts) · CHF 2.60M0.39×
Frais de scolarité pour un étudiant à l'EHL Lausanne, six cycles BBA complets · CHF 912k1.12×
CHF 4'000 par mois investis à 6% réel sur 20 ans (valeur finale) · CHF 1.83M0.56×
Un appartement médian de quatre pièces à Zurich · CHF 1.78M0.57×
Un chalet à Verbier avec vue sur le Grand Combin · CHF 2.40M0.42×
Une Porsche 911 GT3, remplacée tous les trois ans pendant 40 ans · CHF 3.08M0.33×
Une villa au bord du lac de Lugano avec 800 m² de jardin · CHF 3.50M0.29×

Voir la matrice complète revenu × fonds propres

revenu ⬇ / liquidités ➡

CHF 30k

CHF 60k

CHF 100k

CHF 200k

30'000/yr

CHF 170k

limité par le revenu

CHF 170k

limité par le revenu

CHF 170k

limité par le revenu

CHF 170k

limité par le revenu

50'000/yr

CHF 283k

limité par le revenu

CHF 283k

limité par le revenu

CHF 283k

limité par le revenu

CHF 283k

limité par le revenu

80'000/yr

CHF 300k

limité par les fonds propres

CHF 453k

limité par le revenu

CHF 453k

limité par le revenu

CHF 453k

limité par le revenu

120'000/yr

CHF 300k

limité par les fonds propres

CHF 600k

limité par les fonds propres

CHF 679k

limité par le revenu

CHF 679k

limité par le revenu

180'000/yr

CHF 300k

limité par les fonds propres

CHF 600k

limité par les fonds propres

CHF 1M

limité par les liquidités

CHF 1.02M

limité par le revenu

Votre caisse de pension est fixée à CHF 100k pour ce tableau.

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Prochaines étapes

Outils et guides pour y arriver.

Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.Calculer Planificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.Planifier Intérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.Projeter Acheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire

Questions fréquentes

Les banques suisses appliquent deux limites simultanément. D'abord, vous devez apporter au moins 20% du prix d'achat en fonds propres, dont au moins la moitié (10%) doit être des «fonds propres durs» comme des liquidités, le pilier 3a ou des titres. Ensuite, vos charges annuelles de logement (calculées avec un taux hypothécaire théorique de 5%, plus 1% d'entretien et l'amortissement) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Le plafond le plus bas détermine votre budget réel.

Le taux théorique de 5% est un test de résistance imposé par l'autorégulation FINMA. Il est conçu pour que vous puissiez encore assumer l'hypothèque si les taux reviennent à leur moyenne historique. En pratique, votre mensualité est plus proche de 2%, mais la banque (et votre capacité d'emprunt) est dimensionnée à 5%.

Oui, jusqu'à la moitié des 20% de fonds propres. L'autre moitié (10% de fonds propres durs) doit provenir de sources extérieures au 2e pilier. Un retrait anticipé de la caisse de pension réduit vos futures prestations de vieillesse et votre couverture invalidité, et le montant est imposé à un taux séparé et réduit lors du retrait.

Trois postes : intérêts théoriques de 5% sur l'ensemble de l'hypothèque ; amortissement de 80% à 66,7% de nantissement sur 15 ans ; et frais d'entretien et charges accessoires d'environ 1% de la valeur du bien par an. L'impôt foncier et les charges courantes s'ajoutent dans la réalité mais ne font pas partie du test de capacité financière en soi.

Le test des 33%/5% date d'avant l'ère des taux bas et a été délibérément maintenu conservateur après 2008 pour limiter l'endettement des ménages. La contrepartie est le marché hypothécaire le plus stable au monde : les taux de défaut hypothécaire suisses sont inférieurs à 0,1%, et cette stabilité se reflète dans les taux à long terme les plus bas d'Europe.

Les règles sont nationales. Chaque banque suisse applique la même autorégulation FINMA. Ce qui change, c'est le prix des biens que vous pouvez trouver pour votre budget. Dans les cantons abordables comme le Jura, Glaris ou Soleure, le même revenu va environ 50 à 70% plus loin qu'à Zurich ou Zoug.

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