DE Allemagne · Accessibilite immobiliere
Combien de maison puis-je me permettre en Allemagne ?
Un menage en Allemagne avec un revenu net de EURpar an, avec EURd'epargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Test de capacite bancaire allemand
EUR 200k
Limité par votre apport personnel · EUR 160k hypothèque sur EUR 40k fonds propres
Les deux regles
L'Allemagne a deux regles. Les deux doivent etre respectees.
Il n'y a pas de reglementation nationale unique comme le HCSF francais ou la formule FINMA suisse. Mais la pratique bancaire allemande converge sur deux garde-fous : un plafond de revenus de 35% et une exigence de fonds propres de 20% — tous deux imposes par le mandat de solvabilite de la BaFin.
35%
Ratio maximal de charges de logement (Belastungsgrenze)
Les charges mensuelles totales de logement — mensualite hypothecaire (annuite) plus charges d'exploitation — ne doivent pas depasser 35% du revenu net du menage. C'est une pratique bancaire, pas une loi stricte, mais quasi universelle.
charges <= revenus x 0,35
20%
Apport personnel attendu (Eigenkapital)
Les banques attendent au moins 20% du prix d'achat comme fonds propres. Les Kaufnebenkosten (9-12% pour droits de mutation, notaire, registre foncier, courtier) doivent etre payes en plus sur l'epargne — ils ne sont pas financables.
fonds propres >= 0,20 x prix
Un bien en vue ?
Entrez un prix et voyez ou ca coince.
Chaque test est independant : il faut passer les deux. La regle des 35% limite votre mensualite ; la regle des 20% garantit que vous avez le cash pour l'apport et les Kaufnebenkosten.
EUR
1 tests sur 2 echouent.
Regle des 35% de revenusréussi
Vous avez EUR 45k/yrNécessaire EUR 45k/yr
20% d'apportil manque EUR 10k
Vous avez EUR 40kNécessaire EUR 50k
Le levier que vous pouvez actionner
Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.
A epargne fixe, le prix accessible augmente lineairement avec les revenus — jusqu'a ce que la regle d'apport prenne le dessus. Au-dela du point de bascule, plus de salaire n'achete pas plus grand ; plus d'epargne, oui.
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel
Ce que vous paieriez reellement chaque mois.
L'Allemagne utilise le taux reel avec un petit tampon — pas de stress test suisse a 5%. Votre mensualite a 3,5% sur 30 ans (2% de remboursement initial) est proche de ce sur quoi vous etes evalue et de ce que vous payez.
Marge mensuelle
133
Le test de résistance vous facture 1.1× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Ou ca vous mene
Appartement median de 3 pieces, par ville.
Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique de 3 pieces (~75m2) dans les plus grandes villes d'Allemagne. Les villes au-dessus de la ligne sont hors de portee sans plus de revenus ou plus d'epargne.
Munich
EUR 580k
Frankfurt
EUR 420k
Hamburg
EUR 380k
Stuttgart
EUR 420k
Berlin
EUR 400k
Duesseldorf
EUR 380k
Cologne
EUR 350k
Hanover
EUR 230k
Leipzig
EUR 200k
Dresden
EUR 195k
À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 200k
Avant de signer
C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.
L'achat immobilier ne se resume pas au prix. Il y a des couts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.
9-12%
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% selon le Land), frais de notaire (~2%), registre foncier (Grundbuch ~0,5%) et commission du courtier (Makler 3-7%). Payes en especes a la cloture et non financables.
2-4 EUR/m2
Hausgeld + Grundsteuer
Le Hausgeld mensuel couvre la reserve d'entretien (Instandhaltungsruecklage), l'assurance du batiment, la gestion et les charges communes. Le Grundsteuer (impot foncier) est en cours de reforme et varie par municipalite.
?
Louer pourrait etre mieux
L'Allemagne a une forte culture locative et des protections pour les locataires (Mietpreisbremse). A Munich et dans d'autres villes cheres, louer et investir la difference est souvent plus avantageux, surtout pour des durees inferieures a 10 ans.
Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.
Pour donner une echelle
Qu'est-ce qui coute environ EUR 200k ?
- Une BMW M3 Competition, avant options · EUR 88k2.27×
- Un nouveau VW ID.7 Pro S, toutes options · EUR 65k3.08×
- Une Porsche 911 Carrera (base, avant options) · EUR 130k1.54×
- Un deux-pieces dans un immeuble ancien a Leipzig · EUR 150k1.33×
- 800 EUR/mois investis a 6% reel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 380k0.53×
- Un trois-pieces a Cologne-Ehrenfeld · EUR 290k0.69×
- Une maison individuelle dans une ville moyenne comme Hanovre · EUR 400k0.50×
- Un appartement familial a Hambourg-Eimsbuettel (90m2) · EUR 450k0.44×
- Un Altbau renove a Berlin-Charlottenburg (100m2) · EUR 550k0.36×
Voir la matrice complete revenus x apport
revenus (bas) / epargne (droite)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 168k
limite par les revenus
EUR 168k
limite par les revenus
EUR 168k
limite par les revenus
50.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 279k
limite par les revenus
EUR 279k
limite par les revenus
EUR 279k
limite par les revenus
80.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 447k
limite par les revenus
EUR 447k
limite par les revenus
120.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 500k
limite par l'epargne
EUR 670k
limite par les revenus
180.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 500k
limite par l'epargne
EUR 1M
limite par l'epargne
Revenus nets utilises. Pas d'assurance incluse.
