IT Italie · Accessibilité immobilière

Combien de maison puis-je me permettre en Italie ?

Un ménage en Italie avec un revenu net de EURpar an, avec EURd'épargne disponible, peut s'offrir ...

Prix d'achat maximum . Test rata/reddito

EUR 158k

Limité par votre revenus (règle des 33%) · EUR 123k hypothèque sur EUR 35k fonds propres

Les deux règles

L'Italie a deux règles. Les deux doivent être respectées.

Les banques italiennes appliquent le ratio rata/reddito et les limites LTV standard. Le plafond de 33% des revenus est la contrainte décisive pour la plupart des acheteurs — mais sans 20% d'apport, l'approbation est improbable sauf si vous êtes éligible au Fondo Prima Casa.

33%

Rata/reddito maximum

Le service de la dette mensuel total — remboursement du prêt plus dettes existantes — ne peut excéder 33% des revenus nets du ménage.

rata <= reddito x 0,33

20%

Anticipo (apport personnel)

Les banques financent jusqu'à 80% LTV, ce qui implique au moins 20% du prix comme apport. Le Fondo Prima Casa peut réduire cela a 5-10% pour les primo-accédants éligibles de moins de 36 ans.

anticipo >= 0,20 x prix

Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ça coince.

Chaque test est indépendant : il faut passer les deux. La règle des 33% rata/reddito limite votre mensualité ; la règle des 20% d'anticipo garantit que vous avez un apport suffisant.

Prix d'achat cible

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 tests sur 2 échouent.

✕Règle des 33% rata/redditoil manque EUR 10k

Vous avez EUR 28k/yrNécessaire EUR 38k/yr

✕20% d'anticipoil manque EUR 5k

Vous avez EUR 35kNécessaire EUR 40k

Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A épargne fixe, le prix accessible augmente linéairement avec les revenus — jusqu'à ce que la règle d'apport prenne le dessus.

Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (augmente avec les fonds propres)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)

Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

L'Italie utilise le taux réel — pas de stress test. Votre mensualité a 3,5% taux fixe sur 25 ans est celle sur laquelle vous êtes évalué et celle que vous payez.

Marge mensuelle

Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.

Où ça vous mène

Appartement médian, par ville.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique dans les plus grandes villes d'Italie.

Milan

EUR 380k

Venice

EUR 350k

Florence

EUR 330k

Rome

EUR 270k

Bologna

EUR 300k

Verona

EUR 230k

Naples

EUR 200k

Turin

EUR 150k

Genoa

EUR 130k

Palermo

EUR 120k

À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 158k

Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se résume pas au prix. Il y a des coûts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

2-9%

Imposta di registro

La taxe d'enregistrement est de 2% de la valeur cadastrale pour la résidence principale (prima casa) ou 9% pour une résidence secondaire. La valeur cadastrale est typiquement 60-70% inférieure au prix du marché.

2-3%

Notaio (frais de notaire)

Le notaire gère le transfert légal et l'inscription hypothécaire. Les frais vont de 2-3% du prix d'achat.

0-1%

IMU + condominio

L'IMU (taxe foncière) est exonérée pour la résidence principale. Pour les résidences secondaires, elle s'élève a 0,76-1,06% de la valeur cadastrale par an. Les charges de copropriété mensuelles de 50-200 EUR s'appliquent aux appartements.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une échelle

Qu'est-ce qui coûte environ EUR 158k ?

