IT Italia · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Italia?

Un nucleo familiare in Italia con un reddito netto di EURl'anno, con EURdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo massimo di acquisto . Test di sostenibilità rata/reddito

EUR 158k

Limite determinato da: reddito (regola del 33%) · EUR 123k di ipoteca con EUR 35k di fondi propri

Le due regole

In Italia le regole sono due. Vanno rispettate entrambe.

Le banche italiane applicano il rapporto rata/reddito e i limiti standard di LTV. Per la maggior parte degli acquirenti il vincolo decisivo è il tetto del 33% sul reddito, ma senza un anticipo del 20% l'approvazione è improbabile, a meno di avere i requisiti per il Fondo Prima Casa.

33%

Rapporto rata/reddito massimo

Il totale delle rate mensili (rata del mutuo più eventuali debiti già in corso) non può superare il 33% del reddito netto del nucleo familiare. È una prassi bancaria applicata in modo coerente da tutti gli istituti italiani.

rata <= reddito x 0,33

20%

Anticipo

Le banche finanziano fino all'80% del valore (LTV), quindi serve un anticipo pari ad almeno il 20% del prezzo di acquisto. Il Fondo Prima Casa può ridurlo al 5-10% per chi acquista la prima casa con meno di 36 anni e ha i requisiti.

anticipo >= 0,20 x prezzo

Ha già un immobile in mente?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

I test sono indipendenti: deve superarli entrambi. La regola del 33% rata/reddito limita la Sua rata mensile; quella dell'anticipo del 20% garantisce che anche Lei metta in gioco del capitale proprio.

Prezzo d'acquisto previsto

EUR

EUR 100kEUR 5M

2 test su 2 non superati.

✕Regola rata/reddito del 33%mancano EUR 10k

Lei ha EUR 28k/yrServono EUR 38k/yr

✕Anticipo del 20%mancano EUR 5k

Lei ha EUR 35kServono EUR 40k

La leva che può davvero usare

Due tetti. Vale il più basso.

A parità di risparmi, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non inizia a pesare la regola dell'anticipo. Oltre quel punto di flesso, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

In Italia si usa il tasso effettivo, senza stress test. La rata mensile al 3,5% fisso su 25 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga.

Margine mensile

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove può arrivare

Appartamento mediano, per città.

Il Suo tetto di prezzo (la linea ciano) si confronta con il prezzo di un appartamento tipico nelle maggiori città italiane. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.

Milan

EUR 380k

Venice

EUR 350k

Florence

EUR 330k

Rome

EUR 270k

Bologna

EUR 300k

Verona

EUR 230k

Naples

EUR 200k

Turin

EUR 150k

Genoa

EUR 130k

Palermo

EUR 120k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · EUR 158k

Prima di firmare

È probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

Comprare casa non significa pagare solo il prezzo. Ci sono costi aggiuntivi importanti che non sono inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

2-9%

Imposta di registro

L'imposta di registro è del 2% del valore catastale per l'abitazione principale (prima casa) o del 9% per una seconda casa. Il valore catastale è di solito inferiore del 60-70% al prezzo di mercato. Se acquista una nuova costruzione da un'impresa, si applica invece l'IVA al 4% o al 10% sul prezzo di acquisto.

2-3%

Notaio

Il notaio cura il passaggio di proprietà e l'iscrizione dell'ipoteca a garanzia del mutuo. L'onorario va dal 2 al 3% del prezzo di acquisto e non è negoziabile. Copre il rogito, l'atto di mutuo e le verifiche di conformità.

0-1%

IMU + condominio

L'abitazione principale è esente da IMU (l'imposta municipale sugli immobili): un vantaggio notevole del sistema italiano. Per le seconde case l'IMU va dallo 0,76 all'1,06% del valore catastale l'anno. Per gli appartamenti si aggiungono spese condominiali di 50-200 € al mese.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice che cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dagli investimenti alternativi e dall'andamento del mercato locale.

Per avere un'idea

Che cos'altro costa circa EUR 158k?

