NL Pays-Bas · Accessibilite immobiliere
Combien de maison puis-je me permettre aux Pays-Bas ?
Un menage aux Pays-Bas avec un revenu brut de EURpar an, avec EURd'epargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Norme de capacite NIBUD
EUR 253k
Limité par votre revenus (norme NIBUD) · EUR 248k hypothèque sur EUR 5k fonds propres
Les deux regles
Les Pays-Bas ont deux regles. Les deux doivent etre respectees.
Les banques neerlandaises suivent les tables de capacite du NIBUD, appliquees par l'AFM. La norme de revenu est la contrainte dure — mais sans liquidites pour les droits de mutation et les frais de notaire, meme un financement a 100% ne suffira pas.
33%
Norme de revenu NIBUD
Les tables woonquote du NIBUD determinent le pourcentage maximum du revenu brut consacrable aux charges de logement. Aux taux actuels (~4%), cela correspond a environ 4,5-5 fois le revenu brut annuel comme hypotheque maximale.
hypotheque <= NIBUD(revenu, taux)
2%
Frais de mutation (kosten koper)
Contrairement a la plupart des pays, les Pays-Bas autorisent un financement a 100%. Mais il faut des liquidites pour les droits de mutation (2%, ou 0% pour les primo-accedants de moins de 35 ans) et les frais de notaire (~EUR 1 500).
liquidites >= 0,02 x prix + notaire
Un bien en vue ?
Entrez un prix et voyez ou ca coince.
Chaque test est independant : il faut passer les deux. La norme de revenu NIBUD limite le montant de votre hypotheque ; la regle des frais de mutation garantit que vous avez les liquidites pour l'overdrachtsbelasting et les frais de notaire.
EUR
1 tests sur 2 echouent.
Norme de revenu NIBUDil manque EUR 10k
Vous avez EUR 55k/yrNécessaire EUR 65k/yr
2% frais de mutationréussi
Vous avez EUR 20kNécessaire EUR 6k
Le levier que vous pouvez actionner
Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.
A epargne fixe, le prix accessible augmente lineairement avec les revenus — jusqu'a ce que la regle des frais de mutation prenne le dessus.
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel
Ce que vous paieriez reellement chaque mois.
Les Pays-Bas utilisent le taux reel — pas de marge de stress test. Votre mensualite a 4,0% sur 30 ans est celle sur laquelle vous etes evalue et celle que vous payez.
Marge mensuelle
0
Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Ou ca vous mene
Appartement median, par ville.
Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique dans les plus grandes villes des Pays-Bas.
Amsterdam
EUR 480k
Haarlem
EUR 430k
Utrecht
EUR 420k
Leiden
EUR 400k
The Hague
EUR 380k
Eindhoven
EUR 340k
Rotterdam
EUR 330k
Tilburg
EUR 310k
Groningen
EUR 280k
Maastricht
EUR 260k
À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 253k
Avant de signer
C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.
L'achat immobilier ne se resume pas au prix. Il y a des couts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.
2%
Overdrachtsbelasting (droits de mutation)
Taux standard de 2% du prix d'achat pour les logements. Les primo-accedants de moins de 35 ans en sont exemptes (startersvrijstelling) pour les biens jusqu'a EUR 510 000.
~EUR 1 500
Frais de notaire (notariskosten)
Un notaire est requis pour l'acte de transfert et l'acte hypothecaire. Cout typique combine : EUR 1 000-2 000.
0,6%
Commission de garantie NHG
Si votre hypotheque est inferieure a EUR 435 000, vous pouvez demander le NHG. La commission unique de 0,6% vous offre ~0,3% de taux en moins et une protection contre la dette residuelle.
Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.
Pour donner une echelle
Qu'est-ce qui coute environ EUR 253k ?
- Un bateau-maison (woonboot) d'occasion a Groningue · EUR 120k2.10×
- Un deux-pieces a Groningue · EUR 200k1.26×
- 700 EUR/mois investis a 6% reel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 330k0.77×
- Un trois-pieces a Rotterdam-Sud · EUR 280k0.90×
- Une maison mitoyenne (rijtjeshuis) a Eindhoven · EUR 380k0.66×
- Un appartement de canal a Amsterdam Jordaan (45m2) · EUR 450k0.56×
- Une maison individuelle dans un village du Brabant · EUR 550k0.46×
- Une maison de canal monumentale a Amsterdam (grachtenpand, 120m2) · EUR 1.20M0.21×
Voir la matrice complete revenus x epargne
revenus (bas) / epargne (droite)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 138k
limite par les revenus
EUR 138k
limite par les revenus
EUR 138k
limite par les revenus
EUR 138k
limite par les revenus
50.000/yr
EUR 230k
limite par les revenus
EUR 230k
limite par les revenus
EUR 230k
limite par les revenus
EUR 230k
limite par les revenus
80.000/yr
EUR 367k
limite par les revenus
EUR 367k
limite par les revenus
EUR 367k
limite par les revenus
EUR 367k
limite par les revenus
120.000/yr
EUR 551k
limite par les revenus
EUR 551k
limite par les revenus
EUR 551k
limite par les revenus
EUR 551k
limite par les revenus
180.000/yr
EUR 827k
limite par les revenus
EUR 827k
limite par les revenus
EUR 827k
limite par les revenus
EUR 827k
limite par les revenus
Revenus bruts utilises. 100% financement, annuite sur 30 ans a 4,0%.
