NL Pays-Bas · Accessibilité immobilière

Combien de maison puis-je me permettre aux Pays-Bas ?

Un ménage aux Pays-Bas avec un revenu brut de EURpar an, avec EURd'épargne disponible, peut s'offrir ...

Prix d'achat maximum . Norme de capacité NIBUD

EUR 268k

Limité par votre revenus (norme NIBUD) · EUR 248k hypothèque sur EUR 20k fonds propres

Les deux règles

Les Pays-Bas ont deux règles. Les deux doivent être respectées.

Les banques néerlandaises suivent les tables de capacité du NIBUD, appliquées par l'AFM. La norme de revenu est la contrainte dure — mais sans liquidités pour les droits de mutation et les frais de notaire, même un financement a 100% ne suffira pas.

33%

Norme de revenu NIBUD

Les tables woonquote du NIBUD déterminent le pourcentage maximum du revenu brut consacrable aux charges de logement. Aux taux actuels (~4%), cela correspond a environ 4,5-5 fois le revenu brut annuel comme hypothèque maximale.

hypothèque <= NIBUD(revenu, taux)

Frais de mutation (kosten koper)

Contrairement a la plupart des pays, les Pays-Bas autorisent un financement a 100%. Mais il faut des liquidités pour les droits de mutation (2%, ou 0% pour les primo-accédants de moins de 35 ans) et les frais de notaire (~EUR 1 500).

liquidités >= 0,02 x prix + notaire

Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ça coince.

Chaque test est indépendant : il faut passer les deux. La norme de revenu NIBUD limite le montant de votre hypothèque ; la règle des frais de mutation garantit que vous avez les liquidités pour l'overdrachtsbelasting et les frais de notaire.

Prix d'achat cible

EUR

EUR 100kEUR 5M

1 tests sur 2 échouent.

✕Norme de revenu NIBUDil manque EUR 18k

Vous avez EUR 55k/yrNécessaire EUR 73k/yr

✓2% frais de mutationréussi

Vous avez EUR 20kNécessaire EUR 7k

Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A épargne fixe, le prix accessible augmente linéairement avec les revenus — jusqu'à ce que la règle des frais de mutation prenne le dessus.

Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (augmente avec les fonds propres)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)

Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

Les Pays-Bas utilisent le taux réel — pas de marge de stress test. Votre mensualité a 4,0% sur 30 ans est celle sur laquelle vous êtes évalué et celle que vous payez.

Marge mensuelle

Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.

Où ça vous mène

Appartement médian, par ville.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique dans les plus grandes villes des Pays-Bas.

Amsterdam

EUR 480k

Haarlem

EUR 430k

Utrecht

EUR 420k

Leiden

EUR 400k

The Hague

EUR 380k

Eindhoven

EUR 340k

Rotterdam

EUR 330k

Tilburg

EUR 310k

Groningen

EUR 280k

Maastricht

EUR 260k

À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 268k

Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se résume pas au prix. Il y a des coûts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

Overdrachtsbelasting (droits de mutation)

Taux standard de 2% du prix d'achat pour les logements. Les primo-accédants de moins de 35 ans en sont exemptes (startersvrijstelling) pour les biens jusqu'à EUR 510 000.

~EUR 1 500

Frais de notaire (notariskosten)

Un notaire est requis pour l'acte de transfert et l'acte hypothécaire. Coût typique combine : EUR 1 000-2 000.

0,6%

Commission de garantie NHG

Si votre hypothèque est inférieure a EUR 435 000, vous pouvez demander le NHG. La commission unique de 0,6% vous offre ~0,3% de taux en moins et une protection contre la dette résiduelle.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une échelle

Qu'est-ce qui coûte environ EUR 268k ?

Un bateau-maison (woonboot) d'occasion a Groningue · EUR 120k2.23×
Un deux-pièces a Groningue · EUR 200k1.34×
700 EUR/mois investis a 6% réel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 330k0.81×
Un trois-pièces a Rotterdam-Sud · EUR 280k0.96×
Une maison mitoyenne (rijtjeshuis) a Eindhoven · EUR 380k0.70×
Un appartement de canal a Amsterdam Jordaan (45m2) · EUR 450k0.59×
Une maison individuelle dans un village du Brabant · EUR 550k0.49×
Une maison de canal monumentale a Amsterdam (grachtenpand, 120m2) · EUR 1.20M0.22×

