Calcolatore mutuo
Veda la rata che pagherà davvero, con imposte, assicurazione e PMI incluse, non solo capitale e interessi. Poi scopra come i rimborsi extra tagliano anni di interessi e chiudono prima la PMI.
1La casa
20% del prezzo
% / anno
Importo del mutuo360.000LTV 80%
2Imposte, assicurazione e spese
%
Nessuna PMI: con un anticipo del 20% o più evita l'assicurazione sul mutuo.
3Condizioni
anni
Frequenza delle rate
4Rimborsi extraFacoltativo
La Sua rata mensile complessivaMensile
2817 / mese
tutto incluso (PITI) su un mutuo di 360.000 al 6.25%. Capitale e interessi: 2217/mese.
Capitale e interessi2217
Imposta sugli immobili450
Assicurazione casa150
Anticipo
90.000
Interessi totali
437.969
Tempo di estinzione
30 anni
Costo complessivo
1.013.969
Per tutta la durata del mutuo
Debito residuoCapitale rimborsatoInteressi pagati
374k
281k
187k
94k
0
oggi5a10a15a20a25a30a
Su un mutuo di 360.000 al 6.25% per 30 anni, la Sua rata mensile complessiva (PITI) è di 2817. Gli interessi totali ammontano a 437.969 e il costo complessivo a 1.013.969.
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Come usare questo calcolatore
Dal prezzo della casa al costo mensile reale.
1
Inserisca la casa
Indichi il prezzo d'acquisto e l'anticipo (come importo o in percentuale). Ricaviamo l'importo del mutuo e, se ha effettuato l'accesso, precompiliamo prezzo e tasso dal Suo mutuo.
2
Aggiunga i costi reali
Imposta sugli immobili, assicurazione, spese condominiali e, se l'anticipo è inferiore al 20%, l'assicurazione sul mutuo (PMI). Trasformano la cifra di capitale e interessi nella rata che pagherà davvero.
3
Imposti le condizioni
Scelga la durata del mutuo, la frequenza delle rate e, se vuole, una data di inizio, così il piano mostra i mesi reali del calendario.
4
Estingua prima
Aggiunga un rimborso extra, programmato in anni, e veda quanti interessi risparmia, quanti anni taglia e quando esattamente termina la PMI.
Concetti chiave
Come funziona un mutuo.
PITI: la rata reale
Le banche ragionano in PITI: Principal, Interest, Taxes e Insurance, cioè capitale, interessi, imposte e assicurazione. Il Suo vero costo mensile è la rata del mutuo più l'imposta sugli immobili, l'assicurazione sulla casa, le eventuali spese condominiali e la PMI. Un budget basato solo su capitale e interessi sottostima quanto paga davvero.
Loan-to-value (LTV)
Il mutuo come percentuale del valore della casa. Un anticipo del 20% significa un LTV dell'80%. L'LTV determina se paga la PMI e influisce sul tasso: per questo un anticipo più alto può ridurre i costi in più di un modo.
La PMI e quando termina
La private mortgage insurance tutela la banca quando l'anticipo è inferiore al 20%. È un costo mensile in più che non aumenta la Sua quota di proprietà, ma termina automaticamente quando ha ridotto il debito all'80% del valore della casa.
Ammortamento
Il modo in cui un mutuo viene rimborsato con rate costanti. All'inizio gran parte di ogni rata è costituita da interessi; col tempo il debito scende e una quota maggiore va al capitale. I rimborsi extra vanno direttamente al capitale ed eliminano tutti gli interessi futuri che quel capitale avrebbe generato.
Rimborsi extra
Tutto ciò che paga oltre la rata prevista riduce direttamente il capitale: cancella interessi futuri e accorcia il mutuo. Poiché i mutui durano decenni, anche un piccolo rimborso extra fatto presto fa risparmiare una cifra sorprendente.
Costo totale della proprietà
Sull'intera durata, i soli interessi possono avvicinarsi al prezzo della casa, e imposte, assicurazione e PMI si aggiungono. Guardare al costo complessivo, non solo alla rata mensile, è il modo onesto per confrontare i mutui e valutare i rimborsi extra.
