NL Paesi Bassi · Accessibilità della casa

Quanta casa posso permettermi nei Paesi Bassi?

Un nucleo familiare nei Paesi Bassi con un reddito lordo di EURl'anno, con EURdi risparmi disponibili, può permettersi ...

Prezzo massimo di acquisto . Norma di sostenibilità NIBUD

EUR 268k

Limite determinato da: reddito (norma NIBUD) · EUR 248k di ipoteca con EUR 20k di fondi propri

Le due regole

Nei Paesi Bassi le regole sono due. Vanno rispettate entrambe.

Le banche olandesi seguono le tabelle di sostenibilità del NIBUD, fatte rispettare dall'AFM. La norma sul reddito è il vincolo rigido, ma senza liquidità per l'imposta di trasferimento e il notaio nemmeno il finanziamento al 100% basta a chiudere l'acquisto.

33%

Norma NIBUD sul reddito

Le tabelle woonquote del NIBUD fissano la quota massima del reddito lordo che può destinare ai costi della casa. Ai tassi attuali (~4%) il mutuo massimo è di circa 4,5-5 volte il reddito lordo annuo. L'AFM la applica come tetto vincolante.

mutuo <= NIBUD(reddito, tasso)

Costi di trasferimento (kosten koper)

A differenza della maggior parte dei Paesi, i Paesi Bassi ammettono un LTV del 100%: può finanziare l'intero valore dell'immobile. Le serve comunque liquidità per l'imposta di trasferimento (2%, o 0% per chi acquista la prima casa con meno di 35 anni) e per il notaio (~1.500 €). Non è un anticipo: è il costo della compravendita.

liquidità >= 0,02 x prezzo + notaio

Ha già un immobile in mente?

Inserisca un prezzo e veda dove non regge.

I test sono indipendenti: deve superarli entrambi. La norma NIBUD sul reddito limita l'importo del mutuo; la regola dei costi di trasferimento garantisce che abbia la liquidità per l'overdrachtsbelasting e il notaio.

Prezzo d'acquisto previsto

EUR

EUR 100kEUR 5M

1 test su 2 non superati.

✕Norma NIBUD sul redditomancano EUR 18k

Lei ha EUR 55k/yrServono EUR 73k/yr

✓Costi di trasferimento 2%superata

Lei ha EUR 20kServono EUR 7k

La leva che può davvero usare

Due tetti. Vale il più basso.

A parità di risparmi, il prezzo che può permettersi cresce in modo lineare con il reddito, finché non inizia a pesare la regola dei costi di trasferimento. Oltre quel punto di flesso, uno stipendio più alto non Le comprerà una casa più grande; più risparmi sì.

Ciò che può permettersiLimite di reddito (sale con i fondi propri)Fondi propri totali (5× liquidità + previdenza)

Il Suo budget mensile

Quanto pagherebbe davvero ogni mese.

Nei Paesi Bassi si usa il tasso effettivo, senza margine di stress test. La rata mensile al 4,0% su 30 anni è sia quella su cui viene valutato sia quella che paga. Con l'NHG il tasso scende di circa lo 0,3%.

Margine mensile

Lo stress test Le addebita 1.0× ciò che pagherà davvero. Questo scarto è, in teoria, il margine per assorbire un ciclo dei tassi, oppure da investire, se preferisce.

Dove può arrivare

Appartamento mediano, per città.

Il Suo tetto di prezzo (la linea ciano) si confronta con il prezzo di un appartamento tipico nelle maggiori città olandesi. Le città sopra la linea sono fuori portata senza più reddito o più risparmi.

Amsterdam

EUR 480k

Haarlem

EUR 430k

Utrecht

EUR 420k

Leiden

EUR 400k

The Hague

EUR 380k

Eindhoven

EUR 340k

Rotterdam

EUR 330k

Tilburg

EUR 310k

Groningen

EUR 280k

Maastricht

EUR 260k

Alla portataFuori portataIl Suo tetto · EUR 268k

Prima di firmare

È probabilmente l'impegno finanziario più grande della Sua vita.

