ES Espagne · Accessibilite immobiliere
Combien de maison puis-je me permettre en Espagne ?
Un menage en Espagne avec un revenu net de EURpar an, avec EURd'epargne disponible, peut s'offrir ...
Prix d'achat maximum . Test de capacite bancaire espagnol
EUR 188k
Limité par votre revenus (regle des 35%) · EUR 150k hypothèque sur EUR 38k fonds propres
Les deux regles
L'Espagne a deux regles. Les deux doivent etre respectees.
Les banques espagnoles suivent les directives de la Banco de Espana. Le plafond de 35% d'endettement est la limite pratique — mais sans 20% de liquidites, aucune banque ne vous approuvera.
35%
Taux d'endettement maximum
Le service de la dette mensuel total — tous les remboursements de prets combines — ne peut exceder environ 35% du revenu net du menage. C'est le seuil standard applique par pratiquement toutes les banques espagnoles.
dette <= revenus x 0,35
20%
Apport minimum (entrada)
Les banques financent un maximum de 80% LTV pour les residences principales. Vous avez besoin d'au moins 20% du prix comme apport, plus 8-12% pour les frais d'achat (ITP, notaire, registro).
apport >= 0,20 x prix
Un bien en vue ?
Entrez un prix et voyez ou ca coince.
Chaque test est independant : il faut passer les deux. La regle des 35% limite votre mensualite ; la regle des 20% d'apport garantit que vous avez les fonds necessaires.
EUR
2 tests sur 2 echouent.
Regle des 35% de revenusil manque EUR 10k
Vous avez EUR 30k/yrNécessaire EUR 40k/yr
20% d'apportil manque EUR 10k
Vous avez EUR 40kNécessaire EUR 50k
Le levier que vous pouvez actionner
Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.
A epargne fixe, le prix accessible augmente lineairement avec les revenus — jusqu'a ce que la regle d'apport prenne le dessus.
Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (5,6× brut)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)
Votre budget mensuel
Ce que vous paieriez reellement chaque mois.
L'Espagne utilise le taux reel — pas de stress test. Votre mensualite a 3,0% sur 25 ans est celle sur laquelle vous etes evalue et celle que vous payez. Pas d'assurance emprunteur obligatoire en Espagne.
Marge mensuelle
0
Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.
Ou ca vous mene
Appartement median, par ville.
Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique dans les villes les plus cheres d'Espagne.
San Sebastian
EUR 380k
Barcelona
EUR 350k
Madrid
EUR 340k
Palma de Mallorca
EUR 320k
Bilbao
EUR 280k
Malaga
EUR 260k
Valencia
EUR 200k
Seville
EUR 150k
Alicante
EUR 170k
Zaragoza
EUR 150k
À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 188k
Avant de signer
C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.
L'achat immobilier ne se resume pas au prix. Il y a des couts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.
6-10%
ITP (varie selon la region)
L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sur les biens de revente varie de 6% (Madrid, Navarre) a 10% (Catalogne, Valence, Andalousie). Les constructions neuves paient 10% de TVA (IVA).
~0,8%
Notaire + registro + gestoria
Frais de notaire (~0,5%), registre de la propriete (registro, ~0,3%) et gestoria (agent administratif) totalisent environ 0,8% du prix d'achat.
?
IBI + communaute + assurances
La taxe fonciere annuelle IBI varie par municipalite (0,4-1,1% de la valeur cadastrale). Les charges de copropriete ajoutent EUR 50-200/mois.
Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.
Pour donner une echelle
Qu'est-ce qui coute environ EUR 188k ?
- Quatre ans de scolarite a IE Business School · EUR 90k2.08×
- Un cortijo dans l'Andalousie rurale avec une oliveraie · EUR 120k1.56×
- Un deux-pieces a Saragosse · EUR 150k1.25×
- Un voilier amarre a Palma de Majorque avec 5 ans de frais de port · EUR 180k1.04×
- 600 EUR/mois investis a 6% reel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 285k0.66×
- Un trois-pieces dans l'Eixample de Valence · EUR 250k0.75×
- Un penthouse a Malaga avec vue sur la mer · EUR 350k0.54×
- Une maison de ville au Pays basque (banlieue de Saint-Sebastien) · EUR 450k0.42×
- Un appartement moderniste dans l'Eixample de Barcelone (100 m2) · EUR 550k0.34×
Voir la matrice complete revenus x apport
revenus (bas) / epargne (droite)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 188k
limite par les revenus
EUR 188k
limite par les revenus
EUR 188k
limite par les revenus
50.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 313k
limite par les revenus
EUR 313k
limite par les revenus
80.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 500k
limite par les revenus
EUR 500k
limite par les revenus
120.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 500k
limite par l'epargne
EUR 750k
limite par les revenus
180.000/yr
EUR 150k
limite par l'epargne
EUR 300k
limite par l'epargne
EUR 500k
limite par l'epargne
EUR 1M
limite par l'epargne
Revenus nets utilises. Pas d'assurance obligatoire.
