CA Canada · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi in Canada?

Un nucleo familiare in Canada che guadagna CADall'anno, con CADdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo di acquisto massimo . Stress test OSFI B-20

CAD 764k

Limite determinato da: reddito (regola GDS del 35%) · CAD 564k di ipoteca con CAD 200k di fondi propri

Le due regole

In Canada valgono due regole. Vanno rispettate entrambe.

Dal 2018 ogni finanziatore canadese soggetto a vigilanza federale deve applicare lo stress test OSFI B-20. Il vincolo determinante è il rapporto GDS, ma senza un anticipo del 20% deve pagare anche il premio dell'assicurazione CMHC.

6,5%

Stress test B-20

Deve qualificarsi al maggiore tra il tasso contrattuale + 2% e il 5,25%. Con il tasso attuale del 4,5%, occorre qualificarsi al 6,5%. A questo tasso, i costi abitativi (rata, imposta sugli immobili, riscaldamento) non possono superare il 35% del reddito lordo (GDS).

costi abitativi a max(tasso+2%, 5,25%) <= reddito x 0,35

20%

Anticipo (non assicurato)

Per i mutui non assicurati (senza premio CMHC) serve un anticipo minimo del 20%. Sotto il 20% bisogna pagare l'assicurazione sul mutuo (2,8-4,0% del prestito) e il prezzo di acquisto è limitato a 1,5 milioni di CAD.

anticipo >= 0,20 x prezzo

Ha già in mente un immobile?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. Lo stress test limita la capacità di indebitamento al tasso di qualifica; la regola dell'anticipo garantisce che Lei abbia il 20% di capitale proprio.

Prezzo d'acquisto previsto

CAD

CAD 100kCAD 5M

1 test su 2 non superati.

✕Stress test GDS del 35%mancano CAD 59k

Lei ha CAD 180k/yrServono CAD 239k/yr

✓Anticipo del 20%superata

Lei ha CAD 200kServono CAD 190k

La leva che può davvero azionare

Due tetti. Vince il più basso.

A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non diventa vincolante la regola dell'anticipo. Oltre quel punto, uno stipendio più alto non Le farà comprare una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

Il Canada usa uno stress test: viene valutato al 6,5%, ma le rate effettive si basano sul tasso contrattuale del 4,5%. La differenza tra rata di valutazione e rata reale è il Suo margine di sicurezza incorporato.

Margine mensile

1,035

Lo stress test Le addebita 1.2× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove si colloca

Prezzo mediano delle case, per città.

Il Suo tetto di prezzo (in ciano) attraversa il prezzo mediano delle case nelle principali città canadesi. Le città sopra la linea sono fuori portata senza un reddito o risparmi maggiori.

Vancouver

CAD 1.15M

Toronto

CAD 880k

Victoria

CAD 850k

Hamilton

CAD 750k

Ottawa

CAD 650k

Calgary

CAD 580k

Montreal

CAD 540k

Halifax

CAD 650k

Edmonton

CAD 420k

Winnipeg

CAD 370k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · CAD 764k

Prima di firmare

Questo è probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

L'acquisto di una casa non si esaurisce nel prezzo. Ci sono costi aggiuntivi rilevanti che non sono inclusi nel test di accessibilità qui sopra.

1-4%

Land transfer tax

La land transfer tax varia per provincia: l'Ontario applica lo 0,5-2,5% (raddoppiato a Toronto con la LTT comunale), la BC l'1-3%, il Québec lo 0,5-1,5%. Alberta e Saskatchewan non hanno una LTT. In alcune province chi acquista la prima casa ottiene rimborsi parziali.

~1%

Imposta sugli immobili (annuale)

L'imposta annuale sugli immobili è in media di circa l'1% del valore accertato, ma varia molto da comune a comune: Vancouver ~0,25%, Toronto ~0,6%, Montréal ~0,8%, Winnipeg ~1,3%. Il valore accertato può differire dal prezzo di mercato.

L'affitto potrebbe ancora convenire

A Vancouver e Toronto il confronto tra affitto e acquisto spesso favorisce l'affitto investendo la differenza, soprattutto se pensa di restare meno di 7-10 anni. Lo stress test incorpora già un margine di sicurezza: lo sfrutti.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di accessibilità Le dice cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto tempo pensa di restare, dalle alternative di investimento e dalle dinamiche del mercato locale.

Per avere un'idea

Che altro costa circa CAD 764k?

