US Etats-Unis · Accessibilite immobiliere

Combien de maison puis-je me permettre aux Etats-Unis ?

Un menage aux Etats-Unis avec un revenu brut de USDpar an, avec USDd'epargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Test de capacite hypothecaire conventionnel
USD 250k
Limité par votre apport personnel · USD 200k hypothèque sur USD 50k fonds propres
Les deux regles

Les Etats-Unis ont deux regles. Les deux doivent etre respectees.

Les preteurs conventionnels evaluent votre hypotheque contre deux contraintes. Le plafond de 36% DTI limite ce que vous pouvez emprunter ; l'apport de 20% determine le montant de liquidites necessaire.

36%
Ratio d'endettement maximum
Les couts mensuels totaux du logement — paiement hypothecaire plus taxes foncieres — ne peuvent exceder 36% du revenu brut du menage. C'est le ratio DTI frontal utilise par les preteurs conventionnels.
logement <= revenus x 0,36
20%
Apport personnel
Les prets conventionnels exigent 20% d'apport pour eviter l'assurance hypothecaire privee (PMI). Le FHA permet 3,5%, mais le PMI ajoute un cout significatif.
apport >= 0,20 x prix
Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ca coince.

Chaque test est independant : il faut passer les deux. La regle des 36% DTI limite votre mensualite ; la regle des 20% d'apport garantit que vous avez assez de liquidites.

USD
USD 100kUSD 5M
2 tests sur 2 echouent.
✕Regle des 36% DTIil manque USD 556
Vous avez USD 75k/yrNécessaire USD 76k/yr
✕20% d'apportil manque USD 10k
Vous avez USD 50kNécessaire USD 60k
Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A epargne fixe, le prix accessible augmente lineairement avec les revenus — jusqu'a ce que la regle d'apport prenne le dessus.

00.4M0.8M1.1M1.5M50k100k150k200k250k300krevenu brut du menage (USD / an)20% d'apport . USD 250kPlafond revenus . regle des 36% DTIVous · USD 250k
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez reellement chaque mois.

Les Etats-Unis utilisent le taux reel — pas de stress test. Votre mensualite a 6,5% sur 30 ans est celle sur laquelle vous etes evalue et celle que vous payez. La taxe fonciere ajoute environ 1,2% de la valeur du bien par an.

Mensualite (6,5%)1,889 / monthMensualite + taxe fonciere1,814 / month
Marge mensuelle
75
Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Ou ca vous mene

Prix median du logement, par zone metropolitaine.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix medians du logement dans les plus grandes zones metropolitaines americaines.

San Francisco
USD 1.30M
Los Angeles
USD 900k
San Diego
USD 850k
New York
USD 750k
Seattle
USD 750k
Boston
USD 860k
Denver
USD 550k
Austin
USD 450k
Phoenix
USD 420k
Atlanta
USD 380k
Chicago
USD 320k
Houston
USD 310k
À portéeHors de portéeVotre plafond · USD 250k
Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se resume pas au prix. Il y a des couts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

2-5%
Frais de cloture
Frais du preteur, assurance titre, evaluation, honoraires d'avocat et taxes/assurances prepayees representent generalement 2 a 5% du prix d'achat.
1-2%
Taxe fonciere (annuelle)
La taxe fonciere annuelle varie fortement selon l'Etat, de 0,3% a Hawaii a plus de 2,2% dans le New Jersey. La moyenne nationale est d'environ 1,1-1,2%.
?
Charges HOA et PMI
Les coproprietes et communautes planifiees facturent souvent $200-$800/mois en charges HOA. Si votre apport est inferieur a 20%, le PMI ajoute 0,5-1,5% du pret annuellement.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une echelle

Qu'est-ce qui coute environ USD 250k ?

