US États-Unis · Accessibilité immobilière

Combien de maison puis-je me permettre aux États-Unis ?

Un ménage aux États-Unis avec un revenu brut de USDpar an, avec USDd'épargne disponible, peut s'offrir ...

Prix d'achat maximum . Test de capacité hypothécaire conventionnel

USD 250k

Limité par votre apport personnel · USD 200k hypothèque sur USD 50k fonds propres

Les deux règles

Les États-Unis ont deux règles. Les deux doivent être respectées.

Les prêteurs conventionnels évaluent votre hypothèque contre deux contraintes. Le plafond de 36% DTI limite ce que vous pouvez emprunter ; l'apport de 20% détermine le montant de liquidités nécessaire.

36%

Ratio d'endettement maximum

Les coûts mensuels totaux du logement — paiement hypothécaire plus taxes foncières — ne peuvent excéder 36% du revenu brut du ménage. C'est le ratio DTI frontal utilise par les prêteurs conventionnels.

logement <= revenus x 0,36

20%

Apport personnel

Les prêts conventionnels exigent 20% d'apport pour éviter l'assurance hypothécaire privée (PMI). Le FHA permet 3,5%, mais le PMI ajoute un coût significatif.

apport >= 0,20 x prix

Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ça coince.

Chaque test est indépendant : il faut passer les deux. La règle des 36% DTI limite votre mensualité ; la règle des 20% d'apport garantit que vous avez assez de liquidités.

Prix d'achat cible

USD

USD 100kUSD 5M

2 tests sur 2 échouent.

✕Règle des 36% DTIil manque USD 3k

Vous avez USD 75k/yrNécessaire USD 78k/yr

✕20% d'apportil manque USD 10k

Vous avez USD 50kNécessaire USD 60k

Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A épargne fixe, le prix accessible augmente linéairement avec les revenus — jusqu'à ce que la règle d'apport prenne le dessus.

Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (augmente avec les fonds propres)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)

Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

Les États-Unis utilisent le taux réel — pas de stress test. Votre mensualité a 6,5% sur 30 ans est celle sur laquelle vous êtes évalué et celle que vous payez. La taxe foncière ajoute environ 1,2% de la valeur du bien par an.

Marge mensuelle

Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.

Où ça vous mène

Prix médian du logement, par zone métropolitaine.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix médians du logement dans les plus grandes zones métropolitaines américaines.

San Francisco

USD 1.30M

Los Angeles

USD 900k

San Diego

USD 850k

New York

USD 750k

Seattle

USD 750k

Boston

USD 860k

Denver

USD 550k

Austin

USD 450k

Phoenix

USD 420k

Atlanta

USD 380k

Chicago

USD 320k

Houston

USD 310k

À portéeHors de portéeVotre plafond · USD 250k

Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se résume pas au prix. Il y a des coûts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

2-5%

Frais de clôture

Frais du prêteur, assurance titre, évaluation, honoraires d'avocat et taxes/assurances prépayées représentent généralement 2 a 5% du prix d'achat.

1-2%

Taxe foncière (annuelle)

La taxe foncière annuelle varie fortement selon l'État, de 0,3% a Hawaii a plus de 2,2% dans le New Jersey. La moyenne nationale est d'environ 1,1-1,2%.

Charges HOA et PMI

Les copropriétés et communautés planifiées facturent souvent $200-$800/mois en charges HOA. Si votre apport est inférieur a 20%, le PMI ajoute 0,5-1,5% du prêt annuellement.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une échelle

Qu'est-ce qui coûte environ USD 250k ?

Quatre ans de frais de scolarité dans une université d'État (non-résident) · USD 180k1.39×
Une Porsche 911 Carrera · USD 115k2.17×
Quatre ans de frais de scolarité dans une université Ivy League · USD 320k0.78×
1 500 $/mois investis a 7% nominal pendant 15 ans (valeur du portefeuille) · USD 475k0.53×
Une maison individuelle a Houston (médiane) · USD 310k0.81×
Un appartement deux pièces dans le centre de Denver · USD 450k0.56×
Une maison de première accession en banlieue de Boston · USD 580k0.43×
Un appartement une pièce a Manhattan (co-op) · USD 750k0.33×
Une maison trois chambres dans l'Eastside de Seattle · USD 950k0.26×