La regola di sostenibilità 28/36
Una verifica rapida di quanta casa può permettersi: mantenga la rata abitativa completa (PITI) sotto il 28% del reddito lordo mensile e la somma di tutte le rate dei debiti sotto il 36%. Con un reddito lordo di 8.000 $ significa al massimo 2.240 $ per la casa e 2.880 $ includendo prestito auto, carte e debiti per gli studi. Le banche valutano l'idoneità con rapporti simili, ma la regola è anche un limite personale: una rata che supera il test del 28% lascia spazio a risparmio, riparazioni e a tutto ciò che un calcolatore di mutuo non può vedere.
Discount points e punto di pareggio
Un discount point costa l'1% del mutuo all'inizio e in genere abbassa il tasso di circa lo 0,25%. Su un mutuo di 300.000 $ a 30 anni, un punto costa 3.000 $ e riduce la rata da circa 1.896 $ al 6,5% a 1.847 $ al 6,25%, circa 49 $ al mese. Divida il costo per il risparmio: 3.000 $ / 49 $ fa circa 61 mesi, quindi va in pareggio dopo circa cinque anni. I punti convengono solo se tiene il mutuo più a lungo; se prevede di traslocare o rifinanziare prima, li eviti.
Consigli per pagare meno
Piccole mosse, grandi risparmi.
Versi il 20% di anticipo per evitare la PMI
Con un anticipo del 20% evita del tutto l'assicurazione sul mutuo. Se è vicino a quella soglia, trovare la differenza può eliminare un costo mensile che non Le fa accumulare alcuna quota di proprietà.
Metta a budget l'intero PITI
Le banche valutano la Sua idoneità sulla rata completa, imposte e assicurazione incluse. Pianifichi su quella cifra, non su capitale e interessi, così il costo reale non La sorprenderà mai.
Arrotondi la rata per eccesso
Arrotondando la rata per eccesso, la differenza va ogni mese direttamente al capitale. È indolore e accorcia il mutuo di anni senza che se ne accorga.
Chiuda prima la PMI con i rimborsi extra
I rimborsi extra di capitale La portano più in fretta al 20% di quota di proprietà, e possono così chiudere prima la PMI. Osservi come si sposta l'indicatore di fine PMI quando aumenta il rimborso extra.
Confronti gli interessi totali, non la rata
Una rata mensile più bassa su una durata più lunga di solito costa molto di più nel complesso. Quando sceglie la durata, guardi agli interessi complessivi, non solo alla rata.
Chieda il ricalcolo dopo un versamento importante
Dopo un rimborso una tantum consistente, alcune banche ricalcolano il mutuo (recast): stesso tasso e stessa durata, ma la rata viene ricalcolata sul debito più basso, di solito con una piccola commissione. I rimborsi extra accorciano il mutuo; il ricalcolo invece abbassa la rata mensile.
Domande frequenti
Che cos'è il PITI e perché è importante?+
PITI sta per Principal, Interest, Taxes e Insurance: capitale, interessi, imposte e assicurazione, le quattro componenti di una tipica rata di mutuo, a cui si aggiungono spese condominiali e PMI quando previste. È importante perché il Suo costo mensile reale è il PITI completo, che può superare di centinaia di dollari la cifra di capitale e interessi mostrata dalla maggior parte dei calcolatori.
Come viene calcolato l'importo del mutuo?+
È il prezzo della casa meno l'anticipo. Inserisca l'anticipo come importo o in percentuale e ricaviamo il mutuo, il rapporto loan-to-value e se si applica la PMI.
Quando devo pagare la PMI?+
In genere quando l'anticipo è inferiore al 20% del valore della casa. In questo caso il calcolatore aggiunge automaticamente la PMI e la elimina quando il debito residuo scende all'80% del prezzo. Un anticipo più alto, o i rimborsi extra, possono evitarla o chiuderla prima.
