Calculateur Hypothecaire
Voyez le paiement que vous ferez réellement, taxes, assurance et PMI inclus, pas seulement le capital et les intérêts. Puis observez comment les paiements supplémentaires réduisent des années d'intérêts et mettent fin au PMI plus tôt.
1Le bien immobilier
20% du prix
% / an
Montant du prêt360 00080% LTV
2Taxes, assurance et frais
%
Pas de PMI : votre acompte de 20%+ évite l'assurance hypothécaire.
3Conditions
ans
Fréquence de paiement
4Paiements supplémentairesFacultatif
Votre paiement mensuel totalMensuel
2 817 / mois
tout compris (PITI) pour un prêt de 360 000 à 6.25%. Capital et intérêts : 2 217/mois.
Capital et intérêts2 217
Taxe foncière450
Assurance habitation150
Acompte
90 000
Intérêts totaux
437 969
Durée de remboursement
30 ans
Coût total
1 013 969
Sur toute la durée du prêt
SoldeCapital rembourséIntérêts payés
374k
281k
187k
94k
0
maintenant5a10a15a20a25a30a
Pour un prêt de 360 000 à 6.25% sur 30 ans, votre paiement mensuel tout compris (PITI) est de 2 817. Le total des intérêts payés est de 437 969 et le coût total est de 1 013 969.
Comment utiliser ce calculateur
Du prix du bien à votre coût mensuel réel.
1
Saisissez le bien
Ajoutez le prix d'achat et votre acompte (en montant ou en pourcentage). Nous calculons le montant du prêt et pré-remplissons le prix et le taux depuis votre hypothèque lorsque vous êtes connecté.
2
Ajoutez les coûts réels
Taxe foncière, assurance, HOA et, si votre acompte est inférieur à 20%, assurance hypothécaire (PMI). Ces éléments transforment un chiffre de capital et intérêts en le paiement que vous ferez réellement.
3
Définissez les conditions
Choisissez la durée du prêt, la fréquence de paiement et, en option, une date de début pour que le tableau affiche des mois calendaires réels.
4
Remboursez plus vite
Ajoutez un paiement supplémentaire, programmé en années, et voyez combien d'intérêts vous économisez et combien d'années vous gagnez, plus exactement quand le PMI prend fin.
Concepts clés
La mécanique d'une hypothèque.
PITI : le paiement réel
Les prêteurs raisonnent en PITI : Principal (capital), Interest (intérêts), Taxes et Insurance (assurance). Votre coût mensuel réel est le paiement du prêt plus la taxe foncière, l'assurance habitation, les charges HOA et le PMI. Budgéter uniquement le capital et les intérêts sous-estime ce que vous payez réellement.
Ratio prêt-valeur (LTV)
Le prêt en pourcentage de la valeur du bien. Un acompte de 20% signifie un LTV de 80%. Le LTV détermine si vous payez le PMI et affecte votre taux, c'est pourquoi un acompte plus important peut réduire vos coûts de plusieurs façons.
PMI et quand il prend fin
L'assurance hypothécaire privée protège le prêteur lorsque votre acompte est inférieur à 20%. C'est un coût mensuel supplémentaire qui ne construit aucun capital, mais il disparaît automatiquement une fois que vous avez remboursé le solde à 80% de la valeur du bien.
Amortissement
Comment un prêt est remboursé en paiements égaux. Au début, la majeure partie de chaque paiement est constituée d'intérêts ; avec le temps, le solde baisse et davantage va au capital. Les paiements supplémentaires vont directement au capital, éliminant tous les intérêts futurs que ce capital aurait coûtés.
Paiements supplémentaires
Tout montant au-dessus du paiement prévu réduit le capital directement, supprimant les intérêts futurs et raccourcissant le prêt. Les hypothèques s'étendant sur des décennies, même un paiement supplémentaire modeste effectué tôt permet d'économiser un montant surprenant.