Comprare casa non significa pagare solo il prezzo. Ci sono costi aggiuntivi importanti che non sono inclusi nel test di sostenibilità qui sopra.

Overdrachtsbelasting (imposta di trasferimento)

L'aliquota standard è del 2% del prezzo di acquisto per gli immobili residenziali. Chi acquista la prima casa con meno di 35 anni è esente (startersvrijstelling) per immobili fino a 510.000 €. Gli investitori pagano il 10,4%.

~1.500 €

Notaio (notariskosten)

Il notaio serve per l'atto di trasferimento (leveringsakte) e l'atto di mutuo (hypotheekakte). Costo complessivo tipico: 1.000-2.000 €. Non è evitabile: il notaio è obbligatorio per legge.

0,6%

Commissione di garanzia NHG

Se il mutuo è inferiore a 435.000 €, può richiedere l'NHG. La commissione una tantum dello 0,6% (aggiunta al mutuo) Le dà un tasso più basso di circa lo 0,3% e la protezione dal debito residuo in caso di insolvenza.

Niente di tutto questo significa che non debba comprare. Significa che deve farlo a occhi aperti. Il test di sostenibilità Le dice che cosa può fare. Se debba farlo dipende da quanto a lungo pensa di restare, dal beneficio dell'hypotheekrenteaftrek e dall'andamento del mercato locale.

Per avere un'idea

Che cos'altro costa circa EUR 268k?

Una casa galleggiante usata (woonboot) a Groninga · EUR 120k2.23×
Un trilocale a Groninga · EUR 200k1.34×
700 € al mese investiti al 6% reale per 20 anni (valore finale del portafoglio) · EUR 330k0.81×
Un quadrilocale a Rotterdam-Zuid · EUR 280k0.96×
Una casa a schiera (rijtjeshuis) a Eindhoven · EUR 380k0.70×
Un appartamento sul canale nel Jordaan, Amsterdam (45 m²) · EUR 450k0.59×
Una casa indipendente (vrijstaande woning) in un paese del Brabante · EUR 550k0.49×
Una storica casa sul canale ad Amsterdam (grachtenpand, 120 m²) · EUR 1.20M0.22×

Vedi la matrice completa reddito x risparmi

reddito (in basso) / risparmi (a destra)

EUR 30k

EUR 60k

EUR 100k

EUR 200k

30.000/yr

EUR 165k

limite reddito

EUR 195k

limite reddito

EUR 235k

limite reddito

EUR 335k

limite reddito

50.000/yr

EUR 255k

limite reddito

EUR 285k

limite reddito

EUR 325k

limite reddito

EUR 425k

limite reddito

80.000/yr

EUR 390k

limite reddito

EUR 420k

limite reddito

EUR 460k

limite reddito

EUR 560k

limite reddito

120.000/yr

EUR 570k

limite reddito

EUR 600k

limite reddito

EUR 640k

limite reddito

EUR 740k

limite reddito

180.000/yr

EUR 840k

limite reddito

EUR 870k

limite reddito

EUR 910k

limite reddito

EUR 1.01M

limite reddito

Reddito lordo. LTV 100%, mutuo alla francese a 30 anni al 4,0%.

My Finance Tools · Portfolio trackerAccount gratuito

Le mancano EUR 7k per coprire i costi di trasferimento.

Monitori ogni conto che alimenta i Suoi kosten koper: spaarrekening, beleggingsrekening, depositi, tutto in un unico posto. Ricalcoliamo la Sua capacità di acquisto sui saldi aggiornati ogni notte.

Monitori il patrimonio, gratis

Nessuna carta richiestaDisdetta in qualsiasi momentoDati ospitati in SvizzeraConfigurazione in 2 minuti

Prossimi passi

Strumenti e guide per arrivarci.

