Calculateur Louer ou Acheter
Comparez le coût complet de la location et de l'achat du même logement : intérêts du prêt, frais de transaction, entretien, et le rendement que votre apport pourrait générer s'il était investi.
1Logement et horizon
Préremplit les frais de transaction, les conditions de prêt et la taxe foncière typiques du pays sélectionné. Chaque valeur reste modifiable.
$US
$US
Ce que vous paieriez aujourd'hui pour louer le même logement.
ans
La comparaison suppose une revente à votre départ.
2Prêt immobilier et frais de transaction
%
%
ans
%
Frais uniques à l'achat : droits de mutation, notaire, enregistrement, agence.
%
Déduits du produit de la vente à la fin de l'horizon (commission d'agence, frais).
Montant du prêt $US600 000LTV 80%
3Charges courantes et hypothèses de marché
%
Pourcentage de la valeur du logement : réparations, provisions, assurance.
%
Pourcentage de la valeur du logement. Varie fortement selon le pays et la commune.
%
%
%
Ce que votre apport et vos frais d'acquisition pourraient rapporter par an si vous louiez et les investissiez.
Point d'équilibre
12 ans
Si vous restez au moins 12 ans, acheter revient moins cher que louer, en comptant le capital constitué, les frais d'achat et de revente, et le rendement que votre mise de départ aurait pu générer ailleurs.
Coût net de l'achat
Coût de la location
$US1.2M
$US897k
$US598k
$US299k
$US0
Équilibre · Année 12
Achat4a8a12a16a20a
Les deux courbes montrent le coût net, pas les sorties d'argent. Acheter demande $US172 500 au départ (apport plus frais d'acquisition), mais l'apport lui-même n'est pas un coût : il revient sous forme de capital à la revente. Seuls environ $US67 500 de frais de transaction sont perdus le premier jour. La formule exacte est décrite dans la section méthodologie en bas de cette page.
Achat, net
$US967k
Location
$US1.11M
Différence
$US141k
Mensualité
$US3.8k
Après 20 ans, l'achat vous laisse $US140 507 de mieux que la location, revente du logement comprise.
Si les prix immobiliers croissent...Année d'équilibre selon chaque taux de croissance
Considérez le résultat comme une fourchette, pas comme un point : avec vos hypothèses actuelles, l'équilibre est Année 12 ; si vos placements rapportaient 7%, il passerait à Année 17. De petits changements dans les hypothèses de croissance et de rendement déplacent la réponse de plusieurs années.
Comment utiliser ce calculateur
Trouvez l'année où acheter dépasse louer.
1
Choisissez votre pays
Le préréglage remplit les frais de transaction, le taux et la durée du prêt, la taxe foncière et l'entretien typiques de 15 pays, alignés sur la pratique bancaire publiée. Tout reste modifiable.
2
Décrivez le logement
Saisissez le prix d'achat et le loyer mensuel du même logement, puis indiquez combien de temps vous comptez rester. L'horizon pèse plus que presque toute autre donnée.
3
Vérifiez les hypothèses
Passez en revue l'apport, le taux d'intérêt, les taux de croissance et le rendement que votre apport investi pourrait générer. De petits changements déplacent la réponse, testez donc plusieurs scénarios.
4
Lisez l'année d'équilibre
Le graphique montre le coût net cumulé des deux voies. Là où la courbe de l'achat passe sous celle de la location se trouve votre année d'équilibre. Rester plus longtemps favorise l'achat.
Concepts clés
Les rouages derrière l'année d'équilibre.
Année d'équilibre
La première année où le coût net total de l'achat passe sous le coût total de la location. Avant, le locataire est gagnant ; après, c'est le propriétaire.
Coût d'opportunité
L'argent immobilisé dans l'apport ne peut pas être investi ailleurs. Le calculateur impute au propriétaire le rendement que ce capital aurait pu générer, capitalisé chaque année.
Frais de transaction
Frais d'achat uniques (droits de mutation, notaire, agence, enregistrement) plus les frais de revente à la fin. Ils sont perdus le jour de l'achat et expliquent pourquoi les séjours courts favorisent la location.
Coût net de l'achat
Tout ce que paie le propriétaire (apport, prêt, entretien, taxes, rendement perdu) moins le capital récupéré à la revente : valeur du logement nette des frais de vente, moins le capital restant dû.
Capital constitué
La part du logement qui vous appartient vraiment : valeur actuelle moins le prêt restant. L'amortissement et la hausse des prix la font croître ; les frais de revente réduisent ce que vous récupérez.
Ratio prix-loyer
Prix du logement divisé par le loyer annuel du même logement. Des ratios élevés (Suisse, centres-villes chers) favorisent la location ; des ratios faibles favorisent l'achat.
Amortissement
Chaque mensualité se divise entre intérêts (un vrai coût) et capital (épargne forcée). Au début, les intérêts dominent ; la répartition s'améliore avec le temps.
Horizon de détention
La durée pendant laquelle vous gardez le logement. Plus vous restez, plus les frais de transaction s'étalent sur d'années. Louer ou acheter est donc avant tout une question de temps.
Conseils pour la décision
Comment garder une comparaison honnête.
Restez au-delà de l'année d'équilibre
Les frais de transaction s'amortissent sur la durée du séjour. S'il existe une vraie chance de déménager d'ici 5 ans, la location gagne presque partout.
Comparez le même logement
Le calcul ne vaut que si le loyer correspond à un logement que vous achèteriez vraiment : même taille, même quartier. Comparer une petite location à un grand achat biaise le résultat en faveur de l'achat.