  • Quatre ans de frais de scolarite dans une universite d'Etat (non-resident) · USD 180k1.39×
  • Une Porsche 911 Carrera · USD 115k2.17×
  • Quatre ans de frais de scolarite dans une universite Ivy League · USD 320k0.78×
  • 1 500 $/mois investis a 7% nominal pendant 15 ans (valeur du portefeuille) · USD 475k0.53×
  • Une maison individuelle a Houston (mediane) · USD 310k0.81×
  • Un appartement deux pieces dans le centre de Denver · USD 450k0.56×
  • Une maison de premiere accession en banlieue de Boston · USD 580k0.43×
  • Un appartement une piece a Manhattan (co-op) · USD 750k0.33×
  • Une maison trois chambres dans l'Eastside de Seattle · USD 950k0.26×
Voir la matrice complete revenus x apport
revenus (bas) / epargne (droite)
USD 30k
USD 60k
USD 100k
USD 200k
30,000/yr
USD 119k
limite par les revenus
USD 119k
limite par les revenus
USD 119k
limite par les revenus
USD 119k
limite par les revenus
50,000/yr
USD 150k
limite par l'epargne
USD 199k
limite par les revenus
USD 199k
limite par les revenus
USD 199k
limite par les revenus
80,000/yr
USD 150k
limite par l'epargne
USD 300k
limite par l'epargne
USD 318k
limite par les revenus
USD 318k
limite par les revenus
120,000/yr
USD 150k
limite par l'epargne
USD 300k
limite par l'epargne
USD 476k
limite par les revenus
USD 476k
limite par les revenus
180,000/yr
USD 150k
limite par l'epargne
USD 300k
limite par l'epargne
USD 500k
limite par l'epargne
USD 715k
limite par les revenus
Revenus bruts utilises. Taxe fonciere a 1,2% incluse.
Prochaines etapes

Outils et guides pour y arriver.

Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierIntérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.ProjeterAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
Le ratio d'endettement frontal limite vos couts mensuels totaux de logement — paiement hypothecaire, taxes foncieres et assurance habitation — a 36% de votre revenu mensuel brut. C'est la norme de pret conventionnelle utilisee par Fannie Mae et Freddie Mac. Le DTI arriere (qui inclut toutes les dettes) est generalement plafonne a 43%, mais nous ne modelisons ici que la partie logement.
Les prets FHA sont assures par le gouvernement et permettent un apport de seulement 3,5%, mais ils exigent des primes d'assurance hypothecaire (MIP) pour toute la duree du pret. Les prets conventionnels garantis par Fannie Mae/Freddie Mac exigent 20% d'apport pour eviter l'assurance hypothecaire privee (PMI), mais n'ont plus d'assurance une fois les 20% de capitaux propres atteints. Nous modelisons la voie conventionnelle a 20% car elle represente le cout a long terme le plus bas pour la plupart des emprunteurs.
Les taxes foncieres vont d'environ 0,3% de la valeur estimee a Hawaii a plus de 2,2% dans le New Jersey. La moyenne nationale est d'environ 1,1-1,2%. Nous utilisons 1,2% par defaut dans le modele, mais votre charge fiscale reelle pourrait etre significativement differente. Des Etats comme le Texas et l'Illinois ont des taxes foncieres elevees mais pas d'impot sur le revenu d'Etat, tandis que la Californie a des taxes foncieres plus basses grace a la Proposition 13 mais des impots sur le revenu eleves.
L'assurance hypothecaire privee (PMI) est exigee par les preteurs conventionnels lorsque votre apport est inferieur a 20%. Elle coute generalement 0,5-1,5% du montant du pret par an et protege le preteur (pas vous) en cas de defaut. Le PMI peut etre annule une fois que vous atteignez 20% de capitaux propres dans la maison et est automatiquement resilie a 22% selon le Homeowners Protection Act. C'est pourquoi la voie conventionnelle a 20% d'apport evite entierement le PMI.
Un pret sur 15 ans a generalement un taux d'interet 0,5-0,75% plus bas et economise des dizaines de milliers d'interets au total, mais la mensualite est environ 40-50% plus elevee. Un pret sur 30 ans offre des mensualites plus basses et plus de flexibilite de tresorerie, que vous pouvez investir ailleurs. Nous modelisons le pret fixe a 30 ans car c'est le produit dominant sur le marche americain (~90% des originations) et il represente la base de qualification pour la plupart des acheteurs.
Les frais de cloture couvrent les frais du preteur, l'assurance titre, l'evaluation, les honoraires d'avocat, les taxes et assurances prepayees, et les frais d'enregistrement. Ils representent generalement 2 a 5% du prix d'achat, avec une moyenne nationale d'environ 3%. Contrairement a l'apport, les frais de cloture ne peuvent pas etre integres dans un pret conventionnel — ils doivent etre payes comptant a la cloture. Certains vendeurs peuvent accepter de contribuer aux frais de cloture, surtout dans un marche favorable aux acheteurs.

Calcul selon les regles conventionnelles : 36% de DTI frontal maximum sur revenus bruts, pret amortissable sur 30 ans a 6,5%, apport de 20%, taxe fonciere a 1,2%. Pas de PMI. Prix medians indicatifs. A titre informatif uniquement.

Source : CFPB — Consumer Financial Protection Bureau / Fannie Mae