SG Singapore · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi a Singapore?

Un nucleo familiare a Singapore che guadagna SGDl'anno, con SGDin contanti più SGDnel 2° pilastro disponibili, può permettersi ...

Prezzo massimo di acquisto . Test di sostenibilità TDSR della MAS

SGD 900k

Limite determinato da: reddito (TDSR ~40% casa) · SGD 600k di ipoteca con SGD 300k di fondi propri

Le tre regole

A Singapore le regole sono tre. Vanno rispettate tutte.

Tutte le banche di Singapore sono vincolate dalla MAS Notice 645. Il tetto TDSR limita la Sua capacità di indebitamento, l'anticipo del 25% fissa la soglia d'ingresso e il minimo del 5% in contanti garantisce che metta in gioco capitale proprio oltre al CPF.

55%

Tetto TDSR (~40% casa)

Total Debt Servicing Ratio: il totale delle rate mensili non può superare il 55% del reddito lordo mensile, con uno stress test al tasso minimo di medio periodo della MAS del 4%. Per la casa usiamo circa il 40%, lasciando spazio a prestiti auto, carte di credito e altri impegni.

tutti i debiti <= reddito x 0,55

25%

Anticipo

Per i mutui bancari su immobili privati il rapporto LTV è limitato al 75%: il 25% va versato subito. Di questo, almeno il 5% deve essere in contanti. Il restante 20% può provenire dal Suo CPF Ordinary Account.

anticipo >= 0,25 x prezzo

Minimo in contanti

Almeno il 5% del prezzo di acquisto va pagato in contanti: il CPF non può coprire questa quota. È il requisito di capitale proprio che garantisce che l'acquirente abbia risparmi liquidi oltre al fondo pensione.

contanti >= 0,05 x prezzo

Ha già un condominium in mente?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

I test sono indipendenti: deve superarli tutti e tre. La regola TDSR limita la Sua rata mensile; quella dell'anticipo garantisce il 25% iniziale; il minimo in contanti assicura che il 5% non provenga dal CPF.

Prezzo d'acquisto previsto

SGD

SGD 100kSGD 5M

1 test su 3 non superati.

✕Regola TDSR sul redditomancano SGD 50k

Lei ha SGD 120k/yrServono SGD 170k/yr

✓Anticipo del 25%superata

Lei ha SGD 300kServono SGD 288k

✓10% di liquidità non previdenzialesuperata

Lei ha SGD 100kServono SGD 58k

La leva che può davvero usare

Tre tetti. Vale il più basso.

A parità di risparmi, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non inizia a pesare la regola dell'anticipo. Oltre quel punto di flesso, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più contanti e più CPF sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)Fondi propri effettivi (10× liquidità)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

A Singapore lo stress test è al 4%, ma i tassi bancari effettivi sono intorno all'1,8%. La Sua rata reale è più bassa di quella su cui La valuta la banca: la differenza è il Suo margine di sicurezza se i tassi salgono.

Margine mensile

1,100

Lo stress test Le addebita 1.4× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove può arrivare

Prezzo mediano di un condominium, per regione.

Il Suo tetto di prezzo (la linea ciano) si confronta con il prezzo mediano di un condominium nelle regioni urbanistiche di Singapore. Le regioni sopra la linea sono fuori portata senza più reddito, più contanti o più CPF.

Sentosa

SGD 3M

Bukit Timah

SGD 2.50M

CCR (Core Central)

SGD 1.80M

RCR (Rest of Central)

SGD 1.60M

OCR (Outside Central)

SGD 1.20M

Jurong East

SGD 1.10M

Tampines

SGD 1.40M

Punggol

SGD 1.20M

Woodlands

SGD 1.10M

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · SGD 900k

Prima di firmare

È probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

Comprare un condominium a Singapore comporta costi importanti oltre al prezzo di acquisto, che non sono inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

1-6%

Buyer's Stamp Duty (BSD)

Il BSD è a scaglioni: 1% sui primi 180.000 $, 2% sui successivi 180.000 $, 3% sui successivi 640.000 $, 4% sui successivi 500.000 $, 5% sui successivi 500.000 $ e 6% sulla parte oltre i 2 milioni di $. Su un condominium da 1,5 milioni di $ sono circa 44.600 $, da pagare in contanti o con il CPF entro 14 giorni dall'acquisto.

0-60%

ABSD (in base alla residenza)

Additional Buyer's Stamp Duty: 0% per i cittadini (primo immobile), 5% per i residenti permanenti, 60% per gli stranieri. Per il secondo immobile si sale al 20% (cittadini) o al 30% (residenti permanenti). È il costo variabile più alto e per i non cittadini può superare l'anticipo stesso.

~3.000 $+

Spese legali, imposta sugli immobili, manutenzione

Spese legali per il trasferimento: ~2.500-3.500 $. Imposta annua sugli immobili all'aliquota per l'abitazione principale: 0% sui primi 8.000 $ di Annual Value, poi progressiva dal 4 al 32%. Spese mensili di manutenzione (quote MCST del condominium): di solito 300-800 $ al mese, a seconda dei servizi.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice che cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dall'ABSD che dovrebbe pagare e dal fatto che un appartamento HDB possa essere più adatto a Lei.

Per avere un'idea

Che cos'altro costa circa SGD 900k?

