ES Espagne · Accessibilité immobilière

Combien de maison puis-je me permettre en Espagne ?

Un ménage en Espagne avec un revenu net de EURpar an, avec EURd'épargne disponible, peut s'offrir ...

Prix d'achat maximum . Test de capacité bancaire espagnol

EUR 190k

Limité par votre revenus (règle des 35%) · EUR 150k hypothèque sur EUR 40k fonds propres

Les deux règles

L'Espagne a deux règles. Les deux doivent être respectées.

Les banques espagnoles suivent les directives de la Banco de España. Le plafond de 35% d'endettement est la limite pratique — mais sans 20% de liquidités, aucune banque ne vous approuvera.

35%

Taux d'endettement maximum

Le service de la dette mensuel total — tous les remboursements de prêts combines — ne peut excéder environ 35% du revenu net du ménage. C'est le seuil standard applique par pratiquement toutes les banques espagnoles.

dette <= revenus x 0,35

20%

Apport minimum (entrada)

Les banques financent un maximum de 80% LTV pour les résidences principales. Vous avez besoin d'au moins 20% du prix comme apport, plus 8-12% pour les frais d'achat (ITP, notaire, registro).

apport >= 0,20 x prix

Un bien en vue ?

Entrez un prix et voyez ou ça coince.

Chaque test est indépendant : il faut passer les deux. La règle des 35% limite votre mensualité ; la règle des 20% d'apport garantit que vous avez les fonds nécessaires.

Prix d'achat cible

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 tests sur 2 échouent.

✕Règle des 35% de revenusil manque EUR 12k

Vous avez EUR 30k/yrNécessaire EUR 42k/yr

✕20% d'apportil manque EUR 10k

Vous avez EUR 40kNécessaire EUR 50k

Le levier que vous pouvez actionner

Deux plafonds. Le plus bas l'emporte.

A épargne fixe, le prix accessible augmente linéairement avec les revenus — jusqu'à ce que la règle d'apport prenne le dessus.

Ce que vous pouvez vous permettreLimite de revenu (augmente avec les fonds propres)Fonds propres totaux (5× liquidités + CP)

Votre budget mensuel

Ce que vous paieriez réellement chaque mois.

L'Espagne utilise le taux réel — pas de stress test. Votre mensualité a 3,0% sur 25 ans est celle sur laquelle vous êtes évalué et celle que vous payez. Pas d'assurance emprunteur obligatoire en Espagne.

Marge mensuelle

Le test de résistance vous facture 1.0× ce que vous paierez réellement. Cet écart est ce que vous avez, en théorie, pour absorber un cycle de taux ou investir, si vous préférez.

Où ça vous mène

Appartement médian, par ville.

Votre plafond de prix (en cyan) coupe les prix d'un appartement typique dans les villes les plus chères d'Espagne.

San Sebastian

EUR 380k

Barcelona

EUR 350k

Madrid

EUR 340k

Palma de Mallorca

EUR 320k

Bilbao

EUR 280k

Malaga

EUR 260k

Valencia

EUR 200k

Seville

EUR 150k

Alicante

EUR 170k

Zaragoza

EUR 150k

À portéeHors de portéeVotre plafond · EUR 190k

Avant de signer

C'est probablement le plus gros engagement financier de votre vie.

L'achat immobilier ne se résume pas au prix. Il y a des coûts importants en plus qui ne sont pas inclus dans le test ci-dessus.

6-10%

ITP (varie selon la région)

L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sur les biens de revente varie de 6% (Madrid, Navarre) a 10% (Catalogne, Valence, Andalousie). Les constructions neuves paient 10% de TVA (IVA).

~0,8%

Notaire + registro + gestoria

Frais de notaire (~0,5%), registre de la propriété (registro, ~0,3%) et gestoria (agent administratif) totalisent environ 0,8% du prix d'achat.

IBI + communauté + assurances

La taxe foncière annuelle IBI varie par municipalité (0,4-1,1% de la valeur cadastrale). Les charges de copropriété ajoutent EUR 50-200/mois.

Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas acheter. Cela veut dire qu'il faut le faire les yeux ouverts.

Pour donner une échelle

Qu'est-ce qui coûte environ EUR 190k ?

