ES Spagna · Accessibilità della casa
Quanta casa posso permettermi in Spagna?
Un nucleo familiare in Spagna con un reddito netto di EURall'anno, con EURdi risparmi disponibili, può permettersi ...
Prezzo di acquisto massimo . Test di sostenibilità delle banche spagnole
EUR 190k
Limite determinato da: reddito (regola del 35%) · EUR 150k di ipoteca con EUR 40k di fondi propri
Le due regole
In Spagna le regole sono due. Vanno rispettate entrambe.
Le banche spagnole seguono le linee guida del Banco de Espana. Il tetto del 35% sul rapporto rata/reddito è il limite pratico, ma senza il 20% in contanti nessuna banca Le concederà il mutuo.
35%
Tasa de endeudamiento massima
Il servizio mensile complessivo del debito, cioè la somma di tutte le rate dei prestiti, non può superare circa il 35% del reddito netto del nucleo familiare. È la soglia standard applicata da praticamente tutte le banche spagnole.
debito <= reddito x 0,35
20%
Anticipo minimo (entrada)
Per l'abitazione principale le banche finanziano al massimo l'80% del valore (LTV). Serve almeno il 20% del prezzo come entrada, più un ulteriore 8-12% per i costi di acquisto (ITP, notaio, registro).
entrada >= 0,20 x prezzo
Ha già in mente un immobile?
Inserisca un prezzo e veda dove non regge.
Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. La regola del 35% sul reddito limita la rata mensile; quella dell'anticipo del 20% garantisce che Lei partecipi con mezzi propri e possa coprire i costi di acquisto.
EUR
2 test su 2 non superati.
Regola del 35% sul redditomancano EUR 12k
Lei ha EUR 30k/yrServono EUR 42k/yr
Anticipo del 20%mancano EUR 10k
Lei ha EUR 40kServono EUR 50k
La leva su cui può davvero agire
Due tetti. Vale il più basso.
A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non entra in gioco la regola dell'anticipo. Oltre quel punto di svolta, uno stipendio più alto non Le farà comprare una casa più grande; più risparmi sì.
Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)
Il Suo budget mensile
Quanto pagherebbe davvero ogni mese.
In Spagna si usa il tasso effettivo, senza stress test. La rata mensile al 3,0% su 25 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga. In Spagna non c'è un'assicurazione obbligatoria per il mutuatario.
Margine mensile
0
Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.
Dove si colloca
Appartamento mediano, per città.
Il Suo tetto di prezzo (in ciano) taglia il prezzo di un appartamento tipico nelle città più care della Spagna. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.
San Sebastian
EUR 380k
Barcelona
EUR 350k
Madrid
EUR 340k
Palma de Mallorca
EUR 320k
Bilbao
EUR 280k
Malaga
EUR 260k
Valencia
EUR 200k
Seville
EUR 150k
Alicante
EUR 170k
Zaragoza
EUR 150k
Alla portataFuori portataIl Suo tetto · EUR 190k
Prima di firmare
Questo è probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.
L'acquisto di una casa non si esaurisce nel prezzo. Si aggiungono costi rilevanti non inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.
6-10%
ITP (varia per regione)
L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sugli immobili usati va dal 6% (Madrid, Navarra) al 10% (Catalogna, Comunità Valenciana, Andalusia). Gli immobili nuovi pagano invece l'IVA al 10%. È la voce più pesante tra i costi di acquisto.
~0,8%
Notaio + registro + gestoria
Onorario del notaio (~0,5%), registro immobiliare (registro, ~0,3%) e gestoria (l'agenzia che si occupa delle pratiche) aggiungono insieme circa lo 0,8% del prezzo di acquisto. La gestoria è facoltativa, ma nella pratica la usano quasi tutti.
?
IBI + comunidad + seguros
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l'imposta annuale sugli immobili, varia da comune a comune (0,4-1,1% del valore catastale). Le spese condominiali (gastos de comunidad) per gli appartamenti aggiungono 50-200 € al mese. L'assicurazione sulla casa è richiesta dalla banca, ma non dalla legge.
Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice che cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dagli investimenti alternativi e dalla dinamica del mercato locale.
Per avere un'idea
Che cos'altro costa circa EUR 190k?