Un trullo in Puglia con uliveto · EUR 80k1.98×
Un'Alfa Romeo Tonale ibrida plug-in nuova · EUR 48k3.30×
La ristrutturazione completa di un appartamento in centro storico · EUR 60k2.64×
Un trilocale a Palermo · EUR 120k1.32×
Un bilocale a San Salvario, Torino · EUR 140k1.13×
500 € al mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · EUR 235k0.67×
Un quadrilocale nel centro storico di Bologna · EUR 300k0.53×
Un casale ristrutturato nella campagna toscana con 1 ettaro di terreno · EUR 450k0.35×
Un attico a Trastevere, Roma (100 m²) · EUR 600k0.26×

Vedi la matrice completa reddito x anticipo

reddito (in basso) / risparmi (a destra)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 150k

limite risparmi

EUR 192k

limite reddito

EUR 232k

limite reddito

EUR 332k

limite reddito

50.000/yr

EUR 150k

limite risparmi

EUR 280k

limite reddito

EUR 320k

limite reddito

EUR 420k

limite reddito

80.000/yr

EUR 150k

limite risparmi

EUR 300k

limite risparmi

EUR 452k

limite reddito

EUR 552k

limite reddito

120.000/yr

EUR 150k

limite risparmi

EUR 300k

limite risparmi

EUR 500k

limite risparmi

EUR 728k

limite reddito

180.000/yr

EUR 150k

limite risparmi

EUR 300k

limite risparmi

EUR 500k

limite risparmi

EUR 992k

limite reddito

Reddito netto. Assicurazioni non incluse.

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Domande frequenti

Le banche italiane usano il rapporto rata/reddito per valutare se Lei può permettersi un mutuo. Il totale delle rate mensili, compresi tutti i debiti già in corso, non dovrebbe superare il 30-33% del reddito netto del nucleo familiare. A differenza del tetto vincolante dell'HCSF in Francia, si tratta di una prassi e non di una norma, ma le banche la applicano in modo coerente. Oltre il 33%, l'approvazione diventa molto improbabile.

Il tasso fisso blocca la rata per tutta la durata del mutuo: oggi si aggira intorno al 3,5%. Il tasso variabile è legato all'Euribor a 3 mesi più lo spread della banca; oggi è intorno al 4,5%, ma oscilla con le decisioni della BCE. Dopo lo shock dei tassi del 2022-2023, in Italia il tasso fisso è diventato la scelta prevalente. Se sceglie il variabile, la Sua rata può salire bruscamente: la banca La valuta al tasso effettivo, non a un tasso da stress test.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa è una garanzia pubblica che aiuta chi acquista la prima casa, soprattutto gli under 36 con ISEE inferiore a 40.000 €, a ottenere un finanziamento fino all'80% (in alcuni casi anche al 95%) del valore dell'immobile. Lo Stato garantisce fino all'80% della differenza tra il limite standard dell'80% applicato dalla banca e il rapporto LTV effettivo. In pratica, potrebbe bastarLe un anticipo del 5-10% invece del 20%. La misura viene rinnovata periodicamente dal governo.

L'imposta di registro si paga sulla compravendita dell'immobile. Per l'abitazione principale (prima casa) l'aliquota è del 2% del valore catastale, che di solito è inferiore del 60-70% al prezzo di mercato. Per una seconda casa l'aliquota sale al 9% del valore catastale. Se acquista da un'impresa costruttrice (nuova costruzione), paga invece l'IVA al 4% (prima casa) o al 10% (seconda casa) sul prezzo di acquisto, più un'imposta di registro fissa di 200 €.

Sì. La normativa fiscale italiana prevede una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale, fino a un massimo di 4.000 € di interessi l'anno. Il beneficio fiscale massimo è quindi di 760 € l'anno (il 19% di 4.000 €). La detrazione vale solo per la prima casa, non per seconde case o immobili da investimento. Deve trasferire la residenza nell'immobile entro 12 mesi dall'acquisto.

La perizia è la valutazione obbligatoria dell'immobile che la banca richiede prima di approvare il mutuo: un perito ispeziona l'immobile e ne conferma il valore. Il costo (200-400 €) è di solito a carico del mutuatario. La surroga (detta anche portabilità) è il diritto di trasferire il mutuo a un'altra banca a condizioni migliori, a costo zero. La legge Bersani (2007) garantisce questo diritto e tutti i costi del trasferimento sono a carico della nuova banca. È uno strumento potente se i tassi scendono dopo la firma.

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