Voir la matrice complète revenus x épargne

revenus (bas) / épargne (droite)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 165k

limite par les revenus

EUR 195k

limite par les revenus

EUR 235k

limite par les revenus

EUR 335k

limite par les revenus

50.000/yr

EUR 255k

limite par les revenus

EUR 285k

limite par les revenus

EUR 325k

limite par les revenus

EUR 425k

limite par les revenus

80.000/yr

EUR 390k

limite par les revenus

EUR 420k

limite par les revenus

EUR 460k

limite par les revenus

EUR 560k

limite par les revenus

120.000/yr

EUR 570k

limite par les revenus

EUR 600k

limite par les revenus

EUR 640k

limite par les revenus

EUR 740k

limite par les revenus

180.000/yr

EUR 840k

limite par les revenus

EUR 870k

limite par les revenus

EUR 910k

limite par les revenus

EUR 1.01M

limite par les revenus

Revenus bruts utilises. 100% financement, annuité sur 30 ans a 4,0%.

My Finance Tools · Suivi de portefeuilleCompte gratuit

Il vous manque EUR 7k pour couvrir les frais de mutation.

Suivez chaque compte qui alimente vos kosten koper : livret d'épargne, compte-titres — tout au même endroit.

Suivre vos actifs, gratuit

Pas de carte requiseRésiliable à tout momentDonnées hébergées en SuisseConfiguration en 2 minutes

Prochaines étapes

Outils et guides pour y arriver.

Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.Calculer Planificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.Planifier Louer ou acheter ?Louer et investir l'apport ou acheter : l'année d'équilibre pour votre pays, votre prix et votre loyer.Comparer Acheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire

Questions fréquentes

Les Pays-Bas sont l'un des rares pays au monde ou l'on peut emprunter 100% de la valeur du bien — aucun apport sur la maison elle-même. Avant 2013, on pouvait même emprunter jusqu'à 106%. Cependant, il faut disposer de liquidités pour les droits de mutation (overdrachtsbelasting, 2% pour les non-primo-accédants) et les frais de notaire. Les primo-accédants de moins de 35 ans sont exemptes des droits de mutation, ce qui réduit encore le besoin en fonds propres.

Le NHG est une garantie hypothécaire soutenue par l'État pour les biens immobiliers jusqu'à EUR 435 000 (limite 2025). Pour une commission unique de 0,6% du montant du prêt, le NHG garantit votre hypothèque — en cas de défaut (divorce, handicap ou chômage), l'État couvre la dette résiduelle. En contrepartie, les prêteurs offrent des taux ~0,3% plus bas. Le NHG est largement utilise : environ 1 hypothèque néerlandaise sur 4 bénéficie de la garantie.

Les propriétaires néerlandais peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable — une subvention importante qui réduit effectivement le coût net de l'emprunt. Le taux de déduction a progressivement diminue (de 52% a 36,97% en 2025) et n'est disponible que pour les prêts en annuités ou linéaires entièrement rembourses en 30 ans. Cet avantage fiscal est une raison majeure pour laquelle les Pays-Bas autorisent le financement a 100% — l'État subventionne effectivement l'accession a la propriété via le système fiscal.

Le NIBUD publie des tables annuelles (woonlastpercentages) qui précisent le pourcentage maximum du revenu brut qu'un ménage peut consacrer aux charges de logement — la woonquote. Ce pourcentage varie selon le niveau de revenu, le taux d'intérêt et la présence d'un partenaire. Aux taux actuels (~4%), un ménage typique peut emprunter environ 4,5 a 5 fois son revenu brut. Les banques sont légalement tenues d'utiliser ces tables (contrôle par l'AFM). Les tables tiennent compte des impôts, des charges et des coûts de base pour garantir la viabilité du prêt.

Depuis 2013, seuls les prêts en annuités et linéaires ouvrent droit a la déduction des intérêts hypothécaires. Un prêt en annuités a des mensualités fixes (comme dans la plupart des pays) — on paie d'abord surtout des intérêts puis progressivement du capital. Un prêt linéaire a des mensualités décroissantes — on rembourse un montant fixe de capital chaque mois, donc les intérêts diminuent. Les prêts linéaires coûtent moins d'intérêts au total mais ont des mensualités initiales plus élevées. Les deux doivent être intégralement rembourses en 30 ans. Les prêts in fine ne donnent plus droit a la déduction fiscale.

L'overdrachtsbelasting est le droit de mutation néerlandais paye lors de l'achat d'un bien immobilier. Le taux standard est de 2% pour les logements (augmente de 2% a 10,4% pour les investisseurs/résidences non principales depuis 2023). Les primo-accédants de moins de 35 ans achetant un bien jusqu'à EUR 510 000 (2025) en sont totalement exemptes — une économie substantielle de EUR 7 000-10 000 sur un achat typique. Cette exemption (startersvrijstelling) ne peut être utilisée qu'une seule fois dans la vie.

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