- Quattro anni di retta alla IE Business School · EUR 90k2.11×
- Un cortijo nell'Andalusia rurale con uliveto · EUR 120k1.58×
- Un trilocale a Saragozza · EUR 150k1.27×
- Una barca a vela ormeggiata a Palma di Maiorca con 5 anni di posto barca · EUR 180k1.06×
- 600 € al mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · EUR 285k0.67×
- Un quadrilocale nell'Eixample di Valencia · EUR 250k0.76×
- Un attico a Malaga con vista mare · EUR 350k0.54×
- Una casa a schiera nei Paesi Baschi (periferia di San Sebastián) · EUR 450k0.42×
- Un appartamento modernista nell'Eixample di Barcellona (100 m2) · EUR 550k0.35×
Veda la matrice completa reddito x anticipo
reddito (giù) / risparmi (destra)
EUR 30k
EUR 60k
EUR 100k
EUR 200k
30.000/yr
EUR 150k
vincolo risparmi
EUR 210k
vincolo reddito
EUR 250k
vincolo reddito
EUR 350k
vincolo reddito
50.000/yr
EUR 150k
vincolo risparmi
EUR 300k
vincolo risparmi
EUR 350k
vincolo reddito
EUR 450k
vincolo reddito
80.000/yr
EUR 150k
vincolo risparmi
EUR 300k
vincolo risparmi
EUR 500k
vincolo reddito
EUR 600k
vincolo reddito
120.000/yr
EUR 150k
vincolo risparmi
EUR 300k
vincolo risparmi
EUR 500k
vincolo risparmi
EUR 800k
vincolo reddito
180.000/yr
EUR 150k
vincolo risparmi
EUR 300k
vincolo risparmi
EUR 500k
vincolo risparmi
EUR 1M
vincolo risparmi
Reddito netto. Nessuna assicurazione obbligatoria inclusa.
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Domande frequenti
Il Banco de Espana raccomanda che il servizio complessivo del debito, cioè la somma di tutte le rate dei prestiti, non superi circa il 35% del reddito netto del nucleo familiare. Non è un tetto di legge rigido come in Francia, ma praticamente tutte le banche spagnole lo applicano nei propri modelli interni di valutazione del credito. Superarlo comporta il rifiuto automatico da parte della maggior parte degli istituti.
La Spagna è tradizionalmente un mercato a tasso variabile, con la maggior parte dei mutui indicizzata all'Euribor a 12 mesi. Dopo i rialzi dei tassi del 2022 i mutui a tasso fisso sono diventati molto più popolari e oggi rappresentano oltre la metà delle nuove erogazioni. I tassi variabili (Euribor più spread, attualmente intorno al 3%) partono più bassi ma espongono al rischio di tasso. I tassi fissi (circa 3,0-3,5%) garantiscono prevedibilità. La legge sui mutui del 2019 (Ley 5/2019) ha inoltre limitato le penali per l'estinzione anticipata, rendendo più economico cambiare mutuo.
L'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) è l'imposta spagnola sui trasferimenti di immobili usati, equivalente all'imposta di registro. Lo fissa ogni comunidad autonoma e va dal 6% (Madrid, Navarra) al 10% (Catalogna, Comunità Valenciana, Andalusia). Gli immobili di nuova costruzione pagano invece l'IVA (10%) più l'AJD (0,5-1,5%). Questa differenza regionale può valere 10.000-15.000 € su un acquisto tipico.
Per gli acquirenti non residenti le condizioni sono più severe: le banche di solito finanziano solo il 60-70% del valore (contro l'80% per i residenti), quindi serve un anticipo del 30-40%. I tassi d'interesse possono essere più alti di 0,5-1 punti. Servono inoltre un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) e un conto bancario spagnolo. Anche gli obblighi fiscali sono diversi: i non residenti pagano l'IRNR (19-24%) sui redditi da locazione e, alla vendita, sono soggetti a una ritenuta del 3% sul prezzo.
La tasacion è la perizia ufficiale dell'immobile, eseguita da una società di valutazione certificata (sociedad de tasacion) iscritta presso il Banco de Espana. È obbligatoria per legge per ogni acquisto finanziato con un mutuo. Costa di solito 300-500 € e determina l'importo massimo del prestito: la banca finanzia sulla base del valore più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Se la tasacion risulta inferiore al prezzo concordato, dovrà coprire la differenza con risparmi aggiuntivi.
Con la legge sui mutui del 2019 (Ley 5/2019) la maggior parte dei costi di accensione è a carico della banca, non dell'acquirente. La banca paga notaio, registro, gestoria e l'imposta AJD sull'atto di mutuo. All'acquirente restano la tasacion (300-500 €) e un'eventuale commissione di apertura (comision de apertura, sempre più rara). È stato un cambiamento importante: prima del 2019 tutti questi costi erano a carico dell'acquirente e potevano aggiungere 2.000-4.000 € al totale.
La detrazione degli interessi passivi sul mutuo è stata abolita per gli acquisti successivi al 1° gennaio 2013. Se ha acquistato l'abitazione principale prima di quella data, può ancora detrarre fino al 15% degli importi pagati (capitale più interessi) su una base massima di 9.040 € all'anno, per un beneficio annuo massimo di 1.356 €. Per gli acquisti successivi al 2013 non esiste alcuna detrazione IRPF per l'acquisto della casa. Alcune comunidades autonomas prevedono detrazioni proprie per chi compra la prima casa o per i giovani, ma sono di importo modesto.
Esplori altri Paesi
AU
Australia
Posso permettermi una casa in Australia?
BR
Brasile
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CA
Canada
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FR
Francia
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DE
Germania
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IT
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GB
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SG
Singapore
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US
Stati Uniti
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ZA
Sudafrica
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CH
Svizzera
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