Quartet . Suivi de portefeuilleCompte gratuit
Vous avez l'Eigenkapital. Faites-le fructifier.
Suivez chaque compte qui alimente votre apport personnel : Tagesgeld, Festgeld, depot ETF, Bausparvertrag — tout au meme endroit. Nous verifions votre capacite d'achat par rapport a vos soldes en direct chaque nuit.
Score quotidien de preparation au pret
Multi-devises, multi-banques
Heberge en Europe, lecture seule
Pas de carte requiseRésiliable à tout momentDonnées hébergées en SuisseConfiguration en 2 minutes
Prochaines etapes
Outils et guides pour y arriver.
Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierIntérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.ProjeterAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
Contrairement a la France (plafond strict du HCSF) ou a la Suisse (33% avec taux de stress a 5%), l'Allemagne n'a pas de formule d'accessibilite unique imposee par la loi. Cependant, la plupart des banques convergent vers une directive pratique : les charges totales de logement — mensualite (annuite) plus charges d'exploitation (Nebenkosten) — ne doivent pas depasser environ 35% du revenu net du menage. La directive de credit immobilier de la BaFin exige une evaluation approfondie de la solvabilite, mais le ratio specifique est laisse a la discretion de la banque.
Eigenkapital (fonds propres) est votre apport personnel. Les banques allemandes attendent typiquement 20-30% du prix d'achat comme Eigenkapital. Point crucial : cela ne couvre que la part du prix d'achat — les Kaufnebenkosten (9-12% pour le notaire, le registre foncier, les droits de mutation et le courtier) doivent etre payes separement a partir de l'epargne et ne sont pas financables. Pour un bien a EUR 300.000, il faut donc EUR 60.000-90.000 d'apport plus EUR 27.000-36.000 de Kaufnebenkosten — soit EUR 87.000-126.000 d'actifs liquides au total.
La Zinsbindung est la periode de taux fixe de votre pret hypothecaire. En Allemagne, vous ne verrouillez pas le taux pour toute la duree du pret. Les periodes typiques de Zinsbindung sont de 10, 15 ou 20 ans. A l'expiration de la Zinsbindung, vous renegociez le taux aux conditions du marche — c'est la Anschlussfinanzierung. Si les taux ont augmente, votre mensualite augmente. Une Zinsbindung de 10 ans offre actuellement le taux le plus bas (~3,5%), mais une de 15 ou 20 ans offre plus de certitude a un taux legerement superieur. Apres 10 ans, vous avez toujours le droit de resilier avec un preavis de 6 mois (BGB §489).
La KfW (Kreditanstalt fuer Wiederaufbau) est la banque de developpement publique allemande. Elle offre des prets bonifies et des subventions pour la construction et la renovation energetiquement efficaces. Le programme KfW 297/298 (construction climatiquement neutre) offre des prets a taux reduit jusqu'a EUR 150.000 pour les constructions neuves efficaces. Le KfW 261/262 (credit logement) offre jusqu'a EUR 150.000 avec un bonus de remboursement pour les renovations energetiques profondes. Ces prets peuvent reduire significativement votre taux effectif, mais sont limites aux biens qualifiants avec des exigences strictes d'efficacite energetique.
Le Grunderwerbsteuer (droits de mutation) est un impot au niveau des Laender en Allemagne. Chaque Bundesland fixe son propre taux, actuellement de 3,5% (Baviere, Saxe) a 6,5% (Brandebourg, Rhenanie-du-Nord-Westphalie, Schleswig-Holstein, Thuringe). Cela cree un ecart enorme dans les couts totaux d'acquisition — acheter un appartement a EUR 400.000 a Munich coute EUR 14.000 en droits de mutation, tandis que le meme prix a Cologne coute EUR 26.000. Certains Laender ont recemment envisage des reductions pour ameliorer l'accessibilite, mais cet impot reste un obstacle significatif.
La Tilgungsrate est le taux de remboursement annuel initial de votre pret hypothecaire. Les banques allemandes exigent au moins 2% (certaines insistent sur 3%). Un taux plus eleve signifie un remboursement plus rapide mais des mensualites plus elevees — a 3,5% d'interet et 2% de Tilgung, un pret de EUR 300.000 coute EUR 1.375/mois ; a 3% de Tilgung, EUR 1.625/mois mais vous etes libre de dettes 10 ans plus tot. La Sondertilgung est un remboursement exceptionnel — la plupart des contrats autorisent 5-10% par an sans penalite. Negociez-le d'emblee : c'est la flexibilite la moins chere d'un pret immobilier allemand.