Quartet . Suivi de portefeuilleCompte gratuit
Il vous manque EUR 5k pour couvrir les frais de mutation.
Suivez chaque compte qui alimente vos kosten koper : livret d'epargne, compte-titres — tout au meme endroit.
Score quotidien de preparation au pret
Multi-devises, multi-banques
Heberge en Europe, lecture seule
Pas de carte requiseRésiliable à tout momentDonnées hébergées en SuisseConfiguration en 2 minutes
Prochaines etapes
Outils et guides pour y arriver.
Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierIntérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.ProjeterAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
Les Pays-Bas sont l'un des rares pays au monde ou l'on peut emprunter 100% de la valeur du bien — aucun apport sur la maison elle-meme. Avant 2013, on pouvait meme emprunter jusqu'a 106%. Cependant, il faut disposer de liquidites pour les droits de mutation (overdrachtsbelasting, 2% pour les non-primo-accedants) et les frais de notaire. Les primo-accedants de moins de 35 ans sont exemptes des droits de mutation, ce qui reduit encore le besoin en fonds propres.
Le NHG est une garantie hypothecaire soutenue par l'Etat pour les biens immobiliers jusqu'a EUR 435 000 (limite 2025). Pour une commission unique de 0,6% du montant du pret, le NHG garantit votre hypotheque — en cas de defaut (divorce, handicap ou chomage), l'Etat couvre la dette residuelle. En contrepartie, les preteurs offrent des taux ~0,3% plus bas. Le NHG est largement utilise : environ 1 hypotheque neerlandaise sur 4 beneficie de la garantie.
Les proprietaires neerlandais peuvent deduire les interets hypothecaires de leur revenu imposable — une subvention importante qui reduit effectivement le cout net de l'emprunt. Le taux de deduction a progressivement diminue (de 52% a 36,97% en 2025) et n'est disponible que pour les prets en annuites ou lineaires entierement rembourses en 30 ans. Cet avantage fiscal est une raison majeure pour laquelle les Pays-Bas autorisent le financement a 100% — l'Etat subventionne effectivement l'accession a la propriete via le systeme fiscal.
Le NIBUD publie des tables annuelles (woonlastpercentages) qui precisent le pourcentage maximum du revenu brut qu'un menage peut consacrer aux charges de logement — la woonquote. Ce pourcentage varie selon le niveau de revenu, le taux d'interet et la presence d'un partenaire. Aux taux actuels (~4%), un menage typique peut emprunter environ 4,5 a 5 fois son revenu brut. Les banques sont legalement tenues d'utiliser ces tables (controle par l'AFM). Les tables tiennent compte des impots, des charges et des couts de base pour garantir la viabilite du pret.
Depuis 2013, seuls les prets en annuites et lineaires ouvrent droit a la deduction des interets hypothecaires. Un pret en annuites a des mensualites fixes (comme dans la plupart des pays) — on paie d'abord surtout des interets puis progressivement du capital. Un pret lineaire a des mensualites decroissantes — on rembourse un montant fixe de capital chaque mois, donc les interets diminuent. Les prets lineaires coutent moins d'interets au total mais ont des mensualites initiales plus elevees. Les deux doivent etre integralement rembourses en 30 ans. Les prets in fine ne donnent plus droit a la deduction fiscale.
L'overdrachtsbelasting est le droit de mutation neerlandais paye lors de l'achat d'un bien immobilier. Le taux standard est de 2% pour les logements (augmente de 2% a 10,4% pour les investisseurs/residences non principales depuis 2023). Les primo-accedants de moins de 35 ans achetant un bien jusqu'a EUR 510 000 (2025) en sont totalement exemptes — une economie substantielle de EUR 7 000-10 000 sur un achat typique. Cette exemption (startersvrijstelling) ne peut etre utilisee qu'une seule fois dans la vie.