Calcolatore affitto o acquisto
Confronti il costo complessivo dell'affitto e dell'acquisto della stessa casa: interessi del mutuo, costi di transazione, manutenzione e il rendimento che il Suo anticipo potrebbe ottenere se lo investisse.
1Casa e orizzonte
Precompila i costi di transazione tipici, le condizioni del mutuo e l'imposta sugli immobili del Paese selezionato. Tutti i valori sottostanti restano modificabili.
USD
USD
Quanto pagherebbe oggi per affittare la stessa casa.
anni
Il confronto presuppone che venda la casa quando se ne va.
2Mutuo e costi di transazione
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anni
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Costi una tantum all'acquisto: imposte di trasferimento, notaio, registrazione, agenzia.
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Dedotti dal ricavato della vendita alla fine dell'orizzonte (provvigione dell'agenzia, spese).
Importo del mutuo USD600.000LTV 80%
3Costi correnti e ipotesi di mercato
%
Percentuale del valore della casa: riparazioni, accantonamenti, assicurazione.
%
Percentuale del valore della casa. Varia molto a seconda del Paese e del Comune.
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Quanto potrebbero rendere ogni anno l'anticipo e i costi di acquisto se restasse in affitto e li investisse.
Punto di pareggio
12 anni
Se resta almeno 12 anni, acquistare costa meno che affittare, considerando il capitale accumulato nella casa, i costi di acquisto e vendita e i rendimenti che la liquidità iniziale avrebbe potuto ottenere altrove.
Costo netto della proprietà
Costo dell'affitto
USD1.2M
USD897k
USD598k
USD299k
USD0
Pareggio · Anno 12
Acq.4a8a12a16a20a
Entrambe le linee mostrano il costo netto, non le uscite di cassa. L'acquisto richiede USD172.500 iniziali (anticipo più costi di acquisto), ma l'anticipo in sé non è un costo: torna come capitale quando vende. Il primo giorno vanno persi solo circa USD67.500 di costi di transazione. La formula esatta è descritta nella sezione sulla metodologia in fondo a questa pagina.
Proprietà, netto
USD967k
Affitto
USD1.11M
Differenza
USD141k
Rata / mese
USD3.8k
Dopo 20 anni, la proprietà Le lascia USD140.507 in più rispetto all'affitto, inclusa la vendita ipotizzata della casa.
Se i prezzi delle case crescono...Anno di pareggio per ogni tasso di crescita dei prezzi
Consideri il risultato come un intervallo, non come un punto preciso: con le Sue ipotesi attuali il pareggio è Anno 12; se i Suoi investimenti rendessero invece 7%, si sposterebbe a Anno 17. Piccole variazioni nelle ipotesi di crescita e rendimento spostano la risposta di anni.
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Come usare questo calcolatore
Trovi l'anno in cui comprare batte affittare.
1
Scelga il Paese
La preimpostazione inserisce costi di transazione, tasso e durata del mutuo, imposta immobiliare e manutenzione tipici per 15 Paesi, in linea con la prassi bancaria pubblicata. Tutto resta modificabile.
2
Descriva la casa
Inserisca il prezzo di acquisto e l'affitto mensile della stessa casa, poi indichi per quanto tempo pensa di restarci. L'orizzonte conta più di quasi ogni altro dato.
3
Verifichi le ipotesi
Controlli anticipo, tasso d'interesse, tassi di crescita e il rendimento che l'anticipo investito potrebbe ottenere. Piccole modifiche qui cambiano la risposta, quindi provi diversi scenari.
4
Legga l'anno di pareggio
Il grafico mostra il costo netto cumulato di entrambe le strade. Il punto in cui la linea della proprietà scende sotto quella dell'affitto è il Suo anno di pareggio. Restare più a lungo favorisce l'acquisto.
Concetti chiave
Gli elementi dietro l'anno di pareggio.
Anno di pareggio
Il primo anno in cui il costo netto totale della proprietà scende sotto il costo totale dell'affitto. Prima è in vantaggio chi affitta; dopo, chi possiede.