Voir la matrice complète revenus x apport

revenus (bas) / épargne (droite)

USD 30k

USD 60k

USD 100k

USD 200k

30,000/yr

USD 125k

limite par les revenus

USD 151k

limite par les revenus

USD 187k

limite par les revenus

USD 276k

limite par les revenus

50,000/yr

USD 150k

limite par l'épargne

USD 217k

limite par les revenus

USD 252k

limite par les revenus

USD 341k

limite par les revenus

80,000/yr

USD 150k

limite par l'épargne

USD 300k

limite par l'épargne

USD 350k

limite par les revenus

USD 439k

limite par les revenus

120,000/yr

USD 150k

limite par l'épargne

USD 300k

limite par l'épargne

USD 481k

limite par les revenus

USD 570k

limite par les revenus

180,000/yr

USD 150k

limite par l'épargne

USD 300k

limite par l'épargne

USD 500k

limite par l'épargne

USD 766k

limite par les revenus

Revenus bruts utilises. Taxe foncière a 1,2% incluse.

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Questions fréquentes

Le ratio d'endettement frontal limite vos coûts mensuels totaux de logement — paiement hypothécaire, taxes foncières et assurance habitation — a 36% de votre revenu mensuel brut. C'est la norme de prêt conventionnelle utilisée par Fannie Mae et Freddie Mac. Le DTI arrière (qui inclut toutes les dettes) est généralement plafonne a 43%, mais nous ne modélisons ici que la partie logement.

Les prêts FHA sont assures par le gouvernement et permettent un apport de seulement 3,5%, mais ils exigent des primes d'assurance hypothécaire (MIP) pour toute la durée du prêt. Les prêts conventionnels garantis par Fannie Mae/Freddie Mac exigent 20% d'apport pour éviter l'assurance hypothécaire privée (PMI), mais n'ont plus d'assurance une fois les 20% de capitaux propres atteints. Nous modélisons la voie conventionnelle a 20% car elle représente le coût a long terme le plus bas pour la plupart des emprunteurs.

Les taxes foncières vont d'environ 0,3% de la valeur estimée a Hawaii a plus de 2,2% dans le New Jersey. La moyenne nationale est d'environ 1,1-1,2%. Nous utilisons 1,2% par défaut dans le modèle, mais votre charge fiscale réelle pourrait être significativement différente. Des États comme le Texas et l'Illinois ont des taxes foncières élevées mais pas d'impôt sur le revenu d'État, tandis que la Californie a des taxes foncières plus basses grâce a la Proposition 13 mais des impôts sur le revenu élevés.

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est exigée par les prêteurs conventionnels lorsque votre apport est inférieur a 20%. Elle coûte généralement 0,5-1,5% du montant du prêt par an et protège le prêteur (pas vous) en cas de défaut. Le PMI peut être annule une fois que vous atteignez 20% de capitaux propres dans la maison et est automatiquement résilie a 22% selon le Homeowners Protection Act. C'est pourquoi la voie conventionnelle a 20% d'apport évite entièrement le PMI.

Un prêt sur 15 ans a généralement un taux d'intérêt 0,5-0,75% plus bas et économise des dizaines de milliers d'intérêts au total, mais la mensualité est environ 40-50% plus élevée. Un prêt sur 30 ans offre des mensualités plus basses et plus de flexibilité de trésorerie, que vous pouvez investir ailleurs. Nous modélisons le prêt fixe a 30 ans car c'est le produit dominant sur le marché américain (~90% des originations) et il représente la base de qualification pour la plupart des acheteurs.

Les frais de clôture couvrent les frais du prêteur, l'assurance titre, l'évaluation, les honoraires d'avocat, les taxes et assurances prépayées, et les frais d'enregistrement. Ils représentent généralement 2 a 5% du prix d'achat, avec une moyenne nationale d'environ 3%. Contrairement a l'apport, les frais de clôture ne peuvent pas être intégrés dans un prêt conventionnel — ils doivent être payes comptant a la clôture. Certains vendeurs peuvent accepter de contribuer aux frais de clôture, surtout dans un marché favorable aux acheteurs.

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