US Stati Uniti · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi negli Stati Uniti?

Un nucleo familiare negli Stati Uniti con un reddito lordo di USDall'anno, con USDdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo di acquisto massimo . Test di sostenibilità del mutuo convenzionale

USD 250k

Limite determinato da: anticipo · USD 200k di ipoteca con USD 50k di fondi propri

Le due regole

Negli Stati Uniti valgono due regole. Vanno rispettate entrambe.

Le banche che erogano mutui convenzionali valutano la Sua richiesta rispetto a due vincoli. Il tetto DTI del 36% limita quanto può prendere in prestito; l'anticipo del 20% determina quanta liquidità Le serve subito per evitare la PMI.

36%

Rapporto debito/reddito massimo

I costi abitativi mensili totali (rata del mutuo più imposte immobiliari) non possono superare il 36% del reddito lordo familiare. È il rapporto DTI front-end usato per i mutui convenzionali.

casa <= reddito x 0,36

20%

Anticipo

I mutui convenzionali richiedono il 20% di anticipo per evitare l'assicurazione privata (PMI). L'FHA consente il 3,5%, ma la PMI aggiunge costi significativi. Il modello segue la via convenzionale senza assicurazione.

anticipo >= 0,20 x prezzo

Ha in mente un immobile?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

Ogni test è indipendente: deve superarli entrambi. La regola DTI del 36% limita la rata mensile; quella dell'anticipo del 20% garantisce che abbia abbastanza liquidità all'inizio.

Prezzo d'acquisto previsto

USD

USD 100kUSD 5M

2 test su 2 non superati.

✕Regola DTI del 36%mancano USD 3k

Lei ha USD 75k/yrServono USD 78k/yr

✕Anticipo del 20%mancano USD 10k

Lei ha USD 50kServono USD 60k

La leva che può davvero azionare

Due tetti. Vince il più basso.

A risparmi invariati, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non entra in gioco la regola dell'anticipo. Oltre il punto di svolta, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

Negli Stati Uniti si usa il tasso effettivo, senza test di stress. La Sua rata mensile al 6,5% su 30 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga. L'imposta immobiliare aggiunge circa l'1,2% annuo del valore della casa.

Margine mensile

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove La porta questa cifra

Prezzo mediano delle case, per area metropolitana.

Il Suo tetto di prezzo (in azzurro) taglia il prezzo mediano delle case nelle principali aree metropolitane statunitensi. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.

San Francisco

USD 1.30M

Los Angeles

USD 900k

San Diego

USD 850k

New York

USD 750k

Seattle

USD 750k

Boston

USD 860k

Denver

USD 550k

Austin

USD 450k

Phoenix

USD 420k

Atlanta

USD 380k

Chicago

USD 320k

Houston

USD 310k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · USD 250k

Prima di firmare

Probabilmente è l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

L'acquisto di una casa non è solo il prezzo. Ci sono costi aggiuntivi rilevanti, non inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

2-5%

Closing costs

Commissioni della banca, assicurazione del titolo, perizia, parcelle legali e imposte/assicurazioni prepagate ammontano di solito al 2-5% del prezzo di acquisto. Si pagano in contanti al rogito, in aggiunta all'anticipo.

1-2%

Imposta immobiliare (annua)

L'imposta immobiliare annua varia molto da Stato a Stato: dallo 0,3% alle Hawaii a oltre il 2,2% nel New Jersey. La media nazionale è circa l'1,1-1,2% del valore catastale. A differenza dell'imposta sul reddito, non esiste uno standard federale.

Spese HOA e PMI

Condomini e complessi residenziali applicano spesso spese HOA (associazione dei proprietari) di 200-800 $/mese. Se l'anticipo è inferiore al 20%, la PMI aggiunge lo 0,5-1,5% annuo del prestito finché non raggiunge il 20% di capitale proprio.

Nulla di tutto ciò significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dagli investimenti alternativi e dalle dinamiche del mercato locale.

Per avere un'idea

Cos'altro costa circa USD 250k?