Calcolatore ipotecarioCrei un piano di ammortamento con versamenti extra. Veda gli interessi totali e in quanto tempo estingue il debito.Calcola Pianificatore di risparmioFissi l'obiettivo di fondi propri e una scadenza. Calcoliamo a ritroso il risparmio mensile necessario.Pianifica Affitto o acquisto?Affittare e investire i fondi propri o comprare: l'anno di pareggio per il Suo Paese, prezzo e affitto.Confronta Acquistare la prima casaUna guida passo per passo su fondi propri, tipi di ipoteca e costo reale della proprietà.Leggi

Domande frequenti

I Paesi Bassi sono uno dei pochissimi Paesi al mondo in cui si può prendere in prestito il 100% del valore dell'immobile, senza anticipo sulla casa. In passato il limite era ancora più alto (fino al 106% prima del 2013). Serve comunque liquidità per l'imposta di trasferimento (overdrachtsbelasting, 2% per chi non acquista la prima casa) e per il notaio. Chi acquista la prima casa con meno di 35 anni è esente dall'imposta di trasferimento, quindi la liquidità necessaria è ancora più bassa.

L'NHG è una garanzia pubblica sui mutui per immobili fino a 435.000 € (limite 2025). Con una commissione una tantum dello 0,6% dell'importo del mutuo, l'NHG garantisce il prestito: se non riesce più a pagare (per divorzio, invalidità o disoccupazione), lo Stato copre il debito residuo. In cambio le banche offrono tassi più bassi di circa lo 0,3%. L'NHG è molto diffusa: circa un mutuo olandese su quattro ne è coperto.

Nei Paesi Bassi i proprietari di casa possono dedurre gli interessi del mutuo dal reddito imponibile: un sussidio consistente che riduce di fatto il costo netto del finanziamento. L'aliquota di deduzione è in calo graduale (dal 52% al 36,97% nel 2025) e spetta solo ai mutui ad ammortamento alla francese o lineare rimborsati integralmente entro 30 anni. Questo beneficio fiscale è uno dei motivi principali per cui i Paesi Bassi ammettono un LTV del 100%: di fatto lo Stato sostiene l'acquisto della casa attraverso il fisco.

Il NIBUD pubblica ogni anno delle tabelle (woonlastpercentages) che fissano la quota massima del reddito lordo che un nucleo familiare può destinare ai costi della casa: la woonquote. La percentuale varia in base al reddito, al tasso d'interesse e alla presenza di un partner. Ai tassi attuali (~4%), un nucleo familiare tipico può prendere in prestito circa 4,5-5 volte il reddito lordo. Le banche sono obbligate per legge a usare queste tabelle (sotto la vigilanza dell'AFM), che tengono conto di imposte, utenze e spese di base per garantire che il mutuo sia sostenibile.

Dal 2013 solo i mutui alla francese (annuïteitenhypotheek) e lineari danno diritto alla deduzione degli interessi. Il mutuo alla francese ha rate mensili costanti (come nella maggior parte dei Paesi): all'inizio si pagano soprattutto interessi e poi, gradualmente, sempre più capitale. Il mutuo lineare ha rate decrescenti: ogni mese si rimborsa una quota fissa di capitale, quindi gli interessi calano nel tempo. Il lineare costa meno interessi in totale, ma ha rate iniziali più alte. Entrambi vanno rimborsati integralmente entro 30 anni. I mutui solo interessi non danno più diritto alla deduzione.

L'overdrachtsbelasting è l'imposta di trasferimento olandese che si paga quando si acquista un immobile. L'aliquota standard è del 2% per gli immobili residenziali (per investitori e abitazioni non principali è passata dal 2% al 10,4% nel 2023). Chi acquista la prima casa con meno di 35 anni e un prezzo fino a 510.000 € (2025) è del tutto esente: un risparmio di 7.000-10.000 € su un acquisto tipico. Questa esenzione (startersvrijstelling) si può usare una sola volta nella vita.

Esplori altri Paesi

Australia

Posso permettermi una casa in Australia?

Brasile

Posso permettermi una casa in Brasile?

Canada

Posso permettermi una casa in Canada?

Francia

Posso permettermi una casa in Francia?

Germania

Posso permettermi una casa in Germania?

Giappone