I rimborsi extra fanno davvero risparmiare così tanto?+
Sì. Ogni dollaro extra va interamente al capitale ed elimina per sempre gli interessi che quel dollaro avrebbe generato per il resto del mutuo. Se il rimborso avviene presto, quando il debito è più alto, l'effetto è notevole e può anche chiudere prima la PMI.
Meglio le rate quindicinali o mensili?+
Di solito quindicinali. Pagando metà della rata mensile ogni due settimane si versano 26 mezze rate, cioè 13 rate intere, all'anno invece di 12. La rata in più va al capitale e può accorciare di diversi anni un mutuo trentennale.
Imposta sugli immobili e assicurazione sono stime?+
Sì. Variano molto in base alla zona e all'immobile, quindi inserisca i Suoi dati quando li ha. I valori predefiniti servono solo a mostrare come imposte e assicurazione incidono sulla rata complessiva.
Quanto costa meno un mutuo a 15 anni rispetto a uno a 30?+
Molto meno in interessi, ma con una rata più alta. Su 300.000 $, un mutuo a 30 anni al 6,5% costa circa 1.896 $ al mese e circa 382.600 $ di interessi totali. Un mutuo a 15 anni al 6,0% (le durate più brevi di solito hanno tassi più bassi) costa circa 2.532 $ al mese ma solo circa 155.700 $ di interessi, circa 227.000 $ in meno. Scelga il 15 anni solo se i 636 $ in più al mese non intaccano mai il Suo fondo di emergenza o il risparmio per la pensione.
Quanto fa risparmiare davvero un extra di 100 $ al mese?+
Più di quanto si pensi. Su un mutuo di 300.000 $ al 6,5% a 30 anni, aggiungere 100 $ al mese al capitale fa risparmiare circa 61.000 $ di interessi ed estingue il mutuo quattro anni prima. L'effetto è massimo all'inizio, quando il debito e la quota di interessi di ogni rata sono più alti. Inserisca i Suoi dati nella scheda dei rimborsi extra per vedere la Sua cifra esatta.
Meglio estinguere prima il mutuo o investire?+
Rimborsare in anticipo garantisce un rendimento pari al tasso del mutuo; investire offre un rendimento atteso più alto ma incerto. Con un mutuo al 3%, investire a lungo termine di solito vince sul piano matematico; al 7%, il risparmio garantito è difficile da battere. Costituisca prima il fondo di emergenza e sfrutti l'eventuale contributo del datore di lavoro alla previdenza, che battono entrambe le opzioni. Molti scelgono semplicemente una via di mezzo e fanno un po' di entrambe le cose, ed è una risposta del tutto ragionevole.
Quando conviene rifinanziare?+
Una soglia comune è un tasso inferiore di almeno 0,75-1 punto a quello attuale, ma il vero test è il punto di pareggio. Divida i costi di chiusura per il risparmio mensile: 4.500 $ di costi a fronte di una rata più bassa di 150 $ fanno 30 mesi. Se terrà casa e mutuo più a lungo, il rifinanziamento conviene; se potrebbe traslocare prima, no. Attenzione a ripartire con un nuovo mutuo a 30 anni: anche a un tasso più basso può aumentare gli interessi complessivi.
Questo calcolatore ricava l'importo del mutuo dal prezzo della casa e dall'anticipo, lo ammortizza a tasso fisso con un interesse del 6.25% e aggiunge imposta sugli immobili, assicurazione, spese condominiali e PMI per mostrare la rata mensile completa. La PMI si applica finché il debito residuo supera l'80% del prezzo e viene poi eliminata automaticamente. Cifre illustrative, non consulenza finanziaria.
Ammortamento a tasso fisso con PITI e PMI. Cifre illustrative, non consulenza finanziaria.
Prima di pianificare l'estinzione
Il Suo debito è nella norma dove vive?
Questo calcolatore stima quanto Le costa il debito. Le pagine di analisi rispondono all'altra domanda: se l'importo è normale per una famiglia del Suo Paese, secondo l'indagine della BCE sulle famiglie.