N'oubliez pas l'entretien
Un propriétaire paie chaque année environ 0,5 à 1,5% de la valeur du logement en entretien, assurance et provisions. L'omettre est la façon la plus courante d'embellir le calcul en faveur de l'achat.
Testez une croissance des prix pessimiste
Actionnez le levier de sensibilité avec 1 point de croissance en moins. Si la décision bascule, votre plan dépend de la coopération du marché immobilier, et rien ne la garantit.
Investissez vraiment la différence
La voie de la location ne gagne que si l'apport est réellement investi et le reste. De l'argent qui dort sur un compte courant ne rapporte rien et inverse le résultat.
Tenez compte des spécificités nationales
Les frais d'acquisition vont d'environ 2,5% en Suisse à 10% ou plus en Allemagne et en Espagne. La fiscalité (déductions, valeur locative imputée, plus-values) diffère aussi et peut déplacer le résultat.
FAQ
Est-il moins cher de louer ou d'acheter ?+
Cela dépend du ratio prix-loyer, des frais de transaction, des taux d'intérêt et de la durée de votre séjour. Les séjours courts favorisent la location car les frais d'achat et de revente sont perdus immédiatement ; les séjours longs favorisent l'achat car le capital s'accumule. Ce calculateur détermine l'année d'équilibre avec vos chiffres exacts.
Qu'est-ce que la règle des 5% pour louer ou acheter ?+
Un raccourci populaire : multipliez le prix du logement par 5% et divisez par 12. Si louer le même logement coûte moins cher, la location est probablement plus avantageuse. Les 5% approchent les coûts irrécupérables de la propriété (intérêts, entretien, coût du capital). Ce calculateur remplace le raccourci par une simulation complète année par année.
Comment le calculateur traite-t-il l'apport ?+
L'apport et les frais d'acquisition sont traités comme un capital qu'un locataire aurait investi à la place. Leur rendement perdu est capitalisé au taux attendu et ajouté au coût de l'achat. C'est le coût d'opportunité que les comparaisons simples oublient.
Pourquoi l'achat paraît-il moins avantageux en Allemagne ou en Espagne qu'aux États-Unis ?+
À cause des frais de transaction. Les acheteurs allemands paient 9 à 12% de frais annexes et les espagnols environ 10%, contre à peu près 3% de closing costs aux États-Unis. Ces frais sont perdus dès le premier jour et demandent des années de constitution de capital pour être rattrapés ; l'équilibre arrive donc plus tard.
Le calculateur inclut-il les effets fiscaux ?+
Seulement la taxe foncière, en pourcentage annuel de la valeur. Les effets d'impôt sur le revenu propres à chaque pays (déduction des intérêts, valeur locative imputée en Suisse, exonérations de plus-values) ne sont pas modélisés ; ils peuvent déplacer le résultat dans les deux sens. Vérifiez comment ils s'appliquent à vous avant de décider.
Quel rendement de placement retenir ?+
Un portefeuille d'actions diversifié a rapporté environ 6 à 7% nominal par an sur longue période. Retenez moins si votre argent resterait sur des livrets ou en obligations. Plus le rendement réaliste est élevé, plus l'argument de louer et d'investir est fort.
Que se passe-t-il une fois le prêt remboursé ?+
La mensualité du propriétaire tombe à zéro tandis que le loyer continue de monter : l'achat reçoit un fort coup de pouce à partir de cette année-là. Sur les horizons longs, c'est l'un des principaux moteurs du côté achat, d'où l'importance de la durée du prêt.
Le logement est-il compté comme un actif à la fin ?+
Oui. La simulation suppose une revente à la fin de l'horizon : la valeur du logement, augmentée à votre taux de croissance, moins les frais de vente et le capital restant dû est créditée au propriétaire. Sans ce crédit, l'achat paraîtrait artificiellement cher.
Pourquoi la croissance des loyers compte-t-elle autant ?+
Le loyer se capitalise. À 2% de croissance, un loyer de 2 000 devient environ 2 970 en 20 ans ; à 4%, environ 4 380. La mensualité du prêt est fixe en termes nominaux : une forte inflation des loyers est donc l'un des arguments les plus solides en faveur de l'achat.
Les préréglages par pays sont-ils exacts ?+
Ce sont des points de départ réalistes : taux, durées, apports et frais de transaction typiques par pays, alignés sur les règles bancaires de nos analyses par pays. Votre ville, votre banque et votre dossier différeront ; remplacez toute valeur que vous connaissez mieux.
Les deux voies sont simulées année par année sur 50 ans au maximum. Achat : l'apport et les frais d'acquisition sont payés au départ, le prêt s'amortit mensuellement au taux et à la durée indiqués, l'entretien et la taxe foncière courent en pourcentage de la valeur croissante du logement, et la mise de départ porte un coût d'opportunité capitalisé au rendement attendu. Chaque année, le propriétaire est crédité du capital récupérable à la revente : valeur du logement nette des frais de vente moins le capital restant dû. Location : le loyer est payé mensuellement et croît chaque année au taux indiqué. L'année d'équilibre est la première année où le coût net cumulé de l'achat passe sous le coût cumulé de la location. Les écarts de trésorerie mensuels entre les deux voies ne sont pas réinvestis et les effets d'impôt sur le revenu ne sont pas modélisés. Les préréglages par pays dérivent des règles bancaires et des données de marché de nos analyses d'accessibilité. À titre indicatif seulement, pas un conseil financier.
Préréglages par pays · pratique bancaire nationale d'accessibilité et fourchettes publiées de frais de transaction · illustratif, pas un conseil financier