Coût total de propriété
Sur la durée complète, les intérêts seuls peuvent rivaliser avec le prix du bien, et les taxes, l'assurance et le PMI s'ajoutent encore. Regarder le coût total, pas seulement le paiement mensuel, est la façon honnête de comparer les prêts et d'évaluer s'il vaut la peine de payer plus.
La règle des 28/36 pour votre budget
Un test rapide pour savoir quelle maison vous pouvez vous offrir : la mensualité logement complète (PITI) devrait rester sous 28% du revenu brut mensuel, et l'ensemble des mensualités de dettes sous 36%. Avec 8 000 $ bruts, cela donne au plus 2 240 $ pour le logement et 2 880 $ en incluant auto, cartes et prêts étudiants. Les prêteurs utilisent des ratios similaires, mais la règle est aussi un garde-fou personnel : une mensualité qui passe le test des 28% laisse de la place pour l'épargne, les réparations et tout ce qu'un calculateur ne voit pas.
Points d'escompte et seuil de rentabilité
Un point d'escompte coûte 1% du prêt à l'avance et réduit le taux d'environ 0,25%. Sur un prêt de 300 000 $ sur 30 ans, un point coûte 3 000 $ et fait passer la mensualité d'environ 1 896 $ à 6,5% à 1 847 $ à 6,25%, soit près de 49 $ par mois. Divisez le coût par l'économie : 3 000 $ / 49 $ donnent environ 61 mois, soit un seuil de rentabilité d'environ cinq ans. Les points ne valent le coup que si vous gardez le prêt plus longtemps ; si vous comptez déménager ou renégocier avant, passez votre chemin.
Conseils pour payer moins
Petits gestes, grandes économies.
Versez 20% d'acompte pour éviter le PMI
Un acompte de 20% évite entièrement l'assurance hypothécaire. Si vous en êtes proche, trouver le complément peut supprimer un coût mensuel qui ne vous construit aucun capital.
Budgétez le PITI complet
Les prêteurs vous évaluent sur le paiement complet incluant taxes et assurance. Planifiez avec ce chiffre, pas celui du capital et des intérêts, pour que le coût réel ne vous surprenne jamais.
Arrondissez le paiement vers le haut
Arrondir votre paiement vers le haut envoie la différence directement au capital chaque mois. C'est indolore et raccourcit discrètement la durée du prêt de plusieurs années.
Supprimez le PMI plus tôt avec des paiements supplémentaires
Les paiements supplémentaires au capital vous amènent plus vite à 20% de capitaux propres, ce qui peut mettre fin au PMI anticipément. Observez le marqueur de fin du PMI se déplacer à mesure que vous augmentez le paiement supplémentaire.
Comparez les intérêts totaux, pas le paiement
Un paiement mensuel plus faible sur une durée plus longue coûte généralement bien plus au total. Lorsque vous choisissez une durée, regardez les intérêts totaux, pas seulement le paiement mensuel.
Recalcul après un versement unique
Après un gros versement ponctuel, certains prêteurs recalculent le prêt (recast) : même taux, même durée, mais la mensualité est refaite sur le solde réduit, moyennant des frais modestes. Les versements supplémentaires raccourcissent le prêt ; le recast abaisse plutôt la mensualité.
FAQ
Qu'est-ce que le PITI et pourquoi est-ce important ?+
PITI signifie Principal (capital), Interest (intérêts), Taxes et Insurance (assurance) : les quatre composantes d'un paiement hypothécaire typique, plus HOA et PMI le cas échéant. C'est important car votre coût mensuel réel est le PITI complet, qui peut dépasser de plusieurs centaines la simple somme capital et intérêts que montrent la plupart des calculateurs.
Comment le montant du prêt est-il calculé ?+
C'est le prix du bien moins votre acompte. Saisissez l'acompte en montant ou en pourcentage et nous calculons le prêt, le ratio prêt-valeur et si le PMI s'applique.