Quattro anni di retta per non residenti in un'università statale · USD 180k1.39×
Una Porsche 911 Carrera · USD 115k2.17×
Quattro anni di retta in un'università della Ivy League · USD 320k0.78×
1.500 $/mese investiti al 7% nominale per 15 anni (valore del portafoglio) · USD 475k0.53×
Una casa unifamiliare a Houston (mediana) · USD 310k0.81×
Un appartamento con due camere nel centro di Denver · USD 450k0.56×
Una prima casa nella periferia di Boston · USD 580k0.43×
Un appartamento con una camera a Manhattan (co-op) · USD 750k0.33×
Una casa con tre camere nell'Eastside di Seattle · USD 950k0.26×

Veda la matrice completa reddito x anticipo

reddito (giù) / risparmi (destra)

USD 30k

USD 60k

USD 100k

USD 200k

30,000/yr

USD 125k

limitato dal reddito

USD 151k

limitato dal reddito

USD 187k

limitato dal reddito

USD 276k

limitato dal reddito

50,000/yr

USD 150k

limitato dai risparmi

USD 217k

limitato dal reddito

USD 252k

limitato dal reddito

USD 341k

limitato dal reddito

80,000/yr

USD 150k

limitato dai risparmi

USD 300k

limitato dai risparmi

USD 350k

limitato dal reddito

USD 439k

limitato dal reddito

120,000/yr

USD 150k

limitato dai risparmi

USD 300k

limitato dai risparmi

USD 481k

limitato dal reddito

USD 570k

limitato dal reddito

180,000/yr

USD 150k

limitato dai risparmi

USD 300k

limitato dai risparmi

USD 500k

limitato dai risparmi

USD 766k

limitato dal reddito

Reddito lordo. Imposta immobiliare all'1,2% inclusa.

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Domande frequenti

Il rapporto debito/reddito front-end limita i costi abitativi mensili totali (rata del mutuo, imposte immobiliari e assicurazione della casa) al 36% del reddito lordo mensile. È lo standard dei mutui convenzionali usato da Fannie Mae e Freddie Mac. Il DTI back-end, che comprende tutti i debiti, è di solito limitato al 43%, ma qui modelliamo solo la parte relativa alla casa.

I mutui FHA sono garantiti dallo Stato e consentono un anticipo di appena il 3,5%, ma richiedono premi assicurativi (MIP) per tutta la durata del prestito. I mutui convenzionali garantiti da Fannie Mae/Freddie Mac richiedono il 20% di anticipo per evitare l'assicurazione privata (PMI), ma non hanno costi assicurativi ricorrenti una volta raggiunto il 20% di capitale proprio. Modelliamo la via convenzionale con il 20% di anticipo perché per la maggior parte dei mutuatari è la meno costosa nel lungo periodo.

Le imposte immobiliari vanno da circa lo 0,3% del valore catastale alle Hawaii a oltre il 2,2% nel New Jersey. La media nazionale è intorno all'1,1-1,2%. Il modello usa l'1,2% come valore predefinito, ma il Suo carico fiscale effettivo può essere molto diverso. Stati come il Texas e l'Illinois hanno imposte immobiliari elevate ma nessuna imposta statale sul reddito, mentre la California ha imposte immobiliari più basse grazie alla Proposition 13 ma imposte sul reddito elevate.

La Private Mortgage Insurance (PMI) è richiesta dalle banche per i mutui convenzionali quando l'anticipo è inferiore al 20%. Costa di solito lo 0,5-1,5% annuo dell'importo del prestito e tutela la banca (non Lei) in caso di insolvenza. La PMI si può cancellare una volta raggiunto il 20% di capitale proprio nella casa e cessa automaticamente al 22% in base all'Homeowners Protection Act. Ecco perché la via convenzionale con il 20% di anticipo la evita del tutto.

Un mutuo a 15 anni ha di solito un tasso inferiore di 0,5-0,75 punti e fa risparmiare decine di migliaia di dollari di interessi totali, ma la rata mensile è più alta di circa il 40-50%. Un mutuo a 30 anni dà rate mensili più basse e più flessibilità di cassa, che si può investire altrove. Modelliamo il fisso a 30 anni perché è il prodotto dominante sul mercato statunitense (~90% delle erogazioni) e rappresenta la base su cui la maggior parte degli acquirenti viene valutata.

I closing costs (spese di rogito) comprendono commissioni della banca, assicurazione del titolo, perizia, parcelle legali, imposte e assicurazioni prepagate e diritti di registrazione. Di solito ammontano al 2-5% del prezzo di acquisto, con una media nazionale intorno al 3%. A differenza dell'anticipo, i closing costs non possono essere inclusi in un mutuo convenzionale: vanno pagati in contanti al rogito. Alcuni venditori accettano di contribuire, soprattutto in un mercato favorevole agli acquirenti.

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