Costo opportunità
Il denaro vincolato nell'anticipo non può essere investito altrove. Il calcolatore addebita al proprietario il rendimento che quella liquidità avrebbe potuto ottenere, capitalizzato ogni anno.
Costi di transazione
Costi di acquisto una tantum (imposte di trasferimento, notaio, agenzia, registrazione) più i costi di vendita alla fine. Sono persi il giorno dell'acquisto e sono il motivo principale per cui le permanenze brevi favoriscono l'affitto.
Costo netto della proprietà
Tutto ciò che paga il proprietario (anticipo, mutuo, manutenzione, imposte, rendimenti mancati) meno il capitale recuperato alla vendita: valore della casa al netto dei costi di vendita, meno il debito residuo.
Capitale proprio
La parte della casa che possiede davvero: valore attuale meno il mutuo residuo. Lo fanno crescere il rimborso del capitale e l'aumento dei prezzi; i costi di vendita riducono ciò che riottiene.
Rapporto prezzo/affitto
Prezzo della casa diviso per l'affitto annuo della stessa casa. Rapporti alti (Svizzera, centri città costosi) favoriscono l'affitto; rapporti bassi favoriscono l'acquisto.
Ammortamento
Ogni rata del mutuo si divide in interessi (un vero costo) e capitale (risparmio forzato). Le prime rate sono soprattutto interessi; la ripartizione migliora nel tempo.
Orizzonte di permanenza
Per quanto tempo tiene la casa. Più resta, più anni assorbono i costi di transazione: per questo affitto o acquisto è in realtà una questione di tempo.
Consigli per la decisione
Come rendere il confronto onesto.
Resti oltre l'anno di pareggio
I costi di transazione si ammortizzano durante la permanenza. Se c'è una possibilità concreta di trasferirsi entro 5 anni, di solito vince l'affitto, in quasi tutti i Paesi.
Confronti la stessa casa
Il calcolo funziona solo se l'affitto riguarda una casa che comprerebbe davvero: stessa metratura, stesso quartiere. Confrontare un piccolo appartamento in affitto con un grande acquisto sbilancia il risultato a favore dell'acquisto.
Non trascuri la manutenzione
I proprietari pagano ogni anno circa lo 0,5–1,5% del valore della casa tra manutenzione, assicurazione e accantonamenti. Ometterla è il modo più comune in cui i calcoli affitto o acquisto favoriscono l'acquisto.
Provi una crescita dei prezzi pessimistica
Usi la leva di sensibilità con una crescita inferiore di 1 punto. Se la decisione si ribalta, il Suo piano dipende dalla collaborazione del mercato immobiliare, che potrebbe non esserci.
Investa davvero la differenza
La strada dell'affitto vince solo se l'anticipo viene davvero investito e resta investito. La liquidità ferma sul conto corrente non rende nulla e ribalta il risultato.
Tenga conto delle specificità del Paese
I costi di acquisto vanno da circa il 2,5% in Svizzera al 10% o più in Germania e Spagna. Anche il trattamento fiscale (deduzioni, valore locativo, plusvalenze) varia e può spostare il risultato.
Domande frequenti
Conviene di più affittare o comprare?+
Dipende dal rapporto prezzo/affitto, dai costi di transazione, dai tassi dei mutui e da quanto a lungo resta. Le permanenze brevi favoriscono l'affitto perché i costi di acquisto e vendita sono persi subito, mentre quelle lunghe favoriscono l'acquisto perché il capitale proprio si accumula. Questo calcolatore determina l'anno di pareggio con i Suoi numeri esatti.
Cos'è la regola del 5% nel confronto affitto o acquisto?+
Una scorciatoia diffusa: moltiplichi il prezzo della casa per il 5% e divida per 12. Se affittare la stessa casa costa meno di quella cifra, l'affitto è probabilmente più conveniente. Il 5% approssima i costi di proprietà non recuperabili (interessi, manutenzione, costo del capitale proprio). Questo calcolatore sostituisce la scorciatoia con una simulazione completa anno per anno.
Come considera l'anticipo il calcolatore?+
L'anticipo e i costi di acquisto sono trattati come liquidità che chi affitta avrebbe investito. Il loro rendimento mancato si capitalizza al rendimento atteso degli investimenti e si aggiunge al costo della proprietà. È il costo opportunità che i confronti semplici trascurano.