Quand dois-je payer le PMI ?+
Généralement lorsque votre acompte est inférieur à 20% de la valeur du bien. Ce calculateur ajoute le PMI automatiquement dans ce cas et le supprime lorsque votre solde tombe à 80% du prix. Un acompte plus important, ou des paiements supplémentaires, peuvent l'éviter ou y mettre fin plus tôt.
Les paiements supplémentaires font-ils vraiment une telle différence ?+
Oui. Chaque euro supplémentaire va entièrement au capital, supprimant définitivement les intérêts que ce montant aurait coûtés pour le reste du prêt. Effectués tôt, quand le solde est le plus élevé, l'effet est important, et cela peut aussi mettre fin au PMI plus tôt.
Payer toutes les deux semaines est-il préférable au paiement mensuel ?+
En général oui. Payer la moitié de votre montant mensuel toutes les deux semaines donne 26 demi-paiements, soit 13 paiements complets par an au lieu de 12. Le paiement supplémentaire va au capital et peut raccourcir un prêt de 30 ans de plusieurs années.
La taxe foncière et l'assurance sont-elles des estimations ?+
Oui. Elles varient considérablement selon l'emplacement et le bien, alors saisissez vos propres chiffres quand vous les avez. Les valeurs par défaut sont des indicateurs pour montrer comment les taxes et l'assurance affectent le paiement total.
Un prêt sur 15 ans coûte combien de moins que sur 30 ans ?+
Beaucoup moins d'intérêts, mais une mensualité plus élevée. Sur 300 000 $, un prêt sur 30 ans à 6,5% coûte environ 1 896 $ par mois et près de 382 600 $ d'intérêts au total. Sur 15 ans à 6,0% (les durées courtes obtiennent souvent un meilleur taux), la mensualité est d'environ 2 532 $ mais les intérêts tombent à près de 155 700 $, soit environ 227 000 $ de moins. Ne choisissez les 15 ans que si les 636 $ de plus par mois n'étranglent ni votre épargne de précaution ni votre retraite.
Que rapportent vraiment 100 $ de plus par mois ?+
Plus qu'on ne le croit. Sur un prêt de 300 000 $ à 6,5% sur 30 ans, ajouter 100 $ par mois au capital économise environ 61 000 $ d'intérêts et solde le prêt quatre ans plus tôt. L'effet est maximal au début, quand le solde et la part d'intérêts de chaque mensualité sont les plus élevés. Saisissez vos propres chiffres dans la carte des versements supplémentaires pour connaître votre montant exact.
Rembourser le prêt par anticipation ou investir ?+
Rembourser en avance procure un rendement garanti égal à votre taux ; investir offre un rendement espéré plus élevé mais incertain. Avec un prêt à 3%, l'investissement de long terme gagne généralement sur le papier ; à 7%, l'économie garantie est difficile à battre. Remplissez d'abord votre épargne de précaution et tout abondement employeur pour la retraite, car ils battent les deux options. Beaucoup font un peu des deux, et c'est une réponse parfaitement raisonnable.
Quand la renégociation du prêt vaut-elle le coup ?+
Un seuil courant est un taux inférieur d'au moins 0,75 à 1 point au vôtre, mais le vrai test est le seuil de rentabilité. Divisez les frais par l'économie mensuelle : 4 500 $ de frais contre une mensualité réduite de 150 $ donnent 30 mois. Si vous gardez le logement et le prêt plus longtemps, l'opération est gagnante ; si vous risquez de déménager avant, non. Attention à ne pas repartir sur 30 ans, ce qui peut augmenter les intérêts totaux malgré un taux plus bas.
Ce calculateur détermine le prêt à partir du prix du bien et de l'acompte, l'amortit à un taux fixe de 6.25% et ajoute la taxe foncière, l'assurance, les frais HOA et le PMI pour montrer le paiement mensuel complet. Le PMI s'applique tant que le solde dépasse 80% du prix et est supprimé automatiquement ensuite. À titre indicatif, pas un conseil financier.
Amortissement à taux fixe avec PITI et PMI. À titre indicatif, pas un conseil financier.