Un modesto cottage su un lago a Muskoka · CAD 650k1.17×
Un condominio con 3 camere nel centro di Montréal · CAD 540k1.41×
1.000 CAD al mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · CAD 480k1.59×
Un bungalow indipendente a Edmonton con garage doppio · CAD 420k1.82×
Uno chalet da sci a Mont-Tremblant · CAD 750k1.02×
Un cabinato di 30 piedi con 10 anni di posto barca sulla Georgian Bay · CAD 350k2.18×
Una casa indipendente nella periferia di Ottawa · CAD 650k1.17×
Una casa a schiera nel centro di Calgary · CAD 580k1.32×
Un condominio fronte mare sull'Inner Harbour di Victoria · CAD 850k0.90×

Veda la matrice completa reddito x anticipo

reddito (giù) / risparmi (destra)

CAD 30k

CAD 60k

CAD 100k

CAD 200k

30,000/yr

CAD 124k

vincolo reddito

CAD 153k

vincolo reddito

CAD 191k

vincolo reddito

CAD 286k

vincolo reddito

50,000/yr

CAD 150k

vincolo risparmi

CAD 216k

vincolo reddito

CAD 255k

vincolo reddito

CAD 350k

vincolo reddito

80,000/yr

CAD 150k

vincolo risparmi

CAD 300k

vincolo risparmi

CAD 350k

vincolo reddito

CAD 445k

vincolo reddito

120,000/yr

CAD 150k

vincolo risparmi

CAD 300k

vincolo risparmi

CAD 477k

vincolo reddito

CAD 573k

vincolo reddito

180,000/yr

CAD 150k

vincolo risparmi

CAD 300k

vincolo risparmi

CAD 500k

vincolo risparmi

CAD 764k

vincolo reddito

Reddito lordo. Nessuna assicurazione CMHC (20% di anticipo).

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Domande frequenti

La linea guida B-20 dell'OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) impone a tutti i finanziatori soggetti a vigilanza federale di valutare i richiedenti al maggiore tra il tasso contrattuale più il 2% e il 5,25%. Anche se ottiene un mutuo al 4,5%, deve quindi dimostrare di poter sostenere le rate al 6,5%. Lo stress test è stato introdotto nel 2018 per tutelare dai rialzi dei tassi e ha ridotto sensibilmente quanto i canadesi possono prendere in prestito.

L'assicurazione sul mutuo della CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) è obbligatoria quando l'anticipo è inferiore al 20% del prezzo di acquisto. Il premio va dal 2,8% al 4,0% dell'importo del mutuo, a seconda del rapporto tra prestito e valore, e viene aggiunto al debito. Con il 20% di anticipo non serve alcuna assicurazione: è il percorso "non assicurato" modellato qui. I mutui assicurati hanno limiti GDS/TDS un po' più generosi (39%/44%), ma richiedono il premio CMHC.

Diversi programmi aiutano chi compra la prima casa: (1) l'Home Buyers' Plan (HBP) consente di prelevare dal proprio RRSP fino a 60.000 CAD esentasse per l'anticipo (da restituire in 15 anni); (2) il First Home Savings Account (FHSA) ammette contributi deducibili fino a 8.000 CAD all'anno (40.000 CAD nell'arco della vita) con prelievi esentasse per l'acquisto della casa; (3) chi compra la prima casa con un mutuo assicurato può ora ottenere un ammortamento di 30 anni (anziché 25); (4) il First-time Home Buyers' Tax Credit prevede un credito d'imposta non rimborsabile di 10.000 CAD (pari a 1.500 CAD di imposte risparmiate).

La land transfer tax (LTT) varia molto da provincia a provincia. L'Ontario applica un'aliquota progressiva dallo 0,5% al 2,5%, e Toronto aggiunge una LTT comunale separata con la stessa aliquota: chi compra a Toronto paga quindi il doppio. La British Columbia applica l'1-3%, con una maggiorazione del 20% per gli acquirenti stranieri in alcune zone. Il Québec applica la "welcome tax" (droits de mutation) allo 0,5-1,5%. Alberta e Saskatchewan non hanno una land transfer tax, ma applicano diritti di trascrizione più contenuti. In alcune province chi acquista la prima casa ottiene rimborsi: l'Ontario fino a 4.000 CAD e Toronto fino a 4.475 CAD sulla quota comunale.

Il tasso fisso a 5 anni (circa 4,5% nel 2025) offre rate certe: il tasso resta bloccato per 5 anni qualunque cosa decida la Bank of Canada. I tassi variabili (circa 4,0-4,5%) seguono l'overnight rate e storicamente sono costati meno sull'intera durata del mutuo, ma comportano rate più volatili. In Canada la maggior parte dei mutui si rinnova ogni 5 anni (l'ammortamento può essere di 25 anni, ma il termine è in genere di 5), quindi anche chi ha un tasso fisso affronta un rischio di tasso al rinnovo. Lo stress test si applica alla valutazione, qualunque tasso scelga.

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