Quartet . Suivi de portefeuilleCompte gratuit
Vous avez l'apport. Faites-le fructifier.
Suivez chaque compte qui alimente votre apport : comptes epargne, fonds d'investissement, plans de retraite — tout au meme endroit.
Score quotidien de preparation au pret
Multi-devises, multi-banques
Heberge en Europe, lecture seule
Pas de carte requiseRésiliable à tout momentDonnées hébergées en SuisseConfiguration en 2 minutes
Prochaines etapes
Outils et guides pour y arriver.
Calculateur hypothécaireConstruisez un plan d'amortissement avec des paiements supplémentaires. Voyez les intérêts totaux et la vitesse de remboursement.CalculerPlanificateur d'objectif d'épargneFixez votre objectif de fonds propres et une échéance. Nous calculons le taux d'épargne mensuel nécessaire.PlanifierIntérêts composésVoyez comment votre épargne pour les fonds propres croît au fil du temps. Visualisez la différence d'une année supplémentaire.ProjeterAcheter votre premier logementUn guide étape par étape couvrant les fonds propres, les options hypothécaires et le vrai coût de la propriété.Lire
Questions fréquentes
La Banco de Espana recommande que le service total de la dette — tous les remboursements de prets combines — ne depasse pas environ 35% du revenu net du menage. Bien que ce ne soit pas un plafond legal strict comme en France, pratiquement toutes les banques espagnoles appliquent ce seuil dans leur scoring credit interne. Le depasser entrainera un rejet automatique par la plupart des preteurs.
L'Espagne a traditionnellement ete un marche de taux variables, la plupart des hypotheques etant indexees sur l'Euribor 12 mois. Depuis les hausses de taux de 2022, les hypotheques a taux fixe ont explose en popularite et representent desormais plus de la moitie des nouvelles originations. Les taux variables (Euribor + marge, actuellement ~3%) sont plus bas a l'origination mais comportent un risque de taux. Les taux fixes (~3,0-3,5%) offrent une previsibilite. La loi hypothecaire de 2019 (Ley 5/2019) a egalement plafonne les frais de remboursement anticipe.
L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) est la taxe de transfert espagnole sur les proprietes de revente, equivalente aux droits de mutation. Il est fixe par chaque communaute autonome et varie de 6% (Madrid, Navarre) a 10% (Catalogne, Valence, Andalousie). Les constructions neuves paient la TVA (10%) plus l'AJD (0,5-1,5%). Cette variation regionale peut representer une difference de EUR 10.000-15.000 sur un achat typique.
Les acheteurs non-residents font face a des conditions plus strictes : les banques financent generalement seulement 60-70% LTV (contre 80% pour les residents), ce qui exige un apport de 30-40%. Les taux d'interet peuvent etre 0,5-1% plus eleves. Vous aurez egalement besoin d'un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) et d'un compte bancaire espagnol. Les obligations fiscales different : les non-residents paient l'IRNR (19-24%) sur les revenus locatifs.
Une tasacion est une evaluation officielle du bien realisee par une societe d'evaluation certifiee (sociedad de tasacion) enregistree aupres de la Banco de Espana. Elle est legalement obligatoire pour tout achat adosse a un pret hypothecaire. L'evaluation coute generalement EUR 300-500 et determine le montant maximal du pret — les banques pretent sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur d'expertise.
Depuis la loi hypothecaire de 2019 (Ley 5/2019), la plupart des frais de mise en place de l'hypotheque sont a la charge de la banque, pas de l'acheteur. La banque paie le notaire, le registro, la gestoria et la taxe AJD sur l'acte hypothecaire. L'acheteur paie encore la tasacion (EUR 300-500) et une eventuelle commission d'ouverture (comision de apertura, de plus en plus rare).
La deduction des interets hypothecaires a ete supprimee pour les achats posterieurs au 1er janvier 2013. Si vous avez achete votre residence principale avant cette date, vous pouvez encore deduire jusqu'a 15% des montants payes (capital + interets) sur une base maximale de EUR 9.040/an, soit un avantage annuel maximum de EUR 1.356. Pour les achats posterieurs a 2013, il n'y a pas de deduction IRPF pour l'achat immobilier.