Perché comprare sembra meno conveniente in Germania o in Spagna che negli Stati Uniti?+
Per i costi di transazione. In Germania gli acquirenti pagano dal 9 al 12% di Kaufnebenkosten e in Spagna circa il 10%, contro circa il 3% di costi di chiusura negli Stati Uniti. Questi costi sono persi il primo giorno e servono anni di accumulo di capitale per recuperarli, quindi l'anno di pareggio arriva più tardi.
Il calcolatore include gli effetti fiscali?+
Solo l'imposta immobiliare, come percentuale annua del valore della casa. Gli effetti dell'imposta sul reddito specifici di ogni Paese (deducibilità degli interessi passivi, tassazione del valore locativo in Svizzera, esenzioni sulle plusvalenze) non sono modellati e possono spostare il risultato in entrambe le direzioni. Verifichi come si applicano al Suo caso prima di decidere.
Quale rendimento degli investimenti dovrei ipotizzare?+
Su lunghi periodi un portafoglio azionario ampio ha reso circa il 6–7% annuo nominale. Usi un valore inferiore se il Suo denaro resterebbe su conti di risparmio o in obbligazioni. Più alto è il rendimento che può realisticamente ottenere, più forte è l'argomento a favore di affittare e investire.
Cosa succede dopo l'estinzione del mutuo?+
La rata del mutuo del proprietario scende a zero mentre l'affitto continua a crescere, quindi da quell'anno la proprietà ottiene una forte spinta. Su orizzonti lunghi questo è un fattore decisivo a favore dell'acquisto, ed è per questo che la durata del mutuo conta.
La casa viene contata come patrimonio alla fine?+
Sì. La simulazione presuppone che venda alla fine dell'orizzonte: il valore della casa, cresciuto al tasso di crescita dei prezzi, meno i costi di vendita e il debito residuo, viene riaccreditato al proprietario. Senza questo accredito l'acquisto sembrerebbe artificialmente caro.
Perché la crescita degli affitti conta così tanto?+
Perché l'affitto si capitalizza. Con una crescita del 2%, un affitto di 2.000 diventa circa 2.970 in 20 anni; al 4% diventa circa 4.380. La rata del mutuo è fissa in termini nominali, quindi un'elevata inflazione degli affitti è uno degli argomenti più forti a favore dell'acquisto.
Le preimpostazioni per Paese sono esatte?+
Sono punti di partenza realistici: tassi, durate, anticipi e costi di transazione tipici per Paese, in linea con le regole bancarie di sostenibilità usate nelle nostre analisi per Paese. La Sua città, la Sua banca e la Sua trattativa saranno diverse, quindi modifichi qualsiasi valore che conosce meglio.
Entrambe le strade sono simulate anno per anno fino a 50 anni. Proprietà: anticipo e costi di acquisto sono pagati all'inizio, il mutuo si ammortizza mensilmente al tasso e alla durata indicati, manutenzione e imposta immobiliare maturano come percentuali del valore crescente della casa e la liquidità iniziale comporta un costo opportunità capitalizzato al rendimento atteso degli investimenti. Ogni anno al proprietario viene accreditato il capitale recuperabile alla vendita: valore della casa al netto dei costi di vendita meno il debito residuo. Affitto: l'affitto è pagato mensilmente e cresce ogni anno al tasso di crescita degli affitti. L'anno di pareggio è il primo anno in cui il costo netto cumulato della proprietà scende sotto il costo cumulato dell'affitto. Le differenze di flusso di cassa mensile tra le due strade non vengono reinvestite e gli effetti dell'imposta sul reddito non sono modellati. Le preimpostazioni per Paese derivano dalle regole bancarie di sostenibilità e dai dati di mercato alla base delle nostre analisi sulla sostenibilità. Valori indicativi, non una consulenza finanziaria.
Preimpostazioni per Paese · prassi bancaria nazionale sulla sostenibilità e intervalli pubblicati dei costi di transazione · illustrativo, non è una consulenza finanziaria