Una vita di pasti negli hawker centre (3 pasti al giorno per 50 anni a 5 $ l'uno) · SGD 274k3.29×
Un appartamento HDB di 4 locali usato a Woodlands · SGD 450k2.00×
2.000 SGD al mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · SGD 915k0.98×
Un appartamento HDB di 5 locali usato a Tampines · SGD 700k1.29×
Un condominium nuovo con 2 camere da letto a Punggol · SGD 950k0.95×
Un condominium usato con 3 camere da letto a Jurong East · SGD 1.10M0.82×
Una Porsche Cayenne nuova con COE a Singapore · SGD 550k1.64×
Un condominium con 3 camere da letto nella Rest of Central Region · SGD 1.60M0.56×
Le tasse universitarie complete alla NUS per 10 studenti (laurea triennale, cittadini) · SGD 480k1.88×

Vedi la matrice completa reddito x anticipo

reddito (in basso) / risparmi (a destra)

SGD 30k

SGD 60k

SGD 100k

SGD 200k

30,000/yr

SGD 380k

limite reddito

SGD 410k

limite reddito

SGD 450k

limite reddito

SGD 550k

limite reddito

50,000/yr

SGD 480k

limite reddito

SGD 510k

limite reddito

SGD 550k

limite reddito

SGD 650k

limite reddito

80,000/yr

SGD 600k

vincolo fondi propri

SGD 660k

limite reddito

SGD 700k

limite reddito

SGD 800k

limite reddito

120,000/yr

SGD 600k

vincolo fondi propri

SGD 860k

limite reddito

SGD 900k

limite reddito

SGD 1M

limite reddito

180,000/yr

SGD 600k

vincolo fondi propri

SGD 1.04M

limite risparmi

SGD 1.20M

limite reddito

SGD 1.30M

limite reddito

Reddito lordo. Stress test al 4%.

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Domande frequenti

Il TDSR (Total Debt Servicing Ratio) limita al 55% del reddito lordo mensile la somma di tutte le rate: mutuo, prestiti auto, carte di credito, prestiti per lo studio. Vale per tutti i tipi di immobile. L'MSR (Mortgage Servicing Ratio) è un ulteriore tetto del 30% sulla sola rata del mutuo, ma solo per gli appartamenti HDB e gli Executive Condominium acquistati dal costruttore. Per i condominium privati (il caso modellato da questo calcolatore) vale solo il TDSR.

I fondi del Suo CPF Ordinary Account (OA) possono servire sia per l'anticipo sia per le rate mensili di un immobile privato. Dell'anticipo del 25%, il 5% va pagato in contanti, mentre il restante 20% può provenire dal CPF OA. Può usare il CPF OA anche per le rate mensili. L'utilizzo complessivo del CPF è però soggetto al Valuation Limit e ai limiti di prelievo. Attenzione: usare il CPF per la casa significa avere meno per la pensione, e alla vendita dell'immobile l'importo va restituito al CPF con gli interessi maturati (2,5%).

L'Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD) è un'imposta che si aggiunge al Buyer's Stamp Duty (BSD) ordinario. Per il primo immobile residenziale i cittadini di Singapore pagano lo 0% di ABSD, i residenti permanenti il 5% e gli stranieri il 60%. Per il secondo immobile si sale al 20% (cittadini), al 30% (residenti permanenti) o al 60% (stranieri). L'ABSD si calcola sul prezzo di acquisto e non è finanziabile: va pagato in contanti o con il CPF. Per un condominium da 1,5 milioni di $, uno straniero paga 900.000 $ di sola ABSD. Questo calcolatore modella il caso del cittadino al primo acquisto (ABSD 0%).

Gli appartamenti HDB (Housing & Development Board) sono case popolari costruite e sovvenzionate dallo Stato, in cui vive circa l'80% dei singaporiani. Prevedono anticipi più bassi (20% con i mutui HDB al 2,6%), il tetto MSR del 30% e vari contributi pubblici, ma hanno vincoli di proprietà (cittadinanza, tetto di reddito, periodo minimo di occupazione). I condominium privati non hanno tetti di reddito né requisiti di cittadinanza, ma richiedono un anticipo del 25% (mutuo bancario all'1,8% circa), non hanno il tetto MSR (solo il TDSR) e non danno diritto a contributi pubblici. Questo calcolatore modella il mutuo bancario su un condominium privato.

Singapore ha alcune delle misure di raffreddamento del mercato immobiliare più severe al mondo: ABSD fino al 60% per gli stranieri, limiti TDSR/MSR, tetti alla durata dei mutui e un SSD (Seller's Stamp Duty) del 4-12% se si rivende entro 3 anni. Lo Stato controlla anche l'offerta di terreni con il programma Government Land Sales (GLS). L'obiettivo è mantenere la casa accessibile ai cittadini ed evitare bolle speculative. Il risultato: uno dei mercati immobiliari più stabili dell'Asia, ma con costi iniziali elevati.

Una vendita en bloc (collettiva) avviene quando tutte le unità di un complesso vengono vendute insieme a un costruttore che lo riqualifica. Serve il consenso dei proprietari che detengono almeno l'80% delle quote (per complessi con più di 10 anni) o il 90% (meno di 10 anni). Le vendite en bloc riuscite possono fruttare premi del 20-50% sul valore di mercato, ma la procedura richiede 1-3 anni ed è incerta. È un fenomeno tipicamente singaporiano, legato alla scarsità di terreni della città-Stato e al suo continuo rinnovamento urbano.

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