Quatre ans de scolarité a IE Business School · EUR 90k2.11×
Un cortijo dans l'Andalousie rurale avec une oliveraie · EUR 120k1.58×
Un deux-pièces a Saragosse · EUR 150k1.27×
Un voilier amarre a Palma de Majorque avec 5 ans de frais de port · EUR 180k1.06×
600 EUR/mois investis a 6% réel pendant 20 ans (valeur finale du portefeuille) · EUR 285k0.67×
Un trois-pièces dans l'Eixample de Valence · EUR 250k0.76×
Un penthouse a Malaga avec vue sur la mer · EUR 350k0.54×
Une maison de ville au Pays basque (banlieue de Saint-Sébastien) · EUR 450k0.42×
Un appartement moderniste dans l'Eixample de Barcelone (100 m2) · EUR 550k0.35×

Voir la matrice complète revenus x apport

revenus (bas) / épargne (droite)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 210k

limite par les revenus

EUR 250k

limite par les revenus

EUR 350k

limite par les revenus

50.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 350k

limite par les revenus

EUR 450k

limite par les revenus

80.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 500k

limite par les revenus

EUR 600k

limite par les revenus

120.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 500k

limite par l'épargne

EUR 800k

limite par les revenus

180.000/yr

EUR 150k

limite par l'épargne

EUR 300k

limite par l'épargne

EUR 500k

limite par l'épargne

EUR 1M

limite par l'épargne

Revenus nets utilises. Pas d'assurance obligatoire.

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Questions fréquentes

La Banco de España recommande que le service total de la dette — tous les remboursements de prêts combines — ne dépasse pas environ 35% du revenu net du ménage. Bien que ce ne soit pas un plafond légal strict comme en France, pratiquement toutes les banques espagnoles appliquent ce seuil dans leur scoring crédit interne. Le dépasser entraînera un rejet automatique par la plupart des prêteurs.

L'Espagne a traditionnellement été un marché de taux variables, la plupart des hypothèques étant indexées sur l'Euribor 12 mois. Depuis les hausses de taux de 2022, les hypothèques a taux fixe ont explose en popularité et représentent désormais plus de la moitié des nouvelles originations. Les taux variables (Euribor + marge, actuellement ~3%) sont plus bas a l'origination mais comportent un risque de taux. Les taux fixes (~3,0-3,5%) offrent une prévisibilité. La loi hypothécaire de 2019 (Ley 5/2019) a également plafonne les frais de remboursement anticipe.

L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) est la taxe de transfert espagnole sur les propriétés de revente, équivalente aux droits de mutation. Il est fixe par chaque communauté autonome et varie de 6% (Madrid, Navarre) a 10% (Catalogne, Valence, Andalousie). Les constructions neuves paient la TVA (10%) plus l'AJD (0,5-1,5%). Cette variation régionale peut représenter une différence de EUR 10.000-15.000 sur un achat typique.

Les acheteurs non-résidents font face a des conditions plus strictes : les banques financent généralement seulement 60-70% LTV (contre 80% pour les résidents), ce qui exige un apport de 30-40%. Les taux d'intérêt peuvent être 0,5-1% plus élevés. Vous aurez également besoin d'un NIE (Numéro de Identificacion de Extranjero) et d'un compte bancaire espagnol. Les obligations fiscales différent : les non-résidents paient l'IRNR (19-24%) sur les revenus locatifs.

Une tasacion est une évaluation officielle du bien réalisée par une société d'évaluation certifiée (sociedad de tasacion) enregistrée auprès de la Banco de España. Elle est légalement obligatoire pour tout achat adosse a un prêt hypothécaire. L'évaluation coûte généralement EUR 300-500 et détermine le montant maximal du prêt — les banques prêtent sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur d'expertise.

Depuis la loi hypothécaire de 2019 (Ley 5/2019), la plupart des frais de mise en place de l'hypothèque sont a la charge de la banque, pas de l'acheteur. La banque paie le notaire, le registro, la gestoria et la taxe AJD sur l'acte hypothécaire. L'acheteur paie encore la tasacion (EUR 300-500) et une éventuelle commission d'ouverture (comision de apertura, de plus en plus rare).

La déduction des intérêts hypothécaires a été supprimée pour les achats postérieurs au 1er janvier 2013. Si vous avez acheté votre résidence principale avant cette date, vous pouvez encore déduire jusqu'à 15% des montants payes (capital + intérêts) sur une base maximale de EUR 9.040/an, soit un avantage annuel maximum de EUR 1.356. Pour les achats postérieurs a 2013, il n'y a pas de déduction IRPF pour l'achat immobilier.

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