Un trullo dans les Pouilles avec oliveraie · EUR 80k1.98×
Un nouvel Alfa Romeo Tonale hybride rechargeable · EUR 48k3.30×
Une rénovation complète d'appartement dans un centre historique · EUR 60k2.64×
Un deux-pièces a Palerme · EUR 120k1.32×
Un bilocale dans le quartier San Salvario de Turin · EUR 140k1.13×
500 EUR/mois investis a 6% réel pendant 20 ans (valeur finale) · EUR 235k0.67×
Un trois-pièces dans le centro storico de Bologne · EUR 300k0.53×
Un casale restaure dans la campagne toscane avec 1 hectare · EUR 450k0.35×
Un penthouse a Rome dans le Trastevere (100 m2) · EUR 600k0.26×

Voir la matrice complète revenus x apport

revenus (bas) / épargne (droite)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 192k

limite par les revenus

EUR 232k

limite par les revenus

EUR 332k

limite par les revenus

50.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 280k

limite par les revenus

EUR 320k

limite par les revenus

EUR 420k

limite par les revenus

80.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 452k

limite par les revenus

EUR 552k

limite par les revenus

120.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 500k

limite par l'épargne

EUR 728k

limite par les revenus

180.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 500k

limite par l'épargne

EUR 992k

limite par les revenus

Revenus nets utilises. Pas d'assurance incluse.

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Questions fréquentes

Les banques italiennes utilisent le ratio rata/reddito (mensualité/revenu) pour évaluer si vous pouvez vous permettre un prêt hypothécaire. Le service total de la dette mensuel — y compris toutes les dettes existantes — ne doit pas dépasser 30-33% du revenu net du ménage. Contrairement au plafond strict du HCSF en France, c'est une ligne directrice et non une réglementation, mais les banques l'appliquent systématiquement. Dépasser 33% rendra l'approbation très improbable.

Le tasso fisso (taux fixe) verrouille votre mensualité pour toute la durée du prêt — actuellement environ 3,5%. Le tasso variabile (taux variable) est indexe sur l'Euribor 3 mois plus la marge bancaire, actuellement environ 4,5% mais il fluctue avec la politique de la BCE. Après le choc des taux de 2022-2023, les prêts a taux fixe sont devenus le choix dominant en Italie. Si vous choisissez le variable, votre mensualité peut augmenter fortement — la banque vous qualifie au taux réel, pas a un taux de stress.

Le Fondo di Garanzia Prima Casa est une garantie d'État qui aide les primo-accédants — notamment les moins de 36 ans avec un ISEE inférieur a 40 000 EUR — a accéder a un financement jusqu'à 80% (voire 95% dans certains cas) de LTV. L'État garantit jusqu'à 80% de l'écart entre la limite standard de 80% LTV de la banque et le LTV réel. Cela signifie que vous n'aurez peut-être besoin que de 5-10% d'apport au lieu de 20%. Le programme est périodiquement renouvelé par le gouvernement.

L'imposta di registro est la taxe d'enregistrement payée lors de l'achat d'un bien immobilier. Pour la résidence principale (prima casa), le taux est de 2% de la valeur cadastrale (valore catastale), qui est typiquement 60-70% inférieure au prix du marché. Pour une résidence secondaire (seconda casa), le taux est de 9% de la valeur cadastrale. En cas d'achat auprès d'un promoteur (neuf), on paie la TVA a 4% (prima casa) ou 10% (seconda casa) du prix d'achat, plus des frais d'enregistrement fixes de 200 EUR.

Oui. Le droit fiscal italien autorise une déduction IRPEF de 19% (detrazione) sur les intérêts hypothécaires payes pour la résidence principale, jusqu'à un maximum de 4 000 EUR par an d'intérêts. Cela représente un avantage fiscal maximal de 760 EUR par an (19% de 4 000 EUR). La déduction ne s'applique qu'à la prima casa, pas aux résidences secondaires ou aux biens d'investissement. Vous devez résider dans le bien dans les 12 mois suivant l'achat.

Une perizia est l'évaluation immobilière obligatoire commandée par la banque avant d'approuver votre prêt — un expert inspecte le bien et confirme sa valeur. Le coût (200-400 EUR) est généralement a la charge de l'emprunteur. La surroga (aussi appelée portabilita) est le droit de transférer votre prêt hypothécaire vers une autre banque a de meilleures conditions, sans aucun frais. La loi Bersani (2007) garantit ce droit, et la nouvelle banque prend en charge tous les frais de transfert. C'est un outil puissant si les taux baissent après la signature.

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